«Экономика недвижимости»

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» ХАКАССКИЙ ФИЛИАЛ

«Экономика недвижимости»

Практикум

Абакан 2011

Решить задачу

Рассмотрим проекты А и В при альтернативной стоимости капитала, равной 20 %;

Проект	Денежные потоки, тыс. р.	Период окупаемости год	NPV при 20%, тыс. р.
	Со	С,	С2	Сз
А	-2000	1000	1000	1000	2	-2000 +833 +694 +578 = 1 05
В	-2000	2000	0	0	1	-2000+ 1666= -334
С	-2000	500	1500	4000	2	-2000+417+1041 +2316=1774

Срок окупаемости меньше у проекта В, у проектов А и С срок окупаемости одинаков. Оценка проектов с помощью NPV дает несколько другие результаты: в соответствии с NPV лучше инвестировать в проект С.

Период окупаемости может быть рассчитан либо на основе денежных потоков до уплаты на­логов, либо на основе денежных потоков после уплаты налогов, что должно быть указано при расчете. Если денежные потоки из рассмотренно­го, выше примера С0, ..., С3 — это дисконтиро­ванные потоки дохода, не требующие приведения к текущей стоимости денег.

Таким образом, дисконтирование улучшает показатели, но дисконтирует только на ограничен­ный период.

Итак, окупаемость придает одинаковое зна­чение всем денежным потокам в течение ограничительного периода и не учитывает все последующие платежи. Без дисконтирования в качестве критерия выбора инвестиционного проекта период окупаемости может быть использован только для сравнения проектов с подобными инвестиционными характеристиками.

Задача 1

Рассчитать стоимость земли, если:

- ежегодный валовый доход оценивается в 250 тыс. у. е.

- потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5% от валового дохода

- операционные расходы составят 80 тыс. у. е.

- резерв на замещение 4 тыс. у. е.

- стоимость строительства зданий и сооружений 650 тыс. у. е.

- коэффициент капитализации зданий и сооружений 0,17

- коэффициент капитализации земли 0,10

Решение:

1. сумма потерь равна 5% от валового дохода, т. е. 12500 у. е.

2. Действительный валовый доход равен 250= 237500

3. Чистый операционный доход - 23700 = 153500

4. Доход относимый к зданиям и сооружениям = 650000 * 0,17 = 110500

5. Чистый остаточный доход от земли = 153500 — 110500 = 43000

6. Стоимость земли = 43000 : 0,1 = 430000

Задача 2

Рассчитать стоимость земли, если

- ожидаемые платежи оцениваются в 250 тыс. у. е.

- платежи по процентной аренде составят 7% от валовых продаж

- операционные расходы и оплата рекламы 43% от арендной платы

- резерв на замещение 15 тыс. у. е.

- стоимость строительства зданий и сооружений 400 тыс. у. е.

- коэффициент капитализации зданий и сооружений 0,15

- коэффициент капитализации земли 0,10

Решение:

1. Дополнительный доход (платежи по аренде) = 250 * 0,07 = 17,5 тыс. у. е.

2. Действительный валовый доход = 250 + 17,5 = 267,5

3. Операционные расходы = 43% от аренды = 7,439

4. Чистый операционный доход = 267,5 - 7,= 245,0615. Доход относимый к зданиям и сооружениям = 400 * 0,15

-60

6. Чистый остаточный доход земельного участка = 245,061

-60= 185,061

7. Стоимость земли = 185, 061 : 0,1 = 1850, 61

Задача 3

Рассчитать стоимость оформления перехода прав собственности на условиях завещания, если стоимость квартиры оценена в 580 тыс. руб., госпошлина на оформление завещания = 1 минимальному размеру оплаты труда (МРОТ), т. е. 600 руб. Госпошлина после смерти завещателя составляет 1% от стоимости квартиры. Налог с имущества переходящего в порядке наследования составляет, при стоимости имущества от 851 до 1700 - кратного размера минимального размера оплаты труда. Налог для наследников 2-ой очереди составляет 10% от стоимости имущества, превышающей 850 - кратный размер МРОТ.

Решение:

1. Госпошлина после смерти завещателя равна 580000 * 0,01 =5800

2. Налог с имущества:

а) 850-кратный размер МРОТ = 850 * 600 = 510000;

б) разница в стоимости = 580= 70000;

в) сумма налога = 70000 * 0,1 = 7000

3. Стоимость перехода прав собственности равна 600 + 5800 +

7000 = 13400, т. е. 2,3% от стоимости квартиры.

Задача 4

Передача прав собственности по договору дарения. Квартира оценена в 580000 руб. Госпошлина на оформление договора дарения составляет 1% от стоимости квартиры. Госпошлина на удостоверение договора дарения составляет 3% от стоимости квартиры. Налог с имущества переходящего в порядке дарения, при стоимости имущества от 851 до 1700 — кратного размера МРОТ налог для других граждан, кроме детей и родителей составляет 77-кратный размер МРОТ + 20% от стоимости имущества, превышающей 850 — кратный размер МРОТ.

Решение:

1. Госпошлина на оформление договора дарения = 580000 * 0,01 -5800

2. Госпошлина на удостоверение договора дарения = 580000*0,03 = 17400

3. Налог с имущества:

а) 77- кратный размер МРОТ = 77 * 600 = 46200

б) 850- кратный размер МРОТ = 850 * 600 = 510000

в) разница в стоимости 580= 70000

г) 20% от разницы в стоимости = 70000 * 0,2 = 14000

д)налог = 46200 + 14000 = 60200

4. Стоимость перехода прав собственности = 5800 + 17400 +

60200 = 83400, т. е. 14,4% от стоимости квартиры

Задача 5

Оценить срок экономической жизни здания, если:

- стоимость продажи объекта недвижимости 90000 у. е.

- стоимость земельного участка 21000 у. е.

- стоимость восстановления 90000 у. е.

- эффективный возраст улучшений здания 35 лет Решение:

1. Стоимость зданий = 90= 69000

2. Износ здания = 90= 21000

3. Коэффициент износа здания = 21000 : 90000 = 0,233

4. Срок экономической жизни здания = 35 : 0,233 = 150 лет

Задача 6

Определить стоимость восстановления здания, если:

- эффективный возраст улучшений 50 лет

- срок экономической жизни 100 лет

- стоимость продажи 200000 у. е.

- стоимость земельного участка 15000 у. е. Решение:

1. Стоимость здания = 200=185000

2. Среднегодовой коэффициент износа= 50 / 100= 0,5

3. Стоимость восстановления здания =185000 / 0,5 = 370000

Задача 7

продажи

Определить стоимость улучшениями, если:

- стоимость восстановления 85000 у. е.

- стоимость участка 23000 у. е.

- эффективный возраст улучшений здания 10 лет

земельного участка с

- срок экономической жизни 50 лет Решение:

1. Среднегодовой коэффициент износа здания 10 : 50 = 0,2

2. Сумма износа здания 85000 * 0,2 = 17000

3. Стоимость здания = 85= 68000

4. Стоимость продажи = 68000 + 23Б.