Перепланировка квартир

ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР

Что считается перепланировкой?

  Переустройством квартиры является любое отличие фактической планировки помещения от поэтажного плана БТИ. В рамках действующего законодательства любая, даже малозначительная перепланировка квартир, в том числе квартир так называемой "свободной" планировки, требует обязательного согласования перепланировки в установленном законом порядке и получения Разрешения на перепланировку квартир. Часто типовые планировки квартир не всегда удовлетворяют владельцев квартир, и возникает естественное желание улучшить условия своего жилья, сделать его более комфортным и максимально использовать имеющуюся в собственности площадь. Довольно часто для новостроек изменение положения сан. тех. узлов (изменение положения ванных комнат и туалетов), устройство кухни-гостиной или кухни-столовой, т. е объединение комнат, устройство гардеробных комнат, устройство дополнительных подсобных помещений. Воплощение в жизнь задуманных изменений планировки квартиры влечет за собой, документальное оформление задуманной перепланировки квартир, т. е. получения разрешения на перепланировку квартиры в органах исполнительной власти. 

По своей сути перепланировку можно разделить на две группы:

- незначительная, к которой можно отнести такие изменения, как частичный или полный снос несущих стен (не включая межквартирные), установка дверных проемов на несущих перегородках и т. п.

- сложная перепланировка, туда включаются такие работы, как установка лестниц, меняется конструкция полов, установка дверных проемов и т. п.

Если взять такие работы, как косметический ремонт квартиры, установка встроенной мебели (диван, шкафы, антресоли), замена стояков и коробов уже не требует специального разрешения на проведение этих работ. При перепланировке следует учитывать следующие моменты:

- итог вашей работы не должен негативно отражаться в условиях проживания ваших соседей и эксплуатации всего дома в целом;

- не должно получиться так, что после вашей перепланировки помещение стало непригодным для проживания;

- стоит быть осторожным, чтобы после вашей работы не произошло так, что нарушается прочность стен и сооружения в целом.

В статье 25 жилищного кодекса РФ дается четкое определение термину «перепланировка жилого помещения» - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Расширение площади за счет нежилой, добавление или уменьшение количества комнат путем сноса и возведения перегородок, ликвидация или расширение дверных проемов и другие аналогичные вопросы относятся к термину перепланировка и осуществляются в установленном порядке.

Узаконивание перепланировки, проведенной самовольно, может быть осуществлено через суд согласно п. 4 ст. 29 Жилищного Кодекса РФ: «На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью». Рассмотрение дела перепланировки помещения сопровождается передачей документов в БТИ. Если перепланировка квартиры привела к изменениям площади, тогда потребуется получить новое Свидетельство о праве собственности.

Очень часто самовольно выполненные и незаконные перепланировки квартир в Липецке не соответствуют строительным правилам и нормам. Например, нельзя возводить дополнительные стены, если не была учтена нагрузка на пол. Нельзя сносить все перегородки, чтобы создать максимально просторное помещение. Запрещен перенос стояков канализации, холодной и горячей воды, газа, радиаторов центрального отопления.

В этом случае владельца квартиры могут обязать привести жилье в соответствие с техдокументацией на него. А это может быть еще дороже первоначального ремонта, да и кто захочет вернуть свои квадратные метры в прежнее состояние.

Порядок получения разрешений на перепланировку квартир, ограничения по переустройству помещений, порядок проведения самого переустройства, ограничения по производству работ в жилых домах, государственный учет и контроль за переустройством помещений, а также ответственность физических и юридических лиц за несанкционированное переустройство регламентируются соответствующими законодательными актами.

  Перепланировка квартир или изменение планировки квартир, жилых и нежилых помещений разрешается производить только после рассмотрения вопроса в уполномоченном органе и получения документально оформленного разрешения.

Порядок согласования перепланировки

  Согласование перепланировки квартиры или нежилого помещения (легализация перепланировки-юридическое оформление перепланировки квартир) начинается с заказа в органах технической инвентаризации Технического паспорта, действующего Поэтажного плана БТИ и Экспликации, и выпуска лицензированной проектной организацией Технического заключения  (не требуется) и Проекта Переустройства.

  Следующим шагом является формирование пакета документов для подачи в территориальную жилищную инспекцию (проект или эскиз, техпаспорт, правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги, финансово-лицевой счёт).

  Собранный пакет документов сдается в уполномоченный орган, который после рассмотрения проектной документации и полученных на нее заключений государственных инстанций, выносит решение - Разрешение на перепланировку квартир или мотивированный отказ. Разрешение на перепланировку помещений в рамках действующего законодательства дает право на осуществление ремонтных работ, связанных с перепланировкой квартир т. е. изменение планировки.

  Выполнив переустройство квартиры или нежилого помещения по согласованной проектной документации, необходимо зарегистрировать изменения планировки квартиры или нежилого помещения в органах технической инвентаризации (внести изменения в поэтажный план БТИ и экспликацию) и заменить свидетельство о праве собственности, т. к. меняются характеристики объекта собственности, после согласования перепланировки, новая планировка квартиры считается полностью зарегистрированной.

Перепланировка в новостройках

Увы, все специалисты рынка недвижимости сошлись во мнении, что полностью сделать перепланировку в строящемся доме нельзя. Теоретически закон не запрещает делать перепланировку квартир еще до сдачи дома в эксплуатацию, и технически в этом нет ничего сложного. Однако в организационном плане оформить все в соответствии с законом настолько затруднительно, что практически никто этим не занимается. Согласно Градостроительному кодексу РФ планировка квартир (в том числе свободная) прописывается в проектной декларации (пп. 4, п. 12, ст. 48 ГсК РФ). Проектная декларация отправляется на госэкспертизу, а после ее прохождения утверждается застройщиком. Перепланировка квартиры – это отклонение от утвержденной проектной декларации, поэтому она требует внесения соответствующих изменений, и весь процесс повторяется снова - повторно проходит экспертиза и документация утверждается у застройщика. К тому же до введения дома в эксплуатацию застройщик располагает лишь предварительными данными обмеров БТИ, а делать проект перепланировки по предварительным обмерам согласится далеко не каждая проектная организация.

Таким образом, согласовать перепланировку в новостройках, не говоря уже о соответствующих работах, весьма сложно. Поэтому гражданин, желающий выполнить перепланировку до ввода дома в эксплуатацию, т. е. не будучи еще собственником жилья, редко желает что-либо предпринимать. Но практика перепланировки до получения свидетельства на собственность, и в том числе до введения дома в эксплуатацию, все же существует. Для этого необходимо выполнить проект перепланировки, согласовать его с автором дома, получить согласование главного архитектора города и сдать проект в БТИ до его выхода на обмеры новостройки. Более того, до обмеров БТИ покупатель квартиры не только может, но скорее даже обязан согласно проекту перепланировки выполнить ее фактически. А вышедшее на обмеры БТИ готовит паспорт дома уже с учетом изменений.

Но в целом сделать перепланировку до получения ключей все-таки весьма проблематично – не многие застройщики берутся за это дело.

Если же застройщик, либо его партнер все-таки соглашаются помочь с перепланировкой, то это оформляется отдельным договором. В таком случае на застройщика оформляется доверенность, по которой он согласовывает изменения в проектной документации. Начинается все с разработки проекта, затем следует этап согласования, и только после получения всех подписей и резолюций можно приступать к работам по перепланировке.