Ответы на наиболее актуальные из поступающих вопросов жителей области

Ответы на наиболее актуальные из поступающих

вопросов жителей области

1. Что делать, если после вселения в приобретенную в новом доме квартиру выявляются недостатки строительства, отступления от проектной документации? Может ли помочь жилищная инспекция в спорах с застройщиками?

В соответствии с Законом «О защите прав потребителей» и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», участники долевого строительства, иные лица, которые приобрели жильё у застройщика на основании договоров купли-продажи, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения цены жилья, либо возмещения расходов на устранение недостатков.

В случае отказа от добровольного выполнения данных требований застройщиком, жители домов, имеющих недостатки, участники долевого строительства вправе обратиться в суд с вышеуказанными требованиями, поставив также вопрос о взыскании с застройщика неустойки (штрафа, пени), предусмотренных договором и действующим законодательством.

Кроме того, полномочиями по контролю в сфере строительства объектов недвижимости обладают органы инспекции государственного архитектурно - строительного надзора, которые могут привлечь застройщика к административной ответственности. Однако спор между застройщиком и участниками долевого строительства об уменьшении цены жилья или возмещении расходов может быть разрешен только судом.

2. Рядом с жилыми домами расположен участок железной дороги. В результате вибрации, возникающей при движении поездов, ухудшается состояние домов; из-за сильного шума снижается комфортность проживания. Может ли жилищная инспекция принять в связи с этим какие-либо меры по защите интересов жильцов?

Аналогичные вопросы ставятся жителями домов, проживающих у оживленных автомобильных трасс, например, в районе транспортной развязки у Северного моста г. Воронежа.

К сожалению, указанные вопросы находятся вне компетенции Государственной жилищной инспекции Воронежской области.

Возникновение в результате вибрации от движения большегрузных железнодорожных составов трещин в стенах домов, иное отрицательное влияние на состояние жилья не свидетельствует в данном случае о нарушении правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Ухудшение состояния жилых домов в данном случае происходит в результате хозяйственной деятельности организаций железнодорожного транспорта.

Согласно статьям 6.3, 6.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях, контроль за нарушениями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения осуществляют органы Роспотребнадзора. Поэтому по вопросам повышенной зашумленности, загазованности, превышения уровня вибрации в результате хозяйственной деятельности любых органов (организаций) следует обращаться в территориальное управление Роспотребнадзора ( )

Кроме того, согласно статьям 11, 210, 304 Гражданского кодекса РФ, статьям 11, 30 Жилищного кодекса РФ, собственники жилого дома несут бремя его содержания, то есть самостоятельно осуществляют его содержание и ремонт, и вправе в судебном порядке защищать свои права, в том числе путем выдвижения требований о возмещении причиненного имущественного вреда, о пресечении действий, нарушающих их законные права и интересы.

Следует обратиться в судебные органы для защиты своих прав и интересов, предъявив соответствующие иски к транспортным организациям, к органам местного самоуправления.

3. В квартире без соответствующего согласования произведена перепланировка, которая улучшает условия проживания и не ущемляет чьих-либо интересов. Обратился в управу района, но там отказывают в согласовании перепланировки. Может ли жилищная инспекция оказать помощь в узаконивании перепланировки?

В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ, согласование перепланировки жилых помещений осуществляется органом местного самоуправления. Завершение перепланировки подтверждается актом приёмочной комиссии, создаваемой органом местного самоуправления. В городском округе города Воронежа такими правами обладают управы районов.

Государственная жилищная инспекция Воронежской области такими полномочиями не наделена, также ей не предоставлено право контролировать органы местного самоуправления по вопросам согласования перепланировок жилых помещений.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угрозы их жизни или здоровью.

В связи с этим целесообразно обратиться в суд соответствующего района с заявлением о сохранении жилого помещения (квартиры) в перепланированном виде. При положительном решении суда, оно явится основанием для оформления соответствующих документов в органах по учёту недвижимости (БТИ).

Если же согласование с органами местного самоуправления не произведено и суд отказал в сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, собственник жилого помещения обязан привести его в прежнее состояние.

Если этого не будет сделано, суд по иску органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, примет решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, то есть затрат на проведение торгов.

Разумеется, в этом случае цена продажи жилья может быть существенно ниже действительной рыночной цены квартиры, да и затраты на проведение торгов

(публикация объявления о проведении торгов в СМИ, аренда помещения для их проведения, оплата услуг лица, проводящего торги, и т. п.) могут составить весьма значительную сумму.

Кроме того, за нарушение требований законодательства о порядке перепланировки жилых помещений владельцы жилья могут быть подвергнуты штрафу в соответствии со статьёй 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Поэтому соблюдение законодательства о перепланировки жилых помещений является экономически выгодным.

4. После установления на крыше нашего многоквартирного дома огромной световой рекламы крыша стала протекать, опасаемся, что под тяжестью рекламной конструкции крыша вообще провалится. Что делать, чтобы защитить наш дом? Может ли помочь жилищная инспекция?

Такие обращения, зачастую с требованием жильцов дома аннулировать разрешение на установку различных рекламных конструкций на крышах или с использованием иного общего имущества многоквартирных жилых домов, нередко поступают в инспекцию.

В соответствии с распоряжением главы городского округа город Воронеж от 01.01.2001 г. «О некоторых мерах по исполнению Федерального закона «О рекламе», разрешение на установку наружной рекламы в виде световой крышной установки и иных подобных конструкций выдаётся на определённый период администрацией городского округа г. Воронеж , информации и оформления городского округа.

В соответствии с Федеральным законом «О рекламе», ответственность за техническое состояние рекламных конструкций, их прочность, надежность и устойчивость несёт их владелец.

Согласно Положению о государственной жилищной инспекции Воронежской области, утвержденному постановлением администрации Воронежской области от 01.01.2001 г. № 000, к компетенции инспекции не относятся вопросы выдачи разрешений (согласования) или запрета установки рекламных конструкций, в том числе с использованием общего имущества многоквартирного дома (крыши, технического этажа и т. п.). Государственная жилищная инспекция не наделена полномочиями по контролю за соблюдением владельцами рекламных конструкций своих обязанностей.

Таким образом, по вопросу аннулирования и/или отказа в продлении разрешения на установку рекламы на крыше, ином общем имуществе жилого дома следует обращаться к главе городского округа г. Воронеж.

Кроме того, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ, крыши, технические этажи, несущие и ненесущие конструкции (стены) жилых домов находятся в общей долевой собственности владельцев помещений многоквартирного дома, которые самостоятельно пользуются и распоряжаются указанным имуществом. Согласно пункту 4 данной статьи объекты общего имущества передаются в пользование иным лицам только по решению общего собрания собственников помещений жилого дома.

В связи с этим решение администрации городского округа о передаче части крыши, технического этажа и другого общего имущества жилого дома в пользование рекламного агентства, иной организации для размещения рекламы без согласования с собственниками помещений (квартир) не соответствует вышеуказанным требованиям законодательства.

С учётом этого собственники помещений многоквартирного дома вправе обратиться в суд с требованиями об отмене разрешения на установку рекламной конструкции, о её демонтаже и устранении всех связанных с её неправомерной установкой отрицательных последствий, ухудшающих состояние дома.

Иск в этом случае подаётся к органам местного самоуправления, давшим разрешение на установку рекламы, и к владельцу рекламного сооружения (установки).

В случае выявления нарушений со стороны управляющих организаций, осуществляющих ремонт и содержание жилых домов, в частности, протечек кровли, жилищная инспекция может по обращению пострадавших провести проверку выполнения управляющей организацией своих обязанностей, при выявлении нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, выдать предписание об их устранении, составить протокол об административном правонарушении, привлечь к административной ответственности управляющую организацию и/или её должностных лиц.

5. Много лет жильцы платили за капитальный ремонт, в платёжках была отдельная строка, хотя в большинстве домов капитальный ремонт не производился. Теперь плата за капитальный ремонт не берётся, но что будет с ранее уплаченными за капремонт средствами и кто ответственен за капитальный ремонт в настоящее время?

Действительно, статья 154 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2006 года, не включает в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги платежей на осуществление капитального ремонта, но только для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договора найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Капитальный ремонт в этом случае проводится за счёт средств собственника жилищного фонда, то есть соответствующих муниципальных, государственных органов.

Плата для собственников помещений в многоквартирном доме включает плату за капитальный ремонт.

Пункты 21, 37 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000, также установили, что решение о проведении капитального ремонта принимается общим собранием собственников помещений дома, оно же принимает решение о размерах платы за проведение капитального ремонта.

Таким, образом, в товариществах собственников жилья, в жилищных кооперативах капитальный ремонт полностью в ведении самих жильцов – владельцев жилых помещений. В тех домах, где способ управления выбран в виде управляющей компании, также в полной мере действуют вышеуказанные пункты Правил.

В тех же многоквартирных домах, где способ управления ещё не избран и ответственность за их содержание и ремонт несут муниципальные учреждения «Районные дирекции единого заказчика ЖКХ», капитальный ремонт проводится пока по решениям муниципальных органов власти: бюджетные средства выделяются на капитальный ремонт по решению городской Думы, утверждается конкретный список домов, в которых будет осуществляться капремонт.

Воздействовать на принятие таких решений можно через избранных от соответствующих округов депутатов или путём обращения в муниципальные органы.

Однако после избрания способа управления в срок до 01.05.2008 г. бремя содержания домов, в том числе и проведения капитального ремонта, в полной мере ляжет на плечи граждан. Как указано выше, от платежей за капитальный ремонт будут освобождены только наниматели жилых помещений.

Что касается возврата средств, выплаченных гражданами за много лет на проведение капитального ремонта, который так и не был произведен, то законодательство подобных выплат из федерального, региональных и муниципальных бюджетов не предусматривает.

Конечно, не исключены обращения в суды с требованиями к муниципальным органам о возврате средств для капитального ремонта, однако перспективность таких дел неясна, судебная практика не выработана.

Конкретный размер платежей на капитальный ремонт будет определяться собственниками помещений с учётом предложений управляющей организации.

6. Нашу квартиру систематически заливают соседи сверху. Разговоры с ними и обращения в МУ «Рай ДЕЗ ЖКХ» результата не дают. Чем может помочь жилищная инспекция?

Прежде всего, всё зависит от причин залития.

Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях до стояков, указанных отключающих устройств, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также санитарно-технического оборудования, расположенного на этих сетях.

Если причина залития - неисправности общего имущества, ответственность несёт управляющая организация, она должна устранить неисправности, возместить причиненный залитием материальный ущерб.

В этом случае жилищная инспекция может по обращению пострадавших провести проверку выполнения управляющей организацией своих обязанностей, при выявлении нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, повлекших залитие, выдать предписание об их устранении, составить протокол об административном правонарушении, привлечь к административной ответственности управляющую организацию и/или её должностных лиц.

При этом инспекция не вправе давать оценку размерам причиненного залитием имущественного вреда, обязывать кого-либо возмещать причиненный материальный и моральный вред.

Если залитие произошло по вине собственников жилья (забыли закрыть кран, неисправен смеситель или иное внутриквартирное оборудование, не относящееся к общему имуществу), инспекция не вправе давать оценку их действиям, выдавать им предписания по каким-либо вопросам, требовать причиненного иным лицам ущерба.

В случае уклонения владельцев квартиры, из которой произошло залитие, от устранения причин аварии и возмещения ущерба спор может быть решен только судом по иску пострадавших.

И. о. руководителя

жилищной инспекции