Природа вещного права на объект Незавершенного строительства
Омская академия МВД России, кафедра гражданско-правовых дисциплин
Омск, ул. Комарова, 7
Получена 24 сентября 2004г.
In the article the author dwells on the problem of proprietary right concerning the object of uncompleted construction.
С момента подписания акта приемки-передачи результата работ по договору строительного подряда и государственной регистрации права собственности в учреждении юстиции заказчик становится собственником здания (сооружения).
Вместе с тем, остается не разрешенной проблема природы вещного права на объект незавершенного строительства. Решение этой проблемы позволяет сторонам правильно определить риск случайной гибели объекта незавершенного строительства, а также выявить признаки, индивидуализирующие договор строительного подряда.
В юридической литературе рассматривается несколько концепций относительно природы вещного права на объект незавершенного строительства.
1. Обосновывается, что объект незавершенного строительства может принадлежать на праве собственности заказчику либо подрядчику. Это зависит от того, какая из сторон по договору строительного подряда является собственником материалов.
полагает, что, если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью – право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов1.
Таким образом, из утверждения следует, что если строительные материалы принадлежат заказчику, то он является собственником объекта незавершенного строительства, либо, если работа выполняется из материалов подрядчика, последнего следует признавать собственником объекта строительства до подписания акта приемки-передачи работ.
Полагаем, такой подход не учитывает ситуацию, при которой строительство ведется из материалов и заказчика и подрядчика. В этом случае, придется признать, что незавершенный строительством объект принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности, а это противоречит существу договора строительного подряда. В частности, теряет смысл цель, которую преследует подрядчик, выполняя строительные работы.
На наш взгляд, объект незавершенного строительства нельзя рассматривать как простую совокупность материалов или движимых вещей. Объект незавершенного строительства представляет собой результат труда подрядчика, в котором, материалы посредством трудового элемента видоизменяются, и появляется новая вещь, представляющая ценность в гражданском обороте. В связи с этим К. Скловский отмечает, что в объекте строительства аккумулируется стоимость проектирования, строительных работ, трудозатрат, права на земельный участок и т. д2.
Объект незавершенного строительства обладает признаками недвижимого имущества: имеет значительную стоимость, неразрывно связан с земельным участком. Перемещение объекта незавершенного строительства в пространстве без нанесения ущерба и использование при этом по назначению невозможно. Это обусловлено традиционным для российского права критерием разграничения движимых и недвижимых вещей, который выражается в способности или неспособности вещи к перемещению, прочности связи с землей3.
Таким образом, учитывая, что объект незавершенного строительства нельзя рассматривать, как простую совокупность материалов, представляется, что право собственности на данный объект у сторон по договору строительного подряда не возникает.
2. В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. В связи с этим, применяя буквальное толкование закона, Н. Дыбовская приходит к выводу, что заказчик является собственником объекта незавершенного строительства4.
Такой подход вряд ли можно признать обоснованным. Во-первых, право собственности на вновь изготовленную вещь возникает непосредственно у лица, которое изготовило или создало эту вещь для себя своим трудом. По договору строительного подряда здание (сооружение) предназначено для заказчика, однако строительство объекта осуществляется подрядчиком.
Во-вторых, в соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»5 предусмотрена так же возможность регистрации объектов незавершенного строительства. В п.16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.01.01 г. №8 указывается, что незавершенные строительством объекты приобретают свойства недвижимости во всех случаях, если только они не являются предметом действующего договора строительного подряда6.
В третьих, ст.218 ГК РФ, на наш взгляд, является общей по отношению к ст.219 ГК РФ. В случае конкуренции общей и специальной нормы, должна применяться специальная.
Таким образом, принимая во внимание, что объект незавершенного строительства по своей природе является все же объектом недвижимости, следует признать, что право собственности на такого рода объект может возникнуть лишь после государственной регистрации. Следовательно, заказчик не является собственником объекта незавершенного строительства.
3. В ряде случаев в юридической литературе указывается, что объект незавершенного строительства не имеет собственника.
Так, О. Романов, отмечает, что объект незавершенного строительства до государственной регистрации не имеет собственника, а подрядчику лишь принадлежит право владения им7.
Полагаем, что такой подход следует признать наиболее верным, однако, он нуждается в уточнении.
Во-первых, содержание права собственности в соответствии с ч.1 ст.209 ГК РФ образует правомочие владения, пользования и распоряжения имуществом, а отношения собственности носят, как правило, бессрочный характер. Подрядчик имеет право только осуществлять хозяйствующее господство (владение) и определять юридическую судьбу (распоряжаться) объекта строительства, например, продать его в порядке, предусмотренном ч.6 ст.720 ГК РФ в случае уклонения заказчика от принятия работы. Однако, пользование подрядчиком объектом незавершенного строительства представляется сомнительным, поскольку строительство осуществляется для заказчика.
Следует также обратить внимание, что существование вещного права подрядчика во времени ограничено периодом строительства.
Во-вторых, анализ ст.729 ГК РФ позволяет сделать вывод, что заказчик вправе требовать ему передачи результата незавершенной работы в случае прекращения договора. Представляется затруднительным понимание такой нормы, если исходить из того, что собственником незавершенного объекта строительства является подрядчик.
В третьих, в случае неисполнения обязанности заказчиком уплатить установленную договором строительного подряда цену подрядчик наделен правом удерживать результат работ по правилам, установленным для залога. В этом случае, если обратиться к ст.359 ГК РФ, можно сделать вывод, что подрядчик не является собственником, поскольку удерживает чужую вещь, подлежащую передачи.
В четвертых, конструкция собственности предполагает использование вещи в своем интересе. Подрядчик осуществляет строительство в интересах заказчика.
В пятых, подрядчика нельзя считать собственником объекта недвижимости до его передачи заказчику, поскольку право собственности не зарегистрировано в органах юстиции. Из этого следует, что подрядчик не имеет право предъявить виндикационный иск, так как не является собственником незавершенного объекта строительства, который нельзя еще признать индивидуально-определенной вещью. Право собственности может возникнуть лишь на объект незавершенного строительства только тогда, когда он не является предметом действующего договора строительного подряда.
В шестых, на собственнике лежит бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ). Подрядчик действий направленных на содержание объекта строительства не осуществляет. Его задача выполнить объем строительных работ и передать их результат заказчику.
Вместе с тем, ряд аргументов можно привести в пользу признания подрядчика собственником объекта незавершенного строительства. Так, например, риск случайной гибели объекта строительства до его сдачи несет подрядчик, что, несомненно, при сопоставлении со ст.211 ГК РФ указывает на то, что подрядчик является собственником объекта незавершенного строительства. В связи с этим, отмечает, что передать вещь может тот, кто ею обладает, лицо, не обладающее правом на вещь, не может ее передавать8.
Однако, необходимо учитывать, что право подрядчика на объект незавершенного строительства является законным владением, основанным на титуле из договора строительного подряда. Распоряжение объектом незавершенного строительства подрядчиком является не свободным, как у собственника, а вынужденным. Пользование объектом незавершенного строительства осуществляется подрядчиком только лишь в технологических целях, например, для складирования строительных материалов.
Такого рода ограничения права собственности позволяют сделать вывод о природе вещного права на объект незавершенного строительства. На наш взгляд, до момента передачи объекта строительства заказчику, подрядчик на данный объект обладает ограниченным вещным правом, но не является собственником. Следует также признать, что право подрядчика основано в данном случае не только на титульном владении.
Ограниченное вещное право по своей юридической природе является правом на чужую вещь в том или ином ограниченно определенным законом отношении использовать чужое недвижимое имущество в своих интересах9.
Перечень ограниченных вещных прав установлен ч.1 ст.216 ГК РФ и не является исчерпывающим.
Применительно к данной ситуации можно вести речь об ограниченном вещном праве особого рода, которое не зависит от права собственности и прямо не закреплено в действующем гражданском законодательстве. Фактически подрядчик, обладает правом владения и распоряжения объектом незавершенного строительства. Вместе с тем, объем ограниченных вещных прав подрядчика определяется притязаниями заказчика, которые обусловлены обязательственным правоотношением, существующим между сторонами.
Поведение заказчика предопределяет существование во времени ограниченного вещного права подрядчика. При этом, ограниченное вещное право подрядчика юридически привязано к моменту прекращения обязательственного правоотношения. Например, заказчик вправе в любое время отказаться от исполнения договора строительного подряда. Это влечет прекращение обязательственных правоотношений сторон и одновременно прекращение ограниченного вещного права подрядчика на результат выполненных строительных работ.
Возвращаясь к вопросу о риске случайной гибели объекта незавершенного строительства, следует обратить внимание, что в соответствие со ст.211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (ч.1 ст.741 ГК РФ).
Анализ природы вещного права на объект незавершенного строительства вызывает сомнения в правильности такого подхода. Подрядчик не является собственником объекта незавершенного строительства, а обладает лишь ограниченным вещным правом особого рода, поэтому на нем не может лежать риск случайной гибели результата строительных работ. Принимая во внимание выше изложенное, полагаем, что ст.741 ГК РФ нуждается в изменении. В развитии положений ст.211 ГК РФ, в законе следует предусмотреть специальную норму, в соответствие с которой закрепить ограниченное вещное право подрядчика на объект незавершенного строительства.
В связи с этим, ч.1 ст.741 ГК РФ может быть представлена в следующем виде: «Подрядчик обладает ограниченным вещным правом на объект незавершенного строительства и несет риск случайной гибели (повреждения) этого объекта до приемки заказчиком».
Принимая такого рода изменения в ГК РФ, законодатель неизбежно формирует признак, который индивидуализирует договор строительного подряда, позволяет выявить особенности в правовом регулировании отношений. Полагаем, наличие ограниченного вещного права подрядчика на объект незавершенного строительства и является индивидуализирующим признаком рассматриваемого договора.
Указанный признак отсутствует в общих положениях о подряде, в договоре на выполнение проектных и изыскательских работ. Не наблюдается наличие ограниченного вещного права подрядчика до подписания акта-приемки работ по договору бытового подряда, договору подряда для государственных нужд, если речь не ведется о строительстве зданий (сооружений) для удовлетворения потребностей государства, либо потребностей, не связанных с предпринимательской деятельностью. В этом случае, подрядчик является собственником результата работ до передачи этого результата заказчику.
Представляется, что в договоре строительного подряда признак ограниченного вещного права подрядчика на объект незавершенного строительства обусловлен свойствами изготавливаемой вещи и установленным законом порядком возникновения права собственности. Именно зависимость возникновения права собственности на объект недвижимости от государственной регистрации не позволяет признать подрядчика собственником объекта незавершенного строительства.
Таким образом, завершая анализ природы вещного права на объект незавершенного строительства, полагаем необходимо сформулировать ряд научно обоснованных выводов:
1. Следует признать, что объект незавершенного строительства не имеет собственника, а подрядчик до подписания акта сдачи-приемки работ обладает в отношении предмета строительного подряда ограниченным вещным правом особого рода, которое не зависит от права собственности. Объем ограниченных вещных прав подрядчика определяется притязаниями заказчика, которые обусловлены обязательственным правоотношением, существующим между сторонами.
2. Содержание ограниченного вещного права подрядчика на объект незавершенного строительства образуют правомочия владения, пользования и распоряжения, которые зависят от обязательственного правоотношения. В отличие от права собственности, в договоре строительного подряда владение, пользование и распоряжение осуществляется не свободно, а зависят от целей, которые преследуют стороны, исполняя договор.
3. Поскольку подрядчик не является собственником объекта незавершенного строительства, поэтому на нем не может лежать риск случайной гибели результата строительных работ. В связи с этим ст.741 ГК РФ нуждается в изменении. В развитии положений ст.211 ГК РФ, в законе следует предусмотреть специальную норму, в соответствие с которой закрепив ограниченное вещное право на объект незавершенного строительства, возложить на подрядчика бремя несения риска случайной гибели предмета строительного подряда до подписания акта приемки-передачи работ.
___________________
1. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право№6. - С.5
2. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. - 3-е изд. - М.: Дело, 2002. - С.404
3. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон№4. - С.20
4. Защита прав предпринимателей арбитражными судами // Государство и право№2. - С.59
5. Федеральный закон РФ от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ№30. - Ст.3594; Собрание законодательства РФ№11. - Ст.997
6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.01 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1998. - №10. - С.19
7. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право№7. - С.71
8. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Гардарика, 1996. - С.122
9. Гражданское право. Том 1. Учебник / Под ред. . - М., 2002. - С.592
