1. Условия перевода жилого помещения в нежилое
Пределы использования жилого помещения всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 01.01.01 г. (далее - ЖК РФ) споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения[1].
Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет в конечном счете наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.
Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан[2].
Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для иных целей, например для временного проживания (ст. 30 ЖК РФ), для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2. ст. 17 ЖК РФ).
В то же время осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др.
Однако, как справедливо отмечается в литературе, подобные критерии имеют декларативный характер и по этой причине в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов граждан[3].
Думается, что достижение целей использования помещения в предпринимательской деятельности, а также защита интересов других лиц способны обеспечить законодательное требование о переводе жилого помещения в нежилое. Практически при переводе проводятся работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, направленные, если это обусловлено предстоящими видами предпринимательской деятельности, на устранение вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, что в дальнейшем исключит возможные нарушения прав и законных интересов граждан[4].
Вопросы перевода жилого помещения в нежилое в настоящее время, пожалуй, как никогда актуальны. И понятно почему. В стране огромными темпами развивается инфраструктура городов, предприниматели, ориентированные прежде всего на рынок розничной торговли, тяготеют к центральным улицам с целью расположения на них точек сбыта продукции, своих офисов. Открываются новые магазины, аптеки, парикмахерские, функционируют отделения банков, салоны связи... Но нежилой фонд не резиновый. Со временем становится практически невозможно найти в «деловом центре» свободное помещение или свободный земельный участок под строительство. Какой выход? Приобретение в собственность «квадратных метров» в уже существующем жилом здании с дальнейшим переводом их в разряд нежилых. Таким образом, преодолевается дефицит помещений, а бизнес-аудитория остается при своих интересах. Но везде есть свои минусы[5].
2. Порядок перевода жилого помещения в нежилое
О порядке перевода жилого помещения в нежилое говорится в статье 23 Жилищного кодекса РФ. Непосредственным оформлением перевода занимается орган местного самоуправления. Так сказано в пункте 1 указанной выше статьи. Это может быть комитет по управлению имуществом города, управление жилищной политики администрации города и т. п[6].
Перевод осуществляется с соблюдением следующих процедурных правил. Процесс перевода инициируется заявителем, в роли которого может выступить лишь сам собственник помещения или уполномоченное им лицо.
Заявитель должен представить в орган местного самоуправления (по месту нахождения переводимого помещения) комплект документов, включающий:
1) заявление о переводе помещения, в котором, по смыслу Постановления Правительства РФ от 01.01.01 г. № 000[7], надлежит указать в том числе вид использования помещения после перевода.
В заявлении указывают:
- фамилию, имя и отчество гражданина или индивидуального предпринимателя либо представителя юридического лица, который выступает заявителем;
- адрес места жительства заявителя, его контактный телефон, вид и реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- фамилию, имя и отчество собственника помещения, если собственником является гражданин, и вид документа, подтверждающего право собственности;
- полное наименование юридического лица с указанием юридического адреса, если собственником переводимого помещения является фирма, а также вид документа, подтверждающего право собственности;
- представитель заявителя должен указать реквизиты доверенности, подтверждающей его полномочия;
- сведения об обременении права собственности на переводимое помещение правами каких-либо третьих лиц и об отсутствии зарегистрированных в переводимом помещении граждан, если таковые имеются;
- место нахождения переводимого помещения;
- если необходимы перепланировка, переустройство или проведение других работ с помещением, указывают вид этих работ, их краткое описание по переустройству и (или) перепланировке и т. д.;
- цель перевода помещения в нежилое;
- перечень документов, прилагаемых к заявлению[8].
В отличие от заявления о переустройстве и (или) перепланировке, ЖК РФ не содержит требований к форме заявления о переводе помещения, из чего может быть выведено заключение о правомерности составления заявления в произвольной форме. Вместе с тем органы местного самоуправления нередко утверждают специальную форму заявления (что не совсем корреспондирует с изученными нормами ЖК РФ, а также положениями п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ[9]);
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии). К правоустанавливающим документам относятся свидетельства о государственной регистрации и договоры купли-продажи, мены, дарения или приватизации;
Список использованной литературы:
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 01.01.01 г. , в ред. от 06 декабря 2011 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; Российская газета. 20декабря.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 г. , в ред. от 01 апреля 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14; Российская газета. 2012. 4 апреля.
3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» от 01.01.01 г. № 000 // Собрание законодательства РФ. 2005. № 33. Ст. 3430.
Специальная литература:
4. , , Герасимова к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М.: Экзамен, 20с.
5. Глазов к Жилищному кодексу Российской Федерации от 01.01.01 г. N 188-ФЗ (постатейный). - М.: Юстицинформ, 20с.
6. Кузьмина режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... докт. юрид. наук. - Томск, 20с.
7. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу Российской Федерации // Юрист. 2008. № 12. С.31-38.
8. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. № 12. С.
9. О соблюдении прав собственников помещений в многоквартирном доме при переводе жилого помещения в нежилое // Современное право. 2009. № 5. С.18-26.
10. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. , . - М.: Норма, 20с.
11. Никифорова жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение // Жилищное право. 2008. № 9. С.21-33.
12. Поваров жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое // Цивилист. 2009. № 4. С. 60-65.
13. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. . - М.: Статут, 20с.
14. Сутягин жилого помещения в нежилое / под ред. . - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 20с.
15. Право на перевод // ЭЖ-Юрист. 2008. № 27. С.9-12.
16. Титов право Российской Федерации: Учебник. - М.: Юрайт-Издат, 20с.
Судебная практика:
17. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.01.01 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. №№
18. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.01.2001, в ред. от 01.01.2001 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 11.
19. Определение ВАС РФ от 01.01.01 г. № 000/08 // СПС Консультант Плюс. Судебная практика.
20. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.01.01 г. по делу /2006-2 // СПС Консультант Плюс. Судебная практика.
21. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.01.2001 N 33-484 // СПС Консультант Плюс. Судебная практика.
22. Определение Пермского краевого суда от 01.01.2001 по делу N 33-7416 // СПС Куонсультант Плюс. Судебная практика.
[1] О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу Российской Федерации // Юрист. 2008. № 12. С.31.
[2] Там же. С. 31.
[3] О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу Российской Федерации // Юрист. 2008. № 12. С.32.
[4] Там же. С.32.
[5] Никифорова жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение // Жилищное право. 2008. № 9. С. 21.
[6] Сутягин жилого помещения в нежилое / под ред. . - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009. С.12.
[7] Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» от 01.01.01 г. № 000 // Собрание законодательства РФ. 2005. № 33. Ст. 3430.
[8] Сутягин жилого помещения в нежилое / под ред. . - М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009. С.14.
[9] Поваров жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое // Цивилист. 2009. № 4. С. 63.
