Принудительное прекращение права собственности на земельный участок

принудительное прекращение права собственности на земельный участок

Астраханский государственный технический университет

Согласно п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации основания прекращения права собственности разделены на четыре группы: 1) отчуждение собственником своего имущества другим лицам; 2) добровольный отказ от права собственности; 3) гибель или уничтожение имущества; 4) утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника его имущества, по общему правилу, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основываясь на указанных нормах ГК РФ, ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством [1, c. 52].

Вопросы принудительного прекращения прав на землю требуют особой регламентации. Ведь от того, насколько четко отлажен механизм принудительного прекращения прав на землю, зависят гарантии имущественно-правового статуса собственников, землевладельцев и землепользователей земельных участков.

Исчерпывающий перечень оснований для принудительного изъятия у собственника его имущества приведен в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Применительно к земельным участкам можно выделить следующие из них:

1. Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника. По общему правилу такое взыскание производится на основании решения суда в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, если только иной порядок не предусмотрен законом или договором. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для изъятия имущества должника на основании выдаваемых судом исполнительных документов. Процедура обращения взыскания установлена нормами ГПК РФ, а также Федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О судебных приставах».

Внесудебный порядок взыскания может быть предусмотрен законом или договором. ГК РФ отдельно устанавливает ряд случаев, в которых может быть предусмотрен договорный порядок обращения взыскания на имущество должника (например, соглашение сторон об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд – п. 1 ст. 349 ГК РФ, соглашение о прекращении обязательства предоставлением отступного – ст. 409 ГК РФ).

2. Отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу. Допустим, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, в результате наследования), оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% голосов, такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником (ст. 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Согласно п. 1 ст. 238 ГК РФ срок отчуждения собственником такого имущества не должен превышать одного года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Однако следует отметить, что срок, в течение которого такой участок должен быть реализован, целесообразно исчислять не с момента возникновения права собственности, а с момента, когда отпали основания нахождения имущества у данного лица. Иначе не исключены ситуации, когда собственник может быть лишен привилегии сам реализовать земельный участок, что будет ограничивать его права и законные интересы. В связи с этим необходимо внести соответствующие изменения в ст. 238 ГК РФ и Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

3. Выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Пункт 1 статьи 279 ГК РФ предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд только путем его выкупа. Статья 49 ЗК РФ предусматривает, что земельный участок может быть изъят у его собственника и иными способами, говоря об изъятии «в том числе путем выкупа» [2, с. 172]. К иным способам можно отнести изъятие участка при условии предоставления взамен другого участка в соответствии с п. 3 ст. 281 ГК РФ с зачетом его стоимости в счет выкупной цены. В любом случае органы государственной власти или муниципальные образования будет обязаны предоставить собственнику участка соответствующую компенсацию в соответствии с конституционным принципом, предполагающим в качестве обязательного условия для отчуждения предварительное равноценное возмещение (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ). При этом принудительное отчуждение имущества для муниципальных нужд в Конституции РФ не предусмотрено.

Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника (п. 5 ст. 279 ГК РФ). Это правило носит императивный характер. Изъятие части земельного участка для государственных нужд в принудительном порядке не допускается.

4. Реквизиция земельного участка (ст. 242 ГК РФ, ст. 51 ЗК РФ). В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

5. Изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его использовании. В соответствии со ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

Представляя собой один из видов принудительного прекращения права собственности на имущество, такое изъятие производится исключительно в судебном порядке.

Согласно ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Следует отметить, что принудительное изъятие у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет предусмотрено п. 3 ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

6. Отчуждение земельного участка в принудительном порядке предусмотрено также в п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Такая ситуация может иметь место, когда небольшой земельный участок переходит по наследству к нескольким наследникам, доли которых оказываются меньше минимального размера, установленного для конкретного целевого использования земельного участка, и поэтому не могут быть выделены в натуре [2, с. 25].

7. Собственник может быть лишен решением суда своего права на земельный участок в случае признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена эта недвижимость согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ. При этом, как правило, стоимость недвижимости должна явно превышать стоимость отведенного под нее земельного участка.

Анализ действующего законодательства показывает, что оно содержит множество пробелов и противоречий, которые на практике вызывают существенные проблемы, связанные с прекращением права собственности на земельные участки.

Так, ни в земельном, ни в гражданском законодательстве четко не прописан порядок изъятия земельных участков у собственников при ненадлежащем их использовании. Ст. 286 ГК РФ при определении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения об изъятии земельных участков в случае ненадлежащего их использования, а также порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях отсылает к земельному законодательству.

В ЗК РФ такой порядок не установлен, определены лишь правила и процедуры для принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками (ст. 54). При этом статья 44 ЗК РФ устанавливает, что принудительное прекращение права собственности на земельный участок осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством.

Таким образом, два нормативно-правовых акта, отсылая друг к другу, образуют правовой вакуум. Этот пробел в законодательстве серьезно нарушает права и интересы собственника земельного участка.

Принимая во внимание важнейший конституционный принцип, по которому принудительное отчуждение имущества возможно только в судебном порядке, решение компетентного органа об изъятии участка не может быть исполнено автоматически. Для прекращения права собственности на земельный участок помимо административного решения необходимо получить согласие его собственника на исполнение решения либо, если согласие не получено, предъявить соответствующее требование в судебном порядке. Пункт 2 ст. 286 ГК РФ содержит норму о том, что при письменном уведомлении собственника о его согласии исполнить решение об изъятии у него земельного участка такой участок подлежит продаже с публичных торгов. При несогласии собственника с этим решением вопрос может быть решен в судебном порядке.

Однако остается неясным, какими нормами должен руководствоваться суд, вынося решение по данному делу. Именно поэтому в земельном законодательстве должны быть четко прописаны процедура реализации изъятого земельного участка, порядок определения его продажной цены, порядок возмещения расходов на реализацию такого земельного участка и другие вопросы, связанные с его изъятием.

Таким образом, проблемы, связанные с прекращением права собственности на земельные участки, нуждаются в более четкой регламентации и устранении «пробелов» законодательства, чтобы обеспечить защиту прав собственника правовыми средствами не только декларативно, но и реально [2, с. 26].

Список использованной литературы

1. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. , . СПб.: «Питер», 2008.

2. Ельникова права собственности на землю // Бюллетень нотариальной практики. 2003. № 1.