Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
за годы
Как пользоваться исследованием и зачем оно нужно
Ухудшение экономических условий серьезно отразилось на рынке недвижимости и, в частности, на сегменте коттеджных поселков. Если в предыдущие годы он активно развивался, что выражалось в ежегодном увеличении объемов строительства и предложения, положительной динамике цен, выходе на рынок новых игроков, повышении «классности» поселков, то с наступлением кризиса ситуация резко изменилась. В первую очередь это связано с тем, что коттеджный рынок как один из наиболее дорогих сегментов недвижимости имеет сравнительно невысокую емкость спроса и достаточно ограниченный круг покупателей. Снижение уровня жизни населения, ухудшение условий кредитования – все это привело к изменениям в структуре спроса, потребительских предпочтений и ценовых ожиданий покупателей. Как среагировал на это коттеджный рынок, насколько уменьшились объемы строительства, каким образом изменилась структура предложения и уровень цен, какие шаги предприняли девелоперы и застройщики, чтобы «выстоять» в сложившихся условиях – на все эти вопросы отвечает данное исследование.
Оно включает в себя все заявленные на рынке, активно застраиваемые и продаваемые коттеджные поселки Подмосковья и соседних областей, в которых предлагаются на продажу отдельные коттеджи и участки с подрядом (первичный рынок). Данное исследование не включает поселки, в которых на продажу предлагаются только участки без подряда, а также данные по таунхаусам. Этим сегментам посвящены отдельные исследования в контексте рынка земли или рынка таунхаусов Московского региона.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку коттеджных поселков Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние коттеджного рынка во 2 квартале 2010 года, а также приводится сравнение с 3 кварталом 2009 года и 3 кварталом 2008 года. Во-первых, это сравнение нынешнего уровня цен с ценами 3 квартала 2009 года по всем поселкам, которые были представлены на рынке как в 3 квартале прошлого года, так и в настоящее время. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитических распределений с 3 квартала 2008 года по 3 квартал 2009 года, а также с 3 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года. Это позволяет сопоставить динамику объемов предложения и стоимости коттеджного жилья в условиях падения и последующей стабилизации рынка (3 квартал 2008 – 3 квартал 2009 гг. и период с осени 2009 года по настоящее время, соответственно).
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый поселок, отдельно выделен застройщик этого поселка (если его удается установить, т. к. в ряде случаев застройщик вообще никак не «светится» на рынке), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты именно застройщиков поселков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров, поставщиков смежных товаров и услуг. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями коттеджей, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору дома. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из трех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка коттеджных поселков Подмосковья, средние значения различных параметров поселков, распределения количества, площади и цен поселков по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 3 квартал 2008 года – 3 квартал 2009 года, а также 3 квартал 2009 года – 2 квартал 2010 года.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных классов коттеджных поселков, например поселков по различным шоссе, удаленности от МКАД, объему инфраструктуры, а также понять в первом приближении, как разные параметры поселков сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации. Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные коттеджному рынку в новых условиях. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям, в каких сегментах сохранились прежние объемы предложения, а где они заметно сократились, что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости жилья у разных классов коттеджных поселков.
2. Поселки, цены, продавцы
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен на коттеджи и участки с подрядом, а также уровня цен в 3 квартале 2009 года. По каждому поселку указаны компании-продавцы, отдельно выделены застройщики поселков.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды, понимания поведения застройщиков в изменившихся экономических условиях, определения ценового «дна» по отдельным объектам, направлениям, классам поселков. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентах, степени влияния последствий кризиса на разные поселки.
3. Паспорта поселков
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных коттеджных поселков, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов коттеджного рынка. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для своего поселка (с учетом сложившейся ситуации) в зависимости от его класса и расположения: размер участков, площади домов, материал, уровень отделки, объем инфраструктуры. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка в новых условиях.
