Защита прав несовершеннолетних при регистрации сделок с жилыми помещениями

10.06.2010

Защита прав несовершеннолетних при регистрации сделок

с жилыми помещениями

В настоящее время рынок недвижимости в нашей стране продолжает активно развиваться. Трудно найти человека, который бы не столкнулся с вопросами, возникающими при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Актуальной является проблема соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них, когда продают, меняют или покупают жилье.

Исходя из норм семейного и гражданского законодательства Российской Федерации, несовершеннолетние являются особыми субъектами жилищных правоотношений с признанием за ними определенных гражданских прав и обеспечением их надежной правовой охраной. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей, но с условием, что между интересами родителей и несовершеннолетних детей нет противоречий. Органы опеки и попечительства контролируют соблюдение прав несовершеннолетних.

Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет, могут совершать от их имени только законные представители (родители, усыновители, опекуны).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают и подписывают договоры самостоятельно, но с согласия их законных представителей.

На государственную регистрацию прав с участием несовершеннолетних, помимо предусмотренных законодательством документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия их законных представителей, такие как: свидетельство о рождении; свидетельство об усыновлении. В случае опекунства или попечительства – документ, выданный органом опеки и попечительства. Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляется документ, удостоверяющий личность.

Действующее законодательство содержит ряд общих норм, направленных на защиту прав и интересов несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью.

Одной из главных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании, является необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законодательством случаях.

В силу п.3 ст.60 Семейного кодекса при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст.37 Гражданского кодекса РФ). Данная норма устанавливает, что опекун (законный представитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель (законный представитель) - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному (несовершеннолетнему) прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (п.2 ст.37 ГК РФ).

В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество должны установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях:

отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);

сдачи внаем (в аренду), предоставления в безвозмездное пользование, передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);

дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);

дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);

дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки, влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса).

Разрешение органов опеки и попечительства является документом, необходимым для проведения государственной регистрации прав (в установленных законом случаях). Регистрирующий орган, определяя случаи, когда такое разрешение необходимо и запрашивая его как документ, подтверждающий законность сделки, осуществляет защиту прав несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Начальник отдела

регистрации прав на объекты недвижимости

жилого назначения Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии

по Калужской области