Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно

Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно

Исследование, которое Вы держите в руках, посвящено элитным новостройкам и новым домам бизнес-класса, расположенным внутри 3-го Транспортного кольца (ТТК). Это самый уникальный сегмент московских новостроек – он включает наиболее дорогие и высококачественные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья строительных технологий и инженерии, а также маркетинговых ходов и методов продвижения. Поэтому сегмент элитных московских новостроек интересен еще и тем, что именно он задает стандарты и вектор развития нового строительства в Москве и в России.

За последние несколько лет количество новостроек внутри ТТК существенно сократилось. В 2006 г. в этом сегменте предлагалось на продажу 66 домов, а в 1 квартале 2012 г. – всего 48, или на 27% меньше. Причем больше половины объектов были готовы, а доля домов на начальных этапах строительства составляла всего 23%. Для сравнения: в 2006 г. доля построенных объектов в общем объеме предложения не превышала 25%, а доля домов на ранних этапах строительства находилась на уровне 40%.

За последние полгода (с 1 по 3 квартал 2012 г.) рынок элитных новостроек и домов бизнес-класса пополнился девятью проектами, которые не предлагались ранее. Для сравнения: за год до этого (с 1 квартала 2011 г. по 1 квартал 2012 г.) таких объектов было десять. Общий объем предложения во второй половине 2012 г. увеличился с 48 до 55 домов. Однако среди поступивших на рынок объектов (новых проектов и домов, реализация которых была возобновлена), более половины были уже готовы, и лишь один находился на начальном этапе строительства.

Другими словами, за последние годы количество новых проектов в центре Москвы уменьшилось. Во многом это связано с ограниченностью свободных участков под застройку в этом сегменте и их неуклонным сокращением. Тем не менее, новые проекты продолжают выходить на рынок. Кроме того, после ужесточения политики московских властей в отношении строительства коммерческой недвижимости в центре столицы в 2010 г., ряд застройщиков пересмотрели концепции офисных проектов в пользу жилья. Как это повлияло на объемы предложения элитных домов и объектов бизнес-класса внутри ТТК? Появились ли новые проекты и чем они отличаются от тех, что начали реализовываться до кризиса? Какова динамика цен и как меняются свойства жилья в этом сегменте? На все эти вопросы отвечает данное исследование.

Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по сегменту рынка московских новостроек, расположенных внутри ТТК. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.

Это исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риелторов, инвесторов, банкиров, а также для потенциальных покупателей дорогого жилья, которые заинтересованы в независимой непредвзятой оценке структуры предложения. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то конкретную точку зрения на рассматриваемый рынок. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.

Исследование состоит из четырех основных блоков:

1. Аналитические данные.

В этом разделе приведены общие характеристики сегмента рынка московских новостроек, расположенных внутри ТТК. Это средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 1 кв. 2011 г. – 1 кв. 2012 г., а также 1 кв. 2012 г. – 3 кв. 2012 г.

Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных групп новостроек, например, расположенных в разных районах, имеющих различную инженерную начинку или инфраструктуру. А также понять в первом приближении, как различные параметры домов сказываются на цене и насколько они распространены на сегодняшнем рынке.

Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка элитного жилья и новых домов бизнес-класса за последние 2 года. Например, как изменились объемы строительства в разных районах внутри ТТК, где сохранились прежние объемы предложения, а где они начинают расти или падать, что происходит с ценами.

2. Цены.

В этом разделе дается подробный перечень всех объектов с указанием сложившегося уровня цен, а также сравнение с уровнем цен в 1 кв. 2012 г.

Данный раздел является необходимым инструментом для оперативного анализа конкурентной среды, а также для экспресс-оценки новых участков под застройку. Не проводя отдельного исследования для каждого нового участка с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, а также об основных конкурентах.

3. Компании-продавцы.

Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией объектов, – застройщиках и риелторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт.

4. Паспорта объектов.

Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных о новостройках, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.

Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов рынка новостроек внутри ТТК. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или выявить наиболее оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: набор квартир по комнатности, площади квартир, объем инфраструктуры, количество машиномест и т. п. А также выработать наиболее адекватную ценовую политику по новому объекту. Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, закладывая основные потребительские свойства нового дома, а также они позволяют провести примерную оценку экономики проекта.

Индексация стоимости объектов

Или несколько замечаний об актуализации цен, приведенных в исследовании

Рынок недвижимости является одним из наиболее инертных рынков. Как правило, срок экспозиции объектов (домов-новостроек) составляет около двух лет – от начала строительства до сдачи дома госкомиссии (и даже после нее). Обычно при обновлении исследования рынка новостроек через год примерно половина объектов прошлого года переходит в новое исследование. Поэтому такие исследования, по мнению большинства экспертов рынка и наших клиентов, сохраняют свою актуальность примерно полгода – год.

Единственным динамическим параметром, который может регулярно меняться от месяца к месяцу, являются цены объектов. Когда рынок достаточно стабилен и темп изменения среднего уровня цен не превышает 1% в месяц, то и вариации цен на конкретные объекты-новостройки также незначительны. Однако в условиях масштабного роста (или снижения) цен на рынке недвижимости, цены на отдельные объекты требуют постоянной актуализации. Но с другой стороны, обновление всей исходной информации по стоимости квартир в нескольких сотнях новых домов, представленных на рынке единовременно, является довольно трудоемкой задачей и может занять не меньше времени, чем требуется на проведение нового исследования.

В качестве быстрого, простого и удобного способа решения этой задачи аналитический центр ***** предлагает использовать метод индексации стоимости объектов. Суть этого метода крайне проста – аналитическим центром ***** еженедельно рассчитывается индекс стоимости (ИС) жилья, который оперативно отражает изменение среднего уровня цен на квартиры. Следовательно, изменение индекса стоимости за прошедший период позволяет приблизительно понять, насколько изменились за это же время цены, указанные в исследовании.

Например, чтобы привести к сегодняшнему уровню цены на новостройки из исследования за ноябрь 2012 года, следует воспользоваться элементарной пропорцией:

Текущее значение ИС

(Текущая цена) = ––––––––––––––––––––––––– х (Цена в ноябрьском исследовании)

Значение ИС в ноябре 2012

Числовые значения индекса стоимости (ИС) по неделям и по месяцам регулярно обновляются, и доступны для использования в табличном виде по адресу: www. *****/ix

Проще говоря, если за прошедшие месяцы уровень цен на жилье вырос в среднем на 5%, то примерно в такой же пропорции выросли цены и по объектам в исследовании. Конечно же, отдельные новостройки могут дорожать быстрее или медленнее, чем рынок в целом, однако подобные отклонения обычно невелики и находятся в пределах нескольких процентов. Так или иначе, индексация стоимости – приближенный метод, однако он позволяет очень быстро и просто актуализировать цены в масштабах всех объектов на рынке. При этом точные данные по нескольким наиболее интересным домам можно получить путем прямого обзвона этих объектов в течение дня, что несравненно проще, чем каждый раз проводить сбор исходных данных по всем объектам на рынке или по их значительной части.

Оглавление

Раздел	Страница
Оглавление	2
Копирайт	5
Введение	6
Индексация стоимости объектов	9
1. Аналитические данные	10
1.1. Общие характеристики рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК (сравнение 3 кв. 2012 с 1 кв. 2012 и с 1 кв. 2011)	10
1.2. Распределения объектов по параметрам	11
1.2.1. Распределение количества объектов по районам в гг.	11
1.2.2. Распределение количества квартир по районам в гг.	12
1.2.3. Распределение количества объектов по станциям метро в гг.	13
1.2.4. Распределение количества квартир по станциям метро в гг.	15
1.2.5. Распределение количества объектов по удаленности от метро в гг.	17
1.2.6. Распределение количества квартир по удаленности от метро в гг.	18
1.2.7. Распределение количества объектов по типам застройки (реконструкция, новое строительство) в гг.	19
1.2.8. Распределение количества квартир по типам застройки (реконструкция, новое строительство) в гг.	20
1.2.9. Распределение количества объектов по типам домов в гг.	21
1.2.10. Распределение количества квартир по типам домов в гг.	22
1.2.11. Распределение количества объектов по стадиям строительства в 2011- 2012 гг.	23
1.2.12. Распределение количества квартир по стадиям строительства в 2011- 2012 гг.	24
1.2.13. Распределение количества объектов по срокам сдачи ГК	25
1.2.14. Распределение количества квартир по срокам сдачи дома ГК	26
1.2.15. Распределение количества объектов по типам квартир в гг.	27
1.2.16. Распределение количества объектов по типам паркинга в доме / жилом комплексе в гг.	28
1.2.17. Распределение количества квартир по типам паркинга в доме / жилом комплексе в гг.	29
1.2.18. Распределение количества объектов по наличию огороженной территории дома / жилого комплекса в гг.	30
1.2.19. Распределение количества квартир по наличию огороженной территории дома / жилого комплекса в гг.	31
1.2.20. Распределение количества объектов по наличию инфраструктуры в доме / жилом комплексе в гг.	32
1.2.21. Распределение количества квартир по наличию инфраструктуры в доме/ жилом комплексе в гг.	33
1.2.22. Распределение количества объектов по объему инфраструктуры в доме / жилом комплексе в гг.	34

1.2.23. Распределение количества квартир по объему инфраструктуры в доме / жилом комплексе в гг.	35
1.2.24. Распределение количества объектов по наличию центрального кондиционирования в доме / жилом комплексе в гг.	36
1.2.25. Распределение количества квартир по наличию центрального кондиционирования в доме / жилом комплексе в гг.	37
1.2.26. Распределение количества объектов по высоте потолков квартир в гг.	38
1.2.27. Распределение количества квартир по высоте потолков квартир в гг.	39
1.2.28. Распределение количества объектов по схемам реализации (типам договоров) в гг.	40
1.2.29. Распределение количества квартир по схемам реализации (типам договоров) в гг.	41
1.2.30. Распределение средней площади квартир по районам в гг.	42
1.2.31. Распределение средней площади квартир по типам домов в гг.	43
1.2.32. Распределение средней площади квартир по типам квартир (комнатности) в гг.	44
1.2.33. Распределение количества объектов по средней площади 1-комнатных квартир в гг.	45
1.2.34. Распределение количества объектов по средней площади 2-комнатных квартир в гг.	46
1.2.35. Распределение количества объектов по средней площади 3-комнатных квартир в гг.	47
1.2.36. Распределение количества объектов по средней площади 4-комнатных квартир в гг.	48
1.2.37. Распределение количества объектов по средней площади квартир 5 и более комнат в гг.	49
1.2.38. Распределение количества объектов по средней стоимости 1 кв. м. квартир в гг.	50
1.2.39. Распределение количества квартир по средней стоимости 1 кв. м. квартир в гг.	51
1.2.40. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по районам в 2011- 2012 гг.	52
1.2.41. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по станциям метро в гг.	53
1.2.42. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по типам застройки (реконструкция, новое строительство) в гг.	55
1.2.43. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по типам домов в гг.	56
1.2.44. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по стадиям строительства в гг.	57
1.2.45. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по типам квартир (комнатности) в гг.	58
1.2.46. Распределение количества объектов по средней стоимости 1 кв. м. 1-комнатных квартир в гг.	59
1.2.47. Распределение количества объектов по средней стоимости 1 кв. м. 2-комнатных квартир в гг.	60
1.2.48. Распределение количества объектов по средней стоимости 1 кв. м. 3-комнатных квартир в гг.	61
1.2.49. Распределение количества объектов по средней стоимости 1 кв. м. 4-комнатных квартир в гг.	62

1.2.50. Распределение количества объектов по средней стоимости 1 кв. м. квартир 5 и более комнат в гг.	63
1.2.51. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по наличию инфраструктуры в доме / жилом комплексе в гг.	64
1.2.52. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по объему инфраструктуры в доме / жилом комплексе в гг.	65
1.2.53. Распределение средней стоимости 1 кв. м. квартир по наличию центрального кондиционирования в доме / жилом комплексе в гг.	66
1.2.54. Распределение средней стоимости машиномест по районам в гг.	67
1.2.55. Распределение количества объектов по средней стоимости машиномест в гг.	68
1.2.56. Распределение количества квартир по средней стоимости машиномест в гг.	69
1.2.57. Распределение средней стоимости машиномест по средней стоимости 1 кв. м. квартир в гг.	70
1.2.58. Распределение количества объектов по операторам рынка – застройщикам и риелторам	71
1.2.59. Распределение количества квартир по операторам рынка – застройщикам и риелторам	74
1.2.60. Распределение компаний по средней цене реализуемых ими объектов в гг.	77
2. Цены	80
3. Компании-продавцы	85
4. Паспорта объектов	105
3.1. Арбат	105
3.2. Басманный	107
3.3. Дорогомилово	109
3.4. Замоскворечье	110
3.5. Красносельское	114
3.6. Мещанский	115
3.7. Пресненский	116
3.8. Таганский	120
3.9. Тверской	123
3.10. Хамовники	126
3.11. Южнопортовый	156
3.12. Якиманка	157