Если Вы приобретаете недвижимость

Если Вы приобретаете недвижимость.

1) Приступая к переговорам о приобретении недвижимости, убедитесь в подлинности документов, которые подтверждают личность отчуждателя (паспорт гражданина Российской Федерации), опасение быть некорректным в этом случае излишне.

Если интересы отчуждателя представляются по доверенности, она обязательно должна быть заверена у нотариуса. Внимательно отнеситесь к доверенности, выданной в другом регионе. Реестр нотариусов имеется на информационном портале Минюста России (www. *****). Доступ на портал возможен через территориальный орган Минюста России. Необходимо иметь в виду, что собственник мог уже аннулировать эту доверенность и представитель неуполномочен осуществлять какие-либо действия или подписывать документы. Не бойтесь показаться недоверчивым: в данной ситуации лучше сохранить не лицо, а деньги. Обратите внимание на срок действия доверенности и объём предоставленных полномочий. В доверенности должно быть указано, кто именно и какие сделки, с каким имуществом имеет право заключать.

2) Соберите о приобретаемой недвижимости информацию. Свидетельство о государственной регистрации само по себе не говорит о наличии права, так как при продаже оно у бывшего собственника не изымается. Оно актуально на день выдачи, после его выдачи может быть зарегистрирован арест, залог. Выясните, действительно ли продавец является собственником недвижимости. В Управлении Росреестра можно получить выписку из ЕГРП на объект недвижимости: зарегистрированных правах на него, ограничениях (обременениях) прав, правообладателе, правопритязаниях и правах требования, заявленных в судебном порядке. Выписку можно также получить через портал Росреестра (www. *****). Также на портале государственных услуг Росреестра возможно бесплатно посмотреть информацию о наличии или отсутствии прав в ЕГРП на интересующий Вас объект в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

В случае если право собственности не зарегистрировано в ЕГРП, а зарегистрировано в организациях, осуществлявших техническую инвентаризацию объектов (БТИ - регистрация осуществлялась ими до 31.01.1998), такое право считается ранее возникшим и признается действительным. В данном случае удостоверьтесь, что правоустанавливающие документы содержат соответствующую регистрационную надпись (штамп).

3) Неоправданно низкая цена должна насторожить. Возможно, имущество пытаются как можно быстрее сбыть с рук.

4) В договоре необходимо указывать реальную стоимость возмездной сделки. Если сделка впоследствии будет признана недействительной, продавец получит обратно недвижимость, а покупатель – деньги в сумме, указанной в договоре.

5) Граждане, выступающие сторонами сделок с недвижимостью, должны достичь 18-летнего возраста. Несовершеннолетние от 14 лет до 18 лет и ограниченно дееспособные граждане заключают договор самостоятельно с письменного разрешения своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки совершают только их родители, усыновители или опекуны. При этом требуется разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок, в том числе сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласие органа опеки и попечительства также требуется, если сособственниками жилого помещения или проживающими являются лица, которые находятся под попечительством или опекой, или несовершеннолетние, оставшиеся без родительской опеки.

6) Если вы намерены купить долю в праве общей собственности на недвижимое имущество либо комнату в коммунальной квартире, следует помнить, что преимущественное право приобретения в данных случаях имеют участники общей долевой собственности. Третье лицо может купить недвижимость, если остальные участники после их извещения о продаже не совершат покупку в течение месяца или от неё откажутся. Если продажа состоялась с нарушением преимущественного права покупки, то тот участник долевой собственности, чьи права были нарушены, может в течение трех месяцев потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя в судебном порядке.

7) В случае покупки жилого помещения желательно запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги (из лицевого счета), которая позволит установить, кто был прописан в жилом помещении ранее. Очень важным моментом является установление лиц, которые в соответствии с законодательством сохраняют право пользования жильём, которое продаётся (например, те граждане, которые проживали в жилом помещении на момент приватизации, но от приватизации отказались). В договоре купли-продажи должен быть указан перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением в соответствии с законодательством.

8) Необходимо уточнить семейное положение сторон сделки. Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ один из супругов не имеет права проводить сделку по распоряжению совместно нажитым имуществом без письменного согласия второго. Согласие супруга должно быть нотариально заверено. Если при заключении сделки это условие не было соблюдено, то супруг, чьи права были нарушены, вправе потребовать признание сделки недействительным в судебном порядке в течение одного года со дня, когда он узнал о ее совершении. Нотариальное письменное согласие супруга предоставляется в регистрирующий орган.

Если Вы подписываете договор дарения, а реально происходит передача денег, то такой договор является притворным и соответственно ничтожным (недействительным).

Если цена в договоре одна, а фактически уплачивается другая сумма, то сделка в этом случае также ничтожна, как притворная.

Если Вы отчуждаете (продаете, дарите) недвижимость.

1) Внимательно прочтите договор и подписывайте его только после того, как все пункты договора станут Вам понятны. Бывают случаи, когда правообладателю обещают деньги после подписания договора купли-продажи, а на самом деле дают ему подписать договор дарения, т. е. денег Вы получить не сможете.

2) Помните, что продажа, дарение объекта влечет утрату всех прав на этот объект. Новый собственник вправе выселить вас, даже если имелась договоренность, что вы будете продолжать жить в вашей бывшей квартире.

3) Если вы занимаете деньги, то в счет обеспечения их возврата с кредитором правильней заключить договор залога недвижимости, а не ее продажи, так как в случае продажи после уплаты долга обратно квартира не возвращается.

4) Если Вы выдаете доверенность указывайте, какие конкретно полномочия Вы возлагаете на своего поверенного и оговаривайте сроки. В доверенности желательно предусмотреть, какая сделка должна быть совершена; срок на который выдается доверенность; каким образом собственнику должны быть перечислены деньги за имущество (в случае совершения возмездной сделки). К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования: в ней должен быть указан предмет дарения и одаряемый. При отсутствии этих сведений доверенность признается недействительной (ничтожной). Доверенность не может быть выдана лицу, которому дарят жилое помещение.

Избегайте оформлять так называемую «генеральную» доверенность на совершение всех дозволенных законом сделок по управлению и распоряжению имуществом (особенно, незнакомым людям).

5) Вы можете отменить доверенность! В случае отмены доверенности необходимо известить об этом лицо, которому доверенность выдана, а также известных третьих лиц, перед которыми доверенное лицо должно было представлять интересы, в том числе регистрирующий орган, представив соответствующий документ, удостоверенный нотариусом об отмене данной доверенности.

6) Помните, что потеря документов (паспорта, документов на недвижимое имущество) могут создать условия для совершения противозаконных действий: Ваше имущество могут продать или подарить другому лицу без Вашего ведома!

Поэтому в случае кражи или утери паспорта, правоустанавливающих документов на недвижимость, необходимо принять меры предосторожности — обратиться в Управление Росреестра с заявлением об утрате документа. Наличие подобного заявления в отношении объекта недвижимости будет принято во внимание при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Не передавайте документы в чужие руки без необходимости, помните, что ими могут воспользоваться в корыстных целях.

Если утеряно свидетельство о праве, вы можете обратиться за получением повторного свидетельства.

Собираясь в орган по государственной регистрации прав, помните несколько важных моментов:

- сделайте копии документов. Документы на регистрацию прав и сделок с недвижимостью принимаются в подлинниках и их копиях. Договоры лучше делать по количеству сторон плюс один экземпляр для регистрирующего органа. После регистрации 1 экземпляр-подлинник документов возвращается заявителю.

- проверьте данные. Прежде чем подписать заявление о подаче документов на государственную регистрацию, внимательно его прочитайте. Сверьте паспортные данные, фамилию, имя, отчество, адрес, данные юридического лица, если Вы являетесь его представителем. Ошибка в заявлении будет перенесена в свидетельство о праве собственности, и чтобы ее исправить, нужно будет вносить изменения в Единый государственный реестр прав.

- составьте договор. Договор должен быть у вас на руках. Составить такой договор за плату могут юридические фирмы, нотариусы. Кроме того, формы (образцы) всех видов договоров есть в информационных системах «КонсультантПлюс» и «Гарант», а также возможно найти в сети Интернет. Подготовить текст договора по образцам вы сможете самостоятельно и бесплатно.

- при подаче заявлений о государственной регистрации специалист по приему выдаст расписку в получении документов на государственную регистрацию прав, в которой будет указан день, когда Вы сможете получить документы после государственной регистрации.

Помните, что у приобретателя имущества по договору право возникает с момента его государственной регистрации.

Специалист, осуществляющий прием документов на регистрацию, не является государственным регистратором.

После приема документов осуществляется правовая экспертиза документов, проверка законности сделки, наличия арестов, ограничений, судебного спора, залога, истребуются необходимые для проведения регистрации документы. Если будут выявлены нарушения норм, то регистрация перехода права может быть приостановлена, в ней может быть и отказано.

Поэтому важным моментом по возмездным сделкам является определение условий о расчете.

Остерегайтесь производить расчеты по договору до подачи документов или сразу после подачи в регистрирующий орган. При отказе, по каким-либо причинам, в регистрации (например, на продаваемую квартиру наложен арест) взыскать уже уплаченные за квартиру деньги с продавца может быть нелегко.

Если порядок расчетов в договоре предусматривает окончательный расчет после регистрации перехода права к покупателю, то квартира будет находиться в залоге у продавца, если стороны в договоре не предусмотрели иное.

Для погашения залога покупателю и продавцу после окончательного расчета необходимо будет обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о погашении обременения.

Для осуществления расчетов по договору (в том числе с использованием ипотечного кредитования) могут использоваться различные безопасные способы, в частности:

-  расчет наличными денежными средствами через депозитные банковские сейфовые ячейки,

-  безналичный расчет через аккредитив.

Такие способы расчета предусматривают перечисление средств, переданных покупателем, продавцу через банк только после предъявления в банк документов, подтверждающих регистрацию права собственности покупателя.

Контактная информация:

Адрес электронной почты

Сайт Управления: www. *****