Таблица оценки рисков при сделках с недвижимостью1
№ | Вопросы | Какие могут быть последствия? | Как их избежать? |
1. | А кто вообще может распоряжаться этим объектом недвижимости? Надо разобраться, кто является собственником, доверительным управляющим, арендатором имущества. | Законный владелец может через суд истребовать имущество. А деньги с того, кому Вы их передали в оплату цены объекта недвижимости или арендной платы, вернуть вряд ли удастся. | Следует сверить данные гражданина* или организации**, с которыми Вам предлагают заключить договор, с данными в правоустанавливающих документах*** _______________ * по паспорту гражданина либо иному документу, удостоверяющему личность ** указываются в Выписке из Единого госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую необходимо получать в налоговой инспекции (стоимость выписки - 200 руб.) *** эти сведения можно получить из Выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), запросив её в Управлении Росрегистрации (стоимость выписки для граждан - 100 руб.) |
2. | А можно ли заключать сделку с именно этим гражданином/ организацией?
Другими словами, нужно убедиться, что лицо, которое передает Вам объект недвижимости в аренду/в собственность, реально существует? | Если от прекратившего существование лица по доверенности действовало другое лицо, наследники/ правопреемники первоначального собственника могут через суд истребовать имущество. А деньги будет также непросто вернуть. | Относительно организации необходимо убедиться, что она не ликвидирована, запросив Выписку из ЕГРЮЛ. В том, что физическое лицо не умерло, не объявлено без вести пропавшим, погибшим, лучше всего лично убедиться, но можно также получить информацию из ЗАГСа. |
3. | Учтены ли все возможные ограничения на заключение данным лицом сделки? Для физических лиц может быть ограничена дееспособность: по возрасту, психическому состоянию, в связи со злоупотреблением наркотиками, алкоголем и т. п. Для юридических лиц ограничения могут появляться, если организация находится ли в процессе банкротства, ликвидации, сделка является крупной Общим для граждан и организаций является ограничение на распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности | Признание сделки недействительной → Возврат полученного имущества → сложности возврата уплаченных денег | Необходимо придерживаться следующих правил: в отношении граждан 1) до 14 лет – от лица ребенка подписывает документы его законный представитель, после 14 – он сам, но с согласия законного представителя 2) в случае сомнений во вменяемости и пр. нужно получить справку на гражданина о состоянии его здоровья в лицензированной медицинской организации 3) Нотариальное согласие супруга на продажу объекта, если объект приобретен в период брака в отношении организаций 4) соблюдение процедуры отчуждения сделок при банкротстве (необходимость заключения сделок на торгах), ликвидации (очередность удовлетворение требований кредиторов и пр.) 5) чтобы исключить требования участников, акционеров организаций о признании крупной сделки недействительной, следует получать одобрение общего собрания либо справку, заверенную руководителем и главным бухгалтером организации, что сделка крупной не является общее 6) Нотариальный отказ других участников долевой собственности от преимущественного права покупки, если имеются другие собственники у объекта |
4. | Кто вправе подписывать договор и другие документы? Договор, а также акт приема-передачи имущества, расписку о получении денег должны подписывать только уполномоченные лица – сам собственник либо уполномоченные им лица | Признание сделки недействительной → Возврат полученного имущества → сложности возврата уплаченных денег | Если документы подписывает не сам собственник, необходимо учесть: 1) Без доверенности может действовать только законный представитель (родитель, опекун, руководитель организации) 2) В случае подписания представителем по доверенности нужно проверять: · соблюдены ли требования к форме доверенности (удостоверена нотариусом*) · не отменена ли (делается отметка) · должны быть указаны полномочия на заключение сделок данного вида ___________ * Если доверенность удостоверена иным лицом, настоятельно рекомендуется консультация юриста |
5. | Правильно ли указаны характеристики объекта недвижимости? Законом устанавливаются требования к определению предмета сделки – он должен быть четко согласован сторонами | Договор может быть признан незаключенным → Возврат полученного имущества → сложности возврата уплаченных денег | Необходимо как в основных, так и предварительных договорах указывать технические характеристики объекта согласно его кадастровому паспорту Для индивидуальных домов дополнительно необходимо вносить сведения о кадастровом номере и площади земельного участка. |
6. | Не имеется ли у данного объекта обременений, запретов, арестов? | Лицо, в пользу которого наложены ограничения, может запретить продавать имущество, реконструировать или, в худшем случае, истребует его через суд за долги прежнего собственника | Данные обстоятельства следует проверять по Выписке из ЕГРП |
7. | Нет ли предъявленных в суд притязаний на объект недвижимости? Может оказаться, что с дефектом были совершены предшествующие сделки, а прежние собственники через суд пытаются вернуть себе недвижимость | Признание сделки недействительной → Возврат полученного имущества → сложности возврата уплаченных денег | Установить это можно: 1) во-первых, получив от собственника выписку из ЕГРП, содержащую сведения о переходе прав на объекты недвижимости 2) во-вторых, сделав запросы в суд по месту нахождения прежних собственников или объекта недвижимости |
8. | Не будет ли потом проблем с выселением кого-либо из квартиры, дома? Такая ситуация может произойти, если покупать ранее приватизированную квартиру, или квартиру, где кто зарегистрированы лица, не являющиеся членами семьи прежнего собственника | Неприятности с выселением посторонних лиц из квартиры и даже невозможность выселения | Необходимо получить информацию в отделе приватизации были ли лица, отказавшиеся от приватизации (следует учесть, что эти лица потом могут стать потенциальными соседями по комнате). Об отсутствии зарегистрированных лиц берется справка из Отдела Федеральной миграционной службы или жилищной организации по месту жительства |
9. | Нет задолженности по коммунальным платежам? Требовать можно только с того собственника, который долги создал. | Но потрепать нервы и потратить время на выяснение отношений с обслуживающей организацией возможно придется | Следует запросить справку о задолженности по коммунальным услугам |
10. | В каком техническом состоянии передается объект? Во внимание надо принимать как наличие неузаконенной перепланировки, так и скрытые дефекты | Рекомендуется заказать техническую экспертизу объекта, которая должна проверить все риски покупки проблемного с технической точки зрения объекта | |
11. | Как избежать риска повторной продажи объекта? Может произойти при покупке объекта, права на который собственник только оформляет, - по договору без соблюдения процедуры госрегистрации, и в других случаях (сдачи документов на регистрацию по нескольким сделкам в один день). | Лицо, которое первым заключило сделку с продавцом, сможет истребовать имущество у последующих | Расчет производить через банковскую ячейку и только после государственной регистрации права на объект* ________________ * В иных случаях необходима консультация юриста |
12. | Как избежать риска неоплаты за объект? | Расчет производить через банковскую ячейку* ________________ * В иных случаях необходима консультация юриста |
1 - Данные рекомендации касаются как договоров, подлежащих регистрации, так и предварительных договоров, соглашений о намерениях и пр.
Обращаем Ваше внимание! В таблице содержатся только наиболее распространенные случаи. При заключении сделки целесообразным будет воспользоваться услугами профессиональных юристов.
