Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно
В условиях заметного сокращения количества площадок и объемов предложения на рынке новостроек, рынок загородной недвижимости по-прежнему остается привлекательным как для инвесторов и застройщиков, так и для покупателей современного жилья. Каждый год на рынок выходит от 50 до 100 новых поселков, еще около 100 поселков находится в процессе строительства и развития. Примечательно, что география загородного рынка с каждым годом становится все более масштабной: - немало новых объектов располагается в 40-60 километровой зоне, а отдельные объекты имеют удаленность от Москвы вплоть до 125 километров.
Разумеется, что охватить весь этот рынок оказывается довольно непросто, но возможно. Данное исследование включает в себя все заявленные на рынке, активно застраиваемые и продаваемые коттеджные поселки Подмосковья, в которых предлагаются на продажу отдельные коттеджи или участки с подрядом. Фактически это исследование первичного коттеджного рынка. Разумеется, существуют уже распроданные и заселенные поселки, в которых время от времени на продажу могут выставляться один или несколько домов. Однако это уже объекты вторичного рынка, и они требуют отдельного исследования.
Помимо этого, отдельный сегмент представляют собой поселки, в которых на продажу предлагаются не отдельные коттеджи или участки с подрядом, а просто земельные участки или же таунхаусы. Этим сегментам посвящены отдельные исследования в контексте рынка земли или рынка таунхаусов московского региона.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку коттеджных поселков Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследование 2008 года вошло также сравнение текущего состояния коттеджного рынка с состоянием рынка прошлых лет. Во-первых, это сравнение нынешнего уровня цен с ценами прошлого года по всем поселкам, которые были представлены на рынке как в прошлом, так и в этом году. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитических распределений за 3 года. Подобная информация позволяет выявить актуальные тенденции как рынка в целом, так и перспективы реализации конкретных поселков.
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый поселок, отдельно выделен застройщик этого поселка (если его удается установить, т. к. в ряде случаев застройщик вообще никак не «светится» на рынке), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлтеры. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты именно застройщиков поселков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлтеров, инвесторов, банкиров, поставщиков смежных товаров и услуг. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями коттеджей, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору дома. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из трех основных блоков:
1.Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка коттеджных поселков Подмосковья, средние значения различных параметров поселков, распределения количества и цен поселков по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 3 года.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных классов коттеджных поселков, например поселков по различным шоссе, различной удаленности от МКАД, объему инфраструктуры, а также понять в первом приближении как различные параметры поселков сказываются на цене и насколько они распространены на сегодняшнем рынке. Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные коттеджному рынку, например, как меняются характерные параметры поселков и домов, что становится сегодня более популярным и распространенным, а что – нет.
2.Поселки, цены, продавцы
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием сложившегося уровня цен и компаний-продавцов поселка, а также уровня цен в прошлом году. Отдельно выделены застройщики поселков.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды, а также для экспресс-оценки новых площадок под застройку. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Подмосковье с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, а также об основных конкурентах.
3.Паспорта поселков
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных коттеджных поселков, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов коттеджного рынка. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или выработать наиболее оптимальные параметры для нового поселка в зависимости от его класса и расположения: - размер участков, площади домов, объем инфраструктуры и т. п., что служит основой маркетинговой части задания на проектирование. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов.
