В связи с многочисленными вопросами жителей города Салавата в Администрацию городского округа город Салават РБ о выборах управляющей организации собственниками многоквартирных жилых домов, считаем целесообразным предоставить объяснения в разрезе Жилищного кодекса РФ.
1. Основные понятия
Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства.
Жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в обособленном помещении.
Комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия (Общее собрание) – совместное присутствие собственников помещений в многоквартирном доме либо их представителей в установленное время и в установленном месте для принятия коллегиальных решений по вопросам повестки собрания.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (Общее собрание заочное) - передача в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (Общее имущество) – помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Собственник помещения в многоквартирном доме (Собственник) - собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, он же - участник долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Введение
Собственниками помещений в многоквартирном доме могут быть физические, юридические лица и муниципальные образования.
Собственники помещений в многоквартирном доме, помимо собственности на помещения, одновременно являются участниками общей долевой собственности на Общее имущество. Они обладают правами владения, пользования и распоряжения данным имуществом и соответственно правами по его управлению.
С появлением понятия Общего имущества в многоквартирном доме произошел переход от управления жилищным фондом к управлению этим имуществом. Объектом управления стало конкретное общее имущество в конкретном домовладении или в группе зданий, которые объединены элементами Общего имущества.
Для реализации собственниками помещений прав владения, пользования и распоряжения Общим имуществом Жилищным кодексом РФ введен новый орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников помещений в таком доме. Введение данного института обусловлено тем, что Общее имущество является неделимым имуществом, соответственно управление им должно осуществляться совместно (коллегиально).
Принятие коллегиальных решений собственниками помещений осуществляется через процедуру проведения Общего собрания.
Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений.
Собственники, как участники долевой собственности несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение Общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
3. Компетенция общего собрания
К компетенции Общего собрания относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
– определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);
– определение размеров оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 ЖК РФ);
– определение условий договоров управления (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
– другие вопросы.
Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и количество голосов, необходимое для принятия решений по ним приведен в таблице № 1.
Таблица № 1
Перечень
вопросов, относящихся к компетенции
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
и количество голосов, необходимое для принятия решений по ним
№ | Вопросы, относящиеся к компетенции Общего собрания | Количество голосов, необходимое для принятия решения |
1. | Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). | большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме |
2. | Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (установление сервитута) (ч.2 ст. 44 ЖК РФ). | большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме |
3. | Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч.2. ст. 44 ЖК РФ, ч.4 ст.36 ЖК РФ). | большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме |
4. | Принятие решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, установление размера платы за капитальный ремонт, утверждение сроков проведения капитального ремонта, перечня работ по капитальному ремонту (ст. 158 ЖК РФ). | большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме |
5. | Выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
6. | Установление сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 45 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
7. | Утверждение порядка уведомления о принятых годовым Общим собранием решениях (ч.1 ст. 45 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
8. | Определение способа направления сообщения о проведении Общего собрания в письменной форме (ч.4 ст. 45 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
9. | Определение помещения, доступного для всех собственников помещений в данном доме, в котором будет размещаться сообщение о проведении общего собрания (п.4 ст. 45 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
10. | Порядок оформления решений общих собраний в многоквартирном доме протоколами (п.1 ст. 46 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
11. | Определение места или адреса, по которому хранятся протоколы Общих собраний и решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование (п.4 ст. 46 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
12. | Определение условий договора управления при выборе управляющей организации в качестве способа управления многоквартирным домом (п.1 ст. 162 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
13. | Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив (п.7 ст. 156 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
14. | Принятие решения о создании товарищества собственников жилья (п.1 ст.136 ЖК РФ). | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
15. | Другие вопросы, решение которых отнесено ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. | большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в Общем собрании (при наличии кворума) |
4. Общее собрание Собственников
Решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений, могут приниматься как при совместном присутствии собственников, так и путем заочного голосования. Заочное голосование проводится по всем вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников
Общие собрания Собственников могут быть очередными и внеочередными. Общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового Общего собрания Собственников, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Общие собрания Собственников проводятся в соответствии с Порядком проведения Общего собрания, утверждаемым Общим собранием.
Данный порядок оформляется в письменной форме и является основным процессуальным документом для проведения и оформления последующих общих собраний. Целесообразно утверждать Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме совместного присутствия и в форме заочного голосования по отдельности.
На Общих собраниях собственники помещений принимают персональные решения по вопросам, поставленным на голосование.
4.1 Инициатор Общего собрания
Инициатором Общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме либо уполномоченное им лицо. Общее собрание созывается в соответствии с утвержденным Порядком проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Также инициатором проведения внеочередного Общего собрания может выступать группа собственников помещений в многоквартирном доме (инициативная группа).
Орган местного самоуправления или уполномоченные ими лица не вправе созывать Общее собрание, если они не являются собственниками помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, предусмотренного ч. 4,6 ст. 161 ЖК РФ.
Согласно ч.4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Орган местного самоуправления не позднее чем через год после выбора способа управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом.
4.2. Количество голосов на Общем собрании
Каждый собственник помещения в многоквартирном доме на Общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (п.3 ст. 48 ЖК РФ). Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст. 37 ЖК РФ).
Определение количества голосов каждого Собственника на Общем собрании производится в следующем порядке:
- устанавливается общее количество голосов Собственников помещений. При незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100. При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 1000;
- составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор Общего собрания, для составления реестра Собственников, может получить необходимые сведения: в Бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов на помещения, хранящихся в управляющей организации либо непосредственно от Собственников при вручении уведомления о проведении Общего Собрания в форме заочного голосования или из заполненных решений Собственников по вопросам, поставленным на голосование, на общем собрании, в форме заочного голосования;
- рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения. В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на Общем собрании и подсчета количества голосов при голосовании по вопросам, поставленным на голосование.
4.3. Правомочность Общего собрания
Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением изъятий предусмотренных пунктами 1–3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решения по которым принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
При отсутствии кворума на Общем собрании, оно собирается повторно.
5. Уведомление Собственников о проведении Общего собрания
Собственники должны быть извещены о проведении Общего собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения (окончания голосования).
Возможны следующие способы уведомления Собственников о проведении Общего собрания:
- направление уведомления заказным письмом каждому Собственнику, если решением Общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;
- вручение уведомления каждому Собственнику под роспись;
- размещение уведомления в помещении данного дома, доступном для всех Собственников. Конкретное помещение устанавливается решением Общего собрания.
ЖК РФ не содержит запретов на использование сразу нескольких способов извещения о проведении Общего собрания.
Уведомление о проведении Общего собрания должно содержать следующую информацию:
· сведения о лице (инициативной группы), по инициативе которого созывается данное собрание;
· форма проведения данного собрания (совместное присутствие или заочное голосование);
· дата окончания приема решений Собственников по вопросам, поставленным на заочное голосование, а также место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
· повестка дня данного собрания;
· порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
· место или адрес, где с ними можно ознакомиться;
· предложение собственнику принять участие в подсчете итогов голосования.
Целесообразно одновременно с уведомлением направить Собственникам информационное письмо, содержащее разъяснения по существу предстоящего голосования, а при заочном голосовании бланк решения собственника по вопросам, поставленным на заочное голосование.
В случае, если уведомления вручаются Собственнику лично под расписку, то необходимо составить реестр о вручении таких уведомлений. Следует иметь в виду, что решения Общего собрания чаще всего оспариваются по процедуре его проведения.
Правом голосования на Общем собрании обладают только Собственники.
Собственники помещений имеют право голосовать на Общем собрании как лично, так и через своего представителя (п.1 ст.48 ЖК РФ). Полномочия представителя собственника помещения должны быть оформлены доверенностью на голосование, составленной в письменной форме, и удостоверенной нотариусом; организацией, в которой доверитель (Собственник) работает или учится; жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства; администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.
Для того, чтобы Собственники имели возможность оформить доверенность на своего представителя, их необходимо уведомить о возможности голосования на Общем собрании через представителя по доверенности в уведомлении о проведении Общего собрания. Поскольку нотариально удостоверение доверенности на голосование на Общем собрании связано с затратой времени и финансовых средств, то необходимо подготовить бланки доверенностей и предоставить их Собственникам для последующего подписания и заверения.
Голосование на Общем собрании через представителя позволяет повысить кворумность собрания.
6. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Подготовку общего собрания в многоквартирном доме осуществляет инициатор общего собрания самостоятельно или путем привлечения других собственников. Подготовка общего собрания может осуществляться инициатором собрания совместно со специалистами муниципалитета, если это предусмотрено распорядительным актом органов местного самоуправления.
Особую важность представляет Порядок проведения общих собраний в многоквартирном доме, который должен быть разработан в каждом доме и утвержден общим собранием.
Успешное проведение общих собраний возможно только при проведении органами муниципальной власти информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ. В качестве инициаторов общих собраний необходимо использовать наиболее активную часть собственников – старшие по подъездам, уполномоченные по работе с населением, общественные инспектора и др. Результаты проводимых собраний находятся в прямой зависимости от подготовленности инициаторов собраний.
Инициатор (инициативная группа) осуществляет подготовку к собранию в соответствии с Порядком проведения общих собраний в многоквартирном доме:
готовит (получает) необходимую для проведения общего собрания документацию;
формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение Общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление уведомлений о проведении собрания.
7. Голосование на общем собрании собственников помещений
в многоквартирном доме
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. 36, 37 ЖК РФ.
Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями пп. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ЖК РФ).
8. Подведение итогов голосования
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос также вносится в повестку дня общего собрания.
Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.
Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.
9. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме(п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также
определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна, и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.
Согласно традициям ведения общих собраний протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). Исходя из этого требования протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.
10. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования. Определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.
Проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, вместо или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.
При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание - первоначальное, очередное или внеочередное может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.
10.1. Уведомление о проведении общего собрания в форме
заочного голосования
Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (так же, как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.
Поскольку заочное голосование является одной из форм проведения собрания, в сообщении о проведении должно быть указано следующее:
а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное
собрание;
б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;
в) дата и время окончания приема решений собственников по
вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны
быть переданы такие решения;
г) повестка дня собрания;
д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами,
которые будут представлены на данном собрании, а также место или
адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.
Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (подп. 3 п. 5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме
(ч. 4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания принятое им решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.
10.2 Правомочность общего собрания
Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
10.3. Решения заочного голосования
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются так же, как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
10.4. Требования, предъявляемые к решению собственника
Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня целесообразно направить бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись.
Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.
В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):
а) решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;
б) в решении собственника в обязательном порядке должны
содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
в)решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.
Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должно быть указано место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.
Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (п. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
10.5 Голосование
Принципы голосования при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме соответствуют принципам голосования на собрании в очной форме.
10.6 Подведение итогов заочного голосования
Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.
При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.
Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (п. 6 ст. 48 ЖК РФ).
10.7. Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов
заочного голосования, повестка дня, кворум.
Следует отметить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.
Оформление в письменной форме решений
собственников помещений
При проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способом принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с п. 6ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собранийв очной форме и являются формой голосования при принятии решения путем письменных решений (п. 4 ст. 48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.
11. Заключительные положения
Следует обратить внимание на то, что проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию включает в себя:
- выявление всех собственников в данном многоквартирном доме
(посредством обращения в ЕИРЦ либо простого опроса жителей); помощь в
получении сведений о частном и государственном жилищном фонде могут
оказать управы районов;
- опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по
вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего
законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
- выявление компаний, специализирующихся на управлении
многоквартирными домами (посредством обращения в префектуру или управу
района);
- определение доли каждого собственника в общем имуществе
многоквартирного дома;
- разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому
вопросу;
- разработка устава товарищества собственников жилья;
- направление сообщений о проведении общего собрания
собственников;
- другие вопросы, связанные с проведением общего собрания
(предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания,
секретаря, счетной комиссии).
Поскольку Жилищный кодекс РФ не содержит нормы, закрепляющие строго определенную форму проведения общих собраний, то их проведение возможно и в смешанной форме - очной и заочной. Это будет правомерно при условии одновременного соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к обеим формам проведения собрания.
Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан
