Перепланировка и реконструкция жилых помещений

"Перепланировка и реконструкция жилых помещений."

В настоящее время перепланировка, переоборудование или реконструкция жилых помещений явление не редкое. Многие желают создать в своей квартире более комфортные условия для проживания, сделать квартиру неповторимой, отличной от других. Что следует знать собственнику,  решившему произвести изменения в своем жилище?

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, а переустройство жилого помещения - установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Перепланировка и переустройство жилого помещения являются работами, после которых требуется внесение изменений в технический паспорт. Как правило, при проведении перепланировки внешние границы помещения не изменяются, а его площадь изменяется незначительно. При переоборудовании помещения его характеристики, в том числе и площадь, остаются прежними.

Порядок проведения перепланировки (переоборудования) жилых помещений определен Жилищным кодексом. Прежде чем приступить к проведению работ по перепланировке (переоборудованию) жилого помещения следует обратиться за получением разрешения на их выполнение  в орган местного самоуправления, представив проект и другие необходимые документы. Если проект соответствует требованиям действующего законодательства, то орган местного самоуправления принимает решение о согласовании перепланировки (переоборудования). После выполнения работ жилое помещение  принимается актом приемочной комиссии, который направляется в орган по учету объектов недвижимого имущества.

Последним шагом, который следует сделать – это обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Впрочем, если в жилом помещении проводились работы только по его переоборудованию, то внесений изменений в ЕГРП не потребуется, так как характеристики помещения остались прежние.

Если процедура проведения перепланировки была соблюдена, то при обращении за внесением изменений проблем не возникнет. Для внесения изменений в ЕГРП потребуется совершить следующие действия. Обратиться в орган, осуществляющий технический учет объектов недвижимости для изготовления нового кадастрового паспорта жилого помещения, после чего представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию следующие документы:

- заявление о внесении изменений в описание объекта недвижимости;

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за внесение изменений;

- кадастровый паспорт, отражающий произведенные изменения;

- решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки;

- акт приемочной комиссии.

В случае представления полного пакета документов указанные изменения вносятся в ЕГРП в течение 10 дней. Новое свидетельство о государственной регистрации прав с указанием измененной площади объекта недвижимости выдается только по ходатайству заявителя. За выдачу нового свидетельства также взимается государственная пошлина. 

Если права на объект недвижимости до проведения перепланировки не были зарегистрированы в ЕГРП, то после проведения перепланировки следует обращаться не за внесением изменений, а за проведением государственной регистрации прав.  В указанном случае кроме документов, перечисленных выше необходимо представить правоустанавливающий документ на объект недвижимости и оплатить государственную пошлину не за внесение изменений, а за проведение государственной регистрации прав.   

В многоквартирных домах нередки случаи присоединения к квартирам части общего имущества многоквартирного дома (коридоров, тамбуров, чердаков и т. д.). Как часто бывает, такие действия производят самовольно, не имея на то соответствующих разрешений. Вместе с тем,  ст. 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Для проведения реконструкции объекта недвижимости необходимо получение разрешения органа местного самоуправления на реконструкцию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

При реконструкции жилого помещения, в случае присоединения части общего имущества жилого дома, как правило, изменяются его внешние границы, и в результате возникает новый объект недвижимости.

Жилищный кодекс также предусматривает возможность объединения нескольких квартир в одну, либо их раздела в случае приобретения в собственность нескольких смежных квартир. В указанном случае применяется тот же порядок согласования работ, что и при перепланировке.

 При объединении, разделе квартир, или изменения их внешних границ требуется проведение государственной регистрации прекращения прав на ранее существовавшие объекты недвижимости и регистрации права собственности на вновь образованные помещения. Если же реконструкция или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие работы должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Для проведения государственной регистрации прав на жилые помещения образованные в результате объединения, раздела или иного изменения границ жилого помещения требуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию следующие документы:

- заявление о прекращении прав на ранее существовавшие помещения (если права на них были зарегистрированы в ЕГРП);

-заявление (заявления) на государственную регистрацию права собственности на помещения образованные в результате объединения, раздела, либо преобразования помещений;

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию прав (за каждый объект недвижимости);

- кадастровый паспорт на каждое помещение;

- решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки, либо разрешение на реконструкцию;

- акт приемочной комиссии, либо разрешение на ввод в эксплуатацию;

- документ подтверждающей наличие согласия всех собственников жилого дома (в случае присоединения части общего имущества жилого дома), например, протокол  общего собрания собственников помещений жилого дома, подписанный всеми его участниками.

Какие же последствия ожидают собственника жилого помещения, который без необходимых согласований, т. е. самовольно, произвел перепланировку жилого помещения? Во-первых, в соответствии с Административным кодексом Российской Федерации, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа. Во-вторых, орган местного самоуправления вправе принять решение о приведении жилого помещения в первоначальное состояние, а при невыполнении указанного требования может обратиться в суд с иском о продаже жилого помещения с публичных торгов.

Вместе с тем, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В указанном случае изменения в описание объекта недвижимости  в ЕГРП вносятся на основании решения суда о сохранении жилого помещения в перепланированном виде.

начальник отдела Управления Росреестра по Хабаровскому краю