О стоимости аренды аэродромных комплексов

,

О СТОИМОСТИ АРЕНДЫ АЭРОДРОМНЫХ КОМПЛЕКСОВ

(Обсуждение проекта ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ «Определение величины арендной платы за использование аэродромных комплексов»).

Пожалуй, коллеги, давным-давно высказавшиеся на эту тему с легкой руки Юрия Дерябина, уже и забыли про нее, а я сам себе кажусь отставшей от стаи птицей. Что поделаешь, лето, всякие обстоятельства… и лучше поздно, чем никогда. Впрочем, большинство соображений можно отнести к аренде всякой недвижимости, а не только к аэродромным или каким другим комплексам, следовательно, есть актуальность. Ведь тема аренды в оценке после многолетних дискуссий и определенных заблуждений, выходит теперь, насколько я понимаю, на правильную дорогу, и во многом благодаря настойчивым усилиям ФАУФИ. Но до наилучшей общепринятой практики еще далеко и потому всякие более-менее разумные, пускай и спорные, мнения практикующих оценщиков будут всегда небесполезны.

Назвать данное техническое задание допустимо и так: «Определение стоимости аренды аэродромных комплексов». А вот ранее бытовавшее название «Определение стоимости права аренды…» явилось бы ошибочным, потому что если даже под правом аренды разуметь только право арендатора, игнорируя арендодателя (что часто и делается), то и оно означает только стоимость права арендатора, не более того, а не стоимость всей сделки аренды, как таковой, и рассчитывается несколько по-другому.

Можно сказать сразу: обсуждаемая работа достойна всяческих похвал. По-моему, впервые так досконально проработан расчет стоимости аренды, согласованной с позиций обеих сторон, участвующих в сделке – и арендатора (доходный подход), и арендодателя (затратный подход). Расчет стратегически верен, в деталях достаточно точен (есть, конечно, и небольшие неточности, действительные или кажущиеся – все можно понять и уточнить только практикой), плюс к тому юридически безошибочен – обсчитывается конкретное легитимное право пользования, которое арендодатель желает продать, а арендатор хочет купить при равном соблюдении взаимовыгодных интересов. Только сравнительный подход дан в общем плане, но и это оправданно: объект на рынке редкостен.

По-моему, одним из недостатков проекта является некоторая неточность в формулировках терминов и понятий, допускающих неоднозначность толкования, а, следовательно, и возможную путаницу. По крайней мере, мне пришлось долго «въезжать», что есть что и «как это так», и, полагаю, я не совсем одинок, хотя на форуме замечаний по этой части не было.

1. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ.

Ставка арендной платы (СА) и арендный платеж (АП). Вообще-то под ставкой обычно принимается некая удельная норма чего-то более общего, т. е. это величина за единицу расчета и в единицу времени, достаточно мелкую и удобную. В нашем случае единицей расчета является весь объект аренды и мерой разницы может быть только единица времени. Так вот, исходя из таких представлений, «ставка арендной платы» должна быть более мелким и узким понятием, чем «арендный платеж».

Это вполне соответствует объяснениям терминов, данным в проекте, где сказано, что: а) СА применяется к расчетному периоду и предназначена «для вычисления арендного платежа за платежный период»; б) АП рассчитывается «исходя из ставки арендной платы… а также числа расчетных периодов в платежном периоде». То-есть, СА первично, АП – вторично, производно от СА, при этом оба термина почему-то определяются как сумма арендной платы (ставка – не сумма).

Но при рассмотрении расчета ставки арендной платы доходным подходом (разд.8.3.) выясняется, что первичен арендный платеж за один платежный период – АПдох, он вычисляется вначале, а уже по нему определяется конечный результат работы - величина ставки арендной платы за один расчетный период - САдох (п.8.3.16.), равная произведению АПдох на число платежных периодов в расчетном периоде.

Это несколько сбивает с толку, хотя, разобравшись, видишь, что это все не принципиально: по условиям задания арендная ставка и арендный платеж могут быть и больше, и меньше друга друга, и равны между собой – в зависимости от того, в каких размерах будут приняты расчетный и платежный периоды (месяц; квартал; год; другое). Можно взять расчетный период в 1 месяц, а платежный – в 1 год, а можно и наоборот, в обоих случаях расчеты дадут примерно равный результат (я проверял – разница 4,5%, видимо, за счет разного накопления погрешностей).

Для простоты и ясности (что всегда лучше) можно вообще понятия арендного платежа и платежного периода вывести за скобки, как дополнительные, в справочном порядке по желанию заказчика, поскольку при выполнении поставленной задачи - определения арендной ставки за расчетный период - можно обойтись и без них. Практически они дублируют понятия ставки арендной платы и расчетного периода, в расчетах взаимозаменяемы и независимы друг от друга. Выполнив цель и задачу оценки, т. е. рассчитав рыночную ставку арендной платы, легко, если надо, найти и нужный арендный платеж умножением ставки на количество расчетных периодов в нужном платежном периоде.

Предлагается такой вариант (курсивом – изменения и дополнения):

·  ставка арендной платы (СА) – норма арендной платы, применяемая к установленному в договоре аренды (в задании на оценку) расчетному периоду времени и расчетной единице (аэродромный комплекс, другое). В процессе оценки оценщиком осуществляется расчет ставки арендной платы применительно к расчетному периоду и расчетной единице, с учетом момента уплаты арендной платы (в начале или в конце расчетного периода) и срока, в течение которого будет действовать арендная ставка;

·  расчетный период (РП) – без изменений, только вместо «…устанавлива -

ется ставка арендной платы…» лучше бы «…рассчитывается ставка

арендной платы…»;

·  арендный платеж (АП) - без изменений (справочно);

·  платежный период (ПП) - без изменений (справочно);

·  период действия арендной ставки (ПД) – период прогнозирования… бу -

дет использоваться рассчитанная оценщиком…;

·  временные интервалы для планирования – отрезки времени в рамках периода прогнозирования, в течение которых не меняются финансовые условия работы компании (структура и объем услуг, тарифы, расценки, структура и объем затрат, и т. д.)

·  вид арендной платы – определяется по характеру изменения арендной

платы в течение периода действия арендной ставки (постоянная; пе -

ременная; индексируемая; процентная; другое);

2. СОДЕРЖАНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ.

2.5. Цель и задача оценки: в конце вместо «…с учетом периодичности платежей…» поставить «…с учетом момента уплаты арендной платы (в начале или в конце периода)…», поскольку периодичность платежей, как и величина платежных периодов напрямую в расчетах не влияет на величину ставки арендной платы (будет рассмотрено далее). Влияние периодичности платежей может выражаться (а может и не выражаться - это зависит от конъюнктуры рынка) только косвенно и учитываться при корректировке совокупной арендной платы, приведенной к текущему моменту (п.8.3.14.).

2.9.6. Период действия арендной ставки (период прогнозирования);

2.9.6а. Вид арендной платы.

2.9.18. Дополнительные условия и льготы (если имеются).

6. ТРЕБОВАНИЯ К ОПИСАНИЮ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ.

Добавить:

·  наличие, состав и остаточная стоимость основных фондов арендатора, используемых для эксплуатации и содержания аэродромного комплекса;

8. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.

8.1. Общие положения.

Поскольку в оценочной среде еще не устоялась практика определения арендной платы, как стоимости права пользования с позиций арендодателя, арендатора и рынка, то нелишне бы данный раздел начать такой примерно констатацией:

Доходный подход позволяет произвести расчет рыночной ставки арендной платы с учетом интересов арендатора, то-есть приемлемого ее размера в условиях коммерческой деятельности арендатора, осуществляемой с использованием арендуемого имущества. И далее по тексту.

В данной главе проекта во многих местах, в том числе и в расчетной ее части, декларируется, что только часть дохода компании-арендатора генерируется правом пользования аэродромным комплексом. А чем же генерируется другая часть дохода, интересно знать? Да все тем же правом пользования – ничего другого-то ведь нет, если даже арендатор картошкой засадит какой-нибудь угол летного поля.

Отсюда следует принципиальное уточнение, связанное с получением дохода и его последующим распределением: не часть, а весь доход арендатора от использования аэродромного комплекса, включая доходы от прочих услуг, непосредственно связанных с эксплуатацией комплекса, генерируется имущественным правом пользования, перешедшим согласно заключенной сделке от арендодателя к арендатору.

Этот весь доход, полученный компанией-арендатором от использования аэродромного комплекса, расходуется на:

- производственные затраты на эксплуатацию и содержание аэродромного комплекса (себестоимость услуг);

- оплату аренды;

- получение нормальной прибыли от своей деятельности.

Д = З + АП + П

Рассчитав весь доход за период действия арендной ставки (период прогнозирования), вычтя из него все затраты на производство услуг вместе с нормальной (среднерыночной для этого вида деятельности) прибылью арендатора, получим в остатке величину арендной платы, приемлемую для арендатора:

АП = Д - З - П

Исходя из этого, п. п.4. и 5. предлагаю сформулировать чуть иначе:

4. Расчет величины арендной платы, как части дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, в размерах, приемлемых арендатору (определяется как разность между доходом от использования аэродромного комплекса и расходами на его эксплуатацию, увеличенными на величину нормальной прибыли арендатора);

5. Расчет базовой величины ставки арендной платы путем преобразования суммарной дисконтированной величины арендной платы за весь период прогнозирования в поток эквивалентных равновеликих денежных платежей.

Не совсем удачна - можно запутаться в понимании смысла – формулировка предпоследнего абзаца разд.8.1. Лучше упростить:

«Любая иная фактическая деятельность компании-арендатора (например, аэровокзальное обслуживание пассажиров, техническое обслуживание воздушных судов и т. п.) рассматривается и учитывается в расчетах только в случаях, когда она непосредственно связана с использованием аэродромного комплекса».

Тем более, что в последующем тексте именно так и сказано.

8.3. Расчет ставки арендной платы.

п.8.3.6. – последнюю фразу о том, что временные интервалы для планирования должны быть не больше расчетного периода времени, на который устанавливается ставка арендной платы, следует убрать, как не соответствующую действительности:

а) временной интервал и расчетный период времени в расчетах являются величинами независимыми друг от друга;

б) расчетный период может быть равен месяцу, кварталу, году, иному сроку, а временной интервал в сфере транспортного обслуживания с его сезонным характером может быть (и будет скорее всего) равен нескольким месяцам (кварталу), что уже больше расчетного периода времени для месячной арендной ставки;

в) дополнительное уточнение, просто к слову: на расчетный период ставка арендной платы не устанавливается, а рассчитывается; устанавливаться же она может на период действия арендной ставки (период прогнозирования)

п.8.3.7. Прогноз ожидаемого валового дохода от пользования аэродромным комплексом (D) по каждому временному интервалу планирования в течение всего периода действия ставки арендной платы. Понятие потенциального валового дохода подразумевает существование действительного валового дохода, которого нет в расчетах. Поэтому, мне кажется, точнее будет понятие ожидаемого валового дохода.

В последующем тексте везде слово потенциальный заменить на ожидаемый.

В формуле определения (D) перед вторыми скобками следует тоже поставить знак суммы ∑ или два слагаемых в круглых скобках заключить в квадратные скобки.

Чтобы не спутать с арендуемым имуществом, на которое оплату налогов, страховку и амортизационные отчисления осуществляет арендодатель, на стр.27 в расшифровке формулы определения З добавить:

налог на имущество арендатора;

амортизационные отчисления на имущество арендатора;

затраты на страхование имущества арендатора и ответственности;

Все ниже предлагаемые изменения не влияют на правильность и обоснованность расчета арендной ставки. Они сделаны в порядке уточнения согласно высказанным в разд.1 и 8.1. предложениям ради бóльшей ясности и простоты:

п.8.3.12. Расчет величины арендной платы, как части дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, в размере, приемлемом арендатору. Величина показателя может быть определена для t-го интервала планирования следующим образом:

АП = Dtв - Зt - Пt, где

АП - величина арендной платы, как часть дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, в t-м интервале планирования.

п.8.3.13. Определение совокупной приведенной арендной платы, как части дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, в размере, приемлемом арендатору, за весь период действия арендной ставки:

АП = , где

АП - совокупная приведенная арендная плата, как часть дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, за весь период действия арендной ставки;

АП - величина арендной платы, как часть дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, в t-м интервале планирования.

п.8.3.15. Определение совокупной приведенной откорректированной арендной платы, как части дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, в размере, приемлемом арендатору, за весь период действия арендной ставки:

АП = АП ± К , где

АП- совокупная приведенная откорректированная арендная плата, как часть дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, за весь период действия арендной ставки;

К - совокупные приведенные корректировки.

п.8.3.16. Расчет величины ставки арендной платы за один расчетный период путем преобразования совокупной приведенной откорректированной арендной платы, как части дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, за весь период действия арендной ставки, в поток эквивалентных равновеликих денежных платежей с использованием финансовой функции «взнос на амортизацию единицы»:

САдох = , где

САдох - величины ставки арендной платы за один расчетный период;

АП - совокупная дисконтированная величина откорректированной арендной платы, как части дохода от использования арендатором аэродромного комплекса, за весь период действия арендной ставки;

p - рыночная норма дохода, приходящаяся на один расчетный период; определяется как отношение годовой нормы дохода к числу расчетных периодов в году (Чрп);

Чрп – число расчетных периодов в году;

Т - коэффициент, учитывающий момент уплаты за аренду (в начале периода = 1; в середине = 0,5; в конце = 0).

СПРАВОЧНО (по желанию заказчика):

п.8.3.17. Определение величины арендного платежа за один платежный период путем умножения величины ставки арендной платы за один расчетный период на количество расчетных периодов в искомом платежном периоде:

АПдох = САдох × Чпп , где

АПдох - величина арендного платежа за один платежный период;

САдох - величины ставки арендной платы за один расчетный период;

Чпп - число расчетных периодов в платежном периоде.

9. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

9.3. Расчет ставки арендной платы.

Расчет ставки арендной платы затратным подходом (т. е. со стороны арендодателя) изложен в более общем виде, чем аналогичный расчет в доходном подходе. Приведена только общая формула расчета, а определение всех входящих в нее составляющих значений (амортизационное возмещение сдаваемого в аренду имущества, доход на него, как на вложенный капитал, и различные затраты арендодателя) даны только в словесном изложении, что несколько снижает практическую ценность документа. Да и обсуждать такой материал не с руки: детали не видны, а в общем все верно.

Поэтому всего два замечания.

На стр.34. в формуле расчета ставки арендной платы среди затрат арендодателя значится арендная плата за пользование земельным участком Зар. Если по условиям задания на оценку эти расходы включаются в состав арендной платы за пользование комплексом, то тогда они должны входить в состав затрат арендатора при расчете ставки арендной платы доходным подходом, поскольку аэродромные комплексы являются собственностью Российской Федерации (согласно ТЗ) и арендодатель аэродромного комплекса не может быть арендатором земельного участка под этим комплексом.

п.9.3.1. Так как рассчитывается ставка арендной платы, а не арендный платеж, то при определении величины возмещения вложенного капитала в п. п.9.3.1.1., 9.3.1.2. и 9.3.2. следует брать значения расчетного периода, а не платежного.

11. ПОРЯДОК СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ.

Согласование результатов при определении величины ставки арендной платы имеет свои особенности. Это едва ли не самый интересный, но и сложный момент во всей арендной сделке.

В реальной сделке каждая из сторон имеет свой диапазон – от максимума до минимума - приемлемой для нее арендной платы. В процессе переговоров они идут к компромиссу, торгуясь и поступаясь теми или иными своими интересами, пока не придут к арендной ставке, отвечающей всем другим условиям договора аренды (кто какие несет расходы, вид арендной платы, сроки и время платежа, продолжительность аренды, все преференции и сервитуты вплоть до опциона, и т. д.).

В оценке за них это все должен сделать оценщик. Он расчетным путем определяет в оптимальном варианте величины ставки арендной платы, приемлемые арендодателю (затратным подходом) и арендатору (доходным подходом). Хорошо, если они сразу получатся близкими по значению. Если нет, то их надо будет сближать.

Согласование значений рыночной величины ставки арендной платы… может быть осуществлено оценщиком путем присвоения результатам весовых коэффициентов… либо путем выбора результатов одного подхода.

Последнее заявлено не случайно. Вполне очевиден выбор результата только одного подхода в качестве итогового, а именно сравнительного, при хорошо развитом рынке, поскольку рынок уже проделал всю компромиссную работу, согласовал все интересы обеих сторон. Но в аренде, как в сделке более сложной, возможен выбор результата только одного подхода (затратного или доходного) в качестве итогового и при отсутствии сравнительного подхода, т. е. при неразвитом рынке.

В самом общем виде структуру ставки арендной платы можно представить в таком виде:

для арендода: СА = А + З + З + П

для арендатора (2): СА = Д - З - З - П, где:

СА и СА - величина ставки арендной платы с позиции арендодателя и арендатора;

А – величина возмещения вложенного капитала (амортизация арендного имущества);

Д – доход от использования арендуемого имущества;

Зи З – затраты по эксплуатации и содержанию арендного имущества, отнесенные

на арендодателя и арендатора;

Зи З– собственные затраты арендодателя и арендатора;

П и П – прибыль арендодателя и арендатора.

Для арендодателя чем выше максимальная ставка арендной платы, тем, естественно, выгодней, для арендатора – наоборот. При относительной фиксированности составляющих А, Д и Зсобст, переменными величинами на переговорах будут затраты на содержание и эксплуатацию арендного имущества, и прибыль.

Для арендодателя нижней границей приемлемого размера ставки, ниже которой он опускаться просто не может, будет:

СА = А + З

Такая крайняя ситуация возможно при сочетании 2-х факторов: низкой доходности объекта и значительном превышении предложения над спросом (диктат арендатора), когда собственник только возмещает стоимость своего имущества без дохода на него и удовлетворяется, за невозможностью бóльшего, его работоспособным состоянием без всяких затрат со своей стороны (все затраты по содержанию и эксплуатации арендного имущества берет на себя арендатор).

Для арендатора верхней границей приемлемого размера арендной ставки, выше которой подниматься ему нельзя, будет:

СА = Д - З

Эта крайняя ситуация возможно опять таки при низкой доходности объекта и значительном превышении спроса над предложением (диктат арендодателя), когда весь доход арендатора идет на оплату аренды и собственные затраты, при отсутствии прибыли (все затраты по содержанию и эксплуатации арендного имущества берет на себя арендодатель).

Все другие промежуточные варианты, в том числе оптимальный, т. е. высокодоходные объекты с равной прибылью для обеих сторон, находятся между этими крайними положениями.

Тщательно рассмотрев не только «особенности экономических условий функционирования объекта аренды» (прежде всего, конечно, его доходность) и «качество и надежность исходных данных», но и условия договора (особенно кто какие несет затраты), и конъюнктуру рынка (чей диктат – арендодателя или арендатора – складывается на рынке на момент оценки), и величину прибыли обеих сторон, оценщик при определенных условиях может принять в качестве итоговой только величину арендной ставки, полученную затратным подходом (если она меньше ставки, полученной доходным подходом), или только величину арендной ставки, полученную доходным подходом (если она больше ставки, полученной затратным подходом).

ОБСУЖДЕНИЕ ПРОЕКТА ТЗ НА ФОРУМЕ.

Опаздывать и догонять вчерашний день, конечно, срам один, но зато получаешь возможность всех выслушать, все спокойно обдумать и даже покритиковать.

Среди всех замечаний каких-нибудь принципиальных несогласий или неприятий нет, значит, ТЗ при всей своей новизне выглядит убедительно. Но вот сами некоторые замечания вызывают возражения и на них хочется вкратце остановиться.

1. Мелькнуло в дискуссии, как рецидив, старое выражение: «Оценка арендной платы». Если это не случайная оговорка, то принципиально неверное понятие. Много об этом говорили, но можно и еще раз сказать: арендная плата не есть объект оценки. Если нравится этот термин, тогда надо сказать «определение величины арендной платы» или «расчет арендной платы», поскольку арендной платой выражается стоимость объекта оценки – права пользования. Впрочем, точно также некорректно, хотя и обиходно, выражение «оценка рыночной стоимости». Стоимость можно определять, можно ее рассчитывать, но оценивается-то только объект оценки (т. е. физический объект или право на него).

2. «Если нормальная прибыль арендатора будет ниже, то рыночная ставка аренды отрицательная» и в другом высказывании: «…отрицательная величина арендной платы».

Недавно прошла дискуссия об отрицательной величине стоимости. Кажется, большинство споривших согласилось, что отрицательной рыночной стоимости быть не может просто по определению, да и по здравому смыслу тоже (а для некоторых, как и для меня, и любая стоимость, как экономическое понятие, не может быть отрицательной, даже остаточная по бухучету; тем более всякая стоимость права собственности или права пользования при аренде - она либо есть, либо ее нет, а есть неоправданные затраты, расходы и убытки, или цена обязательства, долга).

Также трудно себе представить, при каких условиях ставка арендной платы может быть отрицательной величиной.

Вот две стороны заключают сделку аренды на определенных условиях, главным из которых является величина арендной платы. Стороны могут долго торговаться, но в конце концов находят компромисс и подписывают договор. Если все делается на рыночных условиях, т. е. обе стороны действуют без принуждения, расчетливо, и хорошо осведомлены, то компромиссная арендная ставка, единая для обеих сторон, выгодна обеим. Даже если в отдельных случаях кто-то из них не будет получать прибыль (арендатор) или доход на капитал (арендодатель). И в этих крайних ситуациях у них могут быть свои определенные интересы, ради которых они и идут на сделку аренды.

Отрицательная же или даже нулевая арендная ставка лишает смысла саму сделку. Глядя на структуру арендной платы для арендатора, можно представить только один вариант, когда арендная плата теоретически может стать отрицательной (может – но не станет): когда доход у арендатора не покроет даже его собственных затрат. Это означает, что арендной платы нет (ее не чем платить), у арендатора – убытки от его деятельности. Аренда прекращается или, если сбой временный, арендатор залезает в долги, но арендную плату выплачивает (а если арендодатель согласен подождать, то она приобретает форму долга, который в дальнейшем будет возмещен).

3. «Есть сомнение, что ЗП здесь вообще применим… Применимым является только доходный. Затратный (для целей аренды) будет фикцией».

Смелое заявление, особенно слово «вообще». Но вообще-то в любой оценке допустимы все подходы. Другое дело – есть ли необходимые данные для расчетов. В обсуждаемом ТЗ данных может не быть только для сравнительного подхода из-за отсутствия аналогов и развитого рынка. Он-то и будет маловероятен для применения и оценщик легко это обоснует в отчете. А вот для применения затратного подхода все данные есть. Есть или можно рассчитать прошлые затраты в их текущей стоимости, нормы возврата капитала и дохода на капитал, есть текущие затраты, которые несет арендодатель – из всего этого и можно вычислить выгодную для него арендную плату. Не задаром же он отдаст в аренду свое имущество! А каким другим подходом можно учесть его интересы?

4. «Надо компенсировать затраты арендодателя на содержание и «поддержание» комплекса».

Совершенно верно, надо. Но этого мало. Комплекс – это капитал. А любое движение капитала должно давать прибыль, и арендодатель вправе на нее рассчитывать, помимо сохранения своего капитала. На бесприбыльную аренду он может пойти только в крайней ситуации - при невыгодной для себя конъюнктуре рынка (для него тогда единственной выгодой станет возврат капитала и сохранение своего имущества в работоспособном состоянии силами арендатора).

5. «А и ДВК лучше объединить».

Вряд ли это целесообразно. А – это возмещение капитала, по сути, амортизационные отчисления, которые могут быть весьма различными в зависимости от учетной политики собственника. ДВК - доход на капитал или «арендный процент», подобный ссудному. Для арендодателя это две основных составляющих арендной платы (третья – затраты на арендное имущество). Назначение и расходование их разное. К тому же может статься, что при крайне невыгодной для арендодателя рыночной ситуации (как только что упомянуто), он будет довольствоваться одними амортизационными отчислениями безо всякой прибыли, выполняя в течение определенного времени задачу минимум – сохранение своего имущества силами арендатора.

6. В затратном подходе «…не учитывается стоимость права аренды земельного участка».

Имеется ввиду, конечно, стоимость права пользования земельным участком. Но у арендодателя, как уполномоченного органа Российской Федерации, земельный участок в праве собственности, а у арендатора арендная плата за земельный участок есть в затратах (в доходном подходе).

7. «РС аэродромного комплекса может оказаться заведомо ниже стоимости замещения».

Ну, какой будет, такой и будет, только почему заведомо ниже? «Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки». Стоимость замещения – это ведь РС по затратному подходу. И разве для РС на дату оценки имеет значение, кем построен объект оценки – государством 20 лет назад или частным инвестором год назад?

8. «Учет наработки (пробега) спецмашин» - очевидно, для расчета собственных затрат арендатора (налога на имущество). Но если в перечне необходимой спецтехники указана остаточная стоимость, тогда, пожалуй, и не нужно никакого учета.

9. «В связи с этим в Вашей формуле появляется интересная составляющая: «А» - сумма простого воспроизводства вложенного капитала».

Да никакая она не интересная, а самая банальная – неизбежная амортизация основных средств или возврат капитала. В ином случае будет проедание этого капитала.

Я вообще затруднился с пониманием тех предложений, где, кроме вышеприведенных слов, говорится еще о ненужности нормы возврата, что негоже «брать лишнее с арендатора», что необходимо пересмотреть «условия ввода расчетной величины «А»», которая «…конфронтирует с величинами КР… и ТР» (капитальный и текущий ремонты) и благодаря которой у арендодателя якобы появляются «излишки» за счет арендатора, и т. д.

Возврат капитала должен присутствовать в любой арендной плате – как же иначе? Рано или поздно любые фонды изнашиваются и требуют полной замены. Ремонты, модернизации и реконструкции поддерживают имущество в работоспособном состоянии, но не на 100% - есть ведь и неустранимые составляющие как физического износа, так и функционального устаревания, которые накапливаются и чем дольше, тем больше. Два-три КР и основные фонды теряют свои потребительские свойства настолько, что становятся непригодными для дальнейшей эксплуатации. Амортизация дает средства для их замены на новые, в том числе и в наши времена, для чего предприятиями и разрабатывается соответствующая учетная политика.