Принцип саморегулируемости в строительстве –
гарант участников долевого строительства
.
1 апреля 2005 года вступил в силу один из наиболее значимых документов из пакета по 1 формированию рынка доступного жилья - Федеральный закон РФ от 01.01.01 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Закон»). Указанный акт был призван урегулировать отношения застройщиков объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и покупателей - частных инвесторов.
Однако уже через 1,5 года в него уже были внесены изменены. Итак, рассмотрим проблемы, возникшие при исполнении данного закона и попробуем проанализировать, как Закон о саморегулируемых организациях сможет восполнить существующие на сегодняшний день пробелы в Законе о долевом участии и обеспечить гарантию прав инвесторов при его реализации.
1. Обратимся к п. 1 ст.7 Закона , согласно которому Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. То есть инвестор вправе претендовать на получение объекта, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Указанная норма Закона является гарантией предоставления инвестору качественного объекта недвижимости. Поскольку в договор невозможно включить все действующие строительные нормы и правила, Закон предусмотрел отсылочную норму. Федеральный Закон «О техническом регулировании» предусмотрел разработку соответствующими государственными органами и принятие строительных технических регламентов. Однако до настоящего времени их разработка еще не начата. Вопрос принятия парламентариями Законов в виде Технических регламентов остается сегодня далеко не однозначной и легко разрешимой задачей. Оценить депутату самостоятельно заложенные в технических регламентах нормы, причем в различных сферах деятельности, достаточно тяжело, поскольку он не является узким специалистом ни в одной из них. Раньше над разработкой строительных норм и правил трудились целые институты, шло постоянное государственное финансирование таких работ. Сегодня вся эта система давно уже не работает. Отсюда возникает пробел в законе. С одной, стороны в законе есть отсылочная норма к техническим и градостроительным регламентам, с другой стороны – этих регламентов нет.
Таким образом, саморегулируемые организации, сформированные на основе профессиональных сообществ по соответствующим отраслям экономики, могли бы оказать помощь в разработке технических регламентов, а также частично решить вопрос по источникам финансирования проводимых работ.
2. Участник долевого строительства в соответствии со ст.7 Закона вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. В соответствии с названной нормой закона гарантийный срок на объект недвижимости составляет 5 лет с момента передачи объекта долевого строительства участнику.
Однако и данная норма закона не работает в полной мере. Вот, например, одна из причин:
Ответственность за недостатки качества объекта долевого строительства перед участником несет Застройщик, но не всегда эти недостатки происходят по вине Застройщика. Зачастую эти недостатки вызваны действиями субподрядных организаций, поставщиков продукции, недостатки проектных решений и т. д. И хорошо, если на момент предъявления участником долевого строительства претензий к качеству объекта, эти организации еще существуют и имеют возможность в регрессном порядке возместить Застройщику понесенные расходы по устранению таких недостатков. А если этих организаций уже нет, или истек срок исковой давности для предъявления к ним регрессного иска? Ведь по общим правилам гражданского законодательства срок исковой давности составляет 3 года. Тогда всю ответственность на себя принимает Застройщик либо он вынужден отказать участнику в устранении таких недостатков. В таком случае начинаются судебные тяжбы. Как показывает судебная практика, в разных случаях суд принимает различные решения. При этом виновная сторона от ответственности освобождена.
Разрешением данной проблемы может послужить принятие нового законопроекта о саморегулируемых организациях, которые смогут осуществлять такие функции, как: разработка и установление правил и стандартов предпринимательской и профессиональной деятельности организаций – членов саморегулируемых организаций - контроль за их деятельностью; привлечение к ответственности за нарушение правил и стандартов саморегулируемых организаций; организация и проведение третейский разбирательств споров, возникающих между участниками.
Но самое главное, саморегулируемая организация через систему страхования и создания компенсационных фондов сможет защитить законные права и интересы инвесторов, а также обеспечить ответственность членов саморегулируемых организаций перед потребителями.
3. Статья 20 Закона обязала застройщиков предоставлять информацию о застройщике, в т. ч.:
- о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года,
- о финансовом результате текущего года, о размере кредиторской задолженности.
Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и
убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской
деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при
осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности.
Конечно, непрофессионалу достаточно сложно будет разобраться во всех тонкостях документов для того, чтобы сделать правильный вывод об успехе финансово-хозяйственной деятельности застройщика. Но если речь пойдет о Застройщике – члене саморегулируемой организации, то основную информацию о существовании Застройщика на рынке строительства и уже построенных объектах недвижимости, о его финансовом результате сможет сделать без труда любое лицо, обратившись за такой информацией в саморегулируемую организацию, которая обеспечит внедрение внутреннего контроля за деятельностью членов саморегулируемых организаций.
4. Обратимся к ст. 18 Закона , согласно которой Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который инвестор в результате хочет получить. Данное положение Закона призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когда средства вновь привлекаемых инвесторов расходуются на финансирование других проектов. А теперь рассмотрим механизм контроля за целевым использованием денежных средств. Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в т. ч. и контроль за целевым использованием денежных средств в соответствии со ст. 23 закона осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Однако до настоящего времени этот орган до сих пор не создан. В Постановлении Правительства РФ № 000 от 01.01.2001г. утверждены Правила предоставления Застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, федеральной службе по финансовым рынкам поручено только разработка методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщики. Другие функции и полномочия этой службе не переданы.
Хочется отметить, что создаваемый уполномоченный орган не сможет обеспечить полную гарантию защиты прав инвесторов в сравнении с контрольными органами саморегулируемых организаций, ведь контрольные органы самих профессиональных организаций невозможно коррумпировать, а ответственность в виде экономических санкций или исключения из состава профессиональной организации является более действенной в условиях саморегулирования, чем существующая сегодня система, при которой ответственности не несет ни чиновник, ни недобросовестный строитель.
5. Однако создание саморегулируемых организаций строительной отрасли должно не только предусматривать карательные меры в отношении своих членов, а, в первую очередь, они должны:
- организовать профессиональное обучение, аттестацию и сертификацию участников или сотрудников саморегулируемой организации;
- внедрить ясные и обоснованные критерии, которым должен соответствовать хозяйствующий субъект для участия в инвестиционно-строительной деятельности в зависимости от предмета и особенностей такой деятельности (инвестор, заказчик, генеральный подрядчик, подрядчик, специализированная организация и т. д.). Это позволит на основе общественных сертификационных и аккредитационных процедур сделать строительный рынок прозрачным и понятным для потребителей его услуг, в т. ч. и участников долевого строительства.
Таким образом, на сегодняшнем, промежуточном, этапе возможного перехода от государственного регулирования к саморегулированию должен произойти плавный переход к принципиально новой системе управления строительной деятельностью, что будет является гарантом для участников долевого строительства.
