Почему в Федеральном законе до сих пор заложены принципы дискриминации застройщика?

БЮЛЛЕТЕНЬ

НАЦИОНАЛЬНОГО ОБЪЕДИНЕНИЯ

СТРОИТЕЛЕЙ

№ 3 – 2010 год.

Председатель правления

НП «СРО “Самарская гильдия строителей»

«Почему в Федеральном законе до сих пор заложены принципы дискриминации застройщика?»

Депутаты Государственной Думы РФ вновь стали работать над Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи-мости». На момент подготовки номера в печать поправки в него были законодателями рассмотрены в двух чтениях1 . Естественно, что происходящее в стенах Думы находится под пристальным вниманием строительного сообщества. По мнению Любовь Савельевны Аристовой, председателя правления НП «СРО “Самарская гильдия строителей”», в нем до сих пор заложены принципы дискриминации застройщиков. Почему же законодатели не стремятся их искоренить, какие можно подвести итоги?

1 Полный текст документа см. на стр. 129

Напомним, что знаменитый Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу около пяти лет назад. Если точнее, с апреля 2005 года. Основная цель его внедрения в правовой оборот в нашей стране – навести порядок в строительстве жилых объектов, к возведению которых привлекаются частные инвесторы, во избежание обмана дольщиков и ради экономической и психологической уверенности застройщиков. Однако, как смогли убедиться участники российского рынка недвижимости, панацеей от всех проблем он не стал.

Если говорить об истории ФЗ № 000, то Самарская гильдия строителей была активным критиком документа и участвовала в рабочей согласительной комиссии в Государственной Думе РФ на стадии его разработки. К сожалению, учли только часть поправок.

Несомненный плюс

Следует признать, что у ФЗ № 000 в общественном сознании хорошее реноме. И строительные компании, которые привлекают частных инвесторов (в простонародье называемых дольщи-

ками) по этому варианту договора, почти гордятся своим благона-дежным поведением и позиционируют его как очевидное конкурентное преимущество, не забывая упомянуть об этом факте в своих рекламных объявлениях в прессе.

Впрочем, как отмечает Любовь Аристова, назвать совершенным закон нельзя, за пять лет к нему накопилось как со стороны граждан, так и со стороны застройщиков немало вопросов и даже принципиальных претензий. Самый большой плюс этого норматива, регулирующего отношения по долевому участию в строительстве, в том, что, во-первых, он просто есть. Во-вторых, закон позволил за истекшие пять лет своего существования исключить на рынке недвижимости порочную практику со стороны недобросовестных лиц «двойных продаж». Если сказать проще, речь идет об искоренении ситуации, когда одна и та же непостроенная квартира могла быть продана сразу нескольким частным инвесторам. Спра-ведливо заметить, что этим часто «грешили» посредники – недоб-росовестные риелторы. Теперь же благодаря ФЗ № 000 эта схема стала невозможной, если гражданин заключает с застройщиком договор о долевом участии (ДДУ) и – важно отметить – не забывает зарегистрировать свой ДДУ в регистрационной палате! Проблемы, как правило, могут возникнуть у тех, кто начинает искать юридические уловки и заключать либо договор инвестирования, либо предварительный договор и прочие договоры-эрзацы, которые позволяют недобросовестным компаниям манипулировать с деньгами дольщиков.

О карательном уклоне

В ходе беседы Любовь Аристова напомнила: «Как известно, со дня своего появления, закон “о договорах о долевом участии” подвергался резкой критике со стороны строительного сообщества, в основном из-за своего карательного уклона, направленного на застройщика. Когда авторы данной статьи в рамках согласительной комиссии по принятию поправок в 214-ФЗ при Государственной Думе Российской Федерации спросили у разработчиков законопроекта, почему в нем заложены принципы дискриминации застройщика, нам ответили, что целью данного законопроекта было полное искоренение из правового оборота практики привлечения средств физических лиц на этапе строительства, – мол, строителям станет невыгодно привлечение средств посредством ДДУ и они перейдут на продажу готового жилья и строительство за счет привлеченных банковских средств…»

Однако, как все смогли убедиться на собственном опыте, прошло уже более пяти лет со дня принятия законопроекта, а практика привлечения денежных средств от физических лиц продолжается! Во многом на базе гражданско-правовых отношений, минуя ФЗ № 000. За последнее время в России также резко обострилась проблема обманутых дольщиков – частных инвесторов, вкладывающих денежные средства в строительство, что стало выливаться в уличные протесты. Мы видим подобные печальные репортажи в выпусках новостей с завидной регулярностью.

Многие специалисты российского рынка недвижимости и органы государственного управления стремятся списать данную проблему на пробелы в действующем законодательстве, говоря в частных беседах, что, если бы все договоры, заключаемые на этапе строительства, подпадали под действие ФЗ № 000, данной проблемы удалось бы избежать. По мнению Любови Аристовой, данный постулат в корне неверен. «Проблема состоит в том, что, как бы мы ни называли данный вид взаимоотношений между за-стройщиками и участниками долевого строительства, данные отношения всегда будут носить инвестиционный характер, с присущими ему закономерностями и проблемами. Анализируя ситуацию, сложившуюся с обманутыми дольщиками в Самарской области, стоит отметить, что более 70% из них заключали договоры долевого участия с регистрацией их в регпалате в строгом соответствии с ФЗ № 000, что не спасло их инвестиции. Исходя из этого нам кажется нецелесообразным дальнейшее совершенствование 214-го закона в части запрещения привлечения средств на строительство на основании иных форм договорных отношений, чем договоры долевого участия. Именно эта новация, предложенная в законо-проекте, рассматриваемом в Думе, представляется лишенной пра-вового смысла и выглядящей наиболее популистской. Проблема состоит не в виде заключаемых договоров, а в отсутствии правовой и инвестиционной грамотности населения, бездействии контрольных органов, полномочий которых предостаточно и в прежней редакции закона...» – резюмирует суть проблем председатель правления НП «СРО “Самарская гильдия строителей”».

Причины несовершенства

О них сказано много и многими специалистами строитель-ной отрасли, но за пять лет мало что сдвинулось с мертвой точки. Кратко коснемся причин несовершенства рассматриваемого за-кона при его практическом применении. Можно смело констатировать, что отсутствие продуманной и эффективной системы мони-

торинга за строительством, которое ведется с привлечением инве-стирования от физических лиц, отсутствие анализа отчетов, представляемых в контрольные органы застройщиками, – вот основная проблема несовершенства законодательной модели.

Любовь Аристова говорит: «Так, например, известны случаи, когда в рекламных материалах недобросовестных застройщиков использовались ссылки на участие этих компаний в различных государственных программах без всякого на то основания. Нам кажется, своевременная реакция контролирующих органов на данные факты, с опровержением их в прессе, с публикацией данных о финансовом состоянии недобросовестных застройщиков, защитила бы инвесторов от участия в сомнительных проектах, что было бы гораздо эффективнее, чем борьба за исключительность договоров долевого участия».

Представителей строительного сообщества также заставляет задуматься закрытый перечень статей финансовых затрат, на который застройщик имеет право тратить полученные от участников долевого строительства денежные средства. Помимо этого уже сейчас повышена пошлина для регистрации ДДУ, которая сегодня составляет для застройщиков 2000 рублей за каждый договор. Насколько это целесообразно и отвечает здравому смыслу в жестких условиях финансово-экономического кризиса?

Подводя итог…

По мнению Любови Аристовой, в законопроекте прослеживаются и позитивные новеллы, в частности освобождение застройщиков от налога на добавленную стоимость (НДС), сокращение времени регистрации договоров долевого участия, упрощение процедуры регистрации.

Как ни парадоксально, но при использовании ФЗ № 000 в условиях финансово-экономического кризиса возрастает риск недостроя. Ряд обязательств по договору связывает строителя по рукам и ногам, не оставляя надежды на использование других ресурсов в условиях дефицита кредитных средств. Банковское сообщество, получившее за последние два года массированную денежную помощь, не спешит кредитовать реальный сектор экономики. Строительные компании в регионах особенно.

Кризис породил новую волну дольщиков, которые не могут получить свои квартиры. Можно ли их отнести к категории обманутых? Это один из самых часто задаваемых журналистами представителям саморегулируемых организаций в области строительства вопросов.

Любовь Аристова: «Я не устаю говорить на страницах печатных изданий и в телевизионных программах читателям и зрителям, что нужно различать те компании, которые остановили строительство по объективным причинам, и те, которые под прикрытием кризиса, получив деньги от частных инвесторов, решили свернуть свой бизнес. В первом случае дольщики не могут считаться обманутыми, поскольку при первых признаках стабилизации ситуации застройщик продолжит свои работы. Во втором случае термин “обманутые” также не совсем удачный, так как дольщиков не заставляли вкладывать средства именно в эту компанию. Сейчас достаточно информации, чтобы проверить финансовое состояние застройщика. Если дольщик делает выбор в пользу той или иной фирмы, к примеру, только на основе количества рекламы, то потом не стоит удивляться, что дом оказался недостроенным, а на руководи-теля заведено уголовное дело. Все эти “мыльные пузыри”, которые лопнули и оставили дольщиков без жилья, были хорошо известны и прогнозируемы».

В заключение коснемся еще одного смежного аспекта, который связан с ФЗ № 000. Речь идет о согласовании документов на строительство с государственными органами. По данному закону нет никаких ограничений сроков таких процедур, тогда как именно из-за долгого согласования часто срываются сроки сдачи объекта. А если срок окончания строительства и срок сдачи объекта в эксплуатацию прописан в ДДУ? Вопрос по-прежнему является риторическим.

В результате дольщик получает право расторгнуть договор, тогда как застройщик остается со своими проблемами один на один и вынужден платить неустойку. Но в то же время при просрочках платежей по договору долевого участия застройщик имеет право его расторгнуть лишь по истечении трех месяцев. Обращение в суд возможно только в случае, если дольщик нарушит срок внесения платежа более трех раз в год.

Депутаты Государственной Думы РФ продолжают работать над Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Строительное сообщество надеется, что голос застройщика будет вовремя услышан. Если, конечно, общество действительно заинтересовано в том, чтобы в стране не прекращалось строительство качественного, современного и комфортного недорогого жилья в необходимых объемах.