ТСЖ: практика регистрации

ТСЖ: практика регистрации

Правовая основа товариществ заложена в ч. 1 ст. 30 Конституции РФ (каждый имеет право на объединение для защиты своих интересов), а также ч.2 ст.35 (каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами). Эти положения получают развитие в ч.1 ст.291 Гражданского кодекса РФ – собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья), вопросы создания и деятельности которых регулируются специальным законодательством. Таковым по отношению к Гражданскому кодексу РФ в настоящее время выступает раздел VI Жилищного кодекса РФ, действующий с 1 марта 2005 г. (ранее эти вопросы регулировались ФЗ от 01.01.2001 г. «О товариществах собственников жилья»).

В соответствии со ст. 135 Жилищного Кодекса РФ, товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Так как юридическая природа таких товариществ - некоммерческие организации, то в силу п.2 ст.1 ФЗ от 01.01.2001 г. «О некоммерческих организациях (в ред. 10.01.2006 г.) на ТСЖ распространяется действие этого закона, в том числе в части специального порядка регистрации некоммерческих организаций (ст.13.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»).

С 17 апреля 2006 г. регистрация некоммерческих организаций, а также контроль за их деятельностью возложены на Федеральную регистрационную службу Российской Федерации, территориальный орган - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам ( ; ). Поэтому в функции Главного управления теперь входит не только регистрация общественных объединений и религиозных организаций, но и некоммерческих организаций, в том числе товариществ собственников жилья.

В Красноярском крае по данным налоговых органов действует более 300 товариществ собственников жилья, за 3 месяца деятельности Главного управления в сфере регистрации некоммерческих организаций поступило более 50 заявлений о проведении регистрационных действий в отношении ТСЖ. Активность таких организаций обусловлена тем, что к 1г. собственникам жилых помещений следует определиться с выбором формы управления общим имуществом многоквартирного дома, одной из которых и является ТСЖ. К сожалению, документы, предоставляемые на государственную регистрацию, не всегда оформлены безупречно, что может явиться основанием к отказу в государственной регистрации (ст.23.1 ФЗ «О некоммерческих организациях»). Поэтому целесообразно предложить вниманию читателей основные требования к документам, направляемым на регистрацию.

Во-первых, пакет документов, представляемых на регистрацию, должен соответствовать действующему законодательству, необходимо правильно заполнить заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 «О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций», все приложения к заявлению – сведения об учредителях, сведения о видах экономической деятельности, сведения об адресе и т. д. – должны быть представлены вместе с ним, а сведения в них совпадать с документами, подтверждающими данные об организации. Зачастую встречаются расхождения в сведениях, указанных в заявлении о государственной регистрации и приложениях к заявлению и (или) в протоколе (количество учредителей, видов экономической деятельности). Так, например, на регистрацию был представлен пакет документов, в котором фигурировали три разных адреса местонахождения организации (в уставе один, в заявлении другой, в гарантийном письме о предоставлении адреса – третий).

Во-вторых, обязательно представление решения о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания или иного документа, подтверждающего факт участия в принятии решения (очно или заочно) собственников помещений в многоквартирном доме, причем такое решение считается принятым, если за него проголосовали лица, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч.1 ст.136 ЖК РФ). Подача заявления о регистрации товарищества собственников в том же доме, в котором ТСЖ уже существует, влечет отказ в государственной регистрации, так как противоречит действующему законодательству. В июле 2006 г. в Главное управление из г. Минусинска поступили документы на регистрацию ТСЖ, однако при проведении правовой экспертизы было выявлено, что по указанному адресу уже зарегистрировано товарищество собственников жилья. В данной ситуации регистрация еще одного ТСЖ невозможна, поэтому с заявителями проведена разъяснительная работа.

Также товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Преимущественно ТСЖ создаются в одном многоквартирном доме, однако в Красноярском крае уже имеют место случаи обращения для регистрации ТСЖ, объединяющих два и более многоквартирных домов.

В-третьих, устав ТСЖ (в 3 экземплярах) должен соответствовать требованиям ст.14 Федерального закона от 01.01.2001 «О некоммерческих организациях»:

1. Наименование некоммерческой организации, в том числе и ТСЖ, должно содержать указание на характер ее деятельности и организационно-правовую форму, а также отличаться от наименований уже ранее зарегистрированных ТСЖ. Распространенными для ТСЖ являются следующие наименования: «Надежда», «Сосновый бор», «Авангард», «Южное», «Северное», «Содружество», «Сибирь», «Енисей», «Бирюса» и т. п. Наличие в ЕГРЮЛ ранее зарегистрированной некоммерческой организации с таким же наименованием влечет отказ в государственной регистрации на основании п. 2 ст. 23.1 Федерального закона от 01.01.2001 г. «О некоммерческих организациях». Поэтому при выборе наименования товарищества, лучше уточнить в отделе регистрации некоммерческих организаций, не зарегистрировано ли уже товарищество с идентичным наименованием.

2. Порядок управления деятельностью. В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Общее собрание является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). Исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, является правление ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества избирает из своего состава председателя товарищества. Таким образом, председатель товарищества собственников жилья может быть избран только из членов товарищества, т. е. из собственников помещений в многоквартирном доме. В июне этого года при экспертизе документов, поступивших в Главное управление для регистрации ТСЖ, выяснилось, что председателем товарищества избрано лицо, не являющееся собственником помещений в данном многоквартирном доме. Указанные документы были отозваны с государственной регистрации. Поскольку товарищество остро нуждалось в привлечении к работе руководящего органа товарищества конкретного лица, не являющегося собственником (ввиду его деловых качеств, иных обстоятельств), было рекомендовано предусмотреть Уставом товарищества наличие иной (помимо председателя) руководящей должности, например, «директора», «управляющего» и т. п.

3. Предмет и цели деятельности. Целью создания и деятельности ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Предмет деятельности товарищества связан с целью его деятельности, что необходимо учитывать, указывая в Уставе виды деятельности товарищества. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ). ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. А такие виды деятельности, как «обслуживание и ремонт автотранспортных средств», «розничная торговля в неспециализированных магазинах преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями» и т. п. не могут быть предметом деятельности ТСЖ.

Следует также с осторожностью использовать «типовые уставы ТСЖ», поскольку положения некоторых из них могут противоречить действующему законодательству (в части компетенции исполнительных органов, предмета деятельности товарищества). Поэтому, взяв «за основу» типовой устав, целесообразно адаптировать его к конкретному товариществу.

Специалисты Главного управления всегда готовы помочь в оформлении документов, подсказать необходимые поправки (отдел регистрации некоммерческих организаций - тел., ). Полагаем, что проведенный анализ практики регистрации позволит устранить недочеты, и в дальнейшем мы будем работать с качественно подготовленными документами, что позволит ускорить процесс регистрации к несомненной пользе участников ТСЖ.

,

начальник отдела регистрации НКО