ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
Кафедра Экономики производства
Программа учебной дисциплины
«Оценка недвижимости»
цикла СД ГОС ВПО второго поколения
для подготовки специалистов по специальности
060400 «Финансы и кредит»
(специализация «Оценка собственности»)
Казань 2009
Обсуждена на заседании кафедры экономики производства 6 октября 2006 года, протокол
Утверждено Научно-методическим советом института, протокол от 2.04.07
Автор (составитель):
, к. э.н., доцент
кафедры экономики производства КГФЭИ , к. э.н., старший преподаватель
кафедры экономики производства КГФЭИ
Рецензенты: , д. э.н. профессор
кафедры экономики производства КГФЭИ
, к. э.н., старший преподаватель
кафедры экономики производства КГФЭИ
Программа учебной дисциплины составлена в соответствии с государственным стандартом высшего профессионального образования, подготовки специалистов по специальности 060400 «Финансы и кредит» (специализация «Оценка собственности»).
I. Организационно-методический раздел
1. Цель курса
Курс «Оценка недвижимости» нацелен на систематизацию теоретических знаний студентов об экономических процессах, связанных с объектами и субъектами рынка недвижимости, закономерностях и факторах формирования стоимости различных объектов недвижимости, а также на приобретение методических и практических навыков у будущих экономистов-оценщиков в области определения рыночной и иных видов стоимости объектов недвижимости.
2. Задачи курса
В результате изучения дисциплины студенты должны:
- ориентироваться в действующем законодательстве, регулирующем отношения в сфере оценочной деятельности и рынка недвижимости;
- разбираться в понятийном аппарате, позволяющем характеризовать основные категории и процессы рынка недвижимости в целом, и особенности оценки стоимости объектов недвижимости в частности;
- иметь полное представление о процедуре оценки стоимости недвижимости и её информационном обеспечении;
- знать особенности, преимущества и недостатки, условия применения доходного, затратного и сравнительного подходов при оценке различных видов стоимости объектов недвижимости;
- уметь применять на практике методы оценки недвижимости в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов;
- научиться руководствоваться фундаментальными принципами оценочной деятельности при определении стоимости объектов недвижимости;
- уметь грамотно составлять отчет об оценке стоимости недвижимости;
- иметь представление о системе массовой оценки недвижимости;
- знать современные проблемы и тенденции развития рынка недвижимости в Российской Федерации.
3. Место курса в профессиональной подготовке студента
Изучению курса «Оценка недвижимости» предшествует изучение дисциплин «Экономическая теория», «Финансовая математика», «Налоги и налогообложение», «Бухгалтерский учет», «Общая теория оценки». Дисциплина «Оценка недвижимости» должна предшествовать дисциплинам: «Экономическая оценка земельных участков», «Практика оценки предприятия».
4. Требования к уровню освоения содержания курса
Главным требованием является овладение студентами знаниями методических основ организации и проведения процедуры оценки стоимости объектов недвижимости, которые позволяют грамотно и обоснованно определить стоимость оцениваемого объекта недвижимости в соответствии с определенной целью и заданием на оценку, что в свою очередь обеспечивает эффективное управление собственностью инвестора.
II. Содержание курса
1. Разделы курса
Курс не предусматривает деление на разделы.
2. Темы и краткое содержание
Тема 1. Основные понятия оценки стоимости недвижимости
Сущность объектов недвижимости: понятие недвижимости в отечественном и зарубежном законодательстве. Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса РФ. Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым. Родовые признаки объектов недвижимости: стационарность, материальность, долговечность, функциональные признаки. Система классификаций объектов недвижимости: в зависимости от происхождения, от масштаба, по готовности к использованию, для целей оценки, по целям владения. Цели и принципы оценки недвижимости (основанные на представлениях пользователя, основанные на эксплуатационных характеристиках, связанные с рыночной средой, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования). Основные виды стоимости объектов недвижимости, определяемые в зависимости от целей оценки. Зарубежные и отечественные стандарты стоимости.
Тема 2. Организация процесса оценки недвижимости
Этапы процедуры оценки недвижимости. Информационное обеспечение оценки недвижимости: внутренние и внешние источники информации (общая и специальная информация). Идентификация объекта недвижимости. Особенности проведения обследования объектов недвижимости в целях оценки их стоимости. Характеристика этапов освидетельствования объекта недвижимости для целей оценки (подготовительные работы, техническое обследование объектов недвижимости, анализ и оформление результатов освидетельствования).
Критерии альтернативного использования собственности. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как условно свободного. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями. Применение результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
Тема 3. Доходный подход к оценке недвижимости
Общие характеристики доходной недвижимости. Типы договоров аренды, виды арендных платежей. Прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью. Потенциальный валовый доход. Расчет поправки на недоиспользование недвижимости и потери в сборе арендной платы. Действительный валовый доход. Состав операционных расходов. Постоянные и переменные расходы. Чистый операционный доход. Формирование реконструированного отчета о доходах. Условия и ограничения применения метода прямой капитализации. Характеристика этапов процедуры оценки методом прямой капитализации
Методы построения коэффициента капитализации при оценке стоимости недвижимости: метод рыночной экстракции, метод связанных инвестиций, метод определения коэффициента капитализации с учетом изменения стоимости недвижимости в течение периода владения. Ставка дохода на инвестиции и норма возврата инвестиций. Методы расчета требуемой ставки дохода на инвестиции: метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции.
Анализ рисков при оценке недвижимости. Методы определения нормы возврата инвестиций: прямолинейный, равномерно-аннуитетный, по безрисковой ставке дохода.
Метод прямой капитализации и метод капитализации по расчетным моделям.
Тема 4. Метод дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости
Метод дисконтированных денежных потоков при меняющихся во времени доходности и стоимости объекта; сфера применения, этапы оценки. Определение длительности прогнозного периода. Прогнозирование потока доходов. Методы расчета стоимости недвижимости на конец прогнозного периода. Анализ инвестиционных рисков. Расчет ставки дисконта. Виды ставок дисконта, их взаимосвязь с типом денежного потока. Расчет суммарной текущей стоимости доходов от недвижимости за прогнозный период.
Тема 5. Ипотечно-инвестиционный анализ
Использование техники ипотечно-инвестиционного анализа. Ипотечный кредит, его виды, роль в инвестиционном процессе. Типичное финансирование, влияние условий финансирования на цену недвижимости. Оценка эффективности привлечения заемных средств. Расчет затрат на обслуживание долга. Ипотечная постоянная, коэффициент ипотечной задолженности, коэффициент покрытия долга. Способы финансирования недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, при ее перепродаже.
Ипотечно-инвестиционный анализ – традиционная модель. Техника Эллвуда, особенности применения для недвижимости с постоянным и меняющимся доходом. Модель Эллвуда с применением коэффициента покрытия долга.
Тема 6. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
Преимущества и недостатки затратного подхода, необходимые условия для применения. Этапы оценки недвижимости затратным подходом.
Сравнительная характеристика процедур и области применения основных методов оценки стоимости строительства для расчета восстановительной стоимости зданий и сооружений (стоимости воспроизводства и стоимости замещения): метод количественного обследования, метод разбивки по компонентам, метод сравнительной единицы.
Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Использование в процессе оценки восстановительной стоимости зданий и сооружений проектно-сметной документации и сметной стоимости строительства. Расчет стоимости воспроизводства зданий и сооружений с использованием сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС), укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ (УПБС ВР), справочников «Ко-Инвест». Индексы цен в строительстве. Подходы к определению предпринимательской прибыли при определении стоимости объекта затратным подходом.
Тема 7. Расчет износа в оценке недвижимости
Понятие износа в оценочной практике. Характеристика методов эффективного возраста, сравнения продаж и метода разбиения при оценке накопленного износа.
Особенности оценки устранимого и неустранимого физического износа. Особенности определения износа долгоживущих и короткоживущих элементов зданий.
Методы расчета устранимого и неустранимого функционального износа. Расчет внешнего (экономического) износа методом парных продаж и методом капитализации дохода, относимого к изменению внешних условий.
Тема 8. Оценка стоимости объектов, не завершенных строительством
Виды объектов, не завершенных строительством. Исходная информация и идентификация объектов, не завершенных строительством. Этапы определения рыночной стоимости зданий и сооружений, не завершенных строительством. Сущность коэффициента строительной готовности и методика его определения. Методы определения величины израсходованных на строительство оцениваемого объекта средств. Определение величины физического износа и стоимости объекта, не завершенного строительством.
Тема 9. Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости
Содержание и ограничения применения сравнительного подхода при оценке недвижимости. Этапы оценки недвижимости сравнительным подходом. Метод сравнения продаж (метод рыночных сравнений, метод сравнительного анализа продаж): сбор и обработка рыночной информации, выбор объектов-аналогов, элементов сравнения и единиц сравнения. Определение величин корректирующих поправок.
Порядок и техника выполнения корректировок цен продаж сравнимых объектов, согласование результатов.
Тема 10. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом на основе доходных показателей (метод валовой ренты)
Использование для оценки недвижимости сравнительным подходом метода соотнесения цены и дохода (метода валового рентного мультипликатора): расчет показателя дохода, расчет мультипликатора по рыночной информации о ценах сделок и величинах показателя дохода объектов-аналогов, определение стоимости объекта недвижимости умножением показателя дохода объекта оценки на значение мультипликатора. Виды мультипликаторов в оценке недвижимости: валовый рентный мультипликатор, чистый рентный мультипликатор – области их применения.
Использование методов математической статистики в оценке стоимости недвижимости. Практика применения многофакторного корреляционно-регрессионного анализа при оценке стоимости недвижимости сравнительным подходом. Обоснование итоговой величины стоимости объекта недвижимости. Составление отчета об оценке, его основные разделы.
Тема 11. Массовая оценка недвижимости
Понятие массовой и индивидуальной оценки недвижимости. Необходимость массовой оценки типовых объектов недвижимости. Структура и функции системы массовой оценки недвижимости. Методы массовой оценки недвижимости, кодирование и линеаризация переменных, моделирование, линейные и гибридные модели. Особенности кодирования состояния объекта и его местоположения. Определение границ зон применения моделей. Применения методов массовой оценки для определения ставок арендной платы и оценки стоимости объектов.
3. Перечень примерных контрольных вопросов и заданий для самостоятельной работы
1. В чем суть деления вещей на «движимые» и «недвижимые»? Противоречия определения «недвижимого имущества» в Гражданском кодексе и в оценочной практике.
2. Раскройте сущностные характеристики объектов недвижимости.
3. Охарактеризуйте основные элементы предприятия как особого объекта недвижимости.
4. Опишите стадии жизненного цикла объекта недвижимости.
5. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости? Рассмотрите ситуации, когда проведение независимой оценки законодательно обязательно.
6. В чем заключаются различия или противоречия между принципами сбалансированности и соответствия, принципами ожидания и спроса и предложения?
7. Рассмотрите классификацию жилых объектов недвижимости.
8. Представьте классификацию коммерческих объектов недвижимости на западном рынке.
9. Проанализируйте рынок офисной недвижимости г. Казани на основе данных классификаций, разработанной некоммерческим партнерством «Гильдия сервейеров» совместно с центром сервейинга «Поволжского антикризисного института» (ПАИ).
10. Охарактеризуйте особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки.
11. В соответствии со стандартным порядком представьте описание здания КГФЭИ как объект недвижимости.
12. Какие документы являются основанием для проведения оценки?
13. Рассмотрите подробно ключевые условия, которые должны содержаться в договоре об оценке.
14. Перечислите требования к составлению отчета об оценке и критерии экспертизы отчетов об оценке стоимости.
15. Охарактеризуйте источники внешней и внутренней информации, используемые при оценке объектов недвижимости.
16. Какая основная информация, касающаяся описания объекта оценки должна содержаться в отчете об оценке.
17. Рассмотрите ситуации, когда при проведении оценки объектов недвижимости требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. В каких случаях данный анализ не требуется?
18. Объясните установленную последовательность проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.
19. Если существующее использование отлично от варианта наилучшего и наиболее эффективного использования, как это повлияет на дальнейшую оценку объекта недвижимости?
20. Изучите особенности заключения договора аренды здания или сооружения.
21. Охарактеризуйте факторы, влияющие на величину арендной ставки по жилой и коммерческой недвижимости г. Казани.
22. Какой вид арендной ставки используется при оценке частичных прав арендодателя?
23. В случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой целесообразно использовать метод капитализация или метод дисконтирования денежных потоков?
24. Проанализируйте экономическое содержание показателей чистый операционный доход и чистый доход. Какой из показателей корректнее использовать в методе прямой капитализации?
25. Охарактеризуйте методы определения коэффициента капитализации. Рассчитайте ставку капитализации для торговых помещений г. Казани.
26. Для каких целей используется формула Фишера в методе прямой капитализации при оценке объектов недвижимости. Приведите пример.
27. Объясните условия применения метода дисконтированных денежных потоков при оценке объектов недвижимости.
28. Как осуществляется прогнозирование доходов при оценке объектов недвижимости.
29. Что понимается под реверсией и как она рассчитывается?
30. Охарактеризуйте основные виды ипотечных кредитов.
31. Какие факторы требуется учитывать при привлечении ипотечного кредита?
32. Что понимается под ипотечной постоянной и как она используется при построении коэффициента капитализации?
33. Какие основные условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?
34. Каким образом учитывается уровень финансового левериджа при ипотечном кредитовании?
35. Охарактеризуйте традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа. Дайте ее сравнительную характеристику с методом дисконтированных денежных потоков.
36. В чем заключаются особенности построения коэффициента капитализации при использовании ипотечного кредита?
37. В каких случаях не целесообразно применение затратного подхода при оценке объектов недвижимости?
38. В чем различие межу амортизацией по данным бухгалтерского учета и износом, определяемым оценщиком?
39. Определяет ли полная восстановительная стоимость верхнюю границу стоимости улучшения?
40. В каком случае хронологический и эффективный возраст здания одинаковы?
41. Какими подходами можно оценить специализированные здания и сооружения, не завершенные строительством?
42. Какие источники информации требуются для получения сведений об объекте, не завершенным строительством?
43. Что понимается под сопутствующими затратами при оценке не завершенного строительством объекта недвижимости в рамках затратного подхода?
44. В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зданий «нетто»?
45. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.
46. Чем отличаются количественные и качественные метода расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В каких случаях возможно использование лишь качественных методов корректировок?
47. Как определяется величина корректировки по условиям финансирования, если финансирование сделки осуществляется за счет привлечения ипотечного кредита?
48. Опишите последовательность применения метода валового рентного мультипликатора. Попытайтесь определить ВРМ для различных типов недвижимости г. Казани.
49. Какие основные функции реализуются в системе массовой оценки недвижимости?
50. Выделите ключевые проблемы и определите основные задачи, которые должны быть решены в системе массовой оценки недвижимости при реализации имущественного налогообложения в РФ.
51. Назовите основные этапы проведения массовой оценки недвижимости.
52. Каким образом реализуются методы доходного, сравнительного и затратного подходов при проведении массовой оценки объектов недвижимости?
53. Из каких основных составляющих состоит базовая «оценочная» модель?
54. Как в «оценочной» модели учитываются качественные характеристики объектов недвижимости?
4. Примерная тематика рефератов.
Рефераты по курсу не предусмотрены
5. Тесты к экзаменам
тесты к экзаменам находятся в УМК дисциплины на кафедре
III. Распределение часов курса по темам и видам работ
№ п/п | Наименование темы | Всего | Из них | ||||
аудиторных занятий | Самост. работа | ||||||
лекции | сем. занят | пр. занят. | инд. занят. | ||||
1. | Основные понятия оценки стоимости недвижимости | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
2. | Организация процесса оценки недвижимости | 10 | 2 | 2 | 2 | 4 | |
3. | Доходный подход к оценке недвижимости | 10 | 2 | 2 | 2 | 4 | |
4. | Метод дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости | 6 | 2 | 2 | 2 | ||
5. | Ипотечно-инвестиционный анализ | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
6. | Оценка стоимости недвижимости затратным подходом | 10 | 2 | 2 | 2 | 4 | |
7. | Расчет износа в оценке недвижимости | 10 | 2 | 2 | 2 | 4 | |
8. | Оценка стоимости объектов, не завершенных строительством | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
9. | Сравнительный подход (метод сравнения продаж) к оценке стоимости недвижимости | 8 | 2 | 2 | 2 | 2 | |
10. | Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом на основе доходных показателей (метода валовой ренты) | 8 | 2 | 2 | 2 | 2 | |
11. | Массовая оценка недвижимости | 8 | 2 | 2 | 4 | ||
ИТОГО | 94 | 22 | 10 | 12 | 12 | 44 |
IV. Форма итогового контроля
Экзамен
V. Учебно-методическое обеспечение курса
Рекомендуемая литература (основная)
1. Грибовский доходной недвижимости: Учебное пособие / – СПб: Питер, 2001.
2. , Федотова недвижимости – М: Финансы и Статистика, 2005
3. Каминский практики оценки недвижимости: Учеб-практ. пособие/, , – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004
4. Тэпман недвижимости: Учеб. Пособие / : Под ред. В. АШвандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006
Рекомендуемая литература (дополнительная)
1. , Карасев недвижимости6 Учебное пособие – СПб: Питер, 2001
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. практич. пособие / А. М Белокрыс, , и др. – М.: Дело, 1998.
3. Тарасевич недвижимости - Спб.: СПбГТУ, 1997.
4. Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1995.
5. Харрисон недвижимости: Учебное пособие – М.: РИО М особлупрполиграфиздата, 1994.
