Ролевая игра
«Аренда жилья в Москве: с посредником или без»
Общая информация
Спрос и предложение объектов на рынке аренды жилья в декабре 2009 года[1]
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», спрос на квартиры в декабре 2009 – январе 2010 года значительно упал. Такое падение спроса можно считать скорее последствиями кризиса, чем сезонным явлением. Для сравнения — в «докризисном» ноябре 2007 года падение спроса на квартиры было сопоставимо с нынешним, однако уже в декабре наметилась положительная тенденция, которая усилилась в январе 2008-го. Наиболее сильное снижение спроса коснулось квартир в диапазоне от $750 до $1,81%) и квартир от $1000 до $3,88%). Спрос же на квартиры в диапазоне от $3000 до $6000 наоборот увеличился на 26,67%. Предложение квартир на рубеже 2009—2010 года по сравнению с ноябрем 2009 г. снизилось на 23,47%, при этом наиболее существенно снижение предложения отразилось на квартирах стоимостью от $3000 до $6,33%) и стоимостью от $6,5%).
Что влияет на стоимость аренды квартиры?[2]
Тема аренды недвижимости была весьма актуальна для больших городов, а особенно – для столицы: снять квартиру гораздо проще, чем купить её. Пожалуй, самый главный вопрос в этом деле – финансовый. Можно примерно подсчитать цену аренды, скажем, однокомнатной квартиры в Москве. Но это будет только приблизительная стоимость – в реальности цена может сильно варьироваться. Арендная ставка всегда зависит от множества разнообразнейших факторов. Каких же?
В первую очередь это, конечно, район, в котором находится квартира. Математика простая: ближе к центру – дороже, на периферии – дешевле. Также немаловажную роль играет экологическая обстановка: естественно, всем хочется жить в экологически благополучном зелёном районе, а не в промышленной зоне с дымящими трубами.
Второй важнейший фактор – наличие рядом с домом так называемого транспортного узла. Для тех, кто передвигается на автомобиле, особое значение имеет удобный выезд на основные магистрали города. Цена квартиры сильно меняется в большую сторону, если в шаговой доступности есть метро. Если до подземки нужно долго добираться одним, а то и несколькими видами транспорта, то стоимость жилья гораздо ниже.
Третий фактор – количество комнат. Большинство квартиросъёмщиков арендует одно - и двухкомнатные квартиры, поэтому стоимость таких апартаментов всегда немного завышена. Большая площадь комнат тоже может несколько увеличить арендную ставку.
На стоимость квартиры сильно влияет и наличие ремонта. Жильё на окраине, но с хорошей внутренней отделкой может стоить столько же, сколько обычная квартира ближе к центру. Очень важно, есть ли в квартире мебель и бытовая техника. А если есть – то в каком состоянии. Квартира с подтекающим холодильником, изношенной поцарапанной мебелью 70-х годов и продавленным скрипучим диваном и будет стоить сравнительно недорого, но дороже, чем жильё без мебели.
Ещё один фактор, определяющий стоимость аренды, - тип и состояние дома, в котором расположено жильё. Например, квартиру в хрущёвской пятиэтажке нельзя назвать элитной, даже если там сделан дорогой качественный ремонт.
Развитая инфраструктура – ещё один важный фактор, влияющий на стоимость квартиры. Если рядом есть детская площадка, удобная парковка и приемлемые условия для занятий спортом, то стоимость аренды тоже может возрасти. Есть и множество других факторов - например, наличие рядом с домом удобных магазинов или, к примеру, отсутствие скандальных или шумных соседей. Такие факторы тоже влияют на стоимость аренды.
Снимаем и сдаём, доверившись профессионалам[3]
В достаточно непростой финансовой ситуации, которая возникла в последние месяцы, необходимо со всей ответственностью подойти к многоэтапному процессу аренды квартир в Москве. Согласитесь, что доверие сомнительным источникам, случайным посредникам, предлагающим Вам сдать квартиру в Москве или снять квартиру в Москве - сомнительный шаг с точки зрения личной и финансовой безопасности. Однако можно довериться профессиональным компаниям, имеющим хорошую репутацию и многолетний опыт оказания услуг в сегменте аренды квартир в Москве. За требуемую сумму вознаграждения высокопрофессиональные специалисты смогут точно рассчитать ценовой диапазон, оформить договор на аренду жилья, учитывая при этом все нюансы и непредвиденные обстоятельства. Агентства недвижимости информативно, в минимально сжатые сроки, могут предложить своим клиентам большой перечень предлагаемых вариантов.
Сдать квартиру в Москве возможно также без утомительных переговоров с потенциальными арендаторами, без мучительных раздумий о выгодах и недостатках своего предложения. Профессиональные агентства недвижимости указывают полную контактную информацию и часто имеют свой сайт с удобной навигационной системой, где можно отследить все варианты в рубриках «сдам квартиру», «сниму квартиру». Оплата сделки совершается лишь после заселения клиента в съемную квартиру, после того, как компания, которая занимается предложением услуг аренды жилья в Москве, будет убеждена в полном соблюдении представленных требований.
Договор найма[4]
В странах без социалистического прошлого рынок аренды недвижимости формировался десятки лет. Поэтому сегодня там все сделки происходят строго в рамках законодательства. В России тоже есть законы, регламентирующие порядок сдачи квартир в найм, но там прописаны далеко не все тонкости, с которыми можно столкнуться, сдавая (или снимая) жилье. Кроме того, собственники квартир в России зачастую предпочитают при сделке ограничиваться устными договоренностями. Так, конечно, спишь менее спокойно, но зато и налоги не платишь.
Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). Такой договор заключается в письменной форме на срок не более 5 лет. Объектом договора может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Защита прав нанимателя и наймодателя осуществляется в соответствии с действующим законодательством и в первую очередь в соответствии с ГК РФ. Для защиты своих прав наймодатель и наниматель могут обратиться в суд, но только в том случае, если между ними заключен договор найма, в котором оговорены все необходимые условия найма. «В настоящее время договор найма составляется в простой письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, - добавляет заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова. - Достаточно, чтобы обе стороны подписали этот документ, после чего все взаимоотношения нанимателя и наймодателя регулируются в соответствии с условиями договора».
Вопросы, возникающие после того, как квартира сдана[5]
Повышение арендной платыДопустим, человек недавно снял квартиру, прожил в ней пару месяцев, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных 50-100 долларов. Все потому, что не заключен договор найма (аренды) и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного месяца, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять.
Контроль со стороны наймодателяВ договоре надо обязательно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено. Обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой, и заранее предупредив нанимателя по телефону о своем визите. По закону же на период действия договора найма на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина квартиры не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.
Междугородние телефонные переговорыНанимателю нужно обсудить проблему междугородних разговоров. Некоторые наймодатели предпочитают отключать «восьмерку», чтобы избежать ненужных хлопот, однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с федеральным номером, а для междугородних звонков – покупать карточки. Поэтому стоит убедить хозяина пойти на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитан за последний месяц арендной платы). Контролировать стоимость переговоров сейчас несложно – наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.
Повреждение имуществаЕсть такое понятие – естественный износ квартиры. Есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие. Но арендная плата – это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за поврежденное имущество нужно платить, а за естественный износ – нет, если это не оговорено особо в договоре. Подобные моменты просто необходимо обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт или возмещать стоимость тех вещей, которые были сломаны до вселения.
Потенциальные арендаторы
Что предлагают агентства
Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость»[6]
Специалисты Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» помогут вам легко и быстро решить вопрос аренды квартиры: для вас проведут бесплатную консультацию, подберут варианты, соответствующие вашим требованиям, соберут и подготовят все необходимые документы для совершения сделки, проверят юридическую чистоту квартиры. Мы располагаем актуальной базой по аренде жилья, в которой содержится множество вариантов, начиная с недорогих решений и заканчивая элитными квартирами в центре города.
Если вам необходимо снять квартиру или комнату без рисков и с максимальной гарантией, то самый эффективный способ — обратиться к нашим риэлторам, которые помогут вам найти нужное жилье в кратчайшие сроки и соблюдением всех юридических норм.
- бесплатная консультация специалиста по сдаче или найму квартиры проверка юридической чистоты квартир и комнат составление необходимой документации и сопровождение сделки оценка квартиры сопровождение просмотра квартиры гарантия сделки
Финансовые гарантии[7]
С октября 2002 года в "МИЭЛЬ-Аренда" действует документ, защищающий добросовестных нанимателей - Положение "О гарантийных обязательствах", принимаемых на себя "МИЭЛЬ-Аренда" в отношении клиентов "МИЭЛЬ-Аренда" - нанимателей и арендаторов жилых помещений" (далее - "Положение о гарантийных обязательствах").
Необходимо отметить, что "МИЭЛЬ-Аренда" добровольно принимает на себя данные обязательства, поскольку ввод в действие "Положения о гарантийных обязательствах" не обусловлен требованиями гражданского законодательства и законодательства о защите прав потребителей, действующего в Российской Федерации.
В случае досрочного расторжения договора найма по инициативе владельца квартиры, при условии соблюдения условий договора найма или аренды нанимателем или арендатором, "МИЭЛЬ-Аренда" производит возмещение ущерба клиентам в соответствии с "Положением о гарантийных обязательствах".
Кроме того, любой клиент "МИЭЛЬ-Аренда" независимо от того, выписан ему Гарантийный сертификат или нет, может рассчитывать на помощь "МИЭЛЬ-Аренда" в решении любых конфликтных ситуаций, возникающих у него с владельцем квартиры в период действия договора найма или аренды.
Стоимость услуг[8]
Агентство ТвинСервис:
Подготовка договора аренды (без оплаты госпошлины за регистрацию сделки её участниками) – 1500р.
Поиск объекта жилой недвижимости для аренды – 100% от одной месячной арендной платы (единовременный платёж).
Деятельность агентств: отзывы[9]
Taneshcka
В брендовые раскрученные агентства обращаться не стоит. Ну, по крайней мере, надо быть готовым, что с тебя там сдерут в три дорога! Недавно искали квартиру (аренда в Москве), позвонили в Инком, просили в пределах 22 тысяч рублей однушку в принципе на любой станции (ну кроме самых последних) метро. Ответили оперативно, ничего не скажешь, но предложения просто убили - самое дешевое что предложили - 24 тысячи на Речном вокзале и 25 на Бабушкинской! Я конечно не против того, что на Академической. И район отличный и квартиры, и цены высокие, но я-то просила за 22!!! Отказались. Я сказала, что за такую цену сама найду. Через день опять позвонили, спрашивают - не нашли, говорю - нет, рассказала о ситуации. Милая девушка в телефоне говорит - мы вам поменяем агента, не волнуйтесь. Через 30 минут звонит новый агент и ситуация повторяется. Ясно, что риэлторам не интересно заниматься дешевыми квартирами, у них же %. С Бестом, кстати, была похожая ситуация, что и с Инкомом. Так что, друзья, вспоминаем, что спасение утопающего – дело его собственных рук, и берем все в свои проверенные лапы :)))
Eugenia
Обычно у тех компаний, что "на слуху", повсюду реклама, причем очень обширная. Если агентство крупное, надежное и с хорошей репутацией, то возникает вопрос, зачем ему нужна огромная реклама повсюду, которая стоит огромных вложений? Ведь по сути риэлторство - это рекомендательный бизнес, люди, оставшиеся довольные работой того или иного агентства, рекомендуют его своим близким, друзьям, родным, возвращаются сами.
М. Л.
Хотелось бы выразить благодарность сотрудникам АН «Новый Город». Следует отметить длительное и плодотворное сотрудничество с АН «Новый Город» с 1999г. по настоящее время. Впервые обратились в агентство недвижимости с целью покупки квартиры. Остались довольны оперативностью сотрудников, результативным поиском вариантов. В дальнейшем, учитывая четкое понимание требований клиентов, доброжелательность и высокий профессионализм обратились повторно с целью покупки помещения. Были приятно удивлены предложенным вариантам. Надеемся на дальнейшее сотрудничество.[10]
А. С.
Уважаемые сотрудники ДОКИ! Благодаря вашему сайту я очень быстро нашел квартиру в нужном мне районе. Единственный казус случился в самом начале поиска: оказалось, что в квартире, которую я выбрал, нет мебели, в то время как в анкете было указано обратное. Помню, меня поразила ее низкая стоимость. Но ошибку быстро исправили, а квартиру я все равно снял, потому что она действительно классная. А вот к вашим риэлторам у меня нет вообще никаких претензий, это, конечно, профи. Респект![11]
Агентства с ласковыми именами[12]
«Лохотрон!», «Кидалово!», «Воры!», «Мошенники!» — это самые приличные эпитеты для агентств-мошенников. Клиентов душит обида, они злоупотребляют восклицательными знаками. Чаще пострадавшие от какого-либо агентства ищут друг друга или зовут друзей на помощь, устраивают «пикеты» и объясняют ситуацию потенциальным клиентам. В случае «силового контакта» с охраной вызывают милицию. Вместо наряда обычно появляется участковый и, переговорив с директором агентства тет-а-тет, приглашает пострадавших за расчетом.
Справедливость восторжествовала, и группа граждан отбила свои кровные. Что дальше? Да ничего. Напишут они на нескольких интернет-форумах что-то вроде: «Ахтунг! Агентство «Мустанг-консалтинг» — лохотронщики! Адрес: , в подвале. . Контактный телефон: 012–34–56». Они будут уверены, что поставили на лоб мошеннику пожизненное клеймо. Но через пару месяцев в подвале на Перетыкина, 31, появится кристально чистое агентство «Хризантема-диалог», в котором будет работать все тот же Алексей Александрович.
Ценны же сообщения тех агентств недвижимости (настоящих), которые не боятся выносить сор из избы и помещают подробные сведения об уличенных в мошенничестве сотрудниках.
Да, обращение в известную фирму может уберечь Вас от контакта с «информационщиками». Но много ли надежных агентств известно москвичу? А иногороднему? К тому же фирмочки обычно эксплуатируют не хризантему и не мустанга, а корни, узнаваемые до затертости: «пром», «строй», «бизнес», «инвест» и т. п. А наряду с очень известной компанией, зарегистрированной как ЗАО, в Москве некоторое время действовало «информагентство» с тем же названием, но ООО. К сожалению, три–четыре солидные компании на рынке аренды — практически монополизм, явление неприятное и опасное для рынка.
Агентам. Нет[13]
Аренда квартир без посредников в Москве в трудное кризисное время – не только не перестала быть актуальной, но и участилась. Все больше желающих сдать или снять квартиру в аренду без посредников размещают собственные объявления на сайте, в связи с этим усилилась и деятельность мошенников. Интерактивный ресурс Агентам Нет, посвященный аренде квартир без посредников, не прекращает совершенствовать систему поиска агентов, тщательно маскирующихся под видом настоящих собственников жилья, которые сдают квартиру без посредника. Какое-то время назад мы ввели «голосовалку», которая помогает пользователям ориентироваться среди размещённых объявлений. В самом ближайшем будущем мы введём новые «фишки», позволяющие сформировать мнение о том или ином объявлении и оградить пользователей от так называемых «лохотронов».
Счастливый финал[14]
К вечеру второго дня после моей заявки агент нашел квартиру, которая отвечала всем моим требованиям. Пять минут от метро, солнечная сторона, прекрасный вид из окон и послеремонтная чистота. Квартира мне понравилась, так что отказалась я от нее с сожалением. Почему отказалась?
Потому что моя коллега случайно услышала, что я ищу квартиру, и предложила снять «однушку» ее мамы. Разумеется, я согласилась: такой вариант аренды давал весьма ощутимую экономию в размере почти $900. Дело в том, что размер комиссионных, которые берет агентство, равен сумме месяца аренды. При этом если квартира находится в хорошем состоянии и в ней имеется хоть какая-нибудь бытовая техника, хозяева берут залог — так называемую «плату за последний месяц».
Искать квартиру через профессиональное агентство удобно, но через знакомых — намного выгоднее. Так что мой искренний совет — не занимайтесь поиском втихомолку, сообщайте об этом повсеместно: в гостях, у знакомых, в коллективе, в интернет-сообществах. Если конечно, время терпит. В другом случае — откройте серьезную газету о недвижимости и выберите одно крупное агентство, давно известное на рынке. Сэкономите если не деньги, то по крайней мере нервы.
Основная задача: принять решение, каким образом будет осуществляться поиск вариантов для аренды жилья и оформление сделки – с помощью агентства недвижимости или самостоятельно.
Для этого необходимо провести анализ трансакционных издержек, возникающих как до, так и после заключения сделки.
[1] http://arenda. *****
[2] http://www. *****/stati/?id=2112
[3] http://www. *****/flat. php
[4] http://www. *****/company/news-market/2007/2708.htm
[5] http://www. *****/flat. php
[6] http://www. *****/our-services/residential-realty/?page=1080
[7] http://arenda. *****/services/warranty/
[8] http://www. *****/
[9] http://www. *****/index. php? showforum=8
[10] http://*****/pages/8.html
[11] http://www. *****/company/clients-opinion/
[12] http://www. *****/company/news-market/2007/1510_2.htm
[13] http://www. /
[14] http://www. *****/stst. php
