С. Д. ДЗАДЗИЕВ
ПООБЪЕКТНЫЙ УЧЕТ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ:
ПРОБЛЕМА ВЫБОРА МОДЕЛИ
Существующая система бухгалтерского учета, дублирующая доперестроечные советские времена, осуществляет контроль инвестиционных затрат и их движение по строительной организации в целом - такова общая идеология, заложенная на заре централизованной системы управления, где было важно учесть валовые показатели деятельности предприятия, игнорируя его качественную оценку.
Ситуация принципиальным образом меняется с переходом на товарное производство, когда на рынке строительных услуг отдельный строительный объект, порой и часть его, становится товаром и затраты на его сооружение выступают в качестве исходных для исчисления прибыли (либо убытков), персонифицированных в субъектах продажи.
Кроме того, формирование и управление портфелем заказов генерального подрядчика в новых условиях носит не дискретный, а непрерывный характер, не ограничивается “профильными” для него заказами и предполагает как разных заказчиков, так и различные, в том числе и смешанные, источники финансирования.
Отмеченные обстоятельства принципиально меняют подходы к учету фактических затрат и в этом случае субъектом управления становится не строительная организация и не характеристики ее деятельности за календарный период работы (квартал, год), а объект строительства и показатели, достигнутые по его завершению. Чтобы быть точнее, субъектом управления становится субъект продажи жилой дом, отдельная квартира или коммуникация.
Поскольку финансовый результат переносится на субъект продажи, то перед генеральным подрядчиком возникает задача определения его (субъекта) себестоимости и объектного распределения сопряженных затрат общекорпорационных расходов, непредвиденных затрат и прочих расходов с целью выявления фактических результатов (прибыли, убытков) на завершающем этапе строительства.
Такой подход позволяет осуществлять эффективное управление производством на основе достоверной информации о состоянии движения внутрифирменных финансовых потоков, соотнесенного к конкретным субъектам продажи.
Итак, общие затраты по объекту строительства (Зо) состоят из прямых (Зпр) и сопряженных (Зс) затрат (для примера примем жилищную застройку):
Зо = Зпр + Зс (1)
В свою очередь, прямые затраты на промежуточных этапах контроля, можно найти из выражения:
n m
Зпр = ∑ ∑Pij x Kтгij, (2)
i=l j=l
где Pij - i-я работа на объекте, осуществляемая j-ой субподрядной организацией в соответствии с договором подряда;
Kтгij - коэффициент технической готовности i-ой работы j-ой организации в фиксированный период времени;
n - количество работ (этапов) i в соответствии с субподрядным договором (i=1,2,...,n);
m - количество субподрядных организаций j, привлекаемых на выполнение строительно-монтажных работ (j=l,2,..., m).
Разумеется, в число соисполнителей входит и генеральная подрядная организация со своими подведомственными подразделениями, представляющими собой субъекты учета и оперативной отчетности.
Сопряженные затраты в нашем понимании, как было отмечено выше, состоят из общекорпорационных расходов (Зобщ), непредвиденных затрат (Знп) и прочих расходов (Зпр), которые, вместе с прямыми затратами, включают всю сумму затрат по контракту, за исключением непредвиденных трат, возникающих в процессе производства работ, могут быть исчислены по следующим формулам:
к
Зобщ = ∑Пd x Cd, (3)
d=l
где Пd - количество оплат d, проходящих по статье “общекорпорационные расходы” за весь период строительства объекта до момента юридического оформления факта “купли-продажи” (d=l,2,...,к);
Cd - доля общекорпорационной платы, относящейся к сооружаемому объекту.
Здесь необходимо внести уточнение, суть которого сводится к принципиально важному положению о том, что общекорпорационная плата, являясь по своему экономическому смыслу накладным расходом или плановым накоплением (по прежней терминологии), с одной стороны, суммирует затраты на управление строительным процессом, с другой - служит инструментом контроля эффективности этого управления. Доля общекорпорационных расходов, приходящаяся на объект строительства Cd, должна быть пропорциональной интенсивности ведения строительно-монтажных работ на этом объекте к общей интенсивности работ, осуществляемых строительной организацией на момент платежа (оплаты банковского поручения), т. е.:
Cd = Jч/Jo, (4)
где Jч - интенсивность ведения строительно-монтажных работ на одном из объектов, находящихся в стадии строительства;
Jo - интенсивность строительства по организации в целом.
Поскольку мерой интенсивности принимается объем работ V в единицу времени t и полагая равенство этого временного отрезка и Vч, Vo - в виде соответствующих объемов работ, то формула 4 может быть представлена в виде:
Cd = Vч/Vo, (5)
а формула 3 примет вид:
к
Зобщ = ∑Пd х Vч/Vo (6)
d=l
Непредвиденные расходы, имеющие разную природу и места возникновения, существенно различаются по способам их учета в составе объектов строительства: связанные с деятельностью организации в целом - исчисляются по формуле 6 в виде общекорпорационной платы; связанные с объектом строительства - по формуле 2 путем прямого учета в себестоимости объекта.
Эти расходы могут быть компенсированы заказчиком или осуществляться генеральным подрядчиком за счет собственных средств, порой в виде очевидных убытков, однако в нашем рассмотрении представим их в форме прямой инвестиционной траты:
i
Знп = ∑Пr x Vr/Vo, (7)
r =1
где Пr - количество плат r, проходящих по статье “непредвиденные расходы” (r=1,2,...,1);
Vr/Vo - доля непредвиденной платы, относящаяся к отдельному объекту.
Аналогичным образом учитываются прочие затраты Зпр:
s
Зпр = ∑Пк x VK/Vo, (8)
к=1
где Пк - количество оплат к, проходящих по статье “прочих расходов” (к=1,2,...,s).
Разумеется, Vo должно корректироваться, когда сумма непредвиденных затрат и прочих расходов будет составлять значительную величину, существенно влияющую на результаты счета, и при изменении состава сооружаемых объектов и корректировке объемов работ.
Итак, общая сумма расходов Зо, на момент завершения строительства объекта, может быть представлена формулой 9:
n m к
Зо = ∑ ∑Pij x Kтгij + ∑Пd x Vч/Vo +
i=1 j=1 d=1
l s
+ ∑Пr x Vr/Vo + ∑Пк x Vk/Vo, (9)
r=l к=1
что дает возможность определить как удельные фактические затраты на 1 м2 полезной площади Уф, так и понесенные расходы строительной организации на субъект продажи - квартиру Скв:
Уф = (Зо+3ин) / Sп, (10)
Скв = (Зо+3ин) х Sкв / Sп, (11)
где Sп - общая полезная площадь объекта строительства;
Sкв - полезная площадь субъекта продажи;
Зин - дополнительные затраты по субъекту продажи, как правило возникающие в предпродажный период по инициативе покупателя. В таком представлении учета инвестиционных затрат обнаруживаются некоторые результирующие, экономическое содержание которых может быть выражено в следующих выводах.
Во-первых, представляется возможным оценить экономические результаты прошедшего тендера путем сравнения фактических затрат Уф с предложенной инвестором стоимостью Уцз:
Уцз - Уф = Р1(+/-),
где Р1(+/-) итог проведенной сделки, свидетельствующий об эффективности проведения торгов и уровне профессиональной квалификации работников строительной фирмы, участвующих в поведении тендера (торга).
Во-вторых, оценить результаты деятельности строительной организации не по общей прибыли, но по конкретному строительному объекту, равно как и по субъекту продажи:
Упр - Уф = Р2(+/-),
где Р2(+/-) - итог операции по продаже недвижимости, материализуемой в чистой прибыли строительной организации на конкретном строительном объекте, либо при осуществлении продажи отдельной квартиры;
Упр - удельная цена продажи.
Естественно, удельная цена продажи по объекту Упро представляет собой средневзвешенную величину отдельных продаж с корректировкой на индивидуальные затраты Зин, которые могут быть существенно разными, и эта цена может быть определена из следующего выражения:
p
Упро = ∑Упр/i х Si/Sп + Зин, (12)
i=l
где Упр/i - стоимость продажи 1 м2 полезной площади i-й квартиры (1=1,2,...,р);
Si - полезная площадь i-й квартиры;
Sп - полезная площадь объекта строительства (жилого дома).
В-третьих, получить показатели рентабельности работы строительной организации не в целом, но по каждому строительному объекту Коб:
Rоб - Р2 (+/-)/Уф (13)
Наконец, в-четвертых, поскольку накопление фактических затрат при использовании модели должно происходить в непрерывном и автоматизированном режиме, имеется возможным обеспечить контроль за расходованием финансовых ресурсов не только в объектном представлении, но и по субъектам продажи. В этом случае лимитирование затрат носило бы адресный характер и было связано с исполнителями работ.
Индексация объектов и работ, которая производится во входных и выходных формах модели, производится на стадии подрядных договоров и договоров субподряда и обеспечивается соответствующим заполнением платежных поручений, прошедших банковские проводки.
Эти формы могут иметь различную степень детализации и разные выходы во времени, так как предназначены для многоуровневого использования: руководства фирмы, среднего звена управления и линейного персонала, что обеспечивает, с одной стороны, необходимый уровень управляемости, с другой - конфедициальности информации.
Здесь важно отметить одно исключительно важное обстоятельство. Будучи использованными в системе оперативного контроля, выходные данные модели позволяют ориентироваться, главным образом и прежде всего, на экономическое содержание принимаемых решений. Такой подход вполне корреспондируется с методами контроля, осуществляемыми в рыночных экономиках, где системы “управления проектами” сводятся к контролю за показателем прибыли.
Разумеется, предлагаемая модель должна быть встроена в другие программы автоматизированного учета, действующие в строительной организации, в частности, в системы “Бухгалтерский учет”, “Материально-техническое снабжение” и др., дополняя и расширяя общую систему учета. Однако, при всей относительной простоте она не может не занимать ведущее место в задаче эффективного управления строительным производством.
Так или подобным образом может быть использован основной показатель деятельности строительной организации и ее прибыль в управлении инвестиционными ресурсами, особенно и прежде всего, на строительной стадии и на этапе реализации недвижимости на рынке строительных услуг.
На основе использования действующих нормативных документов, сводного сметного расчета (ССР) и объектных смет целесообразно использовать автоматизированную систему финансового управления строительством для реализации следующих целей:
- управление договорными ценами на субъекты продажи на стадии заключения договоров подряда, субподрядных договоров и соглашений на куплю-продажу в процессе осуществления тендерных и иных процедур, регламентирующих хозяйственные отношения участников инвестиционного процесса;
- учета (накопления) всех видов производственных затрат по строительным объектам с целью управления объектной прибылью при продаже квартир покупателям недвижимости, их реализации индивидуальным застройщикам, государственным и иным заказчикам;
- контроля за исполнением договоров подряда, заключенных контрактов, использованием целевого финансирования и иных адресных источников инвестиционных ресурсов;
- накопления всех видов общекорпорационных плат в составе себестоимости строительного объекта (субъекта продажи) с целью активного управления строительным производством;
- лимитирования статей общекорпорационных расходов;
- оценки деятельности строительной организации и ее производственных подразделений.
Задача использования предлагаемой системы заключается в том, чтобы на основе реализации поставленных целей, с одной стороны, обеспечить безубыточную работу строительной организации путем своевременного оперативного вмешательства в деятельность обеспечивающих производственный процесс функциональных подразделений предприятия и внешних контрагентов, с другой - реализовать на деле “прозрачность” использования инвестиционных ресурсов.
