Об оформлении прав на земельные участки под многоквартирными домами

Об оформлении прав на земельные участки под многоквартирными домами

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, которым они владеют, пользуются и распоряжаются согласно статье 36 (ч.1 и ч.2) Жилищного кодекса РФ. К этому имуществу относится и земельный участок под многоквартирным домом с элементами озеленения и благоустройства.

Если земельный участок образован и поставлен на государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность (часть 2 ст. 16 Закона «О введении в действие ЖК РФ» – ФЗ). По общему правилу, установленному согласно этой статье, момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом зависит от даты постройки и наличия кадастрового учета земельного участка.

Если многоквартирный дом построен (реконструирован) после введения в действие ЖК РФ, т. е. после 1 марта 2005 года, то прием в эксплуатацию такого дома возможен только после установления размера и границ участка, занятого домом. При этом право долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок возникает с момента возникновения права собственности на помещение.

В существующей застройке земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме:

- с даты вступления в силу ЖК РФ, т. е. с 01.03.2005 г., если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прошел кадастровый учет до указанной даты;

- с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, если указанные действия не были осуществлены до вступления в силу ЖК РФ.

Таким образом, если многоквартирный дом построен до введения в действие ЖК РФ, и земельный участок под ним не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, то для возникновения права общей долевой собственности на участок необходимо инициировать процедуру формирования такого участка и постановки его на государственный кадастровый учет.

Процедура по формированию участка и постановки его на кадастровый учет чётко регламентирована нормативными документами, принятыми администрацией Перевозского района, и состоит в осуществлении следующих действий:

1. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На указанном собрании собственники помещений должны принять решение о формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет с целью возникновения права общей долевой собственности на него, а также выбрать лицо, полномочное на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и проведении его кадастрового учета.

Инициировать процедуру проведения общего собрания собственников помещений вправе любой из собственников помещений. Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании.

Состав и примерные формы документов, необходимых для принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о формировании земельного участка, утверждены постановлением администрации Перевозского района от 01.01.2001 г. № 000.

2.Обращение в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации Перевозского района по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме лицо обращается в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации Перевозского района с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и постановке его на государственный кадастровый учет.

К указанному заявлению прилагаются:

- документ, подтверждающий полномочия представителя и документы, удостоверяющие его личность;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка.

Вместе с тем следует отметить, что вступившими в силу гл. 1.1. Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 01.01.2001 «О государственном кадастре недвижимости» существенно упрощен порядок формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков. В соответствии с указанным законом обратиться в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости – Роснедвижимость (его территориальные органы) – с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет вправе любое лицо.

К указанному заявлению должен быть приложен межевой план земельного участка. Подготовку межевого плана земельного участка осуществляют кадастровые инженеры, коими до 01.01.2011 года являются, в том числе, землеустроители и землеустроительные организации, обладающие на 01.03.2008 года правом выполнения работ по землеустройству.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно заключить договор с кадастровым инженером на выполнение работ по формированию земельного участка, занятого домом, и по подготовке документов, необходимых для постановки участка на кадастровый учет.

В соответствии с законодательством площадь земельного участка многоквартирного дома определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Согласно ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Нормативный размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, передаваемый в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, рассчитывается на основании «Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» утвержденных приказом Минземстроя РФ от 01.01.2001 г. № 59, и зависит от размеров общей площади помещений в многоквартирном доме и года постройки дома. После определения размера площади земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность бесплатно, и установления его границ уполномоченное лицо обращается в организацию, которая производит межевание земельного участка.

Материалы межевого дела передаются в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации.

Комитет в трехдневный срок после подписания постановления администрации Перевозского муниципального района об утверждении границ земельного участка направляет материалы межевого дела и копию постановления администрации Перевозского муниципального района об утверждении границ земельного участка в ФГУ «Земельно-кадастровая палата Нижегородской области» для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.

Кадастровый учет земельного участка производится в установленном порядке.

Комитет в пятидневный срок с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка извещает Уполномоченное лицо о необходимости получения копии постановления администрации Перевозского муниципального района об утверждении границ земельного участка и 2-х экземпляров кадастрового паспорта земельного участка.

3. Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

П. 2 ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из анализа указанных выше норм, следует, что ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» предусмотрен иной момент возникновения права собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, - с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок был сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка.

Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает не с момента государственной регистрации, а с 01.03.2005 года или с момента проведения государственного кадастрового учета такого участка.

4. Государственная регистрация права общей долевой собственности. В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из вышеуказанного, обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на земельный участок, занятый многоквартирным домом, у отдельного собственника помещений действующим законодательством не предусмотрено.

Регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в доме обязательна в случае:

- передачи в пользование общего недвижимого имущества (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам);

- установления ограничения (например, сервитута);

- возведения нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

Указанное требование установлено п. 5 Инструкции, утвержденной Приказом Минюста №29 от 01.01.2001 года.

По всем вопросам, связанным с формированием земельного участка под многоквартирным домом, просьба обращаться в сектор земельных ресурсов по телефону 5-32-90.