Совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома

Избрание и полномочия

В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах (МКД), в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, СПК, обязаны выбрать совет дома.

Функции и полномочия совета:

· обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД;

· выносит на обсуждение общего собрания:

– предложения о порядке пользования общим имуществом (ОИ), включая земельный участок;

– предложения о порядке планирования и организации управления, работ по содержанию и ремонту ОИ;

– проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении ОИ и предоставления коммунальных услуг, с представлением заключения по условиям проектов договоров;

· осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;

· принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления МКД (коллегиальные совещательные органы управления МКД);

· представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий, и др.

Буква закона

1. В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Часть 1 ст. 161.1 ЖК РФ

(введена Федеральным законом от 01.01.2001 )

Председатель совета избирается, подотчетен общему собранию собственников помещений МКД (ОСС) и выполняет свои функции по доверенности от собственников помещений МКД.

Функции и полномочия председателя совета:

· вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении – об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;

· на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;

· осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

· направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;

· выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).

Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей может быть переизбран досрочно.

ОМС вправе инициировать проведение общего собрания по вопросу избрания совета, в т. ч. председателя (в течение III квартала 2012 г. (в трехмесячный срок с 18.06.2011)).

Разъяснения Минрегиона России от 01.01.2001

Совет МКД:

· является вспомогательным инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в МКД;

· позиционируется в качестве дополнительного способа осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении МКД;

· не подменяет собой такие способы управления, как ТСЖ или управляющая организация;

· представляет интересы собственников при заключении договора управления МКД с управляющей организацией;

· контролирует заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома (при непосредственном способе управления);

· избирается общим собранием собственников МКД из числа собственников помещений.

Прокомментируем разъяснения Минрегиона России.

Слова “вспомогательный инструмент” и “дополнительный способ” многие восприняли в уничижительном смысле, как ориентир для определения места новой структуры в системе взаимоотношений участников рынка жилищных и коммунальных услуг. Нам представляется такое понимание этих слов несколько упрощенным.

Если проанализировать всю первую фразу, напрашивается иной вывод: решения принимает общее собрание, их реализацию обеспечивает совет многоквартирного дома. То есть призвание совета весьма значительно: точно таким же “вспомогательным инструментом”, только на другом уровне, является правительство – оно тоже реализует решения, принятые надлежащим органом.

Так же можно объяснить словосочетание “дополнительный способ” в сочетании со словами всей второй фразы. Если признать, что основными способами “осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении многоквартирными домами” являются товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные потребительские кооперативы, то новая структура – совет дома, действительно “позиционируется в качестве дополнительного способа” осуществления контроля и выражения мнения жилищной общественности при управлении МКД.

Следует уточнить, что новая структура действительно не подменяет собой ТСЖ и ЖСК – они действуют в сравнительно небольшом количестве домов (10–20%), в то время как в остальном жилищном фонде собственники до сих пор не были объединены для защиты своих интересов в процессе содержания своего жилья. Теперь такую защиту должны обеспечивать советы МКД.

Основная деятельность советов будет осуществляться применительно к договорам управления МКД с управляющими организациями, а также к договорам на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию домов. В разъяснении не совсем правильно сказано, что такие договоры заключаются только при непосредственном способе управления, тогда как почти повсеместно управляющие организации не осуществляют сами техническую эксплуатацию зданий. С этой целью они привлекают подрядные организации, с которыми заключают соответствующий договор, его условия и реализация имеют большое значение для собственников и также должны ими контролироваться.

Более серьезная ошибка допущена в разъяснении в отношении главной функции совета – контроля со стороны собственников за исполнением договоров. . . .