Жилищное право

Курс: ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

доктор юридических наук, заведующий кафедрой права

Лекция

Тема № 1. Предмет, метод и принципы жилищного права.

План занятия:

1. Предмет и метод жилищного права.

2. Принципы жилищного права.

3. Место жилищного права в системе права.

Рекомендованная литература:

Основная

Жилищный кодекс РФ от 1 марта 2005 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и тре­тья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.).

Федеральный закон от 01.01.01 г. «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Федеральный закон РФ «О жилищных накопительных кооперативах» от 01.01.01 г.

Закон РФ от 01.01.01 г. № 000-1 «О праве граждан Российской Феде­рации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 000-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.).

Федеральный закон от 01.01.01 г. «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).

Федеральный закон от 01.01.01 г. «Об ипотеке (залоге не­движимости)» (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г, 5 февраля 2004 г.).

Указ Президента РФ от 01.01.01 г. № 000 «О жилищных кредитах».

Дополнительная

Жилищное право: учебник для студентов вызов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / под ред. , . – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2008. – 351 с.

Айман право Российской Федерации. — М.: ИНФРА-М, 2002.

Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. , . — М: Юридическая литература, 1991.

Зинченко. С, О правовом режиме нежилых поме­щений // Хозяйство и право. — 1994. — № 5.

, , Щербакова права. Поль­зование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред. д-ра юрид. наук., проф. . — М.: Юрист, 1997.

Корнеева право Российской Федерации: Учеб, пособие. — М.: Юрист, 2002.

Седугш право: Учебник для вузов. — М.: ИНФРА-М; НОРМА, 1997.

Вопрос 1. Предмет и метод жилищного права.

Одна из основных исходных и неотъемлемых потребностей чело­века — потребность в жилище. Жилищная проблема — одна из самых важных и трудноразрешимых в нашем обществе. Для ее решения вла­сти во все времена предпринимали отдельные шаги и создавали це­лые государственные программы. Демократическая Россия приняла большое количество нормативных актов, казалось бы, полностью и всесторонне регулирующих данные отношения. Однако и по сей день, проблема остается не до конца решенной. Высокий уровень инфляции, «заморозка» большого количества объектов начатого строительства, обветшание старого жилищного фонда, высокая стоимость жилья и коммунальных услуг приводят к тому, что большая часть населения проживает в условиях, которые трудно назвать удовлетворительными.

Конституция РФ в ст. 40 за­крепила право каждого человека на жилище. Для регулирования правоотношений в данной сфе­ре жизнедеятельности в законо­дательстве любой страны имеет­ся совокупность нормативных актов различного уровня, назы­ваемая жилищным правом. Зада­чей жилищного права является регулирование жилищных отно­шений в целях обеспечения:

• предоставленного Консти­туцией РФ гражданам права на жилище;

• надлежащего использования жилья;

• сохранения и улучшения жилого фонда;

• законности и правопорядка в области жилищных отношений. Российское жилищное право можно рассматривать в трех ас­пектах:

1) как часть правовой системы;

2) как учебную дисциплину;

3) как научную дисциплину.

Среди ученых-цивилистов отсутствует единое мнение по поводу правовой природы жилищного права. Некоторые ученые не отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его под отраслью гражданского права. Более обоснованной будет точка зрения на жилищное право как на самостоятельную комплексную отрасль российской правовой системы.

Любая отрасль права имеет собственный предмет регулирования, относительно индивиду­альные методы и источники права. Жилищное право удовлетворяет всем этим характеристикам.

Таким образом, как отрасль права жилищное право является системой правовых норм и институтов, регулирующих отношения в сфере обеспечения прав гражданина на жилье.

Как учебная дисциплина жилищное право представляет собой изучаемую в основном в рамках предмета «Гражданское право» совокупность правовых норм и общепринятых научных концепций.

Как научная дисциплина оно представляет собой систему взгля­дов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития.

Очень важно четко понимать различия между этими тремя способами рассмотрения жилищного права. Базой для всех них является жилищное законодательство, т. е. совокупность нормативных правовых актов, регулирующих отношения в данной сфере.

Рассматривая жилищное право как отрасль права, следует объединять все эти правовые акты в систему, являющуюся подразделением более крупной системы — частного права.

Предметом жилищного права как отрасли являются жилищные отношения, т. е. реально существующие общественные отношения, связанные с обеспечением прав граждан на жилье. Необходимо от­метить, что при переходе жилья в частную собственность (при при­ватизации или ином приобретении жилья) решающее значение при­обретают не жилищные отношения, а отношения собственности на жилье — владение, пользование и распоряжение им. Поэтому жилье, находящееся в собственности граждан, практически полностью вы­водится из сферы действия жилищного права и переходит в поле ре­гулирования гражданского права.

При рассмотрении жилищного права как отрасли права использует­ся в основном официальное толкование правовых норм. Официальное толкование может быть нормативным (аутентичное толкование дает орган, принявший нормативный акт; легальное исходит от уполномоченного органа) и казуальным (обязательным для конкретного случая).

Предметом науки жилищного права, как вытекает из его определения, являются изучение регулирования соответствующих отношений в применении жилищного законодательства на практике, а также история и тенденции его развития. Основным способом толкова­ния жилищных норм в науке является доктринальный, т. е. научное толкование, произведенное учеными.

Наука жилищного права ис­пользует как общенаучные (диалектический, исторический), так и частно - научные (сравнительного правоведения, системного анализа, социологических исследований и др.) методы.

Сущностью общенаучных методов является то, что жилищное право изучается не изолированно, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде.

В ходе анализа исторического развития и нынешнего состояния правовых норм в них выявляются пробелы и коллизии, а также разрабатываются рекомендации по их устранению и намечаются тенденции развития правовых норм. Таким образом, наука не должна останавливаться на достигнутом, взгляд в будущее — одна из ее зада.

С помощью сравнительного правоведения происходит сопоставление российского жилищного права с жилищным правом других стран. При применении системного анализа происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права.

При проведении социологического исследования используются опросы, интервьюирование, анкетирование граждан и профессио­нальных юристов, анализ статистических данных в целях выявления общественного мнения и недостатков правовых норм.

Немаловажное значение для жилищного права как учебной дисциплины имеют взгляды на нормы права и концепции, разработан­ные в научной теории.

Нормы жилищного права как отрасли права можно систематизировать по различным основаниям. По мнению авторов, самым оп­тимальным способом является систематизация по виду регулируе­мых отношений, как это изложено в Жилищном кодексе (ЖК) РФ 2004 г. Таким образом, система отрасли «Жилищное право» может быть представлена в следующем виде.

1. Общие положения. В данном разделе закрепляются основные понятия, права и обязанности граждан, защита прав граждан, ком­петенция государства и муниципальных образований в области жи­лищного права, дается определение жилищного фонда и жилого по­мещения, также определяются правила перевода жилого помещения в нежилое, перепланировки помещения.

2. Право собственности и другие вещные права. Данный раздел посвящен правам и обязанностям собственника жилого помещения, а также правам и обязанностям других граждан, проживающих в этом жилом помещении.

3. Жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма. В разделе закреплены основания и порядок предоставления гражданам жилого помещения по договору социального найма; порядок заключения, оформления, расторжения договора социального найма; права и обязанности наймодателя, нанимателя, членов семьи нанимателя, временных жильцов, а также порядок пользования гражданами, предоставленными им помещениями, обеспечения сохранности и ремонта жилого помещения, предостав­ленного по договору социального найма.

4. Четвертый раздел посвящен служебным и специализирован­ным помещениям. В рамках этого раздела рассматриваются поря­док предоставления служебных и специализированных помещений; порядок заключения, оформления и расторжения договоров найма служебного или специализированного помещения; права и обязан­ности субъектов в описываемой сфере.

5. Пятый раздел регулирует отношения, возникающие по поводу жилых помещений в жилищном или жилищно-строительном коо­перативе. В нем рассматриваются такие вопросы, как создание и деятельность жилищного или жилищно-строительного кооператива; права и обязанности членов правления кооператива; порядок прие­ма в члены кооператива, правовое положение членов кооператива; порядок предоставления жилых помещений.

6. Шестой раздел посвящен товариществу собственников жилья. Здесь дается определение товарищества собственников жилья; за­креплен порядок создания, ликвидации, реорганизации, а также деятельности товарищества; права и обязанности самого товарище­ства и его членов, правовое положение членов товарищества.

7. В седьмом разделе рассматриваются вопросы платы за жилье и коммунальные услуги, в нем также определяется размер платы за жилье.

8. Управление многоквартирными домами. Данный раздел по­священ определению государственных, муниципальных, общест­венных органов и объединений граждан, имеющих компетенцию в области регулирования жилищных правоотношений.

Наука «Жилищное право» состоит в основном из тех же элемен­тов, однако, кроме вышеперечисленных, изучает исторический аспект жилищных правоотношений и развития жилищного законодательства, а также международные соглашения в области жилищного права.

Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств, приемов, которые регулируют жилищные отношения. В отличие от строго диспозитивного метода гражданского права жилищное право построено на разумном сочета­нии императивного и диспозитивного методов.

Императивный метод основан на принуждении, обязательных для исполнения указаниях, обязанностях, запретах. Как верно отметил , императивный метод — это метод, «направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного по­ведения субъектов».

Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых — гражданам, имею­щим жилую площадь менее установленной нормы на одного челове­ка. А если вышеперечисленные граждане отсутствуют, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем поряд­ке по договору социального найма (ст. 59 ЖК РФ).

Диспозитивность — это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой. Так, согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с письмен­ного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого по­мещения с другим нанимателем по договору социального найма, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Аналогичным образом в ч. 3 ст. 82 ЖК РФ изменение договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи с некоторыми оговорка­ми предоставлено на рассмотрение всех членов семьи: «Совершенно­летний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и ос­тальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его на­нимателем по ранее заключенному договору найма вместо первона­чального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего».

Споры, возникающие в связи с признанием члена семьи нанимателем, разрешаются в судебном порядке.

Вопрос 2. Принципы жилищного права.

Необходимо также отметить основные принципы жилищного права. Под принципами жилищного права понимаются основные положения правового регулирования жилищного права:

1) неприкосновенность жилища;

2) недопустимость произвольного лишения жилья;

3) свобода выбора места жительства;

4) доступность пользования жилищным фондом;

5) целевое использование жилищного фонда.

Неприкосновенность жилища — это конституционный принцип, получивший дальнейшее развитие в других законах, в частности в но­вом ЖК РФ (ч. 1—3 ст. 3). Правом на охрану жилища обладают не только собственники жилья, но и его пользователи (например, аренда­торы). При применении этого принципа жилище понимается в не­сколько расширенном смысле. В его содержание, кроме жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного проживания граж­дан, включаются также и места временного их проживания (к приме­ру, номер в гостинице). Данный принцип защищает жилище не толь­ко против проникновения преступных элементов, но и против произ­вольного проникновения должностных лиц органов власти и охраны правопорядка. Однако он не является абсолютным и подлежит огра­ничению в случае преследования преступника, вошедшего в кварти­ру, сотрудниками правоохранительных органов, а также, если они имеют основания полагать, что в помещении происходят или про­изошли преступление или несчастный случай. Обо всех случаях тако­го проникновения необходимо в течение 24 ч уведомить прокурора.

Недопустимость произвольного лишения жилья означает, что законо­дателем четко регламентированы все основания выселения (п. 4 ст. 3 ЖК РФ). Часть видов выселения возможна только при предоставлении другого помещения или другого благоустроенного помещения. Любое выселение можно обжаловать в судебном порядке.

Свобода выбора места жительства заключается в свободе каждого законно находящегося на территории России человека выбирать себе место постоянного или временного проживания в любой части страны и переезжать в любую местность. В обеспечение этого принципа ин­ститут прописки был заменен на регистрацию по месту жительства.

Доступность пользования жилищным фондом — самый проблематичный принцип. По сути, он означает, что каждый человек может получить в свое пользование жилое помещение. Однако высокая стоимость жилья, квартирной платы и коммунальных услуг не все­гда оставляет возможность простым гражданам воспользоваться им на практике. Таким образом, этот принцип больше декларируется, чем действует реально.

Под целевым использованием жилого помещения понимается то, что граждане и организации могут пользоваться помещениями только по их прямому назначению — для проживания граждан. Статья 17 ЖК РФ гласит: «Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого поме­щения для осуществления профессиональной или индивидуаль­ной предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан. Не допускается раз­мещение в жилых помещениях промышленных производств».

Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое использование помещения. Если лицо использует помещение не по назначению, оно может быть выселено по требованию наймодателя без предоставления другого помещения. В соответствии с абз. 2 ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 мар­та, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 де­кабря 2003 г.) размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций до­пускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в поряд­ке, определяемом жилищным законодательством.

Вопрос 3. Место жилищного права в системе права.

Также необходимо проследить взаимосвязь жилищно­го права с другими отраслями права. Наиболее близко к жилищ­ному праву находятся такие отрасли, как гражданское право и административное право.

Гражданско-правовой диспозитивный метод является одним из методов жилищного права. Гражданское право также регули­рует (в числе прочих) и отношения, связанные с жилыми поме­щениями. Однако гражданское право обращено только на опре­деленный круг отношений. Гражданский кодекс регулирует от­ношения по приобретению в собственность жилого помещения, общие положения найма жилого помещения, т. е. гражданское право, разрешает использовать жилое помещение только в качестве объекта экономического оборота.

Кроме того, жилищное право использует административно-правовой императивный метод, метод власти-подчинения. Административное право определяет компетенцию государственных и муниципальных органов различных уровней, взаимоотношения между государственными и жилищно-эксплуатационными орга­низациями, отношения по распределению жилья и управлению жилищным фондом. Административное право закрепляет и ос­новные положения деятельности общественных объединений.

Конституционное право определяет предметы ведения Российской Федерации и субъектов Федерации. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Кроме того, Конституция закрепляет некоторые жилищно-правовые принципы (право на жилье, неприкосновенность жилья, многообразие форм собственности). Однако в ней регулируются не конкретные правоотношения, а наиболее об­щие, исходные моменты. Она имеет высшую юридическую силу, т. е. ей не могут противоречить остальные нормативные акты Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Нормы Конституции имеют прямое действие. Когда законодательство (в частности, в жилищной сфере) упускает из поля зрения отдельные правоот­ношения или противоречит Конституции, должны применяться кон­ституционные нормы.

Отдельные элементы жилищных отношений регулируют и другие отрасли права. Так, уголовное право устанавливает, например, ответственность за незаконное проникновение в жилище. Финансовое право определяет источники материально-технического обеспечения и финансирования жилищной сферы, строительства, эксплуатации жилых помещений и их ремонта. Отношения по строительству дома во мно­гом, кроме жилищно-правовых норм и гражданско-правовых норм строительного подряда, регламентируются земельным правом.