Юридические основания и последствия возникновения права собственности на землю у граждан и юридических лиц

А. АРЗУМАНЯН,

кандидат юридических наук

ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ И ПОСЛЕДСТВИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

У ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Земельное законодательство не устанавливает особых оснований возникновения прав на землю, отличных от тех, что уже установлены гражданским законодательством. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, — собственности на земельный участок, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), аренды и безвозмездного срочного пользования, — возникают на тех же основаниях, предусмотренных гражданским законодательством, что и иные гражданские права.

В соответствии со ст. 1 Гражданского кодекса граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Из сказанного следует вывод о том, что определенный Гражданским кодексом принцип полностью распространяется на приобретение прав в сфере земельных отношений. В то же время возникновение (как и прекращение) прав на земельные участки подчинено и общему правилу ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Представляется важным для возникновения прав на землю положение, установленное ст. 1 ГК РФ (п. 3), о том, что гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства[1].

Действие установленных гражданским и земельным законодательством правил предусматривает следующее соотношение норм этих двух отраслей: права на земельные участки возникают по основаниям и в соответствии с принципами, определенными гражданским законодательством, однако федеральными земельными законами в соответствии с принципами, установленными земельным законодательством, может быть ограничен круг субъектов, которым земельные участки предоставляются на основании того или иного права. Федеральными земельными законами может быть ограничен оборот земельных участков, и это означает прежде всего то, что право собственности граждан, юридических лиц, местного самоуправления, субъектов Федерации на ряд предусмотренных Земельным кодексом земель возникнуть не может. Земельным законодательством также могут быть установлены особенности возникновения прав на земельные участки.

Общие основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены гл. 2 ГК РФ «Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав». На перечисленных статьями данной главы основаниях возникают как вещные права, так и права (а также обязанности) участников обязательственных правоотношений.

Гражданским кодексом России предусматриваются нормы, устанавливающие особенности приобретения права собственности (гл. 14), в том числе основания приобретения этого права (ст. 218), а также права общей собственности (ст. 244).

Главой 17 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права пожизненного наследуемого владения (ст. 265), права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268), сервитута (ст. 274). Но с принятием Земельного кодекса положения указанных статей в части, противоречащей ему, применяться не могут, поскольку названный Кодекс, как основной закон земельного законодательства, в данном случае содержит нормы, имеющие приоритет в регулировании земельных отношений, так как ими определены особенности оборота земель. То же можно сказать и об иных статьях Гражданского кодекса, составляющих содержание гл. 17 и других глав ГК РФ, если они касаются приобретения прав на земельный участок, в частности, о порядке приватизации или, наоборот, изъятия (выкупа) земельного участка, перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимое имущество, на нем находящееся (статьи 273, 552 ГК РФ), предоставлении прав на земельные участки для строительства (ст. 263 ГК РФ).

В качестве положений о возникновении гражданских прав в ст. 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Данной статьей определен самый общий перечень оснований, поэтому не все из них могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки.

Права на земельный участок возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Из сделки может возникнуть право собственности на земельный участок, права и обязанности арендатора и арендодателя — по договору аренды земельного участка и права пользователя по договору о передаче участка в безвозмездное срочное пользование.

Право на земельный участок может возникнуть из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Акт (решение) органа государственной власти или местного самоуправления в данном случае является основанием для возникновения права постоянного бессрочного пользования, права собственности (в процессе приватизации), права безвозмездного срочного пользования на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Права на земельный участок могут возникнуть также:

1) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. В этом случае права на земельный участок могут быть признаны судом, если из материалов и доказательств, представленных суду, следует, что это право принадлежало (либо принадлежит) лицу на том или ином основании. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей. В то же время предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда. Но суд может вынести решение, обязывающее соответствующие органы предоставить земельный участок;

2) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким основаниям относятся, в частности, нормы статей 20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц закрепить земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность или заключить договор аренды;

3) вследствие иных действий граждан и юридических лиц. К ним можно отнести приобретение земельных участков на основании приобретательной давности;

4) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывают наступление гражданско-правовых последствий. В данном случае речь может идти, например, о приобретении права на земельный участок, принадлежавший умершему в порядке наследования. В этом случае смерть правообладателя является указанным событием[2].

указывает, что, в отличие от других имущественных прав, право собственности на земельный участок имеет ряд особенностей. Гражданский кодекс (гл. 14) подробно урегулирует вопрос возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, на переработанную вещь, на продукцию, доходы и др. Однако указанные основания неприменимы к земле, поскольку данный объект недвижимости не является продуктом человеческого труда. В этой связи вопросы возникшего права собственности регулируются гл. 17 ГК РФ, вступившей в действие с момента принятия Земельного кодекса, и должны быть учтены в полном объеме при дальнейшей разработке гражданского законодательства о земле[3].

Конституция России гласит: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю... Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками свободно...» (ст. 36, части 1 и 2). В соответствии с основными принципами Гражданского кодекса (п. 2. ст. 3) основанием приобретения права собственности является воля приобретателя, исключается возможность принуждения к принятию в собственность земельного участка, как объекта гражданских правоотношений без волеизъявления субъекта.

Пределы функционирования частной земельной собственности в России можно определить по субъектному составу и кругу лиц; субъектами права частной собственности на землю являются граждане и юридические лица. Следует подробнее остановиться на характеристиках субъектов права, поскольку не выстроится полная картина взаимосвязи субъект — объект гражданских правоотношений по поводу земли.

Граждане обладают правоспособностью с момента рождения, т. е. могут иметь имущество на праве собственности, наследовать, завещать его. Следует отметить, что способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать и исполнять гражданские обязанности, возникает с момента достижения им совершеннолетия.

Ограничение в приобретении права собственности земельными участками устанавливает п. 3 ст. 15 ЗК РФ: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом России. Конституция страны гласит, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором России.

Перечень граждан, имеющих право приобретать земельные участки в собственность был установлен еще до принятия Конституции Законом РФ от 01.01.01 г. № 000-1 «О правах граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, садоводства и индивидуально-жилищного строительства»[4]. Провозглашен приоритет целевого использования собственником приобретенного земельного участка. Другой перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, был назван в Указе Президента России от 01.01.01 г. № 000 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами недвижимости»[5]. В нем было установлено, что право приобретать в собственность земельные участки (доли земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном случае были земельные участки (доли), ранее выделенные землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. При отсутствии документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставлялся в фактических границах, существовавших под приватизационными предприятиями на дату утверждения плана приватизации (объекта недвижимости).

Особую категорию составляли объекты незавершенного строительства: земельный участок предоставлялся на дату вступления в силу права собственности на объект. Таким образом, до принятия Земельного кодекса России и вступления в силу гл. 17 ГК РФ существовали два отличных друг от друга основания приобретения права частной собственности на землю юридических и физических лиц:

а) приватизационный — когда гражданин или юридическое лицо: получали землю от государства из земель запаса, фонда перераспределения (относилось только к гражданину);

б) гражданско-правовой — когда граждане, юридические лица покупали, получали в дар или по наследству землю, т. е. право частной собственности возникало из сделки.

Обращаясь ко второй группе субъектов гражданских правоотношений — юридическим лицам, необходимо дать определение юридическому лицу. Согласно гражданскому законодательству юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, иметь обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ). Юридическое лицо подлежит государственной регистрации и действует на основании учредительных документов, имеет самостоятельный баланс или смету, подразделяющиеся по цели, которые преследует юридическое лицо, на коммерческие и некоммерческие. Юридическое лицо выступает как субъект прав на земельные участки. Между тем в свое время справедливо обратил внимание на то, что понятие «предприятие» двузначное — это субъект и объект права. Именно по этому пути и идет законодательство, в том числе новейшее[6]. В связи с этим возникает вопрос о соотношении имущественных прав учредителей, членов, участников юридического лица с имущественными правами самого юридического лица. Например, считает, что в зависимости от прав учредителей (участников) юридического лица на его имущество закон разделяет все юридические лица на три группы. Первую группу составляют юридические лица — собственники, на имущество которых их учредители имеют лишь обязательственные права требования[7]. В статье 48 ГК РФ дана четкая формулировка, не допускающая двусмысленного понимания: в связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество. Следует обратить внимание на отступление от формулировки закона и, следовательно, неверное толкование. Обязательственные права учредители (участники) имеют в отношении этого юридического лица, а вещные права — на имущество юридического лица. Когда законодатель считает необходимым употребить понятие, которым были бы охвачены как обязательственные, так и вещные права, он говорит об имущественных правах, но вновь в отношении юридического лица, а не имущества. Верно, думается, классифицирует юридические лица по группам :

— юридические лица, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, — хозяйственные товарищества, хозяйственные общества, производственные и потребительские кооперативы;

— юридические лица, на чье имущество их учредители имеют право собственности или иное вещное право, — это государственные и муниципальные унитарные предприятия и финансируемые собственником учреждения;

— юридические лица, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, — общественные и религиозные организации, благотворительные и иные фонды[8].

В связи с тем что российское законодательство разрешает гражданину заниматься предпринимательской дельностью без образования юридического лица, отстоящим субъектом гражданского права является предприниматель без образования юридического лица, который также вправе приобретать земельный участок на праве собственности. Единственное требование законодательства к этому субъекту — государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Определив объект и субъекты права на земельные участки, обратимся к содержанию права собственности на землю.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать любые действия в отношении объекта права собственности, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Содержание права собственности на землю составляют правомочия. Однако, в силу специфичности объекта гражданского оборота, земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Ограничение распоряжения земельным участком вводит ст. 27 ЗК РФ — перечень изъятых из оборота земельных участков, ст. 37 ЗК РФ предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков. Право собственности на землю защищается законом: собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Обратим внимание на то, что основания приобретения прав на землю подчиняются общим положениям Гражданского кодекса. В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Вышеуказанную норму, как представляется, следует применять в контексте ст. 129 ГК РФ, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, земельным законодательством подтверждается приоритет Гражданского кодекса в части оснований возникновения права собственности на земельный участок.

В соответствии с законодательством о землеустройстве и земельном кадастре право может возникнуть только на сформированный перечень лиц, имеющих право на основе избранного правового титула. В связи с этим возникает вопрос об определении объекта государственной собственности на землю. Согласно п. 2 ст. 214 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Следовательно, земельный участок, являющийся объектом государственной собственности, должен быть четко идентифицирован, а согласно действующему законодательству отнесение земельного участка к государственной собственности номинально. В данном случае, по нашему мнению, необходимо, прежде всего, определить объект государственной собственности путем проведения разграничения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственности граждан и юридических лиц и оформления права собственности согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Итак, право собственности на землю, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды земельными участками, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право безвозмездного срочного пользования земельными участками (статьи 15–24 ЗК РФ) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами.

В соответствии с Гражданским кодексом:

— право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества;

— в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицами в соответствии с завещанием или законом;

— в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица;

— в случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям.

Одной из проблем, возникающих при реализации права собственности на землю, является непроработанность правоведами вопроса о разграничении гражданско-правовых и земельных отношений.

Например, в Земельном кодексе установлены принципиальные гражданско-правовые положения:

— об ограничении свободы осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения землей, если оно наносит ущерб окружающей среде (в п. 3 ст. 209 ГК РФ шире — если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц);

— о разграничении действия норм гражданского и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Разграничение сфер гражданского и земельного законодательства содержится в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: «Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами». Данная норма ограничивает действие гражданского законодательства в части регулирования вещных отношений по поводу земли и сделок с земельными участками, придавая им (нормам Гражданского кодекса) статус субсидиарно применяемых институтов. Нормы Земельного кодекса о вещных правах на землю и сделках с земельными участками являются гражданско-правовыми. Их приоритет над гражданско-правовыми нормами Гражданского кодекса не установлен в самом Гражданском кодексе, хотя в нем есть варианты, когда указывается конкретный специальный закон, и лишь в случае соответствия ему применяются нормы Гражданского кодекса (ст. 815, п. 3 ст. 968, ст. 970 ГК РФ). Формой выражения гражданско-правовых норм является гражданское законодательство[9].

В соответствии с Земельным кодексом способ и порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки определяются различными факторами, в частности:

— категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка;

— статусом землепользователя — гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;

— существованием права на землю до введения в действие Земельного кодекса.

Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков установлены постановлением Правительства России от 7 августа 2002 г. № 000 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю».

Решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается:

— Министерством имущественных отношений Российской Федерации (его территориальными органами) — в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности;

— уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ — в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности субъектов Федерации, а также, если земельные участки были предоставлены в соответствии с решением органа государственной власти субъекта Федерации;

— органом местного самоуправления — в иных случаях.

В соответствии с Земельным кодексом бесплатно получить земельные участки могут следующие лица:

— граждане России, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения, — однократно;

— имеющие в фактическом пользовании, но не оформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР»;

— получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд;

— собственники жилых помещений в многоквартирных домах в существующей застройке;

— религиозные организации, имеющие в собственности недвижимость религиозного и благотворительного назначения.

При предоставлении гражданам в собственность земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное владение в указанных случаях сроком не ограничивается.

Кроме того, бесплатная передача земельных участков в собственность предусмотрена следующими законами:

— «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам Ордена Трудовой Славы» от 9 января 1997 г. — под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности (ст. 3);

— «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров Ордена Славы» от 01.01.01 г. № 000-1 — под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Федерации, но не менее 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности.

В соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» право бесплатного приобретения земельного участка имеют ветераны, военнослужащие, дети-сироты, сотрудники органов внутренних дел.

Категории граждан, имеющих право на бесплатное получение земельных участков, могут быть определены законами республик, краев, областей, т. е. субъектов Российской Федерации.

Бесплатное предоставление земельных участков осуществляется, как правило, органом местного самоуправления в пределах его полномочий, если федеральным или региональным законодательством не предусмотрено иное. Правоустанавливающий документ на земельный участок — акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина.

Правило существующего земельного законодательства — возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

— продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;

— продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

В Федеральном законе от 01.01.01 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» устанавливаются организационные и правовые основы преобразования отношений собственности в Российской Федерации.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.

Сфера действия данного закона не распространяется на некоторые категории имущества, например, приватизацию имущества Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, находящегося в совместной собственности с физическими и юридическими лицами; восстановление имущественных прав собственников, их наследников и правопреемников на имущество, которое было национализировано, конфисковано либо другим способом изъято против воли указанных лиц в государственную или муниципальную собственность; приватизацию земли; приватизацию природных ресурсов.

Приобретение земельного участка на основании договора купли-продажи или иного договора отчуждения (дарения, мены и др.).

На отношения по продаже земельных участков, не изъятых и не ограниченных в обороте, распространяются общие положения гражданского законодательства о купле-продаже. Так, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Земельные отношения регулируются также § 7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя, в том числе, земельный участок.

Согласно Гражданскому кодексу земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы понять особенности сделки. Главным требованием закона для любого договора является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок как объект сделки. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его цена.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав в договоре должны быть указаны: местоположение участка, площадь, кадастровый номер, категория земли (целевое назначение), разрешенное использование участка.

Объектом купли-продажи может быть только не изъятый и не ограниченный в обороте, т. е. земельный участок, обладающий полной оборотоспособностью. В целом оборот должен соответствовать основным принципам, установленным Земельным кодексом. Это, во-первых, сохранение целевого назначения земельных участков при обороте земель, во-вторых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды[10]. Земельные участки относятся к недвижимому имуществу и могут принадлежать гражданам как на праве собственности, так и на праве пожизненного наследуемого владения. Те и другие участки переходят по наследству на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят земельные участки, специальных разрешений не требуется.

При этом земельные участки имеют не только разное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру для одного лица, но и различную нормативную базу. Некоторые федеральные законы предусматривают особые правила наследования земельных участков.

В собственности граждан могут находиться земельные участки и их части (в том числе ограниченные в обороте), если они не исключены из оборота. Необходимо иметь в виду ограничения оборота земельных участков, установленные Земельным кодексом и иными законами. Так, например, иностранные граждане и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом России, земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения. Либо если в результате наследования размер общей площади земельных участков данного гражданина и его близких родственников окажется больше такого предельного размера, либо наследником земельного участка окажется иностранный гражданин или лицо без гражданства, соответствующие земельные участки подлежат отчуждению их собственниками в течение года со дня возникновения права собственности. Эти же правила применяются и в отношении доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Иными федеральными законами могут быть установлены и другие земельные участки, которые не могут находиться в собственности указанных лиц, если земельный участок унаследован несколькими лицами, по общей долевой собственности. При необходимости раздела земельного участка между наследниками раздел в натуре осуществляется лишь при условии, что размер каждого из вновь образованных земельных участков будет не менее минимального размера, установленного земельным законодательством для участков соответствующего целевого назначения.

Предельные (максимальне и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Судебные решения являются одним из оснований возникновения и регистрации гражданских прав наряду со сделками, актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании физических и реорганизации юридических лиц. Независимо от основания возникновения любое право подлежит государственной регистрации. Решение суда будет служить основанием для государственной регистрации права лица, в чью пользу вынесено решение. Момент возникновения права может быть определен в решении суда. Однако указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно. Если момент возникновения права не указан в решении, то признанное судом право на недвижимость возникает по общему для недвижимости правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ — с момента его государственной регистрации. При этом только с момента государственной регистрации возникают признанные судом права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ), имущество добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК РФ в ред. от 01.01.01 г. ).

Государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию, не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:

— действительности и подлинности представленных документов;

— вступления решения суда в законную силу;

— соответствия решения суда требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.

В качестве одного из основания приобретения права собственности на земельный участок выделяют институт приобретательской давности. Вопрос приобретения прав на земельный участок по давности владения не столь актуален в связи с тем, что право собственности на земельный участок было установлено относительно недавно. Гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственником участка, но открыто и добросовестно владеющие им не менее пятнадцати лет, приобретают право собственности на этот земельный участок. Гражданский кодекс России также предусматривает обратную силу данного положения.

отмечает, что «для определения сферы применения приобретательной давности мы должны учесть состояние нашего законодательства в сфере регулирования владения»[11]. Закон устанавливает, что владение должно быть добросовестное. После известных публикаций в 1945 и 1947 гг. казалось естественным, что в этих случаях добросовестный приобретатель становится собственником имущества, а право собственности предыдущего собственника прекращается[12]. Так, указывает, что для возникновения права собственности на земельный участок необходимо наличие установленных законодательством условий.

Первое подобное условие в данном случае — то, что владелец земельного участка не является его собственником. Это означает, что лицо не приобрело право собственности по иным основаниям, предусмотренным земельным и гражданским законодательством. Закон разграничивает такие основания возникновения права собственности, как приобретательная давность и приобретение права на бесхозяйное имущество (п. 2 ст. 225 ГК РФ). Будучи специальной, норма ст. 225 ГК РФ, если она не может быть применена, задействует институт приобретательной давности.

Вторым требованием, предъявляемым к лицу, желающему стать собственником земли в силу приобретательной давности, является его добросовестность. Несмотря на то, что гражданское право, казалось бы, дает четкие представления о добросовестности лиц, для данных отношений значение термина «добросовестность», тем не менее, остается неясным. В общеупотребительном смысле добросовестный — честно выполняющий свои обязательства, обязанности. Добросовестным же приобретателем имущества (т. е. лицом, которое совершает сделку приобретения имущества) является, согласно ст. 302 ГК РФ, тот, кто не знает и не может знать о том, что отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться[13].

Данное определение не охватывает всех случаев завладения вещью несобственником. Однако самовольная застройка пустующего земельного участка не влечет за собой возникновения права собственности на него, строение подлежит сносу; в дополнение п. 2 ст. 8 ГК РФ указывает единый для всех случаев момент возникновения прав на недвижимое имущество — момент государственной регистрации. Следовательно, если у владельца нет документа, то у него не возникает и права. В этой и подобных ситуациях говорить о добросовестности завладения недвижимым имуществом (в том числе и земельным участком) можно лишь в случаях, когда владелец предполагает, что имеющиеся у него правоустанавливающие документы имеют юридическую силу и закрепляют право собственности на недвижимость.

В научной литературе высказываются различные мнения. указывал, что разъяснением «не знал и не мог знать» следует руководствоваться по возможности[14]. [15] и распространяют «виндикационное» понятие добросовестности к давностному владельцу, характеризуя его, как «не знал и не мог знать»[16]. считает, что «в рамках различных правовых конструкций данный оценочный признак вовсе не должен пониматься одинаково»[17]. пишет, что «отыскать содержание данного понятия — задача судебной практики»[18]. Думается, все изложенные позиции заслуживают внимания. Следуя последнему мнению, определить критерии добросовестности для каждого случая, в соответствии с приведенными позициями, может, действительно, только суд, оценивший всю обстановку давностного владения. Таким образом, добросовестность давностного владельца в каждом случае будет зависеть от условий возникновения давностного владения.

[1] Эту норму следует распространять не только на случаи реализации уже приобретенных прав, но и на их возникновение.

[2] См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. . — М.: Юрайт-Издат, 2006. — С. 3.

[3] См.: Особенности реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами: Дис. ... канд. юрид. наук. — М., 2006. — С. 85.

[4] См.: Ведомости СНД и ВС РФ. — 1993. — № 1. — Ст. 26.

[5] См.: СЗ РФ. — № 20. — Ст. 2240.

[6] См.: Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / Отв. ред. , . — М.: Городец, 2000. — С. 110.

[7] См.: Гражданское право: Учебник. 2-е изд. / Под ред. . — С. 182.

[8] См.: Земельное право: Учебник / Под ред. . — М.: Велби, 2003. — С. 58.

[9] См.: О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. — 2002. — № 9.

[10] Таким образом, продать указанным лицам земельные участки, оборот которых регулируется законом, собственники не вправе. Закон устанавливает ограничение, согласно которому не допускаются сделки с земельными участками, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям закона.

[11] См.:  Собственность в гражданском праве. — М., 2000. — С. 260.

[12] См.: Советское гражданское право: Учебник ВИЮН. 4-е изд. / Под ред. . — М.,1950. — С. 186.

[13] См.: Особенности реализации права собственности на землю юридическими и физическими лицами: Дис. ... канд. юрид. наук. — М., 2006. — С. 109, 110.

[14] См.: , Договорное право: Общие положения. — М., 1997. — С. 112.

[15] См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. , . — М., 2000. — С. 361.

[16] См.: Приобретательная давность в гражданском праве России. — Иркутск, 1994. — С. 16.

[17] См.: Эвикция: проблемы конкуренции исков и права собственности // Сибирский юридический вестник. — 2000. — № 2. — С. 23.

[18] Там же. — С. 42.