Передача управления от ДЕЗов к УК. Жизнь по-новому.
Осталось около полгода, в течение которых все собственники помещений многоквартирных домов должны выбрать для своего дома форму управления. В развитых странах жилой недвижимостью управляют частные профессиональные компании. В России – полумертвые ДЕЗы и ЖЭКи, которые обладали и обладают рядом существенных преимуществ и не воспринимают нас «частников» серьёзными конкурентами. Это касается аренды помещения, уплаты налогов, но самое главное – получения заказов от Управ.
Даже перевод ДЕЗов и муниципальных ремонтно-эксплутационных контор в всегда сопровождается улучшением качества оказываемых услуг. Причина не только в пресловутом кадровом вопросе, чинить кран придёт все тот же сантехник, а в структуре и логике существования нынешней российской системы ЖКХ, которую вот уже много лет государство пытается демонополизировать, но всё больше на словах. Увы, не смотря на громкие заявления о грядущей реформе отрасли, дело с мёртвой точки почти не сдвинулось. Основная причина, конечно, в засилье на рынке управления жилой недвижимостью профессиональных по факту, но не по сути игроков - муниципальных дирекций единого заказчика и жилищно-эксплутационных контор. Итогом этого является типичное состояние жилых домов. Сломанный кодовый замок, отсутствие доводчиков, лампочки горят, в лучшем случае на первом и последнем этажах, на стенах надписи, вечно текущие подвалы и т. д. Зная беды своего дома, большинство жителей стоят на распутье по выбору верного решения.
Если раньше говорили, что население информировано плохо, то теперь недостатка в информации нет. Хотя низка активность жителей, которые могут проигнорировать судьбу своего дома, не прийти на собрание. Ведь слишком долго заботы о нашем жилищном фонде несло государство, и представления людей этим фактом сильно извращены. Собственники привыкли, что собственность – это только их квартира. Но появляется все больше и больше людей, которые понимают – пора решать, кому доверить управление домом: создать ТСЖ или выбрать ДЕЗ или частную управляющую компанию. И сразу на первый план выходит новая проблема – как безболезненно сменить форму управления домом.
Вроде всё просто: была одна управляющая компания, в основном ДЕЗ. Жители провели собрание, выбрали другую управляющую компанию, оформили протокол, собрали необходимый пакет документов и передали его в префектуру. В течение месяца издаётся Распоряжение о передаче управления домом выбранной управляющей компании, старая передаёт и уходит – новая приступает к своим обязанностям.
Но сразу возникает ряд вопросов. Новая управляющая компания обязана подписать договор с Префектурой о взаимоотношениях, которого ещё нет в проекте, но в тоже время Жилищный кодекс этого договора не предусматривает. Разве договор согласованный и принятый собственниками не является гарантом обеспечения выполнения их волеизлияний. Не получится ли так, что из управляющих компаний опять сделают пародию ДЕЗов.
Сумеет ли управляющая компания в течение месяца перезаключить договора с ресурсоснабжающими организациями, даже если у предыдущей УК нет перед ними задолженности. Готовы ли к этому работники Мосэнерго, Мосводоканала, Мосгортепла. Не секрет, что во многих ДЕЗах нет необходимой документации на многоквартирный дом. Кто её будет восстанавливать и за чей счет? Ведь ДЕЗ без команды не пошевелится. Например ОДЕЗ «Хорошево-Строгино» до сих пор ждёт отдельного Распоряжения Префекта о приёмке и вводе в эксплуатацию вмонтированной электрощитовой, которая является неделимой частью жилого дома, хотя ключевая справка подписана 2 года назад.
А межевание земли и передача в собственность домовладельцев? По каким критериям и принципам оно будет происходить? До сих пор не решено. Правление ТСЖ «Малая Молчановка-4», состоящее всего из 8 собственников, понеся затраты на межевание за целый квартал, пройдя все инстанции и собрав полный пакет документов, получило отказ в оформлении земли потому, что в Москве ещё не приняты подзаконные акты, регламентирующие порядок и процедуру безвозмездной передачи. Инициировав иск в суд по сей день не получили положительный результат.
А проблема межевания земли между рядом стоящими домами с одной контейнерной площадкой, но различной формой управления: один принадлежит ТСЖ, другой обслуживается ДЕЗом. Здесь начинаются постоянные споры по оплате вывоза и уборке мусора.
Так же не решен вопрос об общем имуществе – что считать таковым, какую опись делать, ведь по ней происходит передача дома.
Много вопросов по распределению денежных средств, а можно сказать, что это самый насущный вопрос. По словам зам. руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы Андрея Широкова: «Жилищный кодекс чётко прописывает: деньги получает управляющая компания, в том числе и ТСЖ, которая выполняет функции управляющей компании, и за тем расплачиваются с поставщиками ресурсов и теми, кто предоставляет услуги. Москве предстоит перераспределить на персонифицированные счета граждан ни только субсидии, но ещё и почти 50 миллиардов рублей – часть коммунальных платежей, которых город взял на себя. Здесь очень много вопросов, в том числе и к единому информационно-расчётному центру». Поэтому сразу возникает сомнение, что частная управляющая компания получит дотацию от государства. И получит ли её вообще. Процесс приватизации, который идёт в стране, по своей сути уникален. С одной стороны 85% собственников, с другой – подавляющее их число получают жилищные субсидии. Вдумайтесь в эту цифру: до 65% москвичей, получающие жилищные субсидии – собственники! Поэтому пока не будет проведена монетизация льгот, нет уверенности, что управляющим компаниям не придётся доплачивать за льготников из собственного кармана.
Другая проблема, с которой столкнулся город, - капитальный ремонт жилищного фонда. По словам руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Артура Кескинова: «Сегодня около 35% жилищного фонда столицы требует обследования его технического состояния. По моим прикидкам, в годах мы должны привести в нормальное состояние % 12 жилищного фонда. Наши планы – завершить капитальный ремонт жилищного фонда, который сегодня находится в не удовлетворительном состоянии до 2008 года».
На деле обследование жилищного фонда ДЕЗами происходит визуально, а в большинстве случаев на бумаге. Конкретно сказать, на сколько изношены трубы, каково состояние кровли, инженерного оборудования и т. д. никто не сможет. Подошёл срок или жители замучили письмами, начинают менять, а что произошёл преждевременный износ из-за неправильной эксплуатации, на это никто не обращает внимания. Нет специальных технических средств, и не хватает финансов у ДЕЗов для привлечения специальных организаций для выявления настоящего состояния жилых домов. У жителей старых домов, имеющих большую степень износа, где не происходил капитальный ремонт, которые будут объединяться, и приглашать частную управляющую компанию, сразу появятся претензии к не исполнившей своих обязательств власти вернуть деньги за капитальный ремонт. Как сказал, господин Широков: «По Москве – это сумасшедшие цифры». Поэтому, считаю, что заранее должна быть разработана схема передачи таких домов, чтобы жители смогли на самом деле отремонтировать себе текущую кровлю, а не бегать по судам за выбиванием денег.
Живой пример этой ситуации: наша компания принимает участие на ряде домов в юго-восточном округе, где жители пытаются сменить ДЕЗ на частную управляющую компанию. Результат пока один: технической документации нет, разговор о денежных средствах за капитальный ремонт приводит ДЕЗ в шоковое состояние (дома 1984 года постройки), уклоняются от встреч с жителями, придумывают всяческие отговорки.
К сожалению, в законодательстве многое прописано не чётко, нет ясности и в самой процедуре передачи дома. В каждом конкретном случае придётся добиваться отдельного распорядительного документа. И проблема эта может обостриться, если передача домов пойдёт в массовом порядке. Если раньше вопрос ставился так: хотите создавать ТСЖ – создавайте, не хотите – не надо, то сейчас граждан обязали определиться по выбору управления недвижимым имуществом.
В столице примерно 40 тысяч домов. По сведениям Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства около 10% определились, это примерно 2,5 тысячи находящиеся в ведении ЖСК и порядка 1,5 тысячи домов, где созданы ТСЖ. А вот 90%, то есть 30-35 тысяч домов ещё должны сделать свой выбор до конца года. Зная, низкую активность нашего населения, можно предположить, что хотя бы четверть определится и выберет способ управления. Можно предположить, какая нагрузка тогда ляжет на муниципалитеты. Чтобы получить пакет необходимых документов в очередь могут выстроиться тысячи домов. Чтобы зарегистрироваться как юридическое лицо, придётся отстоять очередь и за пакетом документов для налоговой инспекции. Всё может получиться так же, как происходит сейчас с приватизацией жилья.
Другой разговор о Постановлении Правительства РФ № 75 от 01.01.01 года «О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Данное постановление предусматривает более прозрачную процедуру проведения конкурсов – по сравнению с конкурсами, проводившимися до сих пор. На конкурсах могут присутствовать жители домов, может производиться аудио - и видио - запись, задаваться любые вопросы претендентам. Объективен порядок оценки предложений различных организаций: никаких кулуарных совещаний – всё должно происходить в зале.
Лоты должны содержать всё информацию по многоквартирным домам и иметь общую площадь жилых и нежилых помещений, за исключением помещений общего пользования не более 100 тысяч квадратных метров.
Можно сразу предположить, что новые и коммерчески выгодные дома тут же разберут. А кому будет нужен не рентабельный старый фонд, который принесёт не прибыль, а головную боль, скорей одни убытки? Навяжут ДЕЗу, дадут в нагрузку? Я думаю, что такие дома очень скоро станут камнем преткновения.
Полностью согласен, что претенденты не должны быть банкротами, должниками по налогам и прочее, но одно из требований тендерного комитета – это перечень наиболее крупных ранее реализованных заказов с их основными характеристиками. А где же призывы, так часто раздающиеся в СМИ, о приходе в ЖКХ коммерсантов и молодых предпринимателей, которые не имеют ещё оборотов и объектов и хотят их получить. Не сложно догадаться, кто выиграет тендер – такие, как наша компания, имеющие многолетний опыт работы на рынке ЖКХ или вновь открытая фирма с нулевым балансом. Все когда-то начинали с «нуля», и я считаю, должно быть больше доверия, тогда будет расширяться рынок услуг ЖКХ и появится здоровая конкуренция.
Хочу затронуть ещё один больной вопрос, который будет ожидать частную управляющую компанию на тендере. В Федеральном Постановлении требуется внесение претендентом обеспечение заявки. Это обычная конкурсная практика. Но самое главное – необходимость обеспечения исполнения обязательств победителя в размере от половины до трёх четвертых суммарного размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги всех собственников в каждом многоквартирном доме за один месяц. На эту сумму победитель обязан застраховать свою ответственность без отзывной банковской гарантии или залогом банковского депозита. Частник у кого каждая копейка на счету (не надо забывать, что в отличие от ТСЖ мы облагаемся налогом на НДС) задумается, выгодно ли ему изъять из оборота весомую сумму, которая могла бы пойти на развитие организации для повышения качества услуг. Понятно если разговор идёт об одном, двух домах, а если ставка на целый микрорайон 15-30 домов, например Северное Бутово? А за ДЕЗ страховку будет опять платить государство?
Вопросов много и их решения необходимо готовить сегодня. Во первых уже сейчас необходимо собирать пакет документов в районных управах, восстанавливать недостающую техническую документацию, делать выписки из госреестров на собственность, завести на каждый дом его паспорт, чтобы инициативная группа собственников многоквартирного дома могла получить самую необходимую информацию.
В Префектурах отладить простой и доступный порядок передачи дома от старой управляющей компании к новой. Проработать с руководителями ресурсоснабжающих организаций быстрое и безболезненное перезаключение договоров на новые управляющие компании.
На городском уровне разработать распределение бюджетных средств частным управляющим компаниям, которые выбрали жители. И прохождение этих денежных потоков не через ДЕЗы, которые не хотят отдавать деньги частным управляющим компаниям, своим конкурентам, а через специализированные органы. Определиться с нишей на рынке ЖКХ едиными информационно-расчётными центрами, которые могут оказывать информационные и бухгалтерские услуги управляющим организациям, многие жители привыкли к данной службе. Другой вопрос: сколько эти услуги будут стоить? И чтобы затраченные средства города для создания системы «Электронная Москва» не были зря потрачены.
На Федеральном уровне надо утвердить отнесение помещений или объектов к общему имуществу многоквартирного дома, подготовить образец формы их описи.
Из всего выше сказанного следует, что мы находимся на переходном периоде реформы. Самое главное сейчас не наломать дров. Всё чётко взвесить и продумать, чтобы он оказался как можно менее болезненным и не выплеснул массу людей на митинги для бойкота реформ ЖКХ, а плавно перешёл в систематизированную передачу жилья в управление, учитывая волеизлияния домовладельцев. Тогда и начнётся жизнь по-новому.
