Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве.
Май 2010 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги мая 2010 г.
Рынок коммерческой недвижимости в мае 2010 года.
В мае в связи с большим количеством праздничных дней объем предложения несколько уменьшился. Снижение объема предложения по общей площади составило 3%, а по количеству – 6%.
Средневзвешенная цена выросла на 1%, но такой рост был обусловлен в основном лишь структурной динамикой по объектам производственно-складского и свободного назначения, и поэтому о каких-либо новых тенденциях в ценовой динамике говорить не позволяет.
Всего в мае на продажу было выставлено 1306 объектов общей площадью 2547 тыс. кв. м. и общей стоимостью 10,258 млрд.$.
Рынок коммерческой недвижимости находится в стабильном состоянии. При сохранении макроэкономических показателей на уровне нейтрального или позитивного фона, осенью 2010 года можно будет наблюдать некоторый рост цен в среднем на уровне 10%.
Торговая недвижимость.
В мае экспонировалось 403 объекта общей площадью 352 тыс. кв. м. и общей стоимостью 2,04 млрд.$, из них 81 объект – внутри Садового Кольца и 322 объекта – за его пределами.
Динамика как объема предложения, так и цен по торговым объектам в центре была незначительной. Так, объем предложения по площади изменился всего на +2%, а средневзвешенная цена осталась на уровне апреля и составила 14829$/кв. м.
Стоит отметить, что рост цен предложения на торговые помещения в центре столицы продолжается уже три месяца: в марте и апреле он составлял 4% ежемесячно. Таким образом, можно говорить о начале роста данного сегмента рынка. «Общая тенденция стабилизации и переходу к росту в центер города налицо. – отмечает генеральный директор RRG Денис Колокольников. – При этом следует учитывать, что торговая недвижимость в центре –понятие неоднородное. Освновной спрос сосредоточен на топовых объектах стрит-ритейла, предложение которого в настоящий момент крайне ограничено, и цены на который растут. Что касается не столь качественных объектов, то здесь о росте цен говорить не приходится.»
Динамика объема предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца была более значительной. Объем предложения по общей площади вырос на 6%, а средневзвешенная цена снизилась на 4% до 4747$/кв. м., что отчасти можно объяснить ростом объема предложения. В частности, в мае на рынок вышел крупный и относительно дешевый по цене за 1 кв. м. торговый комплекс на 0$/кв. м.)
«В настоящее время рынок не восстановился после кризиса, и на нем отсутствуют единые ярко выраженные тенденции. Основным критерием сейчас является качество и успешность проекта. – отмечает Денис Колокошльников. – Рынок торговой недвижимости за пределами Садового Кольца крайне узок – в мае он насчитывал всего 322 предложения, в числе которых и крупные ТЦ и помещения стрит-ритейла. Поэтому на фоне общей стабилизации несколь объектов могут стать определяющими в плане общего роста или снижения цены.»
Офисная недвижимость.
Объем предложений офисов в мае снизился на 2% по общей площади и на 5% по количеству. Изменение объема предложения остается незначительным, и, как нами уже указывалось ранее, такая ситуация, вероятнее всего, сохранится предположительно минимум до осени этого года. Всего в мае объем предложения составил 570 объектов общей площадью 1521 тыс. кв. м. и общей стоимостью 6,63 млрд.$, из них 190 объектов – внутри Садового Кольца и 380 объектов – за его пределами.
Несмотря на то, что и в центре, и в периферийной части города объем предложения в офисном сегменте вот уже третий месяц несколько снижается, говорить о серьезном росте спроса преждевременно. Так, превышение объема предложения по офисам внутри Садового Кольца выше уровня годичной давности на 40%.
При этом определенный оптимизм на офисном рынке внутри Садового Кольца присутствует. Так, в марте и апреле середнезвешенаня цена предложения росла на 1 и 2% соответственно, в мае этот рост составил уже 3%. Правда, в основном этот рост произошел за счет появления в мае таких дорогих и крупных объектов как на Гагаринском переулке (2800 кв. м., 16000 $/кв. м., офисный комплекс кл. А) и на Староконюшенном переулке (2900 кв. м., 15380 $/кв. м., особняк)
«Конечно, говорить о росте рынка пока не приходится, но факт стабилизации в «центровом» офисном сегменте уже можно зафиксировать», - говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников.
А вот за пределами Садового Кольца – напротив – всю весну цены продолжали незначительно снижаться. В мае средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 3% до 3438$/кв. м., что отчасти было обусловлено вновь появлением дешевого крупного имущественного комплекса на Варшавском ш. (38390 кв. м., 1227$/кв. м.), который уже выставлялся неоднократно ранее.
«В начале кризиса мы наблюдали явный отток интереса арендаторов офисов из центра в более отдаленные районы, что естетственно было связано с серьезным ценовым разрывом в пределах Садового Кольца и на периферии. – говорит Денис Колокольников. – Однако, уже в 2009 году цены в центральной части опустились гораздо существеннее, чем за пределами Садового Кольца, и интерес к качественным «центровым» БЦ снова вырос. Таким образом, несмотря на общие проблемы с ликвидностью в этом сегменте, рынок в центре стабилизировался несколько раньше, чем вне Садового Кольца».
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
Объем предложения объектов производственно-складского назначения в мае по общей площади снизился на 7%, а по количеству вырос на 10% и составил 91 объект общей площадью 486 тыс. кв. м. Нужно отметить, что производственно-складские объекты – единственный вид коммерческой недвижимости, объем предложения которого по общей площади снизился по сравнению с маем 2009 года. Из этого следует, что такие помещения в текущей ситуации довольно востребованы, одним из объяснений чего может являться их тесная связь с рынком торговых помещений, влияние кризиса на который, как нами отмечалось ранее, было минимальным.
Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в мае повысилась на 6% до 1631$/кв. м. Цена по объектам, продолжившим экспонирование, в мае осталась на уровне апреля. Прирост же произошел отчасти из-за ухода с рынка в апреле таких дешевых объектов как на Остаповском пр-де (16000 кв. м., 1250$/кв. м.) и на 7$/кв. м.), и прихода в мае таких дорогих объектов, как на 5$/кв. м.) и Алтуфьевском ш. (35754 кв. м., 2956$/кв. м.).
Объем предложения объектов свободного назначения в мае по общей площади снизился на 18%, а по количеству – на 10% и составил 242 объекта общей площадью 188 тыс. кв. м. По сравнению с показателем годовой давности рост объема предложения помещений свободного назначения среди других видов недвижимости является максимальным, что говорит о том, что инвестиционная привлекательность таких помещений с учетом отсутствия четкой концепции их использования в целом невысока.
Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 7% и составила 4250$/кв. м. Такой высокий рост можно объяснить, в частности, снятием в мае с экспозиций сразу нескольких крупных объектов: на 0$/кв. м.), 4$/кв. м.) и ул.2-я Рыбинская (10300 кв. м., 1845$/кв. м.)
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), май 2010.
Рынок в целом
Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 1 306 | 10 258 | 2 547 | 1,95 | 4 027 |
− 6% | − 3% | − 3% | + 2% | + 1% | |
к маю 2009 | + 19% | + 5% | + 10% | − 7% | − 5% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 81 | 541 | 36 | 0,45 | 14 829 |
к апрелю 2010 | + 7% | + 2% | + 2% | − 4% | 0% |
к маю 2009 | + 31% | + 68% | + 87% | + 43% | − 10% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
Торговые вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 322 | 1 496 | 315 | 0,98 | 4 747 |
к апрелю 2010 | − 9% | + 1% | + 6% | + 16% | − 4% |
к маю 2009 | + 13% | + 10% | + 17% | + 4% | − 6% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
Офисные внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 190 | 2 475 | 313 | 1,65 | 7 907 |
к апрелю 2010 | − 8% | − 1% | − 4% | + 5% | + 3% |
к маю 2009 | + 19% | + 22% | + 40% | + 17% | − 13% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
Офисные вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 380 | 4 155 | 1 208 | 3,18 | 3 438 |
к апрелю 2010 | − 4% | − 4% | − 1% | + 3% | − 3% |
к маю 2009 | + 10% | − 13% | + 6% | − 4% | − 17% |
Производственно-складские помещения
ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
Значение | 91 | 794 | 486 | 5,35 | 1 631 |
к апрелю 2010 | + 10% | − 2% | − 7% | − 15% | + 6% |
к маю 2009 | + 14% | − 4% | − 12% | − 23% | + 9% |
Помещения свободного назначения
ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 242 | 798 | 188 | 0,78 | 4 250 |
к апрелю 2010 | − 10% | − 13% | − 18% | − 9% | + 7% |
к маю 2009 | + 50% | + 72% | + 96% | + 30% | − 12% |
