СЕРВЕЙИНГ КАК ИНСТИТУТ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ
На примере Армении
Л.(Э)М. Месропян
Становление и последовательное совершенствование всех структур рынка недвижимости в Армении постепенно привело к необходимости использования современных систем управления рынком, одной из которых является сервейинг.
Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта и дохода.
Задачи оперативного управления объектами недвижимости делегируются профессиональным сервейинговым компаниям [2, Ст.37–39].
Таким образом, сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Оценочная деятельность понимается более узко [1, Ст.37–39]. Основные аспекты – это оценка конкретного объекта недвижимости, проведение экспертизы ранее выполненной оценки и консультирование по поводу недвижимости и ее стоимости. В Англии сервейинг возник еще на рубеже ХV–XVI веков. На начальном этапе так назывались функции по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. На постсоветском пространстве система научно-обоснованного сервейинга начала внедряться в 1999 году, пока только в России. Сервейинг охватывает все этапы жизненного цикла недвижимости, формы ее проявления, а не только управление ею. В конечном итоге, любой вариант управления оценивается с позиций достижения целей собственника. Проблема в том, что часто цели собственника четко не определены и носят самый общий характер. Именно в таких случаях специалисты сервейинговой компании помогут собственнику составить представление о возможных вариантах использования объекта недвижимости, оценить реалистичность его представлений относительно будущих доходов от использования объектов. [4, Ст.101]. Основная задача сервейинговой компании – нахождение оптимальных коммерческих форм использования объекта, и в том числе поиск инвесторов и проработка договорных отношений между собственниками и управляющей компанией. Если же говорить о структуре сервейинговой компании, то она обычно представлена тремя основными блоками: коммерческим, ремонтно-строительным и эксплуатационным.
[3, Ст.6–8].
Несомненно, государство должно участвовать во всех сферах общественной и экономической жизни страны, но, выступая в качестве собственника, оно показало абсолютную неэффективность централизованного хозяйствования. Правительство при осуществлении своих функций и ряд других основополагающих принципов. Согласно этой концепции, основной целью управления государственным имуществом должно было стать содействие в деле создания оптимальной структуры государственного, частного и муниципального секторов хозяйства. Пополнение государственного бюджета, в том числе за счет повышения эффективности управления, еще одна важная задача. Как правило в постсоциалистических странах институт сервейинга распространяется на приватизируемое имущество.
С начала Программы приватизации в Республике по сегодняшний день было приватизировано около 2000 средних и крупных объектов, из которых на 2011 год пришлось 20 единиц.
Можно привести некоторые данные. Темпы роста количества приватизированных объектов за 2003 год, по сравнению с аналогичным показателем за 1995–1997гг. были довольно-таки высокими (среднегодовой рост составил 16%) [6]. Однако впоследствии этот показатель пошел на убыль.
Рассматривая сервейинг, как общую концепцию управления, можно прийти к заключению, что он очень полезен тем лицам и организациям, которые пришли к выводу, что в силу разных причин не могут распорядиться своей (как правило) коммерческой недвижимостью как следует, но и расставаться с нею пока не хотят. В таких случаях сервейинговая компания заключает с собственником недвижимости договор о доверительном управлении, и на его основании готовит здание к коммерческой эксплуатации. То есть производит текущий ремонт, подбирает арендаторов, заключает уже с ними договоры об аренде, оплачивает коммунальные услуги, охрану, если необходимо страховку и т. п. Важно, что управляющая компания заинтересована в длительной и успешной эксплуатации вверенного ей объекта и в получении устойчивой прибыли. Ведь именно из нее она будет регулярно выплачивать определенные отчисления (ренту) собственнику недвижимости. Сегодня в Армении Институт сервейинга находится в процессе становления и проявляется в виде отдельных, локальных составных блоков, таких, как скажем, экспертиза и оценка недвижимости. Элементы комплексного применения принципов сервейинга впервые начали использоваться в системе государственного ведомства «Управления по Госимуществу» и риэлторской корпорации «Акцерн». Изучая международный опыт работы сервейинговых компаний, нами была предложена методологическая концептуальная модель последовательных этапов сервейинга, предшествующих выбору алгоритма оптимального использования конкретной недвижимости.
Схема 1
Схематическая модель последовательных этапов реализации концепции сервейинга с целью выбора оптимального варианта
Методологическая последовательность действий сервейингогово исследования заключается в необходимости логической мотивировки реализации всех этапов, а каждый из последовательных этапов в свою очередь состоит из отдельных функциональных блоков определенных действий, способствующих оптимальному решению задач сервейинга.
На первом этапе исследования однозначно необходимо проведение анализа рынка недвижимости и окружающей среды и ее экологии.
На втором этапе возникает необходимость проведения юридической, технической и экономической экспертиз, выражением которых в конечном очете должна выступать функция, связанная с проведением рыночной оценки недвижимости.
Заключительный, третий этап является резюмирующим этапом, который должен предполагать функцию оптимального и окончательного выбора и реализации выбранного варианта. Здесь перед сервейером встает ряд вопросов, начиная от создания и реконструкции (реновации) объекта и кончая его ликвидацией. (Скажем: на данном земельном участке расположено достаточно обветшалое жилое строение. Исследование показало, что целесообразнее его ликвидировать и сооружить на этом месте гостиничного комплекса.)
Большое место на бывшем постсоветском пространстве занимает применение функции реструктуризации, которая предполагает локальное и частичное использование бывшей хозяйственной инфраструктуры в отдельности. (Скажем, большой завод, имеющий устаревшую технологию, который давно перестал уже работать, имеет производственные и административные помещения, которые можно использовать в отдельности как складские или офисные помещения.) Предпосылкой для активного использования функции реструктуризации явился фактор становления рыночной экономики в Армении, который естественным образом привел на рынок страны принцип отбора конкурентных товаров, отличающихся и по качественным, и по функциональным характеристикам от производимого отечественных предприятий товаров. Открытие границ и развитие предпринимательства внесло на рынок импорт более высокого качества и более нацеленный на удовлетворение нужд потребителей, чем отечественная продукция. При этом большинство предприятий было вынуждено существенно сократить объемы производства или вовсе его свернуть. В итоге многие предприятия понесли значительные убытки в связи с невостребованностью их товаров и услуг при сохранившемся уровне постоянных издержек.
Процесс выведения предприятия из процедуры несостоятельности обычно достаточно сложен (имеются в виду процедуры наблюдения и внешнего управления). Существуют несколько моментов, которые необходимо учитывать.
Во-первых, сложившаяся сегодня ситуация на рынке диктует жесткие конкурентные стандарты. Рынок требует все более совершенного товара. Возникает задача адаптации к его новым качественным характеристикам основных фондов. Но необходимые для этого существенные капитальные вложения в настоящее время непосильны для многих существующих компаний.
Во-вторых, привлечение средств со стороны инвесторов в силу ненадежности правовой основы и высоких рисков практически невозможно.
И наконец, в-третьих, приобретение, реконструкция, ремонт и восстановление основных средств, продвижение нового товара на рынок требуют гораздо больше времени, чем законом отведено на осуществление процедур несостоятельности.
Но, тем не менее, нельзя сказать, что банкротство само по себе – это полный крах предприятия. Процедура несостоятельности лишь доказывает неэффективность его собственника. В результате продажи основных средств новому, более «эффективному» собственнику, они вновь вовлекаются в активный хозяйственный оборот.
Некоторые предприятия (особенно это характерно для Армении) пытаются реанимировать себя собственными силами, сдавая в аренду предпринимательским структурам имеющиеся у них незадействованные «лишние» площади. Наши исследования показали, что только в городе Ереване из общего числа функционирующих коммерческих предприятий – 40%, часть площадей сдает в аренду [6]. Эти попытки достаточно верны по направлению, хотя в большинстве случаев и заканчиваются довольно печально. Организуя непрофильное направление деятельности, руководство предприятия часто идет на поводу у собственных интересов или оказывается неспособным поставить процесс оказания услуг на уровень, на котором данная деятельность выходила бы за пределы точки безубыточности. В результате не только не покрываются издержки на содержание и эксплуатацию объектов аренды, но возникают дополнительные расходы, ложащиеся на собственный бюджет предприятия. Существует и другая причина, когда в соответствии с договоренностью происходит перепрофилирование площадей под другую технологию с расчетом на длительность арендного договора, а в результате, как правило, неплатежеспособности арендатора, по истечении, скажем, одного года, приходится аннулировать данный договор и искать другого клиента.
В настоящее время потребность в площадях для мелкого и среднего предпринимательства достаточно велика. В то же время общая неудовлетворенность спроса очевидна и многолика. С одной стороны, существует предложение аренды площадей, в том числе и государственных предприятий и организаций, но оно, как правило, не удовлетворяет качественных требований потребителя. Частные же собственники в большинстве случаев используют имеющуюся недвижимость в собственных целях, и потому их предложение на рынке недостаточно велико для удовлетворения существующего спроса.
Как правило, выставляются на продажу несостоятельными предприятиями в первую очередь здания и сооружения с большим износом, требующие капитальных вложений со стороны покупателя. Но представители мелкого и среднего бизнеса, то есть именно те, кто испытывает потребность в площадях, в настоящее время либо не имеют достаточных средств для покупки и реконструкции здания, либо не готовы к их долгосрочному замораживанию. [5, Ст.120].
Таким образом, в контексте резервов реализации недвижимого имущества в настоящий момент возникает следующая ситуация.
Есть недвижимость, остающаяся невостребованной в ходе реструктуризации предприятия-должника или незадействованная в технологической цепочке его деятельности. Это – балласт, на содержание которого нужны немалые средства. С другой стороны, есть малое и среднее предпринимательство, которое нуждается в производственных, офисных и торговых площадях, но не имеет достаточного капитала для замораживания его в необоротных активах, то есть в недвижимости.
Есть крупные инвесторы – коммерческие банки, инвестиционные компании, холдинговые и лизинговые корпорации, которые имеют достаточный капитал для приобретения недвижимого имущества в собственность, но не имеют практики управления и эксплуатационного обеспечения данной собственности. Применяемые же в настоящее время методы управления недвижимостью не обеспечивают собственникам достаточный уровень доходности при имеющихся резервах ее эффективного использования. В силу вышеперечисленных причин вопрос объединения всех участников процесса с наибольшей выгодой для каждого из них приобретает особую актуальность. Сервейинг – профессиональное управление недвижимостью, и предлагает выход из «безвыходной» ситуации, при котором удовлетворяются потребности всех участников. Из актива предприятия безболезненно выводится «лишняя» недвижимость, что обеспечивает ему резерв финансовых средств. Появляется реальная возможность инвестиций в реконструкцию объектов недвижимости с последующим вовлечением их в хозяйственный оборот. Удовлетворяется спрос малого и среднего бизнеса на площади различного профильного назначения. В данном контексте в целях обеспечения эффективного функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческими. Их целевым назначением является определение вариантов использования недвижимости, соответствующих критерию эффективности, что соответствует ее полноценному развитию.
Список Литературы:
, Стиглиц Дж. Э. Лекции по экономической теории государственного сектора. М.: Аспект-Пресс, 19Âóëñòåêå ×. – “Ìåòîäû ïðèâàòèçàöèè ãîñóäàðñòâåííûõ ïðåäïðèÿòèé”, Ìèðîâîé Áàíê,-1998.188. , Коссов проект. - М.: БЕК, 19(Э)М.,- монография “Управление риэлторской деятельностью”,Ереван, Гракан айреник-2006.180 стр. Теория и практика антикризисного управления / Под ред , . - М.: ЮНИТИ, 19www.armstat.am - сайт армянской стат службы