Осторожно САМОСТРОЙ!!!
Сегодня на территории нашего города существует проблема, касающаяся строительства многоэтажных домов на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ.
Неуклонное соблюдение требований законодательства при реализации градостроительной политики города является основой для сохранения и развития нашего города.
Одним из ярких примеров нарушения действующего земельного, градостроительного законодательства в настоящее время является реализация проектов строительства многоквартирных домов на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
В основном на земельных участках строятся 3-6 этажные дома на 10-60 квартир. В большинстве случаев такое строительство ведется физическими лицами на принадлежащих им земельных участках без установленной разрешительной документации, при отсутствии инженерных сетей или возможности подключения к ним. При этом строительство указанных домов часто ведется силами неквалифицированных работников без соблюдения установленных норм и должного контроля.
Почему это строительство абсолютно незаконно?
Учитывая некоторые пробелы в федеральном законодательстве, появилась тенденция, когда достаточно грамотно юридически подготовленные застройщики в качестве физических лиц начинают строительство многоквартирных жилых домов на территории земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства, что является абсолютно незаконным. Выдается разрешение на строительство индивидуального, одноквартирного жилого дома, но на деле обнаруживается, что строится не трехэтажный дом, а больше. Подобные строения являются по сути самовольными и подлежат сносу.
Вывод.
Де-факто, строится многоквартирный дом.
Де-юре, строится частный жилой дом не выше 3-х этажей, площадью не больше 1500 кв. м.
Дом является общей долевой собственностью N-ого количества граждан.
Вместе с тем, на любое жилье должны распространяться и социальные нормы.
Так, незаконные многоквартирники нарушают права соседей, например, подобная застройка нередко ущемляет права людей на доступ в места общего пользования, выходит за границы "красных линий", защищающих дороги и коммуникации. Нарушаются и санитарные нормы, например, ухудшается качество воды в колонках из-за соседства с выгребной ямой многоквартирника, скачет напряжение в электросетях и т. п.
При выявлении многоквартирного дома на таких территориях, администрацией города будет принято решение инициировать судебные иски к застройщикам и добиваться сноса самовольных построек.
Тем не менее, понимая социальную составляющую данной проблемы, нужно действовать осторожно, но другого пути остановить незаконное строительство, кроме как добиваться сноса самостроев, на сегодня нет.
Впрочем, в целом в России уже известен факт сноса многоэтажного дома, незаконно построенного на земельном участке. Так, в начале августе текущего года в подмосковных Вешках снесли новый пятиэтажный дом на 60 квартир, 40 из которых были проданы. Мытищинский городской суд признал строение на дачном земельном участке незаконным.
Итак, внимание, на сегодняшний день на территории города Белгорода выявлен следующий САМОСТРОЙ:
- жилой дом по ул. Гоголя, д. 15;
- жилые дома по ул. Катукова, д. 2, д. 4, д. 6;
- жилые дома по ул. Тургенева, д. 6, д. 10;
- жилой дом по ул. 3-го Интернационала, д. 70;
- жилой дом по ул. Энергомашевская, д. 59;
- жилой дом по ул. Супруновская, д. 25 «А».
На сегодняшний день по искам администрации города в отношении сноса жилых домов по ул. Катукова, 6 и «А» Решением Октябрьского районного суда от 01.01.2001 года и 12.03.2013 года соответственно вынесены решения о сносе данных жилых домов.
В производстве районных судов г. Белгорода находятся иски администрации г. Белгорода о сносе самовольных объектов капитального строительства – жилых домов по ул. Тургенева, 10 и .
Что грозит покупателям квартир в таких домах?
Главная угроза заключается в механизме оформления такой квартиры в собственность. Земля, на которой строится дом, изначально оформлена на частное лицо. Это частное лицо на деньги дольщиков (людей, которые купили квартиры) строит на своей земле дом, что значительно упрощает и удешевляет строительство, т. к. это снимает кучу вопросов и заморочек, которые возникают при строительстве обычного многоквартирного дома. Затем, по закону построенный дом превращается из непонятной постройки (формально) в жилой дом, так чтобы в нем можно было прописаться, а потом делится между дольщиками на части. Т. е. в итоге каждый дольщик получает право на собственность доли земли и доли дома, а размер этой доли зависит от метража приобретенного жилья. Негатив заключается в следующем: приобретая такую квартиру, вы получаете не право на собственность отдельной квартиры, как это обычно бывает, а право на долю. Поэтому, если вы захотите продать такую жилплощадь, вам придется заручиться нотариально заверенным согласием всех жильцов.
Также одним из минусов является невозможность подключения достаточного количества электричества, газа и т. д. Такие объекты - это головная боль для соседей. Строение занимает практически весь участок, затеняет соседние участки, не хватает парковочных мест, инфраструктуры и т. д.
В итоге такие объекты в судебном порядке будут признаны как самовольно возведенные незаконные постройки, а люди могут остаться без жилья и без денег.
Следует знать, что у жильцов многоэтажек, построенных на участках ИЖС, практически нет шансов получить компенсацию за разрушенные квартиры.
Гражданам, приобретающим квартиры, следует помнить: закон об обманутых дольщиках распространяется только на многоквартирные дома. Незаконные многоэтажки, строящиеся как индивидуальное жилье, не подпадают под его действие. Следовательно, нужно проверять, есть ли у застройщика разрешение на строительство многоквартирного дома. Если квартира на земле ИЖС уже куплена, то возмещение ущерба можно требовать только с застройщика - в судебном порядке.
Пути решения данной проблемы власти города Белгорода видят в следующих направлениях:
- в информировании граждан, по каким договорам, на каких землях можно приобретать жилье;
- в осуществлении постоянного контроля со стороны администрации за строительством многоквартирных домов на землях ИЖС, незамедлительной реакции на рекламу продажи таких квартир;
- в необходимости совершенствования федерального и регионального законодательства, исключающего возможность строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
К "нерадивым застройщикам" применяются меры административного наказания, выдаются предписания о приостановке строительства, материалы о незаконно построенных объектах направляются в комиссии по самовольному строительству о признании объекта самостроем. Однако сносить или не сносить объект, решает только суд.
Информация управления реализацией инвестиционных проектов
по строительству, реконструкции и капитальному ремонту администрации города
Е. Репникова,
