 |
Город Нижний Новгород лежит на пересечении нескольких крупных транспортных магистралей, имеющих огромное как областное, так и федеральное значение. Через город проходит федеральная трасса М7 «Москва – Уфа», а так же дороги, соединяющие Нижний Новгород с районными центрами области. Транспортные артерии отходят от Нижнего Новгорода радиально, что позволяет выделить несколько географических направлений.
В частности можно выделить:
Городецкое направление (населенные пункты по направлению к Горьковскому водохранилищу).
Гороховецкое направление (населенные пункты вдоль трассы М7 в сторону Москвы).
Богородское направление (Богородская трасса – город Павлово).
Арзамасское направление (Арзамасская трасса).
Кстовское направление (трасса М7 в сторону Уфы).
Борское направление (территории, лежащие на левом берегу реки Волги).
В рамках проводимого исследования был проанализирован рынок земельных участков промышленного назначения, расположенных непосредственно в городе Нижнем Новгороде (в заречной его части) и земельных участков, лежащих в радиусе 10, 20 и 30 километров от города Нижнего Новгорода в пяти из указанных выше направлений – Арзамасском, Богородском, Городецком, Гороховецком и Кстовском.
С учетом различной протяженности муниципальных районов Нижегородской области в каждом из выделенных нами направлений находился один или несколько районов (таблицы 1 – 3).
Исходя из поставленной задачи, был исследован рынок земельных участков промышленного назначения площадью от 0,5 до 3 га с наличием на них железнодорожной ветки. Для понимания более четкой картины в расчет брались так же земельные участки, на которых не было железнодорожной ветки, однако она проходит либо рядом с границей участка, либо имелись документы на ее подведение.
Рассматривались также предложения по земельным участкам, размер которых не попадал в данный диапазон. Подробное описание земельных участков промышленного назначения с указанием источников получения информации представлено в таблице 6.
Таблица 1
Районы Нижегородской области,
расположенные на расстоянии до 10 километров от города Нижнего Новгорода
№ п/п | Городецкое направление | Гороховецкое направление | Богородское направление | Арзамасское направление | Кстовское направление |
1. | Городецкий район | Город Дзержинск | Богородский район | Богородский район | Кстовский район |
2. | Балахнинский район | – | – | Кстовский район | – |
Таблица 2
Районы Нижегородской области,
расположенные на расстоянии от 10 до 20 километров от города Нижнего Новгорода
№ п/п | Городецкое направление | Гороховецкое направление | Богородское направление | Арзамасское направление | Кстовское направление |
1. | Городецкий район | Город Дзержинск | Богородский район | Богородский район | Кстовский район |
2. | Балахнинский район | – | – | Кстовский район | – |
3. | – | – | – | Дальнеконстантиновский район | – |
Таблица 3
Районы Нижегородской области,
расположенные на расстоянии от 20 до 30 километров от города Нижнего Новгорода
№ п/п | Городецкое направление | Гороховецкое направление | Богородское направление | Арзамасское направление | Кстовское направление |
1. | Городецкий район | Город Дзержинск | Богородский район | Богородский район | Кстовский район |
2. | Балахнинский район | Володарский район | – | Кстовский район | – |
3. | – | – | – | Дальнеконстантиновский район | – |
Ниже также приведена карта Нижегородской области с обозначенными на ней исследуемыми зонами. Из анализируемых в рамках настоящего обзора районов Нижегородской области Министерством экономики Нижегородской области к территориям с уровнем социально – экономического развития выше среднего отнесены Кстовский, Городецкий, Володарский и Балахнинский муниципальные районы и город Дзержинск.
Все территории, лежащие в радиусе 30 километров от города Нижнего Новгорода, относятся к промышленной и научно – образовательной зоне, что свидетельствует о большой доле здесь земельных участков промышленного назначения.
Территория области, лежащая в радиусе 30 километров от города Нижнего Новгорода, является очень привлекательной с точки зрения приобретения или строительства здесь индивидуального жилья (ИЖС). Об этом свидетельствует бурный рост коттеджного строительства в Нижегородской области, наблюдавшийся в 2006 – 2008 годах.
Из наиболее популярных с точки зрения приобретения земельных наделов для ИЖС является Богородское направление. Такая исключительная популярность направления объясняется тем, что Богородский район очень привлекателен с точки зрения экологии и туда ведет хорошая и не очень перегруженная транспортом дорога (расстояние до Нижнего Новгорода 15 – 20 км).
|
|
|
Другие районы области менее привлекательны для ИЖС. В Борском направлении преградой служит мост через Волгу, где в период «дачного» сезона наблюдаются автомобильные пробки. На московской трассе (Дзержинский, Володарский районы) также часто случаются пробки, кроме того, здесь очень много промышленных свалок.
Из – за сильной заболоченности малопригоден для строительства и Балахнинский район, а привлекательность Кстовского направления сильно портит узкая дорога (в районе села Афонино) и нефтеперегонный завод, который существенно ухудшает экологическую ситуацию в районе
Достойной альтернативой Богородскому направлению выступает лишь Чкаловский район. Несмотря на преимущества Чкаловского района, в Кстовском районе сегодня строительство идет более бурными темпами. Объясняется это более ранним началом освоения Кстовского района и близостью его к Нижнему Новгороду.
Исследование рынка земельных участков, расположенных в тридцатикилометровой зоне от областного центра, показало, что в январе – феврале текущего года наибольшее количество выставленных на продажу земельных участков промышленного назначения приходилось на Гороховецкое и Кстовское направления, и находились они в основном вблизи промышленных зон.
По пяти рассматриваемым направлениям в Нижегородской области было выявлено около 140 предложений, из которых лишь 54 земельных участка отвечали требованию, предъявляемому по размеру – их площадь лежала в диапазоне от 0,5 до 3 гектар.
Более одной трети земельных участков (35%) находилось в Гороховецком направлении – в Дзержинской промзоне и Володарском районе, в Богородском и Кстовском районах количество подобных участков было зафиксировано поровну – по 26% (таблица 4).
Таблица 4
Количество предложений земельных участков промышленного назначения,
расположенных в радиусе 30 километров от города Нижнего Новгорода
№ п/п | Муниципальный район Нижегородской области | Количество земельных участков промышленного назначения площадью от 0,5 до 3 га, штук | Количество земельных участков промышленного назначения площадью от 0,5 до 3 га, штук, в том числе: | Количество земельных участков промышленного назначения площадью менее 0,5 и более 3 га, штук, в том числе: | ||
С железнодорожной веткой на участке | Железнодорожная ветка проходит вблизи границы участка | С железнодорожной веткой на участке | Железнодорожная ветка проходит вблизи границы участка | |||
1. | Городецкий район | 2 | 1 | 0 | 0 | 0 |
2. | Балахнинский район | 4 | 0 | 1 | 0 | 1 |
3. | Город Дзержинск | 14 | 3 | 3 | 1 | 2 |
4. | Володарский район | 5 | 1 | 2 | 0 | 0 |
5. | Богородский район | 14 | 1 | 3 | 0 | 2 |
6. | Кстовский район | 14 | 0 | 2 | 1 | 3 |
7. | Дальнеконстантиновский район | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 |
8. | ИТОГО: | 54 | 6 | 10 | 2 | 8 |
Из 54 земельных участков, расположенных в 30 километровой зоне от областного центра, площадь которых лежала в диапазоне от 0,5 до 3 га, лишь на шести участках имелась железнодорожная ветка (или тупик), на 10 участках железная дорога проходила вблизи.
Кстовское направление. В Кстовском районе на момент исследования на продажу было выставлено около 14 земельных участков площадью от 0,5 до 3 га.
В целом же по району довольно большое количество предложений приходилось на земельные участки площадью до 10 и более гектар с возможным последующим межеванием на более мелкие и продажей по частям.
В Кстовском направлении земельные участки, расположенные в непосредственной близости от Нижнего Новгорода, предлагались преимущественно под индивидуально – жилищное строительство, а так же под строительство объектов придорожного сервиса и торгово – офисных центров.
Земельные участки, предназначенные под размещение логистических комплексов, были сосредоточены преимущественно вдоль трассы М7.
Наибольшее число предложений земельных участков промышленного назначения приходилось на участки, расположенные в Кстовской промышленной зоне.
Количество земельных участков с железнодорожной веткой или тупиком невелико – на период исследования на продажу было выставлено лишь два участка площадью от 0,5 до 3 га, причем в обоих случаях железнодорожная ветка проходила по границам участков (таблица 4).
Было найдено лишь одно предложение о продаже земельного участка с железнодорожной веткой на нем, однако его площадь превышала 3 га.
Арзамасское и Богородское направление. В данных направлениях на расстоянии до 30 км от областного центра расположено три муниципальных района Нижегородской области: Богородский, Дальнеконстантиновский и частично – Кстовский район.
Наибольший удельный вес в общем объеме предложений земельных участков в данных районах приходился на участки категории земель населенных пунктов.
Выставленные на продажу земельные участки промышленного назначения в данных направлениях в основном располагались вблизи Кудьминской промышленной зоны и промышленной зоны города Богородска (Богородский район).
Рис. 1. Цены предложений земельных участков площадью от 0,5 до 3 га с железнодорожной веткой на
участке и/или проходящей вблизи границы по районам Нижегородской области, рублей за кв. м.
Гороховецкое направление. Рынок земельных участков промышленного назначения с точки зрения объема предложений о продаже наиболее развит в районах Нижегородской области, лежащих в Гороховецком направлении. В основном это земельные участки, расположенные в Восточной промзоне города Дзержинска.
На момент исследования в промзоне города Дзержинска предлагалось около 26% всех выставленных на продажу земельных участков промышленного назначения, площадь которых составляла от 0,5 до 3 га, при этом только на трех из них имелась железнодорожная ветка, и на трех же участках она проходила вблизи границ. Площадь двух земельных участка с железнодорожной веткой превышала 3 га.
В Володарском районе предлагалось пять земельных участков (9%), из них лишь на одном участке имелась железнодорожная ветка, а на двух из них – проходила вблизи участка.
Городецкое направление. В связи с тем, что в данном направлении преобладают болотистые земли, объем предложения земельных участков промышленного назначения невелик. На момент исследования предлагались преимущественно участки, расположенные вдоль трассы, ведущей от Нижнего Новгорода в сторону Городца, в районе промышленной зоны города Балахны. Объем предложения всего 3 земельных участка, причем лишь в одном случае железнодорожная ветка находилась на участке, а в остальных случаях – вблизи границ участков.
Наибольшее количество предложений участков промышленного назначения с наличием железнодорожных путей на момент исследования приходилось на участки, расположенные на расстоянии от 10 до 20 км от города Нижнего Новгорода. Как уже отмечалось выше, в основном это участки, находящиеся в промышленной зоне города Дзержинск.
Рис. 2. Цены предложений земельных участков площадью от 0,5 до 3 га с железнодорожной веткой
на участке по районам Нижегородской области, рублей за кв. м.
На расстоянии от 20 до 30 км от областного центра основная доля предложений приходилась на земельные участки, расположенные в Володарском районе Нижегородской области.
Средняя цена предложения земельных участков площадью от 0,5 до 3 га с имеющимися на них железнодорожными ветками независимо от направления в январе – феврале 2010 года составила 571 руб./кв. м, в случае если железнодорожная ветка проходила рядом с участком среднее значение составило 411 руб./кв. м.
Основным ценообразующим фактором на нижегородском рынке земель промышленного назначения выступало не направление, в котором расположен участок, а его отдаленность от областного центра. Как видно из таблицы 5 и рисунка 3, по более низким ценам предлагались земельные участки, расположенные на расстоянии более 20 км от города Нижнего Новгорода.
Таблица 5
Удельные цены предложений земельных участков промышленного назначения,
расположенных в радиусе 30 километров от города Нижнего Новгорода
№ п/п | Муниципальный район Нижегородской области | Удельная цена предложения земельных участков промышленного назначения площадью от 0,5 до 3 га, рублей, в том числе: | Удельная цена предложения земельных участков промышленного назначения площадью менее 0,5 и более 3 га, рублей, в том числе: | ||
С железнодорожной веткой на участке | Железнодорожная ветка проходит вблизи границы участка | С железнодорожной веткой на участке | Железнодорожная ветка проходит вблизи границы участка | ||
До 10 км от города Нижнего Новгорода | |||||
1. | Кстовский | – | 300 | 727 | – |
2. | Балахнинский | – | – | – | – |
3. | Богородский | – | – | – | 708 |
4. | Город Дзержинск | – | – | – | – |
5. | Володарский | – | – | – | – |
6. | Дальнеконстантиновский | – | – | – | – |
7. | Городецкий | – | – | – | – |
От 10 до 20 км от города Нижнего Новгорода | |||||
8. | Кстовский | – | 833 | – | 1 000, 200, 300 |
9. | Балахнинский | – | – | – | – |
10. | Богородский | – | 350 | – | – |
11. | Город Дзержинск | 769, 550, 550 | 556, 400, 400 | 675 | 200, 433 |
12. | Володарский | – | – | – | – |
13. | Дальнеконстантиновский | – | – | – | – |
14. | Городецкий | – | – | – | – |
От 20 до 30 км от города Нижнего Новгорода | |||||
15. | Кстовский | – | – | – | – |
16. | Балахнинский | – | 433 | – | 274 |
17. | Богородский | – | 213 | – | – |
18. | Город Дзержинск | – | – | – | – |
19. | Володарский | 187 | 233, 273 | – | – |
20. | Дальнеконстантиновский | – | – | – | – |
21. | Городецкий | 800 | – | – | – |
Рис. 3. Удельные цены предложений земельных участков с железнодорожной веткой на участке
и/или проходящей вблизи границы в зависимости от расстояния до областного центра, рублей.
В радиусе 20 км от города Нижнего Новгорода независимо от направления средняя цена предложения земельных участков площадью от 0,5 до 3 га с имеющимися на них железнодорожными ветками составила 523 рубля за один квадратный метр, при удаленности от центра более чем на 20 км среднее значение составило 494 рубля за один квадратный метр.
Среднее значение цен предложений на земельные участки с железнодородными ветками и погрузочно – разгрузочным оборудованием составило 785 руб./кв. м. На момент исследовния было найдено только два таких объекта и находились они в городах Дзержинск[1] и Заволжье.[2]
ВЫВОДЫ:
Проведенный анализ показал, что в январе – феврале текущего года число предложений по земельным участкам промышленного назначения, на территории которых имелась железнодорожная ветка, и расположенным в Арзамасском, Богородском, Гороховецком, Городецком и Кстовском направлениях Нижегородской области, было в два раза меньше, чем по участкам, расположенным в заречной части города Нижнего Новгорода. Причем данное соотношение справедливо относительно земельных участков, площадь которых составляла от 0,5 до 3 га, и участков, площадь которых выходила за данный диапазон.
Число предложений по земельным участкам, расположенным в рассматриваемых направлениях Нижегородской области, в случае если железнодорожная ветка проходила рядом с границей участка или имелись согласованные документы на ее подвод, было существенно больше – около 18 (из них 10 – земельные участки площадью от 0,5 до 3 га), тогда как в заречной части Нижнего Новгорода предлагалось 10 подобных участков (из них 6 – земельные участки площадью от 0,5 до 3 га).
На период проведения исследования в радиусе 30 километров от города Нижнего Новгорода было выставлено на продажу лишь 6 земельных участков промышленного назначения площадью от 0,5 до 3 га с имеющимися на них железнодорожными ветками, и 10 земельных участков с расположенной рядом железнодорожной веткой.
Подавляющее число земельных участков площадью от 0,5 до 3 га с имеющимися на них (или находившимися поблизости) железнодорожными ветками приходилось на участки, расположенные в Гороховецком направлении Нижегородской области (44%) – в городе Дзержинске (Восточная промзона) и в Володарском районе.
Средняя цена предложений земельных участков площадью от 0,5 до 3 га с имеющимися на них железнодорожными ветками независимо от направления и района Нижегородской области в январе – феврале 2010 года составила 571 руб./кв. м, в случае если железнодорожная ветка проходила рядом с участком – 411 руб./кв. м.
Земля промышленного назначения пользуется устойчивым спросом. Для многих компаний ее приобретение – это сокращение издержек.
Наибольшей популярностью под промышленную застройку пользуются земли, сосредоточенные вдоль основных транспортных магистралей.
Ситуация на рынке земли во многом напрямую зависит от общей экономической ситуации в России. Увеличение сделок в этом сегменте может быть связано с общим подъемом промышленности.
АНАЛИЗ РЫНКА
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ,
РАСПОЛОЖЕННЫХ В РАДИУСЕ 30 КИЛОМЕТРОВ
ОТ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Авторский документ
Заместитель Генерального директора по оценочной деятельности.
Оценщик первой категории.
Член Экспертного совета
Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Член Экспертно – консультационного комитета Нижегородского областного отделения
Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
Телефон: (8– 9929, 277 – 5197
E – mail: *****@***ru
При использовании данного обзора в средствах массовой информации (в том числе электронных) и коммерческих проектах ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Город Нижний Новгород
Март
2010
[1] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=7637
[2] http://www. *****/offers/lot/landprom//
