«Сделки с недвижимостью в жилищной сфере»

МОСКОВСКИЙ АВТОМОБИЛЬНО-ДОРОЖНЫЙ ИНСТИТУТ

(ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ)

Кафедра Экономики дорожного хозяйства

Дисциплина: Экономика недвижимости

РЕФЕРАТ

на тему:

«Сделки с недвижимостью в жилищной сфере»

Выполнила:

группа: 5ЭДС3

Проверила:

Москва 2003г.

Содержание:

Введение……..…………………………………………………………………3 Купля-продажа квартир……………………………………………………….4 Обмен и мена жилыми помещениями…………………..……………………9 Дарение жилья………………………………………..………………………16 Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений………………..……………………….……………………………..18 Аренда жилья…………………………………..……………………………..21 Заключение……………………………………...……………………………24 Список литературы…...…………………………………...…………………25

("1") Введение.

Потребность в жилье – одна из главных в жизни людей, а ее удовлетворение – основное условие их благосостояния.

Жилищная сфера – это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Недвижимость в жилищной сфере – это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми помещениями, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, пригодных для проживания.

Купля-продажа квартир

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника; указание имени и регистрации прописки по месту жительства (расположению) сторон; определенная (однозначная) характеристика предмета сделки; данные о возможных правах третьих лиц; цена жилого помещения и оплата расходов по договору; срок и порядок передачи имущества.

Покупатели квартир преследуют следующие цели:

улучшение жилищных условий; перемена места жительства; вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

определение стоимости жилого помещения; проведение рекламной кампании – поиск покупателя (продавца); ("2") просмотр вариантов и торг по цене; подготовка необходимого пакета документов; проверка документов на подлинность и правильность оформления; подписание договора (по желанию сторон у нотариуса); государственная регистрация сделки; передача (получение) всей суммы денег; подписание акта приема (передачи) недвижимости; регистрация (прописка) по новому месту жительства.

Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и многих других факторов.

Поиск покупателей (продавцов) осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т. д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.

Просмотр вариантов т(при покупке, показе или при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.

Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

правоустанавливающий документ на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.); справка БТИ (форма №11-а), в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.; выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан; копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался – для квартир в домах-новостройках); справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг; справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в права наследования – в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования); разрешение комиссия районной управы (органа) по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками; разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии; ("3") справка из паспортного стола милиции, если изменялись названия улицы или нумерация домов; в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права; справки из психдиспансера и наркодиспансера продавца; документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма №6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет); справка РЭУ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы; свидетельство о браке или справка ЗАГС – если один из собственников поменял фамилию; согласие супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости – для лиц, состоящих в браке; квитанция об оплате регистрационного сбора; письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность; нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли; паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты предъявляют лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

Подлинность каждого документа может проверяться специалистами.

Составление и подписание договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или, по желанию граждан, нотариусом или сотрудниками комитета по регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

А) дату подписания прописью полностью;

Б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

В) цену сделки – инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

Г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение двух лет со дня продажи предъявить требования продавцу:

о соразмерном уменьшении покупной цены; о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок; ("4") о возмещении своих расходов на устранение недостатков. В случае обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или недостатки выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения или появляются подобные недостатки, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

Д) условие о передаче покупателю квартиры, свободной от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности, а также признание после передачи квартиры в установленном порядке правомерности притязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно к моменту передачи квартиры, дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру. При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном законом. до момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения является продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделкам с нею.

Передача (получение) денег возможна по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:

ответственного сейфового хранения (ОСХ); индивидуального сейфового хранения; аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями – после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательства продавца вернуть деньги теряет силу, т. е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

Обмен и мена жилыми помещениями.

Обмен — это сделка:

а) между нанимателями жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем получения обменных ордеров;

б) между нанимателями и собственниками жилых помещений, когда право пользования меняется на право собственности, что фиксируется путем заключения договора обмена с последующей государственной регистрацией и выдачей ордера на муниципальное жилое помещение.

Мена — обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567—571 ГК РФ).

Согласно ст. 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры — частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения права арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения и заключения с ним договора найма жилого помещения является ордер, в связи, с чем обмен жилыми помещениями без оформления ею обменными ордерами не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

При обмене нанимателя с арендатором обмен считается совершенным с момента получения обменного ордера с указанием в нем статуса площади (наем, аренда).

При обмене арендатора или нанимателя с собственником;

("5") жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю или арендатору на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем или арендатором.

В случае передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи' нанимателя или арендатора требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на, часть паенакопления, а также собственника при условии, - что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве

членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой, совместной).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории г, Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.

Обмен жилыми помещениями в г. Москве оформляется Московским государственным коммерческим агентством (МГКА) "Мосжилсервис" и его структурными подразделениями.

Порядок обмена. Желающие поменять жилые помещения подают в "Мосжилсервис" заявление установленного образца, которое заверяется жилищно-эксплуатационной организацией (РЭУ) по месту нахождения площади и подписывается нанимателем или арендатором и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных на данной жилой площади и сохранивших право пользования жилой площадью, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.

Заявление члена жилищного, жилищно-строительного кооператива должно быть подписано членом кооператива и членами его семьи, имеющими право на часть паенакопления и постоянно проживающими на данной жилой площади. В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в представленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель).

Оформление обмена производится комиссиями МГКА "Мосжилсервис".

Решение комиссии оформляется протоколом ее заседания и подписывается всеми присутствующими членами комиссии.

В случае вынесения комиссией решения, запрещающего обмен, в протоколе делается соответствующая мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон, участвующих в обмене.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения обменного ордера (обменных ордеров) и оформления договоров отчуждения.

Право собственности на получаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора,

Отказ в обмене жилыми помещениями и его оформлении (выдаче обменных ордеров, удостоверении и регистрации договора отчуждения при обмене жилыми помещениями и т. д.) может быть обжалован в судебном порядке. Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов.

("6") Срок действия обменного ордера установлен в 2 месяца. При приеме документов об обмене в обязательном порядке выясняются у граждан сведения, позволяющие определить, принадлежит ли конкретный участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

• одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины — 60 лет);

• нетрудоспособные лица (инвалиды I и II групп);

• граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;

• лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Полученные данные отражаются в заявлении об обмене жилой площади установленного образца. Если все необходимые записи невозможно сделать на бланке, участник обмена, относящийся к группе риска, сообщает необходимые данные в отдельном подписанном им заявлении с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти сведения (о наличии инвалидности, о недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т. д.).

Заверение копий вышеуказанных документов осуществляется сотрудниками МГКА "Мосжилсервис" или его структурных подразделений.

Удостоверившись, что кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения соответствующей комиссии на обмен одновременно всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке;

если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

• если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

•по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) для признания сделки недействительной.

Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного ГК РФ. В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещений и т. п.).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое - имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами собственниками жилых помещений. Однако, все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам. По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся жилые помещения признаются равными по стоимости — п. 1 ст. 568, кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568, если из договора мены не вытекает иное, обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Дарение жилья.

Дарение является договором, двухсторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении, по которой даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

("7") • жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;

• либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи имущества, прав или встречного обязательства договор не признается дарением, Обещание подарить все свое имущество или часть его без указания конкретной вещи, права или освобождения от имущественной ответственности ничтожно. Невозможно также дарение на случай смерти, передача имущества после смерти оформляется завещанием — односторонней сделкой. Но если дарение осуществляется с целью лишить наследников законного права на обязательную долю, то, как и всякая притворная сделка, договор дарения может быть признан недействительным.

Дарение отличается и от прощения долга тем, что предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства- Одариваемый имеет право в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В таком случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (например, хорошей учебе в вузе) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьбы и др.). Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя. Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Не допускается дарение жилых помещений:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

• работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании : или воспитании, супругам и родственникам этих граждан;

• государственным служащим в связи с их должностным, положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

• в отношениях между коммерческими организациями.

Ограничения дарения жилой недвижимости:

• юридические лица, которым имущество принадлежит на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, могут подарить его только с разрешения собственника;

• дарение жилья, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности;

• передача дарителем своего права требования к третьему лицу, одаряемому должна совершаться на условиях и в порядке уступки требования (ст. 382—386 ГК РФ). Необходимо уведомить третье лицо о переходе прав к одариваемому;

• дарение посредством исполнения за одариваемого его обязанностей перед третьим лицом осуществляется с согласия кредитора и в полном объеме, т. е. путем перевода дарителем на себя долга одариваемого перед третьим лицом;

• доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одариваемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

• если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

• ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.

("8") Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

• если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;

• если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;

• если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.

Обязательства дарителя после его смерти переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено в договоре дарения.

Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников

жилых помещений.

В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе негде жить), а право ее наследования. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность жилое помещение, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму или предоставлять иные средства на его содержание. Передача прав собственности на жилье может быть как возмездной — по правилам купли-продажи, так и безвозмездной — в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество.

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход права на жилое помещением и сделка с ним — государственной регистрации. Субъектами договора ренты являются:

• получатель — граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты);

• плательщик — граждане и юридические лица.

Существует три вида ренты: постоянная (бессрочная), пожизненная и пожизненное содержание с иждивением, которые отличаются по срокам, форме и размеру выплат.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего обязательство выплаты ренты прекращается,

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 130 августа 1994 г. № 000 "О социальной поддержке одиноких и пожилых граждан и гарантиях в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность Москвы создана специальная служба — "Моссоцгарантия". Она занимается организацией пожизненного обслуживания инвалидов с выплатой им ренты (дополнительной пенсии) за право наследования занимаемого ими жилого помещения. Не запрещается и частная коммерческая деятельность по содержанию пожилых граждан в обмен на квартиры. Однако один из пунктов документа устанавливает преимущество "Моссоцгарантии" в получении необходимой информации от всех государственных "околожилищных" организаций (Комитета муниципального жилья, БТИ, Москомимущества, Паспортного управления ГУВД), а значит, и преимущество этой структуры на своеобразном рынке услуг. Учитывая это, а также естественное доверие пенсионеров к государственной структуре в сравнении с частными и при проведении "Моссоцгарантией" необходимой рекламной кампании, она оказывается вне конкуренции на этом рынке.

Единственное преимущество частных риэлторских агентств перед "Моссоцгарантией" — более высокие ставки компенсационных выплат (ренты).

В зависимости от престижности и места расположения жилой площади "Моссоцгарантии" дано право по согласованию с Комитетом социальной защиты населения и Комитетом муниципального жилья увеличивать размер компенсации. Кроме того, компенсации могут предоставляться не только в денежной форме, но и в форме определенного набора социальных услуг в пределах размера компенсации. Конкретные размеры и формы компенсации устанавливаются договором и дополнительными соглашениями, заключаемыми между "Моссоцгарантией" и гражданином, завещавшим городу свое жилье.

В случае расторжения договора по инициативе гражданина в связи с изменением его материального положения, восстановлением трудоспособности либо его выбытия, за пределы города Москвы полученная им денежная компенсация и стоимость предоставленных "Моссоцгарантией" услуг полностью возмещается гражданином с учетом действующих инфляционных коэффициентов, или гражданин передает часть занимаемой им жилой площади, в собственность города исходя из стоимости полученных от "Моссоцгарантии" компенсаций и услуг, а также расходов по оформлению договора.

Если расторжение договора по инициативе гражданина вызвано иными причинами, не предусмотренными договором, или невозможностью возмещения полученных им компенсаций и стоимости услуг, гражданин не вправе требовать возврата жилой площади, и сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площади.

Аренда жилья.

("9") Аренда жилья относится к числу активных сегментов рынка недвижимости. Резкое увеличение числа собственников приватизированного жилья в 1гг. привело к тому, что в настоящее время предложение превышает спрос, а конкуренция выравнивает разброс ставок арендной платы. В структуре предложения преобладают одно - и двухкомнатные квартиры, которые зачастую являются вторым жилищем у владельца.

Спрос на квартирном рынке сосредоточен на очень дешевом или очень дорогом жилье. И это понятно, потому что предприниматели, иностранные и развивающиеся российские фирмы, состоятельные люди проявляют интерес к аренде элитного жилья, а остальные стараются решить жилищную проблему по приемлемой цене.

Основная часть сделок по аренде жилья приходится на однокомнатные квартиры хорошего качества и двухкомнатные квартиры среднего уровня.

Месторасположение жилья оказывает сильное влияние на цену аренды.

Цена аренды при одинаковом месторасположении в значительной мере зависит от качества жилья: этажа, количества и планировки комнат, размеров кухни, ванной комнаты и подсобных помещений, уровня произведенного ремонта, наличия и количества мебели и бытовой техники, оборудования кухни, наличия балкона, телефона, мусоропровода, охранной сигнализации, домофона, общего состояния дома и подъезда, ухоженности двора, возможности для парковки автомобиля и т. д.

Для некоторых арендаторов серьезное значение имеет развитость инфраструктуры в окружающем микрорайоне.

Характерно, что ставки аренды в экологически благополучных районах на окраинах приближается к стоимости аренды в престижных районах. Для многих арендаторов важна близость жилья к метро, развитость транспортной сети. Обычно аренда жилья предлагается на срок от 6 месяцев и более, причем ряд владельцев жилья проявляет интерес к длительной аренде.

Рынок аренды городского жилья подвержен сезонным колебаниям, так, после спада в феврале обычно к середине апреля возрастает активность, связанная с желанием отъезжающих за город владельцев сдать свои квартиры на лето. В сентябре с окончанием отпускного сезона наблюдается новый подъем активности, который продолжается до середины зимы.

Общее соотношение спроса, и предложения на столичном рынке аренды жилья, по данным риэлторских фирм, сбалансировано, и количество сделок не зависит от летнего снижения деловой активности.

Спрос на аренду жилья формируют отечественные и иностранные арендаторы, которые резко отличаются по своим требованиям к качеству жилых помещений и возможностям их оплаты. Квартиры в престижных домах из 3-х и более комнат, расположенные в центральных районах города, пользуются повышенным спросом у зарубежных бизнесменов,

Известны случаи, когда владельцы таких квартир сдают их в аренду, а сами арендуют себе более дешевое жильё. Это способствует поддержанию высокого уровня цен престижного жилья и косвенно влияет на продолжающийся рост стоимости аренды.

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в спальных районах.

Арендодатели обычно запрашивают предоплату на срок от 3-х месяцев до двух лет.

При сдаче жилищных помещений под офисы или другие нежилые цели ставки арендной платы несколько выше, чем при аренде под жильё.

Для обеспечения законности аренды обязательно заключение письменного договора и заверение его у нотариуса. Это позволит в случае непредвиденных осложнений добиваться защиты своих прав и интересов через суд. Перед сдачей в аренду жилья следует застраховать жильё и все оставляемое в нем имущество от пожара, затопления и других страховых случаев.

Необходимо периодически посещать сданное в аренду жильё, чтобы быть в курсе того, как и кем используется арендованное жильё и имущество.

На рынке аренды жилья активно действуют риэлторские фирмы, которые из-за конкуренции стараются предложить арендаторам и арендодателям максимальный объем услуг. Для них каждая сделка приносит сравнительно с куплей-продажей небольшую прибыль, однако деятельность на рынке аренды жилья характеризуется меньшим риском. Заявки от арендодателей, предлагающих жильё по реальным ценам, обычно реализуются в течение недели, что позволяет риэлторам иметь хороший оборот. Обычно принято, что арендатор платит риэлторской фирме за снятую с ее помощью квартиру месячную арендную плату, однако конкуренция заставляет риэлтора искать новые формы работы с клиентами и увеличивать количество представляемых услуг - постепенно входит в практику предоставление скидок клиенту в том случае, если он снимает квартиру с первого показа, повторно обращается за услугами или заключает договор на эксклюзивное обслуживание. При заключении договора об эксклюзивном обслуживании риэлторская фирма стремится работать с арендодателем на постоянной основе, для чего предлагает ему платные и бесплатные услуги. К ним относится ремонт жилья, контроль за своевременным внесением арендной платы, коммунальных платежей и оплатой телефонных переговоров, регулярный контроль за состоянием квартиры в течение всего срока аренды.

Одной из распространенных услуг риэлторов, кроме самого посредничества, является страхование имущества арендодателей.

В целом аренда жилья с учетом существующего дефицита представляется активно функционирующим сегментом рынка недвижимости, который имеет хорошие перспективы развития.

Заключение.

("10") Наиболее распространенными сделками с недвижимостью в жилищной сфере являются сделки: купли-продажи, мены и обмена, ренты, аренды и дарения.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащими им по праву собственности жилищами. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (купля-продажа, дарение). Он также может реализовать свое право собственника, заключив договор найма, мены, пожизненного содержания с иждивением, совершив обмен на другое жилое помещение и др.

Стратегической целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового регулирования является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

Список литературы:

Экономика недвижимости Учебное пособие Ростов - на - Дону «Феникс» 2002г. 320с. Экономика недвижимости: Учебное пособие – 2-е изд. М.: Дело, с. Горемыкин недвижимости Учебник 2-е изд. перераб. и дополн. М.: Издательство-книготорговый центр «Маркетинг» с. Хмельницкий недвижимости: теоретические аспекты Учебное пособие / МАДИ (ГТУ) - М., 2000г.-182с.

preview_end()