BiznesBroker.RU
прямых инвестиций «Бизнес - Развитие»
, стр. 2, подъезд 15,
телефон/, www. *****
Экспресс-оценка
стоимости и перспектив продажи бизнеса
Имущественного комплекса «Агропромсторой»
Москва, март 2008
Цели исследования:
Экспресс оценка стоимости бизнеса представляет собой заключение о стоимости, разработанное с использованием информации об аналогичных объектах, выставленных на продажу на открытом рынке и их ценах, а также с учетом опыта продажи подобных объектов компанией БизнесБрокер. ру. Оценка проводится с целью определения цены продажи бизнеса за определенный срок.
Содержание и сроки проведения работ:
Экспресс оценка группы компаний проводилась в период с 1 по 19 марта 2008 года в несколько стадий.
Содержание работ | Затраты времени на проведение работ |
Планирование | 1 |
Сбор данных: 1) об анализируемой компании 2) о состоянии рынка и рыночном окружении | 3 5 |
Обработка и анализ данных | 7 |
Составление экспресс-оценки | 3 |
Представление результатов | 1 |
Итого: | 20 |
Основание для проведения работ:
Договор оказания услуг № 000СИ от 8 февраля 2008 года.
Рабочая группа:
Состав рабочей группы по проведению экспресс оценки:
Некрасов Николай – аналитик (сбор информации, проведение экспресс-оценки)
Столярчук Ирина – проект-менеджер (сбор информации)
Баркасов Максим – руководитель аналитического отдела (редакция, планирование)
Заключение о стоимости и перспективах продажи имущественного комплекса «Агропромсторой»
Наименование объекта: | Имущественный комплекс |
Наименование юридического лица: | «Агропромстрой» |
Месторасположение: | Костромская область, г. Шарья, поселок Ветлужский, улица Энтузиастов, 1А |
Пересчеты валют проводились по курсу ЦБ РФ на 19.03.2008 г.:
1 доллар США = 23,55 рубля
1. Определение стоимости доходным подходом[1]:
Выбор методики расчета.
При оценки ОБЪЕКТА в рамках доходного подхода была применена методика дисконтированных денежных потоков.
В основе метода дисконтированных денежных потоков лежит попытка определить стоимость ОБЪЕКТА непосредственно из стоимости всех различных видов доходов, которые могут получить инвесторы, вкладывающие средства в данный ОБЪЕКТ. Эти денежные потоки прогнозируются на период до определенной «заключительной» даты, на которую оценивается завершающий денежный поток.
Определение продолжительности прогнозного и постпрогнозного периодов.
Так как по прогнозу, ОБЪЕКТ выйдет на стабильный уровень доходопринесения на первый год, прогнозный период принят равным 1 году.
Состояние зданий и возможные изменения плана застройки района дают основание предположить, что ОБЪЕКТ будет продолжать эксплуатироваться с момента оценки еще достаточно продолжительное время. Таким образом, продолжительность постпрогнозного периода достаточно велика.
Анализ рынка аренды и обоснование величины реальной арендной платы.
Для обоснования средней ставки аренды на оцениваемый ОБЪЕКТ был проведен анализ ставок аренды, данные о которых содержались на Интернет-сайтах агентств недвижимости г. Костромы. Данные приведены в таблице 1.1.
Таблица 1.1 Расчет средней арендной ставки для производственно-складских помещений г. Шарьи.
Месторасположение | Площадь, кв. м. | Описание | Стоимость, руб./кв. м. в год | Скорректированная стоимость, руб./кв. м. в год* |
г. Кострома | 100 | Боксы гаражные 3 штуки ворота высота 2,4 м, электричество 220В | 1 800 | 900 |
г. Кострома | 165 | Здания производственные, водопровод, отопление, канализация, электричество | 2 400 | 1 200 |
г. Кострома | 200 | Производственное помещение 1 этаж отопление | 2 160 | 1 080 |
г. Кострома | 150 | Производственное помещение 2-й этаж | 2 220 | 1 110 |
г. Кострома | 500 | Производственное помещение или склад, ж/б здание, потолки 9 м, эл-во, вода - скважина, канализация, отопление - уголь | 1 200 | 600 |
г. Кострома | 500 | Производственное помещение отапливаемое газ промназначения ОСЗ высота 4,5 м 40х12 м | 1 800 | 900 |
г. Кострома | 600 | Производственные помещения 500 квм-н/отапл ангар, 100 квм два гаражных бокса | 2 400 | 1 200 |
г. Кострома | 270 | Складские помещения, неотапливается | 1 440 | 720 |
г. Кострома | 494 | Склад или производство | 1 200 | 600 |
г. Кострома | 700 | Складские, производственные помещения, неотапляваемые, кирпичное здание, высота потолков 8м | 1 200 | 600 |
Средняя арифметическая ставка аренды | 890 |
* Корректировка произведена на основании полученной информации о том, что в Шарье стоимость аренды примерно в 2 раза ниже, чем в Костроме.
Рассчитанная ставка 890 руб. за 1 кв. м. производственно-складских помещений в год будет использоваться в дальнейших расчетах.
Прогнозирование суммы операционных расходов.
Полученный от сдачи в аренду действительный валовой доход должен быть уменьшен:
· На величину эксплуатационных затрат
· На величину расходов на управление объектами недвижимости
В расчет были заложены:
· Эксплуатационные расходы в размере 10% от ДВД
· Расходы на управление в размере 2% от ПВД
Определение ставки дисконтирования.
В качестве ставки дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости используется требуемая инвестором в данном сегменте рынка норма дохода на инвестиции. Эта доходность в рамках данной работы определялась методом кумулятивного построения как сумма безрисковой ставки и величины дополнительных рисков вложения в объект недвижимости.
С экономической точки зрения безрисковая ставка процента является мерой минимальной стоимости денег как капитала во времени. При этом вложения в безрисковые инструменты должны быть доступны всем инвесторам.
В настоящее время таким инструментом являются государственные валютные облигации с соответствующими сроками.
Таким образом, в соответствии с доходностью государственных валютных облигаций со сроком погашения 24.07.2018 года, (данные газеты «Ведомости», от 19.03.08 г.) размер безрисковой ставки равен 5,31%.
Для расчета дополнительного риска вложений в объект недвижимости использовался метод экспертных оценок, который состоит из следующих этапов:
1. Определение категорий риска. Были выделены следующие категории:
· Технико-технологический риск
· Бизнес-риск
· Социально-политический риск
· Юридический риск
2. На данном этапе для каждой категории риска выделяются значимые факторы. Необходимо отметить, что в предложенной классификации отсутствуют риски, которые могут быть непосредственно отнесены к социально-политическим рискам. Их влияние неявным образом учтено в некоторых юридических и бизнес-рисках. Факторы для различных категорий риска приведены в таблице 1.2.
Таблица 1.2 Факторы риска.
Категория риска | Факторы риска |
Технико-технологический риск | Строительный риск |
Риск износа | |
Экологический риск | |
Бизнес-риск | Риск низкой ликвидности |
Риск менеджмента | |
Секторный риск | |
Региональный риск | |
Юридический риск | Законодательный риск |
Налоговый риск | |
Планировочный риск | |
Документарно-правовой риск |
3. Выполняется определение максимально возможного значения риска каждой категории. В данной работе максимально возможное значение каждой из категории рисков оценивалось в 10 процентных пунктов.
4. Внутри каждой категории выполняется оценка каждого фактора по выбранной шкале. В данной работе была выбрана пятибалльная шкала, поскольку она достаточно точно способна отразить градации риска:
0 – риск отсутствует
1 – риск минимальный
2 – риск низкий
3 – риск средний
4 – риск высокий
5 – риск максимальный
5. Определяется средневзвешенная (с учетом значимости факторов) сумма оценок всех факторов по каждой категории риска
6. Значение каждой категории риска умножается на максимальное значение для этой категории
7. Риски по всем категориям суммируются и прибавляются к безрисковой ставке.
Ниже приведена таблица с характеристиками рисков оцениваемого ОБЪЕКТА.
Таблица 1.3 Характеристики факторов риска оцениваемого ОБЪЕКТА.
Факторы риска | Оценка риска |
Технико-технологический риск | |
Строительный риск | Средний |
Риск износа | Средний |
Экологический риск | Отсутствует |
Бизнес-риск | |
Риск низкой ликвидности | Максимальный |
Риск менеджмента | Средний |
Секторный риск | Средний |
Региональный риск | Минимальный |
Юридический риск | |
Законодательный риск | Максимальный |
Налоговый риск | Максимальный |
Планировочный риск | Низкий |
Документарно-правовой риск | Минимальный |
Проведенная балльная оценка представлена в таблице 1.4. При оценке было принято допущение о равной значимости всех факторов для каждой категории риска.
Таблица 1.4 Балльная оценка рисков.
Результат расчетов премий за каждый фактор риска представлен в следующей таблице (1.5).
Таблица 1.5 Расчет премий за различные факторы риска.
Таким образом, ставка дисконтирования была принята равной 21,81%
Расчет стоимости объекта.
Расчет дисконтных множителей осуществлялся по формуле:
, где
Vn – дисконтный множитель n-го периода,
I – коэффициент дисконтирования,
n – момент дисконтирования.
Дисконтирование денежного потока прогнозного периода осуществлялось на середину периода. Это было сделано исходя из допущения о том, что доходы и расходы осуществляются в течение всего года относительно равномерно. Таким образом, для первого года момент дисконтирования n равен 0,5, а для реверсии, дисконтирование которой осуществляется на конец прогнозного периода, n равен 1.
Дисконтные множители приведены в таблице 1.6.
Дисконтированный денежный поток и дисконтированная величина реверсии приведены в таблице 1.6.
Для расчета стоимости ОБЪЕКТА необходимо сложить полученные результаты. Результат расчетов приведен в таблице 1.6.
Таблица 1.6 Расчет рыночной стоимости[2] ОБЪЕКТА в рамках доходного подхода с применением методики ДДП.
Итого, рыночная стоимость ОБЪЕКТА, определенная доходным подходом составляет (округленно):
11 750 000 рублей
или
USD
Определение стоимости сравнительным подходом[3]:
В настоящем исследовании в рамках сравнительного подхода был применен метод отраслевых коэффициентов (или соотношений).
Для сравнения был выбран показатель площади зданий (расчет приведен ниже).
Информация об аналогах[4] и расчет коэффициента сравнения
По вышеприведенным данным определили среднюю цену предложения единицы сравнения, которая составила:
руб. за 1 кв. м. площади объектов недвижимости.
* Корректировка цены аналогов проводилась в том случае, если по каким либо характеристикам аналог значительно отличался от ОБЪЕКТА оценки. В данном случае была произведена корректировка цены 3-х аналогов:
1-го, 2-го и 3-го (поправка на местоположение). Данные аналоги располагаются в Костроме. По информации, полученной от агентств недвижимости, стоимость коммерческой недвижимости в Костроме в два раза выше, чем в Шарье.
На основании полученного значения (коэффициента) и имеющихся данных о продаваемом комплексе получаем:
Итого, рыночная стоимость ОБЪЕКТА, определенная сравнительным подходом составляет (округленно):
10 рублей
или
USD
Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости ОБЪЕКТА:
По итогам проведенного исследования можно сделать вывод, что рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки составляет:
11 руб.
или
USD
Данная оценка получена путем взвешивания результатов, полученных в рамках двух подходов: доходного и сравнительного.
При взвешивании результатов оценки были применены следующие веса: доходный подход – 50%, сравнительный - 50%
Итоговые выводы и перспективы продажи:
Итоговый результат, полученный в рамах данного исследования, является мнением Прямых Инвестиций «Бизнес-Развитие» о возможной цене продажи ОБЪЕКТА.
При продаже рекомендуются следующие действия:
- подготовить инвестиционный меморандум для предоставления покупателям;
- подготовить объявление, точно характеризующее указанный ОБЪЕКТ, без конфиденциальной информации и оптимизированное под Интернет-поиск;
- провести работы:
а) с имеющейся клиентской базой
б) по размещению рекламы в сети Интернет
печать объявлений в дорогих изданиях – не рекомендуется;
- подготовить документацию в систематизированной (удобной) форме, для предоставления потенциальному покупателю;
- организовать встречи с потенциальными покупателями с приглашением в офис для презентации объекта продажи;
Указанные мероприятия в течение 3-х месячного срока позволят выйти на конструктивный разговор с покупателем о приобретении бизнеса. Ориентировочный срок продажи объекта можно прогнозировать как 8-10 месяцев.
Отчет подготовил Аналитический отдел
Прямых Инвестиций «Бизнес-развитие»
19.03.2008
Специалист аналитического отдела ________________
Проект-менеджер ________________
Информация об аналогах
1. Производственное помещение (База)
Месторасположение – г. Кострома, ул. Деминская
Метраж зданий – 2000 кв. м. (300 кв. м. – Административное здание, 1700 – Склад)
Материалы постройки – кирпич, железобетон
Коммуникации – вода, отопление, электричество, канализация
Метраж прилегающей земли – 1 Га (долгосрочная аренда)
Состояние объекта – хорошее, постройка 1992 г.
Собственник – юридическое лицо
Подъездные пути – автомагистраль, ж/д ветка, тупик
Цена объекта – 23 500 000 руб.
2. Производственная база со своей территорией
Месторасположение – г. Кострома (конец рабочего проспекта)
Метраж зданий – 2843,8 кв. м.
Материалы постройки – кирпич, железобетон
Коммуникации – вода, отопление, электричество, канализация
Метраж прилегающей земли – 0,9 Га (бессрочная аренда)
Состояние объекта – нормальное
Собственник – физ. лицо
Подъездные пути – автомагистраль, ж/д ветка рядом
Цена объекта – 26 500 000 руб.
3. Производственная база с территорией
Месторасположение – г. Кострома, ул. Вокзальная
Метраж зданий – 9702 кв. м.
Материалы постройки – кирпич, железобетон
Коммуникации – вода, отопление, электричество, канализация
Метраж прилегающей земли – 3 Га (долгосрочная аренда)
Состояние объекта – великолепное
Собственник – юр. лицо
Подъездные пути – автомагистраль, ж/д тупик
Цена объекта –58 000 000 руб.
4. Производственная база с территорией
Месторасположение – А
Метраж зданий – 1995 кв. м.
Материалы постройки – кирпич, железобетон
Коммуникации – вода, электричество, канализация
Метраж прилегающей земли – 4 Га (Собственность)
Состояние объекта – удовлетворительное
Собственник – физ. лицо
Подъездные пути – автомагистраль, ж/д тупик
Цена объекта –4 500 000 руб.
5. Производственная база с территорией
г. Мантурово 2400 кв. м 800 кв. м - админ. здание., 1600- производственное, столовая, 1,5 га - зем. участок. своя котельная, подстанция - 100 ква, кран-балка, вода, канализация, ж. д. пути - рядом пилорама. 17 млн. руб
[1] Доходный подход основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость объекта равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов этого объекта. При этом учитываются сроки и временная структура доходов, а также риски, с которыми сопряжено их получение.
[2] Термин «рыночная стоимость» определяется, как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
[3] Сравнительный подход основан на анализе рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные объекты. Данные по проданным или выставленным на продажу аналогичным активам сравниваются с оцениваемым объектом.
[4] Информация получена от агентств недвижимости и из Интернет-обьявлений о продаже аналогичных объектов.
