Анализ рынка офисных помещений г. Саратова 2009г.
Классификация офисных зданий
На протяжении последних лет в России постепенно была внедрена мировая методика отнесения офисных центров к уровням престижности. В результате этого каждому зданию присваивался определенный класс – "А", "В", "С", "D". Здания класса "А" являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.
К офисам класса "В", как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы класса "В" называют "бюджетными офисами" или офисами "эконом-класса".
К офисам класса "С" относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.
Соответственно, уровень арендных ставок и стоимость продажи офисных помещений определяются согласно классу здания, в котором они расположены.
Общее описание сегмента рынка
Рынок офисных помещений в г. Саратове является вторым сегментом коммерческой недвижимости по степени развития после рынка торговых помещений.
Офисные помещения можно разделить на несколько групп, в зависимости от того в каких зданиях они находятся.
- офисные помещения в зданиях исторической застройки и домах «сталинской» застройки центральной части города. Здания постройки 2-ой половины 19 века, 30-50-х годов 20 века. Характеризуются высокой степенью износа, средним качеством отделки, подъездной планировкой. Большинство офисов имеют отдельный вход с улицы. Сдаются в аренду, количество арендатором ограничено. Объектом сделок купли-продажи являются редко. В основном это офисы, переведенные в нежилой фонд из жилого с соответствующим переоборудованием, перепланировкой и внутренней отделкой.
- офисные помещения в больших административных зданиях. Здания постройки 70-80-х годов 20 века. Характеризуются невысоким качеством отделки, коридорной планировкой. В основном сдаются в аренду, количество арендаторов – большое. Объектом сделок купли-продажи не являются.
- офисные помещения в зданиях новой постройки конца 90-х годов 20 века, начала 21 века. Располагаются на первых этажах, имеют отдельные входы, специальную планировку. Часто подобные дома имеют подземные автостоянки и наземные автостоянки перед зданием. В настоящее время являются объектом купли-продажи на первичном рынке. В аренду практически не сдаются.
- офисные помещения, переводимые из жилого фонда, не использовавшиеся до момента продажи в качестве офисов. Требуют проведения перепланировки, обустройства отдельного входа, внутренней отделки. Являются основным объектом сделок купли-продажи. В аренду практически не сдаются.
Ценовой анализ предложения
Коммерческая площадь на рынке г. Саратова в настоящее время представлена в следующих основных группах зданий города:
- Административные здания промышленных предприятий. (Офисный комплекс «Заря», «Тесарсити»)
- Коммерческие здания офисного назначения. (Деловые центры «Парус», «Дикомп», «Навигатор», «Пилот», «Фрегат»)
- Реконструированный нежилой и жилой фонды.
Ценовой разброс колеблется в зависимости от класса здания и местоположения (район, этаж и др.) Так в границах одного района стоимость может отличаться вдвое, причём возможно они будут располагаться друг против друга. Наибольшее число предлагаемых офисов как и следовало ожидать, расположены в черте делового центра города (Фрунзенский район, частично Кировский и Октябрьский).
Структура предложения представлена ниже.
Максимальная стоимость зафиксирована во фрунзенском районе: офисное помещение на первом этаже с отдельным входом и своей парковкой, евроотделкой, всем комплексом телекоммуникационных и коммунальных услуг – выставлено на продажу за 95 тыс. руб./кв. м. Самую низкую стоимость имеют офисные помещения в ленинском районе, порядка 30 тыс. руб./кв. м.
Рынок офисных помещений г. Саратова, наряду с рынком торговых площадей, является в настоящее время наиболее развитым. С данными типами недвижимости совершается наибольшее количество сделок. Вместе с тем, необходимо отметить, что сложившаяся структура предложения, при которой наилучшие площади располагаются в крупных административных и общественных зданиях, существенно сужает рамки данной операции с недвижимостью.
Собственники офисных помещений предпочитают сдавать их в аренду. Поэтому основная часть помещений приобретается в виде реконструированных квартир в жилых домах. Продажа крупных объектов редкое явление. Рынок аренды офисных помещений развит так же хорошо как и рынок продажи. Ставки арендной платы обычно включают в себя все коммунальные платежи (изредка за исключением электроэнергии и телефонной связи), поэтому зависят от скачков стоимости энергоресурсов и коммунальных услуг. Неплохой индивидуальный офис в центре города со стандартной отделкой можно снять за 800-900 руб. кв. м./мес., аналогичный офис в бизнес-центре можно арендовать значительно дешевле – 500-600 руб. кв. м./мес.
Таким образом, на саратовском рынке представлены всевозможные предложения о продаже либо об аренде офисной недвижимости и как следствие постепенное насыщение рынка офисными площадями.
По данным аналитического отдела Агентства Независимой Оценки «АЛЬФА»
