ТСЖ: кто в доме хозяин
Реальная казанская история о том, как жильцы хотели
управлять своим имуществом
На страницах «Вашего дома» мы не раз рассказывали вам о товариществах собственников жилья (ТСЖ). При этой форме управления домом ни один жилец не может оставаться в стороне от организации быта своего дома. Пока ТСЖ в Казани немного, многие владельцы приватизированных квартир лишь теоретически представляют себе, как они могли бы распоряжаться не только своими квадратными метрами, но и общедомовой собственностью: двором, подъездом, чердаком, подвалом. Организовать это на практике в действительности не так уж просто.
В редакцию «КП» обратились жильцы новой типовой высотки на Горках.
- У нас проблемы с ТСЖ, - жаловался в телефонную трубку женский голос. – Приезжайте, мы вам все расскажем.
Записав адрес, который здесь намеренно не называется, чтобы не усложнять еще больше жизнь недавних новоселов, мы отправились на встречу.
Кто дом строит, тот им и распоряжается?
- Все мы приобретали квартиры по договорам долевого строительства, - рассказывают жильцы злополучного дома. – Здание сдали в июне 2005 года, а 15 октября 2004 года без общего собрания было зарегистрировано товарищество собственников жилья. Председателя и правление ТСЖ назначили из руководящего состава компании-застройщика, эти люди тоже имели квартиры в нашем доме.
Жильцы вначале радовались, когда узнали, что первые лица строительной компании будут жить здесь. Думали, что с эксплуатацией дома не будет никаких проблем, а если возникнут, то разрешатся в считанные часы. Но…
- Получилось, что застройщик сам сдал и сам же принял дом, выступая представителем от жильцов при госприемке, - продолжает женщина. - Дальше они из своих же сотрудников создали управляющую компанию. И только в мае 2005 года наконец-то состоялось общее собрание жильцов, на котором нас познакомили с председателем и сообщили о том, что правление решило сформировать целевой фонд ТСЖ – собрали по 3000 рублей с каждой квартиры (якобы на благоустройство дома, остекление балконов и т. п.). Дальше, без обсуждения на общем собрании, установили тарифы на жилищно-коммунальные услуги и полетели платежки за коммунальные услуги под разными печатями, то от ТСЖ, то от управляющей компании, часто без подписей и без оформления кассовых чеков, а так – наличкой, это же якобы удобно всем.
У каждого свой интерес
По словам жильцов, получив полную свободу распоряжаться общей собственностью построенного дома, правление ТСЖ начало бурную предпринимательскую деятельность, сдавая в аренду чердак и подвалы, не поставив в известность жильцов. Но тогда-то люди и не знали своих прав. Уже позже, когда начались проблемы, пришлось разбираться, что к чему.
- Во-первых, чуть ли не каждый месяц без нашего ведома увеличивали квартплату! - возмущаются жильцы. – Во-вторых, мы до сих пор не знаем, как расходуются эти деньги. Правление не предоставляет никакой отчетности о ведении дел. В итоге, на общем собрании в декабре 2005 года мы приняли решение о переизбрании председателя ТСЖ и правления. Управлять нашим домом пригласили председателя из соседнего дома – все видели, какой у них порядок, и следующее внеочередное собрание единогласно поддержало ее кандидатуру.
- Наверное, ошибка была в том, что я слишком активно взялась за работу, - говорит несостоявшийся председатель Нина Черкасова*. – Мне начали угрожать, требовали, чтобы я отказалась от работы, а потом то собрание, на котором голосовали за меня, объявили недействительным. Якобы кворума не было, а документы (регистрация участников и протокол собрания) подделали. И это все потому, что я начала рьяно отстаивать интересы жильцов. Ведь предыдущее правление не только чердак кому-то в аренду сдали, но и решили во дворе под детской площадкой подземный гараж устроить! Разве их уже остановишь? Это бизнес, деньги. При чем тут интересы жильцов?
- Короче, не удалось нам отстоять ее кандидатуру, но и с прежним правлением мы мириться никак не могли! – подхватывают разговор жильцы. – В итоге 4 февраля провели еще одно собрание, выбрали новый состав в надежде на то, что теперь будут отстаивать интересы не застройщика, а все-таки самих жильцов. Кроме того, создали ревизионную комиссию, которая должна проверить деятельность бывшего правления и управляющей компании. Так что мы еще поборемся!
Комментарий специалиста
Ситуацию разбирает Елена Кузьмина, начальник отдела нормативного обеспечения и мониторинга реформы ЖКХ Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РТ:
О создании ТСЖ
В соответствии с Жилищных кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) в строящемся многоквартирном доме товарищество собственников жилья (ТСЖ) может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, если они примут такое решение на общем собрании.
До вступления в действие ЖК РФ, то есть до 1 марта 2005 года, порядок образования и деятельность ТСЖ регулировались Федеральным законом Российской Федерации от 01.01.01 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», в соответствии со ст. 47 которого застройщик мог создать ТСЖ на стадии застройки дома и назначить правление и председателя товарищества. Однако, после передачи прав собственности на более чем 50% помещений в многоквартирном доме другим домовладельцам (кроме застройщика) все члены правления от застройщика должны были быть переизбраны.
О тарифах на жилищно-коммунальные услуги
Размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ, к которым относятся общее собрание, правление, председатель в соответствии с уставом конкретного ТСЖ.
О правах правления и общего собрания жильцов
Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Однако при этом высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ.
Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества. Исключение составляют вопросы, отнесенные к компетенции только общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество, к которым в данном случае относятся чердак, земельный участок является компетенцией общего собрания. Решение по данному вопросу принимается квалифицированным большинством голосов.
О функциях ревизионной комиссии
В ТСЖ обязательно должна быть создана ревизионная комиссия, которая в соответствии с Жилищным Кодексом осуществляет функции финансово-хозяйственного контроля за деятельностью товарищества, а также:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
* - имя изменено.
Наталья Шлемова, "Комсомольская правда", 3.03.2006
