Анализ рынка объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры

1. Основные тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости

Общий объем инвестиций в недвижимость России в первой половине 2010 года увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2009 года на 65% – до 903 миллионов долларов США. Рыночная активность характеризовалась преобладанием отечественных инвесторов (71% от общего объема инвестиций в первом полугодии 2010 года). При этом на региональные города Российской Федерации в первом полугодии 2010 года приходилось лишь 8% от общего объема сделок – девелоперы и инвесторы концентрировались на менее рискованных рынках Москвы (57%) и Санкт – Петербурга (35%). Наибольшим спросом пользовался сегмент жилой недвижимости – 40% от объема сделок первого полугодия. Во втором квартале 2010 года вырос интерес к офисной недвижимости – 59% от общего объема инвестиций по сравнению с 12% в первом квартале.[1]

Сегодня основной характеристикой рынка коммерческой недвижимости России можно считать существенное превышение предложения над спросом. Найти платежеспособного покупателя/арендатора в условиях экономической рецессии очень сложно.

Согласно результатам мониторинга российского рынка недвижимости, проведенного аналитиками компании Russian Research Group, средние сроки экспозиции выставляемых на продажу объектов продолжают расти, достигая сегодня 140 – 160 дней, причем кризис незначительно повлиял на динамику этого показателя, который сохраняет поступательный тренд с 2006 года. Количество выставленных на продажу объектов также продолжает плавный рост, что свидетельствует о том, что объекты выставляются на рынок, но не продаются так активно, как этого хотелось бы собственникам.

Проанализировав объекты, ушедшие с рынка продажи, аналитики RRG пришли к выводу, что если до кризиса переставали экспонироваться преимущественно более дешевые объекты, то сейчас рынок продажи чаще покидают более дорогие и менее ликвидные объекты, причем далеко не всегда речь идет о продаже объекта – нередко собственники просто снимают его с продажи.

Одним из показателей продолжающейся стагнации на рынке недвижимости, по мнению экспертов, является количество объектов, цена предложения которых была изменена. Количество объектов с неизменной ценой растет, потому что собственники понимают, что ни повышение, ни понижение не приведет к продаже объекта.[2]

По мнению экспертов, о том, что рынок начал выходить из кризиса, должны говорить конкретные показатели:

  рост сделок по аренде;

  уменьшение вакантных площадей;

  увеличение арендных ставок;

  наличие инвестиционных сделок.

В реальности сегодня ситуация выглядит следующим образом: если говорить о сделках, то можно наблюдать небольшое оживление, по крайней мере по сравнению с тем застоем, который был год назад. Однако об уменьшении вакантных площадей говорить не приходится, и можно выделить только единичные случаи увеличения арендных савок.

Хуже всех ситуация с офисами. Банки будут кредитовать новые проекты, когда начнут расти ставки, сократится доля вакантных площадей. Пока же компании сокращают персонал и уменьшают издержки. Ни о каком увеличении ставок говорить не приходится. Новые сделки связаны с тем, что компании переезжают в более дешевые офисы. А позитивной динамики нет, и пока не будет снижения вакантных площадей – а сейчас их доля составляет примерно 20% – хотя бы ниже 10%, ставки не будут расти.

Сегодня банки справедливо полагают, что нет смысла вкладываться в новые проекты, если и старые здания не заполнены. Чуть лучше обстоят дела в торговой недвижимости. Здесь постепенно возвращается интерес арендаторов.[3]

Пока единственный позитивный признак – стабилизация арендных ставок. Что уже внушает определенные надежды.

2. Рынок торговой недвижимости города Нижнего Новгорода

Нижегородская область по торговой привлекательности входит в первую десятку среди регионов России. Изначально торговый рынок города Нижнего Новгорода формировался достаточно хаотично – отдавалось предпочтение таким форматам, как уличные рынки, небольшие продуктовые магазины и локальные ярмарки, но к 2006 году популярность перечисленных форматов упала. Отсюда и массированное строительство крупных торговых центров, которые отвечали запросам современных потребителей.

Среди наиболее крупных объектов, введенных в 2007 – 2010 годах в городе Нижнем Новгороде можно выделить ТРЦ «Фантастика», ТЦ «Республика», ТЦ «Этажи», гипермаркеты «Лента», ТЦ «Евро», ТЦ «Гагаринский» и гипермаркет сети «Castorama».[4]

На рынке торговой недвижимости происходят значительные изменения в плане площадей, предназначенных для торговли продуктами.

Нижегородские предприниматели, занимающиеся оптовой продажей продуктов, начали развивать розничные продуктовые сети. И если их не устраивали имеющиеся предложения на рынке торговой недвижимости, они строили новые объекты.

Многие эксперты говорили, что через некоторое время магазины «у дома» исчезнут совсем, но практика показывает, что достаточно много потребителей голосуют именно за этот формат. Это магазины площадью 250 – 300 квадратных метров, расположенные на первых этажах жилых домов.

За девять месяцев 2010 года торговая сеть города Нижнего Новгорода увеличилась на 121 предприятие торговли, торговой площадью 20845,4 кв. м (9 месяцев 2009 года – 146 магазинов торговой площадью 17585,7 кв. м). За счет нового строительства было открыто 20 магазинов, торговой площадью 15317,1 кв. м (9 месяцев 2009 года – 28 магазинов, торговой площадью 11569,7 кв. м).

Рис. 1. Соотношение торговых площадей в разрезе районов города Нижнего Новгорода

по состоянию на 01 октября 2010 года, кв. м.[5]

Рис. 2. Средние значения цен предложений на рынке торговой недвижимости по административным районам

города Нижнего Новгорода в сентябре – октябре 2010 года, рублей за 1 кв. м.[6]

В октябре 2010 года средняя цена предложения торговой недвижимости в целом по городу Нижнему Новгороду составила 62910 рублей за квадратный метр – по сравнению с предыдущим месяцем снижение составило 1,6%.

За счет приспособленных помещений был открыт 101 магазин торговой площадью 5528,3 кв. м (9 месяцев 2009 года – 118 магазинов торговой площадью 6016 кв. м, в том числе предприятия, введенные в эксплуатацию на первых этажах зданий за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой – 59, торговой площадью 2286,4 кв. м (9 месяцев 2009 года – 93 магазина торговой площадью 3291,8 кв. м).[7]

Как видно из приведенной ниже диаграммы (рисунок 3), по – прежнему резко выделялась центральная часть Нижегородского района – торговые помещения здесь стоили в 1,8 – 1,9 раза дороже, чем в районах – аутсайдерах.

Средняя по городу ставка арендной платы для торговых помещений в октябре 2010 года составила 668 рублей за один квадратный метр в месяц, что также ниже по сравнению с сентябрем (678 руб./кв. м в месяц). Территориально картина аренды также была неоднозначна.

Нижегородские участники рынка недвижимости отмечают, что в настоящее время ажиотажного спроса коммерческой недвижимости нет, хотя в сравнении с весенне – летним периодом он выше.

В августе – сентябре 2010 года был всплеск деловой активности в таком сегменте как аренда, связанный по – видимому с окончанием отпускного сезона.

Большим спросом пользовались торговые помещения площадью 70 – 150 кв. м и офисные помещения площадью около 200 квадратных метров.

В секторе купли – продажи особого оживления не наблюдалось. Остались в цене небольшие (50 – 100 кв. м) торговые помещения. По – прежнему в спросе доминирует аренда.

Приобретать в собственность готова только четверть заявителей, остальные же отдают предпочтение аренде недвижимости.

Рис. 3. Средние значения арендных ставок на рынке торговой недвижимости по административным районам

города Нижнего Новгорода в сентябре – октябре 2010 года, рублей за 1 кв. м в месяц.[8]

Такую ситуацию можно объяснить как общим снижением инвестиционного интереса в условиях кризиса, так и изменением структуры спроса по целевому назначению.

По данным риэлторских компаний города Нижнего Новгорода, в целевом назначении преобладает спрос на недвижимость под торговлю и услуги (80%), на офисы приходится лишь 15%. В торговле же наиболее востребованы площади под продовольственные магазины и аптеки.

В территориальную структуру спроса кризис не внес существенных изменений – также наиболее востребованы нежилые площади в Нижегородском и Советском районах Нижнего Новгорода – их доля в общем объеме заявок составляет около 60%; среди заречных районов города популярен Сормовский район – на него приходится около 10% заявок.[9]

3. Рынок офисной недвижимости города Нижнего Новгорода

Офисный фонд города Нижнего Новгорода распределен неравномерно: свыше 60% всех площадей находится на территории Нижегородского и Советского районов.

Наибольшая доля офисов размещена в зданиях специального назначения – в бизнес – центрах и административных зданиях; встроенные офисы (помещения на первых этажах жилых домов) составляют 25% от общего объема.

Востребованность торговых площадей зависит от географии: от проходимости места, от пешеходных потоков, потоков автомобилей. Арендаторы офисных площадей большое значение придают парковкам, удобству подъездов, соотношению цена – качество.

В настоящее время разброс цен на офисные помещения, предлагаемые арендодателями и продавцами, достаточно велик (с учетом возможности торга в большинстве случаев), однако арендные ставки пока еще далеки от стабилизации – их корректировка будет продолжаться и впредь в зависимости от общеэкономической ситуации.

Приведенная ниже диаграмма (рисунок 4) демонстрирует уровень арендных ставок на офисную недвижимость в городе Нижнем Новгороде в сентябре – ноябре 2010 года.

Рис. 4. Средние значения арендных ставок на рынке офисной недвижимости по административным районам

города Нижнего Новгорода в сентябре – ноябре 2010 года, рублей за 1 кв. м в месяц.[10]

Средняя по городу ставка арендной платы на рынке офисной недвижимости в ноябре 2010 года снизилась на 1,7% по сравнению с октябрем и составила 519 рублей за один квадратный метр в месяц (в октябре – 528 рублей за один квадратный метр в месяц). Если сравнить со ставками годичной давности, то к началу декабря 2010 года аренда офисов подешевела на 9,7%, а по сравнению с показателями 2008 года – в среднем на 26,0%.[11]

Самым «дешевым» среди административных районов по – прежнему остается Приокский район – здесь офисы в ноябре 2010 года предлагались в аренду в среднем по 400 руб./кв. м в месяц.

В центре Нижегородского района предложения традиционно самые дорогие – арендные ставки в 1,7 раза выше, чем в Приокском.

При общей схожести картины с рынком продаж на рынке аренды более заметна разница в ставках аренды офисных и торговых помещений. В среднем по городу аренда офиса обходится арендатору на 21,0% дешевле, чем аренда торгового помещения, а в Приокском районе – даже на 36,4%.

Поведение рынка продаж офисной недвижимости в ноябре 2010 года существенно отличалось от рынка аренды. Средняя по городу Нижнему Новгороду цена предложения офисных помещений в ноябре 2010 года составила 60860 руб./кв. м – на 3,7% выше, чем в предыдущем месяце (58 700 руб./кв. м). В октябре текущего года ситуация была совершенно иная – по сравнению с сентябрем снижение составило 2,4%. Такое колебание цен не позволяют сделать однозначного вывода об изменении ценовой ситуации на нижегородском рынке коммерческой недвижимости.

По отношению к ноябрю 2009 года цены понизились незначительно – на 6,8%, а по отношению к 2008 году (84 000 руб./кв. м) гораздо существенней – на 27,4%.[12]

Как видно из приведенной ниже диаграммы (рисунок 5), ценовая ситуация по административным районам города Нижнего Новгорода была неоднородна – как в сравнении друг с другом, так и внутри отдельно взятого района.

Рис. 5. Средние значения цен предложений на рынке офисной недвижимости по административным районам

города Нижнего Новгорода в сентябре – ноябре 2010 года, рублей за 1 кв. м.[13]

Офисы в центре Нижегородского района дороже, чем в Автозаводском в среднем в 1,9 раза. Самые дорогие предложения – на улицах Большая Покровская, Звездинка, Белинского. Здесь офисы предлагаются на продажу по 150 – 160 тысяч рублей за один квадратный метр. В то же время в центре Нижегородского района есть предложения и в три раза дешевле.

Нижегородские эксперты отмечают, что оптимистичному прогнозу сбыться не суждено.

Во – первых, имеются макропричины – посткризисный рост экономики в стране никак не наступит, большинство компаний по – прежнему не планируют расширения бизнеса, а, значит, не претендуют занимать новые офисные площади.

Во – вторых, есть и региональные причины, а именно – дефицит предложений на офисном рынке города Нижнего Новгорода, судя по всему, не наступит еще очень долго. Интернет и региональные печатные издания пестрят разнообразными предложениями офисов в аренду.

К тому же, несмотря на то, что планы строительства бизнес – центров в Нижнем Новгороде сильно изменились, на местный рынок продолжают выходить новые площади проектов, начатых еще в докризисное время. А ведь есть еще и долгострои в разной степени готовности.

Таким образом, в условиях экономического застоя и отсутствия дефицита предложений ожидать скорого и динамичного роста арендной ставок собственникам офисной недвижимости в городе Нижнем Новгороде не приходится. Попытки компенсировать инфляционные потери, скорее всего, будут безуспешны.[14]

4. Анализ сегмента рынка коммерческой недвижимости, к которому относится

Главный Ярмарочный Дом

4.1. Особенности Объекта, обусловленные его принадлежностью к объектам

культурного наследия (памятникам истории и культуры)

Здание Главного Ярмарочного Дома является объектом культурного наследия – памятником истории и культуры федерального значения.[15]

В соответствии с Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» от 01.01.01 года № 73 – ФЗ к объектам культурного наследия относятся «…объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно – прикладного искусства..., возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, градостроительства, искусства...».

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие виды:[16]

  памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе, памятники религиозного назначения…); мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники…; частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека, включая все движимые предметы, имеющие к ним отношение, основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки;

  ансамбли – четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения…, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово – паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи;

  достопримечательные места – творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок; места совершения религиозных обрядов.

Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории историко – культурного значения:

  объекты федерального значения;

  объекты регионального значения;

  объекты местного значения.

Федеральным законом «Об объектах культурного наследия» предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством «Комитета по охране культурного наследия».

Приватизация памятников истории и культуры в России была разрешена в 1994 году.[17]

Согласно статье 29 Федерального закона «О приватизации государственного муниципального имущества» от 01.01.01 года № 000 – ФЗ, – «Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (далее – охранное обязательство). Условия охранных обязательств в отношении отнесенных к объектам культурного наследия архитектурных ансамблей, усадебных и дворцово – парковых комплексов, являющихся сложными вещами, распространяются на все их составные части».

Основными проблемами при оценке зданий – памятников на территории Российской Федерации являются:

  наличие федерального, регионального или местного статуса;

  отсутствие развитого сегмента рынка купли – продажи аналогичных объектов;

  высокие эксплуатационные расходы;

  запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т. п.

За последние десять лет в России утрачено около двух тысяч памятников культуры. Подобная ситуация складывается во всех субъектах Российской Федерации. Главной причиной исчезновения памятников министр культуры Российской Федерации назвал бесхозность объектов культуры. По состоянию на 01 января 2009 года на учете Министерства культуры Российской Федерации состояло более 800 тысяч памятников, из них 25 тысяч федеральных и 62 тысячи региональных.[18]

Здания – памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.

С учетом функционального деления все памятники можно разбить на шесть условных групп:[19]

  Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т. п.).

  Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели.

  Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т. п.).

  Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т. п. служб.

  Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т. п.);

  Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная реконструкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

По нашему мнению, здание Главного Ярмарочного Дома можно отнести ко второй условной группе. Факторы, определяющие идентификацию зданий, как памятников, многочисленны, однако их всех можно объединить в группы из пяти обобщающих:

  времени создания,

  авторского решения;

  конструкционного воплощения;

  внешних факторов воздействия;

  местоположения и т. п.

Фактор времени

Рассмотрим фактор времени и его влияние на стоимость.

Во – первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение).

Во – вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1, 2, 4, 5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).

В – третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.

В – четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).

Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника. Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т. п.).

Сохранившееся до настоящего времени оцениваемое здание Главного дома ярмарочного двора (современное название – Главный Ярмарочный Дом) было отстроено на месте двухэтажного каменного корпуса, возведенного в первой половине 1820–х годов по проекту и сильно обветшавшего к концу 1880–х годов.

Закладка здания Главного дома ярмарочного двора состоялось в июне 1890 года.

Строительство велось около года и 15 июля (ст. ст.) 1890 года, в день открытия ярмарки, произошло торжественное освящение нового здания.

Фактор авторского решения

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).

Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники – здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения. В 1889 году в ходе специально устроенного Всероссийского конкурса наиболее удачным были признаны три проекта: проект фасадов (архитекторы А. И. фон Гоген, Г. Трамбицкий, К. Трейман), проект планировки первого этажа (архитекторы Д. Виноградов и С. Яковлев), проект планировки 2 и 3 этажей (архитектор М. Соловьев).

На основании этих проектов, получивших, соответственно, 1, 2 и 3 премии, А. И. фон Гогену, и было поручено составить новый проект, в котором бы объединились лучшие архитектурные качества трех премированных вариантов. Поэтому в 1890 году и был сооружен новый Главный дом ярмарки. Он представлял собой большой высокий пассаж, с 70 крупными магазинами на первом этаже.

Фактор конструкционного воплощения

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.

Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно – исторических памятников – зданий.

Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

  уникальность памятника;

  градостроительная роль;

  историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);

  характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);

  планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т. п.

Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Фактор местоположения

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группам 1, 2 и 6.

Существует понятие историко – исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко – историческому ансамблю (например, Кремль Москвы, Нижнего Новгорода, Ярославля).

В условиях расположения в центре большого города здание – памятник будет иметь максимальную стоимость, а при расположении в труднодоступной местности – минимальную.

Здание Главного Ярмарочного Дома Нижегородской ярмарки находится в центре Канавинского района города Нижнего Новгорода, вблизи площади Ленина. Район местоположения рассматриваемого объекта является высоко престижным местом для расположения недвижимости коммерческого назначения. Дополнительным преимуществом здесь выступает удачно сложившееся в результате градостроительного развития города географическое местоположение района: район Московского вокзала является крупнейшей транспортной развязкой, соединяющий заречную и нагорную части города.

В настоящее время Канавинский район по праву считается коммерческим центром города. В районе работают крупные предприятия торговли: ТЦ «Республика», ТЦ «Аврора», Центральный универмаг, В ярмарка», Центральный рынок, ТЦ «Сити», гипермаркеты «Метро Кэш&Кэрри», «Лента», «Касторама» и многие другие предприятия.

По объему розничного товарооборота Канавинский район среди районов Нижнего Новгорода стабильно находится на третьем месте после Нижегородского и Автозаводского районов.

Ценообразующие факторы

Оценивая исторические памятники, следует учитывать ценоповышающие и ценопонижающие факторы.

Ценопонижающие (сервитуты):

  запрещения по переделке планировочного решения здания;

  нормативная колеровка фасадов;

  запрещение по возведению пристроек, надстроек и подвалов;

  запрещение по изменению внешнего благоустройства и т. д.

Ценоповышающие:

  местоположение;

  престижность;

  гарантированное вложение средств и т. д.

Коммерческая полезность от владения такими объектами может быть при их полной или частичной ориентации:

  под жилье;

  под офис;

  под банк;

  под магазин (бутик, антикварный, ювелирный и т. п.);

  под гостиницу;

  под дом отдыха, санаторий и т. п.

Здания, как культурно – исторические памятники, могут рассматриваться как объекты недвижимости, имеющие сервитуты, обладающие престижностью и расположенные в привлекательных местах. Рассмотрим тенденции максимализации престижности для различных сегментов рынка в зависимости от местоположения.

Таблица 1

ПРЕСТИЖНОСТЬ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

№ п/п	Местоположение	Офисное здание	Торговое здание	Жилое здание	Многофункциональное	Загородное владение
1.	В большом городе	Центр	Центр и основные магистрали	Центр	Центр	–
2.	В маленьком городе	Центр	Центр и основные магистрали	Центр	Центр	–
3.	В сельской местности	Рядом с городом	Рядом с трассой	Рядом с трассой	Рядом с трассой	На расстоянии от города
4.	В горах	–	Рядом с трассой	–	–	В живописном месте

Понятие «престижность» многогранно:

1. Престижность, связанная с местоположением.

2. Престижность, связанная с владением старинными особняками – памятниками.

Влияние этого фактора можно проследить по стоимости владений в странах с развитым рынком купли – продажи зданий – памятников.

Для недвижимости в других странах:

  в среднем стоимость престижности владения замками – памятниками ориентировочно оценивается на 20...30% дороже, чем аналоги, не являющиеся памятниками;

  в среднем удельные стоимости зданий – памятников в ряде стран (Англия, Чехия, США) превышают стоимости аналогов до 130…140%.

По данным риэлторских фирм России, продажа на вторичном рынке зданий – памятников в Москве и Санкт – Петербурге осуществляется на 15...30% дороже, чем их аналогов наивысшего класса (например, офисов класса «А») не являющихся памятниками.

Московские риэлторские агентства, занимающиеся элитной недвижимостью, констатируют, что интерес для потенциальных покупателей представляют особняки в историческом центре крупных российских городов – на протяжении последних лет спрос в столице на подобные объекты не снижается, в то время как предложение ограничено. Дома с историческим прошлым – штучный товар.

Несмотря на достаточно жесткие охранные обязательства, в которых прописана процедура эксплуатации здания – памятника архитектуры, подобное жилье сегодня крайне привлекательно для столичного покупателя.[20]

Исходя из анализа отечественного и зарубежного рынка, следует определить два диапазона градации стоимости престижности зданий – памятников.[21]

1. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной с владением, определяется как 20...30% от удельной стоимости зданий – аналогов, не являющихся памятниками (по данным зарубежных рынков купли – продажи).

2. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной с владением, определяется как разница в удельной стоимости аналогов – памятников и удельной стоимости наивысшего класса помещений (класс «А» для офисных, торговых, жилых и т. п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1,20...1,30 (по данным отечественного рынка купли – продажи).

Первый диапазон работает на «западном» рынке в условиях сельской городской недвижимости, а второй диапазон определен риэлторами в России для рынка недвижимости Москвы и Санкт – Петербурга, поэтому второй диапазон может служить максимальным ориентиром стоимости престижности, связанной с владением.

Окончание первой части.

Авторский документ. Подготовила

Заместитель Генерального директора

по оценочной деятельности

[1] «Интерес возвращается»: еженедельник «Биржа» № 30 от 01.01.2001.

[2] «Улучшение еще впереди»: журнал «Commercial Realestate» №, 01 – 15.07.2010.

[3] Журнал «Commercial Realestate» №– 15.06.2010.

[4] http://www. *****/?id=50761&query_id=135580

[5] http://www. admgor. *****/references/econom/market/9_10.html

[6] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года и №от 01.01.01 года.

[7] http://www. admgor. *****/references/econom/market/9_10.html

[8] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года и №от 01.01.01 года.

[9] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года и №от 01.01.01 года.

[10] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года, №от 01.01.01 года и №от 01.01.01 года.

[11] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года.

[12] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года.

[13] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года, №от 01.01.01 года и №от 01.01.01 года.

[14] Рекламно – информационный еженедельник «Полезная площадь» №от 01.01.01 года.

[15] Указ Президента Российской Федерации «Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения» от 01.01.01 года № 000.

[16] Статьи 3 и 4 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» от 01.01.01 года № 73 – ФЗ.

[17] Указ Президента Российской Федерации «О приватизации в Российской Федерации недвижимых памятников истории и культуры местного значения» от 01.01.01 года № 000 (в редакции Указов Президента Российской Федерации от 01.01.2001 г. N 176 и от 01.01.2001 г. № 15).

[18] http://samara. *****/archive/cnews. html? id=34526&date=

[19] «Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия», www. *****/Publications/021/

[20] http://www. *****/material/24021.html

[21] «Теория и практика оценки зданий – памятников культурного наследия», www. *****/Publications/021/