Ипотечные перспективы развития АИЖК
Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).
С 2002 г. и по настоящее время деятельность Агентства осуществляется в соответствии с новой редакцией устава, утвержденной решением внеочередного общего собрания акционеров (протокол от 31.01.02 г.) и зарегистрированной Московской регистрационной палатой (Свидетельство от 29.03.02 г. № 000).
Главной задачей Агентства была определена организация вторичного ипотечного рынка в России. Агентство по ипотечному кредитованию должно было по опыту американских коллег выкупать у банков ипотечные жилищные кредиты и выпускать под их обеспечение ценные бумаги с конкурентоспособной доходностью, к тому же гарантированные государством. Эти ценные бумаги планировалось продавать на вторичном рынке. При этом разрыв в доходности привлекаемых и размещаемых денежных ресурсов должен погашаться за счёт агентства.
Предполагалось, что 1 рубль государственных инвестиций в создание Агентства должен был привлечь, в конечном счете, в жилищный сектор - 7,1 рубля частных средств.
К марту 1997 г. Минфин России выделил на формирование уставного капитала Агентства 80 миллиардов рублей (вместо 225 положенных). Поэтому регистрация агентства как юридического лица состоялась лишь 5 сентября 1997 г.
Дальнейшее формирование уставного капитала осуществилось неравномерно, при этом 3 раза производилось его уменьшение.
В 2002 г. Уставный капитал увеличен до 160 млн. руб. в связи с выделением на эти цели средств федерального бюджета (80 млн. рублей).
В дальнейшем уставный капитал уменьшен на 48 млн. рублей (со 160 млн. рублей до 112 млн. рублей) путём уменьшения номинальной стоимости каждой акции с 10 тыс. рублей до 7 тыс. рублей, в связи с тем, что по состоянию на 01.01.02 величина чистых активов Агентства составляла 36,7 млн. рублей, а уставного капитала - 80 млн. рублей (зарегистрированного Инспекцией МНС России №29 по . Москвы 16.10.02 г.).1
В последствии уставный капитал уменьшен до 40,0 млн. рублей путём конвертации Агентства в акции с меньшей номинальной стоимостью (2500 рублей) в связи с ожидаемыми убытками за 2002 г. и учитывая вероятный отказ ФКЦБ России в регистрации облигационного займа в случае, если размер уставного капитала будет превышать чистые Агентства (зарегистрировано Инспекцией МНС России №2 по ЦАО г. Москвы 31.01.03 г.).2
Потом уставный капитал был увеличен на 650,0 млн. рублей путем размещения дополнительных именных бездокументарных 260,0 тыс. акций номинальной стоимостью 2500 рублей каждая в связи с выделением средств федерального бюджета на увеличение уставного капитала Агентства (зарегистрирован Инспекцией МНС России №2 по ИАО г. Москвы 20.02.03 г.).3
Таким образом, уставный капитал Агентства составляет в настоящее время 690 млн. рублей и разделен на 279,0 тысяч обыкновенных именных бездокументарных акций номинальной стоимостью 2500 рублей каждая. Держателем реестра акционеров является само Агентство. Минпромэнерго России поддержало предложение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию об увеличении уставного капитала на 0,7 млрд. рублей, в соответствии с поручением Правительства Минпромэнерго России рассмотрело обращение АИЖК о включении его в федеральный закон « О федеральном бюджете на 2005 год. В министерстве считают, что государственная поддержка развития рынка ипотечного жилищного кредитования является необходимым условием формирования рынка жилья.
Глава Минэкономразвития является представителем наблюдательного совета агентства, поскольку ипотека является инструментом и макроэкономической политики и кредитно - денежной политики государства. Минфин отвечает за выдачу (государственных) гарантий, обеспечивает контроль за их целевым использованием. Минимущество представляет государство как собственник.
В перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания акционеров, входит утверждение внутренних документов, регулирующих деятельность органов Агентства. Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания акционеров, могут быть переданы на решение исполнительным органом Агентства. Вместе с тем, в нарушение Федерального закона «Об акционерных обществах» документы, касающиеся деятельности Агентства (стандарты, процедура выдачи, рефинансирование и сопровождение ипотечных кредитов, займов, регулирующих отношения Агентства с другими участниками системы ипотечного жилищного кредитования, а также комплекс методик по анализу финансового состояния участников программы ипотечного кредитования, положение о временно свободных денежных средствах Агентства, о кредитном комитете и др.) утверждались определенными приказами генерального директора АИЖК.
В соответствии с уставом генеральный директор избирается на 3 года.
В структуры Агентства, в соответствии с приходом генерального директора от 30.04.02 г. (с изменениями) входят 8 департаментов и 2 управления. Созданы два филиала Агентства – Сибирский (Новосибирск) и Северо – Западный (Санкт – Петербург).
В ходе реализации пилотного проекта Агентства в Санкт – Петербурге предполагалось, что стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных ипотечных кредитов будут апробированы в северной столице. В городе была создана необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая условия для работы всех участников рынка. Но Агентству не удалось наладить работу на вторичном рынке. И в соответствии с решениями наблюдательного совета в настоящее время оба филиала ликвидированы (протоколом от 02.12.02 г. и от 9.06.03 г.).
В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и правительство г. Санкт – Петербурга подписали соглашение о сотрудничестве по развитию общефедеральной системы ипотечного кредитования. Третьей стороной соглашения является Санкт - Петербургское ипотечное агентство».
Кредиты будут предоставляться в рублях сроком на 15 дней из расчёта 15% годовых. Ипотечное кредитование является частью мер петербургского правительства по формированию рынка доступного жилья. Санкт – Петербург первым в стране разрабатывает процедуры конкурсного распределения земельных участков под жилищное строительство. С целью уменьшения количества очередников на жилье, которое составляет 300 тыс. семей, городские власти планируют выделять субсидии из бюджета до 40 % стоимости. Интеграции Санкт – Петербурга в общефедеральную систему ипотечного жилищного кредитования позволят значительно увеличить объемы строительства и развития строительного комплекса. В 2004 году рефинансировано по единым стандартам более 4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,4 млрд. руб.4
Агентство призвано содействовать развитию ипотечного жилищного кредитования в частном секторе путём обеспечения ликвидности и долгосрочных ресурсов для финансирования выдачи ипотечных жилищных кредитов российскими коммерческими банками – первоначальными кредиторами. Деятельность Агентства также направлена на содействие формированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования, путем оказания технической помощи банкам и создании стандартных процедур кредитования с целью формирования основы для развития системы жилищного финансирования в контексте развития внутренних рынков капитала.
Предусмотрено, что основными участниками ипотечного рынка являются региональные операторы, банки, страховые, оценочные и риэлтерские компании. Каждый участник ипотечного рынка оформляет соответствующую явку на сотрудничество и предоставляет региональному оператору документы.
Региональным оператором является юридическое лицо, действующее от своего имени или от имени Агентства, осуществляющее привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансирующее организации, выдающая ипотечные кредиты, как за счёт собственных, так и за счёт привлечения средств с последующей передачей их Агентству.
После согласования и утверждения региональный оператор организует работу с местными органами власти для последующего заключения трехстороннего соглашения о сотрудничестве между Агентством, региональным оператором и Администрацией субъектов Российской Федерации, регулирующего взаимоотношения в области ипотеки. Во исполнение трехсторонних соглашений Агентством заключались двухсторонние соглашения о сотрудничестве с региональными операторами.
Региональные операторы (РО) выкупают у банков закладные (права требования по кредитам, оформленные в виде ценных бумаг), аккумулируют их оптом и продают агентству. АИЖК в свою очередь на базе приобретаемых закладных формирует обеспечение, которое в законе об ипотечных ценных бумагах называется ипотечным покрытием. Оно является активом, который будет храниться на балансе агентства. Под обеспечением этим активом АИЖК выпускает жилищные ипотечные ценные бумаги, с помощью которых осуществляется приток средств инвесторов на рефинансирования кредитов.
Поначалу агентство планировало развернуть по всей стране свою филиальную сеть. Однако, потом от этой идеи отказалось, так как все риски ипотеки в этом случае ложились бы на АИЖК, кроме того, возникли бы материальные проблемы по содержанию филиалов. На наш взгляд, риски всех участников процесса должны быть распределены равномерно. Но на сегодняшний день произведен перекос в сторону АИЖК, и оно оказалось в более выгодном положении, т. к. подписывая соглашение между АИЖК и РО вся ответственность при наступлении дефолта ложится на региональных операторов, которые должны обеспечить качество залогового покрытия, сформированного в виде пула закладных, и при наступлении дефолта по закладной РО должны осуществлять платежи за заемщика. По мнению АИЖК, само агентство брать на себя эти риски не может, так как это отражается на качестве ипотечного покрытия и, как следствие, приведет к повышению стоимости заимствования со стороны инвесторов. Но АИЖК рассчитывает на то, что согласно небогатой российской практики, в нашей стране крайне низкая доля выданных закладных, по которым заемщик оказался не в состоянии платить, то есть объявил дефолт. Так как в качестве обеспечения выступает недвижимость. АИЖК считают, что РО не несут ответственности перед инвесторами.
В Москве и Санкт-Петербурге сконцентрирован основной банковский капитал страны, и поэтому здесь банки, как показал анализ, практически не нуждается в рефинансировании со стороны АИЖК. В результате, даже выдав кредит по стандартам АИЖК, столичный банк часто не обращается в агентство для продажи закладной. Региональный банк также мог держать кредит под 15% , но у него просто нет на балансе такого количества активов.
По состоянию на 01.01.04 г. трехстороннее соглашение заключены 54 субъектах Российской Федерации (в 2002 г. – 17 соглашений, в 2003 г. – 37 соглашений), двухсторонние соглашения с 46 регионами (в 2002 г. – 9 соглашений, в 2003 г. – 37 соглашений). К концу 2004 года подписали соглашение с агентством 68 субъектов РФ, и приняли его стандарты.
В 2004 г. Агентство отметило своеобразный юбилей, рефинансировав за 7 лет своей работы на рынке десятитысячную закладную.5
Активная поставка закладных идет из Башкирии, Новосибирской, Оренбургской и Самарской областей, Алтайского края. Эти регионы обеспечивают для АИЖК примерно половину ежемесячных объемов. Потому что в них, как было отмечено в результате проведенного анализа, развитие ипотечного кредитования развивалось либо несколько лет, либо на уровне субъекта федерации приняты программы по доступному жилью. Пусть даже это было небольшое финансирование, но грамотно распределенное: на инженерную подготовку под жилищное строительство, на увеличение уставного капитала регионального оператора. Кредитование на целевые единовременные субсидии в размере 10 – 15% от стоимости жилья отдельным категориям граждан – в основном по программам для молодых семей. Отдельные регионы неплохо освоили розничные технологии выдачи кредитов. Яркий пример – Уфа, где в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реализовано концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор – Башэкономбанк, но почти все риэлтеры города выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление до 90% необходимой документации. Схема очень похожа на систему розничного кредитования в магазинах Москвы. Этот опыт необходимо тиражировать и в других регионах.
До такого уровня, как в Уфе большинству далеко, так что есть резервы в росте производительности. Кроме того, пока в основном ипотечные программы действуют в столицах субъектов федерации. Но уж сейчас к этому процессу приобщаются муниципальные образования. А многие из областных и районных центров существуют при крупных промышленных предприятиях. В них кроется большой потенциал для развития ипотеки. Таким образом, будет расти охват по географии регионов.
Существующий на 01.01.04 г. портфель закладных составил 730,5 млн. рублей. Агентство в 2001 – 2003 гг. выкупило в 27 субъектах Российской Федерации 2166 закладных, в том числе: в 2001 г. в четырех субъектах 16 закладных на сумму 7 млн. рублей, в 2002 г. – в шести субъектах 76 закладных на сумму 36,1 млн. рублей; в 2003 г. – в двадцатипяти субъектах 2074 закладных на сумму 687,4 млн. рублей.6 По базовому сценарию центра стратегических разработок в 2005 году объем ипотечного кредитования увеличится и составит 60 млрд. рублей. На сегодня показатели почти вдвое меньше – 37 млрд. рублей. Тем не менее, успешно увеличившись, по оценкам экспертов ЦСР почти вдвое в 2005 году к 2010 году они должны достичь еще большей цифры – 344 млрд. рублей. К этому времени каждый день в стране будет выдаваться около 4 тыс. ипотечных кредитов. Основная их часть придется на Центральный округ. Пока этот округ – в числе отстающих. Таким образом, по предварительным прогнозам объем выданных кредитов в России должен составить 5,6% от ВВП. Сегодня эта цифра не дотягивает до 1%. Для сравнения в развитых странах (даже не в США) аналогичный показатель равен в среднем 40%. Как было отмечено, по стандартам АИЖК кредиты выдаются только рублях. Это «убирает» валютные риски, но в тоже время создает определенные трудности для самого агентства с точки зрения поиска денежных средств. АИЖК, совместно с российскими банками, разрабатывает новые для России виды кредитования. В частности, в обозримом будущем рынку будут предложены кредиты с плавающей (а не фиксированной, как сейчас) процентной ставкой. Макроэкономическая ситуация в стране улучшается, что дает возможность снизить процентную ставку по ипотечным кредитам. И 2003 год это продемонстрировал. Поэтому АИЖК будет пересматривать свои стандарты. Пока они поменялись только один раз: агентство уменьшило стандартный процент по кредиту с 18 до 15% годовых. На 2005 год уменьшения не предвидится.
Для развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах АИЖК заключило соглашение о сотрудничестве с Всероссийским банком развития регионов (ВБРР). ВБРР – банк с государственным капиталом. Таким образом государственная программа развития ипотеки будет находиться в руках двух структур федерального уровня. Необходимо отметить, что Всероссийский банк развития регионов в настоящее время представляет собой межрегиональную банковскую группу с развитой филиальной сетью. ВБРР входит в сотню крупнейших российских банков: на начало февраля 2004 года активы банка составили 7,2 млрд. рублей.
Предполагается, что совместный проект агентства по ипотечному жилищному кредитованию и ВБРР начнет работать, в первую очередь, на территориях Орловской, Иркутской областей и Дальневосточного региона. Далее банк собирается использовать свою региональную сеть для развития ипотечных программ во всех регионах, где есть его филиалы. Сейчас у ВБРР имеются филиалы в Орле, Иркутске, Хабаровске, Краснодаре, представительство в Челябинске, а также дополнительные офисы в Москве и Туапсе. И дочерние структуры – сахалинский «Охабанк» и банк «Пурпе» в Ямало-Ненецком автономном округе. Планируется открытие дополнительного офиса в Сочи. В 2002 году были разработаны и проходят успешное внедрение проекта ВБРР по кредитованию сотрудников, предприятий под гарантии их нанимателя. Так, в Москве проходит пилотное испытание ипотечная программа ВБРР в Роснефть ». Сотрудники компании получают кредиты на покупку жилья под гарантии «НК Роснефть».
В Иркутске банк выступил с предложением стать консультантом, агентом и, частично инфраструктурной площадкой для ипотечной программы – производственная корпорация «Иркут»». Проект находится на стадии рассмотрения. Также проводятся консультации с региональное ипотечное агентство» по вопросам организации и размещения облигационных займов компании на рынке при участии Банка. Одновременно с соглашением между АИЖК и ВБРР в Орле подписано еще одно соглашение, трехстороннее, - между администрацией Орловской области, АИЖК и областной центр рыночных отношений». Гарантии, предоставляемые администрацией по этому соглашению, помогут ипотеке развиваться на территории Орловской области.
Для финансирования своих операций агентство планирует привлекать средства путем выпуска собственных ценных бумаг, обеспеченных правами по приобретаемым кредитам, а также гарантиями Правительства Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Привлечение средств является одним из направлений деятельности агентства.
Основной задачей агентства по ипотечному жилищному кредитованию, как национального института вторичного ипотечного рынка, является создание благоприятных условий для коммерческих банков – ипотечных кредиторов – прежде всего путем предоставления долгосрочных финансовых ресурсов.
Агентство может имитировать два основных типа ценных бумаг. Первый – облигации общего долга, эмиссия которых осуществляется в рамках действующего законодательства России. Вторые – «ипотечные ценные бумаги», эмиссия которых осуществляется на основании закона «Об ипотечных ценных бумагах». Для финансирования своей основной деятельности по приобретению ипотечных кредитов на вторичном рынке агентство может выпускать ИЦБ, обеспеченные залогом прав требования по ипотечным кредитам или закладным. Причем за счет включения в такой пул ипотечных стандартизированных кредитов с различными условиями (ставками, сроками погашения и т. д.).
Первая эмиссия облигаций АИЖК состоялась в апреле 2003 года, которые были размещены на ММВБ 24 апреля 2003 года. Ее объем составил 1,07 млрд. руб. (1070 ценных бумаг номиналом 1 млн. руб.). Первые месяцы после первичного размещения, объемы торгов по этим облигациям были невелики. Однако с начала 2004 года они стремительно выросли. С июля 2003 года до марта 2004 года ежемесячный оборот по бумагам увеличился в 23 раза и составил около 465 млн. руб.. Выплата в 2003 году купонного дохода осуществлена за счет средств агентства (июнь – 12,3 млн. рублей, в декабре – 50,0 млн. рублей), в связи с чем средства федерального бюджета в сумме 300 млн. рублей не были востребованы. Дата погашения облигации 1 декабря 2008 года.7
Размещение второго выпуска облигаций Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» состоялось на ММВБ 25 мая 2004 года.
Выпуск включает в себя полтора миллиона облигаций номиналом 1 тыс. рублей. 02.08.04 года Внешэкономбанк произвел оплату первого купона неконвертируемых документарных процентных облигаций на предъявителя серии А2 по ипотечному жилищному кредитованию» в сумме 30 млн. 725 тыс. рублей. Вместе с бумагами первого выпуска облигаций новой эмиссии будут единственным в своем роде инструментом фондового рынка; основную сумму долга и купонные платежи по нему во всем объеме покрывает государственная гарантия, зафиксированная в федеральном бюджете, как внутреннее заимствование РФ. АИЖК в январе 2003 года было внесено правительством в реестр 18 системообразующих компаний с государственным участием, наряду с «Газпромом», «Транснефтью» и «Аэрофлотом». На 2004 год сумма гарантий составила 4,5 млрд. рублей.
Объем эмиссии в 2004 году и купонные платежи по нему полностью исчерпывают заложенные в госбюджете государственные гарантии. По данным АИЖК составляют 2,5 млрд. рублей. Оставшийся объем гарантии использован в конце 2004 года для третьего выпуска облигации номиналом 2, 25 млрд. рублей.
Государственные гарантии позволяют АИЖК сохранять ставки по ипотечным кредитам на низком уровне. Без них ставки агентства возросли бы с 11 до 19% годовых, что резко снизило бы доступность ипотечных кредитов для заемщиков. Включение бумаг АИЖК в ломбардный список ЦБ может в перспективе повысить спрос на них со стороны банков. 14 октября 2003 года ЦБ начал регулярное проведение ломбардных кредитных аукционов на срок две недели. В первой половине 2004 года эти аукционы, как правило, признавались несостоявшимися из-за отсутствия заявок. Первый удавшийся аукцион состоялся в конце июня, но это было следствием обнаружившегося в российской банковской системе недостатка рублевой ликвидности. На наш взгляд российские банки будут участвовать в ломбардных аукционах ЦБ, используя бумаги АИЖК. Кроме того, включение облигаций АИЖК в ломбардный список Банка России окажет положительное влияние на повышение ликвидности и будет способствовать расширению круга потенциальных инвесторов.
Объем рефинансирования ипотечных кредитов в 2005 году составляет 7,5 млрд. рублей. Кроме того, агентство выпустит облигации с использованием госгарантии в объеме 900 млн. рублей (переходящий остаток госгарантии 2004 года) и 4,7 млрд. рублей (госгарантии 2005 года). Также наблюдательный совет одобрил основные положения концепции развития АИЖК на период до 2010 года. Поэтому в 2005 году будет осуществлен выпуск ипотечных облигаций при условии подготовки необходимых нормативно-правовых документов со стороны ФСФР. Компания ежемесячно рефинансирует свыше 1,5 тыс. закладных.
и по ипотечному жилищному кредитованию» подписали соглашение о долгосрочном сотрудничестве. В соответствии с подписанным соглашением «Собибанк» намерен развивать
систему ипотечного жилищного кредитования в различных регионах. На наш взгляд привлечение таких крупных коммерческих банков, обладающих большой филиальной сетью позволит продвинуть новый продукт в российские регионы. Так, в 2004 году «Собибанк» имел развитую региональную сеть филиалов в 19 регионах.
В мае 2004 года АИЖК начало проект по привлечению инвестиции в жилищное строительство. С этой целью АИЖК подписало соглашение с управляющей компанией «КИТ» и специализированный депозитарий», который в свою очередь будет контролировать реализацию программы. Компания «КИТ» работает над созданием закрытого паевого инвестиционного фонда для инвестирования в жилищное строительство в регионах с последующей продажей готового жилья. В течение первого года работы в рамках соглашения объем привлеченных средств инвесторов составит более 1 млрд. рублей. Компания рассчитывает на среднюю доходность вложенных средств, в размере 20 – 30% годовых. Агентство не имеет право финансировать строительство и поэтому решило действовать по этому сценарию.
Агентство займется мониторингом в регионах и предложит инвестиционным фондам интересные проекты для инвестиции.
Другим новшеством в работе агентства явилось подписание 28.10.03 г. соглашение между крупным агентством по недвижимости «МИАН» в Москве и АИЖК по сотрудничеству в области ипотечного кредитования. Финансировать покупку квартир клиентам «МИАН» станет из собственных средств по стандартам АИЖК: процентная ставка составит 15% годовых в рублях, предоставлять станут до 70% от стоимости квартиры сроком до 20 лет. Но так как «МИАН» не является банковской структурой, то населению будут предоставляться займы. Клиент сможет получить займ на покупку жилья прямо в риэлтерской компании, не обращаясь в банк. После того, как квартира будет оформлена в собственность, на нее оформляется закладная, которую выкупает АИЖК. Договоренности об объеме рефинансирования между АИЖК и «МИАН» пока нет, но рассчитывают они на $2 млн. в год, это соответствует примерноквартирам новостройкам. На наш взгляд, соглашение между «МИАН» и АИЖК вызывают множество вопросов. АИЖК имеет право выкупать закладные на основании выданных ипотечных кредитов, а не займов. Кроме того, если организации, в нашем случае «МИАН», занимаются привлечением денежных средств физических и юридических лиц систематически с извлечением прибыли, то это уже относится к банковской деятельности и требует лицензирования. На сегодня многие компании используют недостаточно четко определенный водораздел между договорами займа и кредита, хотя, по сути, их деятельность является именно кредитной. Поэтому, на наш взгляд, соглашение между «МИАН» и АИЖК не имеет юридическую силу и неправомерно.
Государственная ипотека – это, прежде всего, система рефинансирования, а не первичного кредитования. По этому, на наш взгляд, основную ставку необходимо сделать на АИЖК. Государственные гарантии по ипотечным облигациям в настоящее время экономически необходимы. Согласно проведенному нами анализу деятельности АИЖК можно сделать вывод, что федеральная система рефинансирования построена и начала работать в регионах. Региональные ипотечные операторы становятся более мобильными. И все больше коммерческих банков привлекаются в ипотечную систему.
Список используемой литературы:
1,2,3,5 – http:/www. *****
4 – http:/*****/show
6,7 – http:/*****
к. н.н доцент СОГУ кафедра Финансы и кредит
