Правовые особенности продажи доли в праве собственности на объект недвижимости

Правовые особенности продажи доли в праве собственности

на объект недвижимости.

Один из вопросов, возникающий у продавца доли какого-либо объекта недвижимости при совершении сделки, связанной с отчуждением, звучит так: «Зачем требуется отказ сособственника (соседа), и какие последствия из этого могут возникнуть?»

На первый взгляд само понятие «право преимущественной покупки» не составляет особого труда в его понимании, но под ним скрывается особое юридическое действие, которое может создавать некоторые благоприятные или неблагоприятные последствия для продавца и покупателя.

Все гражданско-правовые отношения регулируются Гражданским Кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ) и иными Законами, принятыми в рамках реализации вышеуказанного Кодекса, в том числе и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ «О государственной регистрации прав»).

Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников.

Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей.

Разумеется, учет интересов лиц, которые желают стать сособственниками всего имущества, должен производиться таким образом, чтобы не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей.

Эти взаимные интересы и закреплены в законе «О государственной регистрации прав» и ГК РФ.

В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. Об этом может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (мена), а не иное отчуждение доли.

Отсюда следует, что сособственники не могут воспользоваться правом преимущественной покупки, когда доля продается одному из них, либо доля не продается (обменивается), а отчуждается каким–либо иным допускаемым законом способом.

Участники долевой собственности не могут воспользоваться преимущественным правом покупки при продаже доли с публичных торгов, аукциона. В этом случае они могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя.

Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли в недвижимости – один месяц. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. Эти сроки не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков продавец вправе продать долю любому лицу.

Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, то любой другой сособственник в течение 3 месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности.

Каков же порядок продажи доли? – спросите Вы.

На этот вопрос дает ответ ФЗ «О государственной регистрации прав».

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий сделки.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Данный случай весьма распространен, но как же быть, если сособственник уклоняется от предоставления такого заявления?

В таком случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав приостановит проведение государственной регистрации до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, а после истечения указанного срока, в случае отсутствия заявлений сособственников, произведет государственную регистрацию.

Таким образом, при совершении сделки по отчуждению доли в праве собственности на объект недвижимости продавцу необходимо заранее позаботиться о выполнении указанных в законе действий, дабы избежать задержек при государственной регистрации сделки и перехода права собственности покупателя и оградить себя от лишних волнений.

Алла Юхно,

Начальник отдела

ведения ЕГРП