Региональная политика имущественных отношений

,

заместитель губернатора области,
председатель департамента имущественных отношений

Региональная политика имущественных отношений

В целях создания условий для обеспечения динамичного и устойчивого развития экономики, повышения уровня жизни населения и решения задач в области социально-экономического развития Пермского края проводится политика управления государственной собственностью Пермского края, основанная на строгом соответствии состава государственного имущества функциям государства. Определимся с целями и задачами управления государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Пермского края.

Но прежде чем говорить о целях и задачах управления, необходимо понять, кому оказываются услуги, что происходит в рамках земельно-имущественных отношений.

При оказании бюджетных услуг населению бизнесу, обеспечивается равный доступ к государственной собственности с соблюдением принципов конкурентности, платности, гласности, с использованием рыночных механизмов. При этом население в Пермском крае неуклонно снижается и снижение происходит волнообразно, так, если в прошлом году в крае родилось 30435 детей, то число умерших составило 49500. Кроме того, у нас отрицательная разница по миграции. Частично миграцию мы возмещаем за счет ближнего зарубежья, ежегодно к нам приезжают 1,5–2 тыс. эмигрантов из Киргизии, в этом году на постоянное жительство с Украины приехало 300 человек. Таким образом, часть населения постоянно выезжает в другие регионы, а часть приезжает из ближнего зарубежья. Наша задача – сделать так, чтобы все, кто здесь родился, получили подготовку, нашли свою работу, нашли возможность трудоустроиться в любой сфере деятельности, в экономике, культуре, социальной сфере. Этого мы сможем добиться и в том случае, если будем эффективно управлять имуществом и земельными ресурсами, которые находятся у нас в распоряжении. Поэтому основной целью управления государственной собственностью является повышение эффективности использования государственного имущества и земельных ресурсов (рис. 1).

Рис. 1

Условно делим цели на два блока. Первый блок – введение принципа платности использования госимущества, в том числе и для органов государственной власти, государственных учреждений, а также некоммерческих и коммерческих организаций. Второй блок – оптимизация состава государственного имущества.

Рис. 2

В чем это заключается? В государственной собственности Пермской области и в федеральной государственной собственности должно остаться только то имущество, которое необходимо для оказания бюджетных услуг, так называемый профильный актив, все остальное имущество должно быть продано по правилам приватизации. Таким образом, политика управления государственной собственностью в 2006–2008 годах и в дальнейшем должна строиться на принципах строгого соответствия состава государственного имущества функциям государства.

Кроме того, мы говорим, что имущество должно остаться в бюджетной сфере для оказания бюджетных услуг, но поскольку эти услуги оказывают разные уровни власти, то у каждого уровня власти должно быть свое имущество, соответственно должно произойти перераспределение имущества между ними, между Российской Федерацией, Пермским краем и муниципальными образованиями. А в муниципальных образованиях еще и между муниципальными районами и городскими, сельскими поселениями. Сейчас мы проговорим схему, а дальше будем конкретно рассматривать каждое из направлений деятельности.

Поскольку у нас имеется промежуточный этап до того момента, пока мы имущество не продали коммерческому сектору, нам необходимо управлять этим имуществом. При этом установлено законодательное ограничение. Оно заключается в том, что до 1 января 2009 года государство и муниципалитеты должны либо перепрофилировать все активы для осуществления своих полномочий, либо продать. То есть только в 2006–2008 гг. еще есть возможность поучаствовать в приватизации государственного и муниципального имущества. Это так называемый 4-й этап приватизации. Если 1991–1994 гг. мы называли первым этапом, второй этап – 1994–1997 гг. и третий этап – 1997–2002 гг. Поэтому, в рамках четвертого этапа, нам нужно знать, какие активы являются профильными, которые, безусловно, останутся у государства, а какие непрофильные, и их государство будет продавать.

В том случае, если вы работаете в коммерческом секторе, вы вступаете во взаимоотношения с государственным сектором экономики. Вы должны понимать, что в государственном секторе экономики происходит, по каким правилам там действуют, потому что государственный сектор экономики действует иной раз по совершенно другим правилам, чем частный, там имеется множество ограничений. Поэтому на период, пока мы не выполнили требований закона об отчуждении имущества, нашими задачами являются управление пакетами акций хозяйственных обществ, управление и контроль за деятельностью областных государственных унитарных предприятий и представление интересов Пермской области в органах управления и контроля в открытых акционерных обществах, акции которых находятся в собственности Российской Федерации. Это тоже воздействие государства на процессы, происходящие в коммерческом секторе экономики.

А теперь будем рассматривать следующий слайд: управление профильными активами, имуществом казны. Давайте рассмотрим состав этого профильного имущества.

Рис. 3

Остаточная стоимость имущества – 21,5 млрд руб., балансовая начальная стоимость – 29 млрд. рублей, объем имущества, находящегося в областной собственности, сопоставим с годовым объемом собственных доходов областного бюджета. Не так много коммерческих организаций, которые в активах имеют такую сумму – почти 1 млрд долларов. Сегодня этим миллиардом долларов управляют 1400 государственных чиновников, которые состоят на службе в администрации Пермского края, и, кроме того, множество учреждений, предприятий, представляющих государственный сектор. Мы понимаем, как важно правильно управлять этим объемом имущества.

Государственный сектор – это прежде всего имущество, закрепленное за учреждениями и органами исполнительной власти для выполнения государственных функций. У нас порядка 30 органов исполнительной власти. В областной собственности 450 учреждений – это учреждения образования, здравоохранения, культуры и искусства, социальной защиты и прочие. Далее у нас имущество, которое находится в хозяйственном ведении ОГУП. В настоящее время остается 6 действующих предприятий, все остальные мы ликвидируем либо приватизируем. У нас остается еще имущество стопроцентным участием Пермского края, созданных в процессе приватизации. Это такие предприятия, как «Пермавтодор», Пермская типография, птицефабрика «Комсомольская» и некоторые другие. Кроме того, есть еще имущество, которое ни за кем не закреплено, так называемое имущество казны.

Рис. 4

Итак, у нас 5 групп имущества, у каждой группы свои особенности и свое управление. Прежде всего, дорожное хозяйство. Это, безусловно, полномочия субъектов Российской Федерации, развивая дорожное хозяйство, мы обеспечиваем связь муниципалитетов с областным центром, обеспечиваем инфраструктуру. В инфраструктуру мы ежегодно вкладывали от 3 до 5 млрд рублей, это деньги как на общее содержание, так и на строительство, вместе с финансированием из федерального бюджета. В результате появились такие сооружения, как Красавинский мост. Он на 50% финансировался из областного бюджета. Поскольку финансирование из федерального бюджета осуществляется на безвозмездной основе, то это областная собственность, хотя пока объект находится на федеральной кассе. То же самое – мост через реку Чусовую. Областная собственность – это все дороги, которые обеспечивают связь с районными центрами, это порядка 15 млрд руб. Поэтому основной объем имущества – это дорожная сеть. Только в этом году мы передали в муниципальную собственность часть дорог, которые связывают райцентры с центральными усадьбами городских и сельских поселений. Поэтому вы видите по таблице некоторое снижение количества дорог, находящихся в областной собственности.

Безусловно, тема территориального развития Пермского края – это отдельная тема, мы рассматриваем ее только с точки зрения имущественных отношений, отношений собственности.

Следующая по объему группа имущества – это система здравоохранения с имуществом в 1 млрд 400 млн руб., затем образование – 1 млрд 300 млн руб. и другие государственные сферы. При этом в образовании, например, вся система профтехобразования находится в краевой собственности. Наша задача состоит в том, чтобы оставить только то имущество, которое необходимо для обеспечения учебного процесса. Остальное имущество должно быть изъято и, если оно не может быть перепрофилировано, то подлежит продаже. Говоря о продаже госимущества, мы должны учитывать и демографическую ситуацию. Мы должны планировать работу с учетом трудовых ресурсов. Вы, работая в сфере услуг, в производственной сфере, должны понимать, где вы возьмете трудовые ресурсы для того, чтобы обеспечить работу своего предприятия. Это с одной стороны, а с другой – должны понимать рынок потребления, т. е. кому предлагать свою работу и услуги. Поэтому важно знать демографическую ситуацию, цикличность, широту колебаний, в том числе и в тех населенных пунктах, где вы работаете. Исходя из демографической ситуации, мы должны решить, в каком количестве содержим детские сады, например, по максимуму или по минимуму, а этот разрыв обеспечиваем за счет того, что берем в аренду либо сдаем в аренду детские сады в периоды соответственно роста или снижения рождаемости. Практика показывает, что рынок аренды пока не развит, в этих условиях мы вынуждены в школах, в профтехучилищах, в детских дошкольных учреждениях, учреждениях здравоохранения держать какой-то максимум, для того чтобы обеспечить качественное предоставление услуги в тот период, когда максимальное количество населения, и в тот, когда идет спад. Мы должны свободное имущество консервировать или использовать его в других целях, чтобы наши бюджетные траты были эффективными. Мы сегодня начали сравнивать затраты по разным учреждениям, и расчеты показывают, что в одном ПТУ на одного учащегося тратится по 16 тыс., в другом – 30. Почему? Мы вынуждены в профтехучилища дать на каждого обучаемого по 30 тыс. в год, или принять решение закрыть училище, но тогда явно будут проблемы с социальной адаптацией молодежи и молодежной преступностью. А на одного преступника мы из областного бюджета тратим 150 тыс. руб. в год. Поэтому мы должны правильно определить цель: или мы обеспечиваем социальную адаптацию в стенах профтехучилища, или нет. Мы не потратим 30 тыс. на одного ребенка в год, и он может стать преступником, и мы тогда правоохранительной сфере заплатим на него 150 тыс., точнее не на него, а на то, чтобы содержать милицию, следователей, суды, прокуратуру, места лишения свободы и т. д. С учетом этого мы ставим перед собой задачу обеспечить оптимальный состав имущества.

Как оптимизировать расходы на содержание имущества? В прошлом году мы получили из федеральной собственности более чем на полтора млрд. руб. имущества по профтехобразованию. Кроме того, получили учреждения ветеринарии. В собственность Российской Федерации передали регистрационную палату, в муниципальную собственность передали дороги на 4 млрд руб. Кроме того, у нас имеется приобретенное имущество. Из муниципалитетов в областную собственность передана вся социальная система, т. е. все, что связано с оказанием помощи несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, и престарелым, т. е. все дома-интернаты. На 9-м слайде показан баланс по итогам года. Поскольку мы находимся в переходном периоде, когда уже Пермской области нет как субъекта Российской Федерации, но законодательство Пермской области продолжает существовать, виды собственности продолжают существовать, поэтому я говорю областная собственность, окружная собственность. Нам предстоит решить вопрос передачи от муниципалитетов специализированной медицинской помощи на уровень субъекта. Что такое специализированная медицинская помощь? Это психологическая, наркологическая службы, все, что связано со СПИДом. Таким образом, процесс разграничения будет завершен, и то, что объявлено как одна из целей административной и муниципальной реформы, в Пермском крае будет реализовано в полном объеме. Единственное, что мы в этом году не реализовали из крупных полномочий – на уровне муниципалитетов остались учреждения специализированной медицины. Все остальное как законодательством прописано, таким образом и сделано.

Следующее важное направление в управлении государственным имуществом – это повышение доходности и капитализация активов тех хозяйствующих субъектов, в которых есть доля участия Пермской области. На слайде, вы видите неналоговые доходы областного бюджета от использования государственной собственности: 2000 год – от всей государственной собственности бюджет получал 18 млн. рублей, в 2001 году доходы увеличились в 2 раза, в 2002 году получили 144 млн руб., в 2005 году – некоторое снижение. Таким образом, доходы, полученные в 2004 году, по отношению к доходам 2000 года, возросли в 20 раз. Мы также сравниваем себя с другими субъектами.

Сегодня много говорят о том, что –государство  неэффективный собственник. В целых секторах экономики государственный сектор является неэффективным. Чем раньше государство уйдет из этих секторов, тем быстрее они будут развиваться. При этом мы говорим, что целью является устойчивое развитие. Не развитие ради развития, а обеспечение устойчивости развития в будущем. Обеспечение принципа устойчивого развития применимо и к государственному сектору экономики, но при наличии конкурентной среды. Когда эти условия соблюдаются, мы можем видеть, что мы правильно планируем в условиях устойчивого развития и, безусловно, в условиях конкурентности обеспечивается правильность планирования своего присутствия на рынке. Мы ставим перед собой следующую задачу по коммерческому сектору государственной собственности: все имущество, временно не используемое, передавать в аренду. На слайде вы можете увидеть наши успехи по передаче имущества в аренду. Мягко говоря, небольшие, всего 1,5 млн кв. м на 1 декабря 2005 года. Если кто-то из вас уже работает в фирме по продаже недвижимости, то он знает, что сегодня другого такого оператора на рынке недвижимости нет. И при таких объемах недвижимости, находящихся в руках одного субъекта, мы на этом рынке можем диктовать условия. На самом деле, мы никакие условия пока не диктуем, обсудим почему.

Потому что из этих 1,5 млн квадратных метров, если бы мы получали по 3 тыс. руб. за кв. метр в год, то у нас было бы 4,5 млрд доходов только от аренды. А мы получаем от аренды 60 млн. Почему так происходит? Потому что у нас учреждения с имуществом, а все имущество в основном где находится – в здравоохранении 250 тыс. кв. м, в профтехобразовании – 100 тыс. кв. м. Они пользуются имуществом бесплатно. А что такое бесплатно? Директор училища, главный врач больницы, директор школы не заинтересованы в эффективном использовании своего имущества. Как мы его финансировали до прошлого года? Мы его финансировали по смете в зависимости от того, сколько у него кв. метров. Есть у него интерес при таком подходе более эффективно использовать площади? Сами понимаем, что, скорее всего, такого интереса нет. Но пока федеральная логика в целом для государственного сектора экономики заключается в том, что если у нас есть полномочие, то для исполнения этого полномочия должно быть бесплатное имущество и финансирование. При такой логике рыночные механизмы в государственный сектор долго еще не внедрить, но даже при присутствии рыночных механизмов, в том числе в сфере оказания бюджетных услуг, эффективность в целом функционирования экономики и общества остается под вопросом. Поэтому перед нами стоит задача, которую мы решаем и надеемся получить в вашем лице союзников, а задача заключается в том, что сделать весь ресурс платным. В этом случае мы должны платить школе, лечебному учреждению, профтехучилищу не за то, сколько у них кв. метров, а сколько они подготовили учеников и сколько вылечили больных. В этом случае школы, училища, больницы попадают в конкурентную среду. И мы увидим, кто эффективно работает. Кто лучше работает, тот получает большее вознаграждение, кто хуже работает, тот должен будет поменять место работы и найти его там, где он может приложить свои усилия с большей отдачей для общества. В результате той системы, которая существовала, мы на здравоохранение, на образование в расчете на 1 жителя тратим больше, чем другие субъекты Федерации, но сказать о том, что в результате этого у нас улучшилось качество предоставляемых услуг, мы, к сожалению, не можем. Поэтому задача заключается в том, чтобы при меньшем бюджетном финансировании получить более качественную услугу.

Посмотрим на эту задачу с точки зрения имущества. Сегодня, когда мы начнем платить за пролеченного больного, за обученного школьника, за подготовленного специалиста, а не по смете, то руководитель учреждения начнет отказываться от части площадей. В этом случае можно сдавать их в коммерческую аренду, а если мы знаем, что они в длительной перспективе не нужны, то решаем вопрос о продаже. Например, профессиональное училище № 59 в Дзержинском районе раньше готовило кадры для мясокомбината, последние 10 лет это училище работало с половинной нагрузкой. Было принято решение о закрытии училища, потому что была возможность без ущерба для учащихся перевести их в другое училище и продолжать обучение там, а содержать 3-этажное здание площадью 1500 кв. м никакой необходимости нет.

Кроме того, есть законодательные ограничения, которые говорят о том, что если возникает арендная плата, то с арендной платы платится НДС, при этом НДС – это полностью федеральный налог. То есть если учреждения переходят на аренду имущества, то мы из областного бюджета должны заплатить 800 млн руб. федеральному бюджету. Получается, что переход на аренду – дорогая плата. Поэтому пока мы перевести сразу всю систему на аренду не можем, пытаемся найти другие варианты.

Следующее направление – коммерческое использование государственного имущества, продажа областного имущества, приватизация.

Рис. 5

Сегодня в областной собственности 6 предприятий, а федеральных предприятий на территории области 180. Это для сравнения темпы приватизации по федеральному имуществу и по областному имуществу. Что мы сделали? Мы преобразовали в открытые акционерные общества типографии, птицефабрики, продали свои пакеты акций в «Уралсвязьинформ», в аптеке «Медея». Мы посчитали, что выручка от продажи в 2005 году равна сумме дивидендов за несколько десятков лет. Вам как экономистам должна быть понятна эффективность решения по продаже этой областной собственности. Никаких бюджетных целей все эти пакеты акций не решали. В процессе приватизации в 2005 году были также реализованы пакеты акций «Перммолоко». Из крупных объектов остались птицефабрика «Комсомольская» – 51%, птицефабрика «Менделеевская» – пакет 12%, «Уралгазсервис». Фактически в других сферах присутствие Пермской области в рыночном секторе заканчивается. Необходимо сказать, что такова позиция властей Пермского края, в Свердловской области, например, происходят другие процессы. Там птицеводческая отрасль полностью принадлежит области, при этом говорить, что птицеводство там более эффективно, чем в Пермской области, не приходится. Это к вопросу о том, кто эффективней, государство или частный сектор. Мы убеждены, что на развитых рынках и там, где не задеваются интересы безопасности, конечно же, сегодня частный сектор является более эффективным. По тому, каким образом он может сегодня развиваться и работать, можно констатировать, что государственный сектор в экономической сфере является тормозом в развитии России.

У нас еще имеются областные активы, например, в спорткомплексе «Олимпия–Пермь». Государство завершило строительство этого объекта, и у нас еще есть 10% акций. Необходимо определиться, каким образом поступить дальше. У нас интересная ситуация, потому что некоторые наши пакеты являются небольшими, но поскольку 2 группы собственников находятся в разных сферах в этом обществе, то наш небольшой пакет служит для консолидации и для защиты интересов предприятия.

Рис. 6

На рис. 6 видно, какие пакеты остаются в собственности области. Это, прежде всего, то, что служит для выполнения государственных функций Во-первых, ОГУП «Автовокзал», поскольку он обеспечивает межмуниципальные пассажирские перевозки, при этом на балансе предприятия транспорта нет, в хозяйственном ведении находятся только автостанции и автовокзалы. Во-вторых, ОГУП «Центр технической инвентаризации», поскольку госфункцией является государственный учет объектов недвижимости. В-третьих, ОГУП «Управление капитального строительства Пермской области», которое выступает заказчиком строительства объектов инфраструктуры за счет бюджета области. В-четвертых, ОГУП «Автомобильная база администрации Пермской области» и ОГУП «Информационно-вычисли­тельный центр». Строго говоря, государственные функции выполняют только 3 предприятия. Это то, что в конечном итоге останется в собственности Пермской области.

Показатели результативности вы видите на рис. 7.

Рис. 7

Всего у нас из 29 млрд руб. оценочно 1,5 млрд руб. активов находится у предприятий и акционерных обществ. Мы ставим задачу, чтобы это количество снизилось. Пока показатели результативности сформулированы в суммовом выражении.

Последние 2 года начал активно развиваться рынок земли. Сегодня для многих соприкосновение с государственным сектором экономики происходит на уровне потребления бюджетной услуги. При этом каждому как потребителю, так и управленцу в сфере бизнеса важно знать направление политики в сфере управления земельными ресурсами.

Мы ставим задачу по формированию рынка земли, и в наших целях это четко сформулировано. Мы видим результаты эффективности использования земельных ресурсов на территории Пермского края на рис. 8.

Рис. 8

16 млн га земель – это весь земельный фонд Пермского края. Кто управляет таким ресурсом? Кто является субъектом управления?

Как видим, 26% составляют земли сельхозназначения – это земли, используемые для сельхозпроизводства. Гораздо меньший объем составляют земли поселений – порядка 2,8%. В терминологии Земельного кодекса – это земли населенных пунктов, т. е. города, поселки, сельские населенные пункты.

Земли промышленности – это все объекты промышленности, транспорта, строительства, расположенные вне границ населенных пунктов, в том числе здесь есть земли нефтяников, как правило, это объекты по разработке месторождений.

Земли особо охраняемых территорий – это в основном заповедники «Вишерский» и «Басеги», которые являются объектами федерального значения, кроме того, у нас есть порядка 2 десятков особо охраняемых территорий областного значения.

Лесной фонд составляет 63% всех земель, кроме того 9% земельного фонда края составляют сельские леса, итого 72% территории Пермского края – это леса.

Водный фонд составляет 2%, это реки, пруды, озера, водохранилища и их водоохранные зоны.

Земли запаса – это тоже земли сельскохозяйственного использования, но не используемые в текущем производстве и не включенные в фонд перераспределения. Таким образом, в соответствии с Земельным кодексом у нас 7 категорий земель.

Рис. 9

Кто этим всем управляет? В настоящее время Советом Федерации одобрен закон, вносящий изменения в Земельный кодекс, согласно которому распоряжение земельными участками будут осуществлять органы местного самоуправления муниципальных районов.

С 1 января 2006 года в соответствии с земельной реформой все управление земельными ресурсами фактически было передано органам местного самоуправления. И при этом не муниципальным районам, а на уровень городских и сельских поселений.

Также одним из важнейших направлений земельной реформы является разграничение государственной собственности на землю, т. е. все земли должны быть разграничены по уровням собственности. Они должны быть федеральные, субфедеральные, краевые, муниципальные и частные. У нас сегодня земли в основном не разграничены. В частной собственности находятся большинство земель сельхозназначения, т. е. земли бывших колхозов, совхозов, которые при выходе их членов из состава сельхозпредприятия дробили и передавали в качестве имущественных паев в частную собственность.

Кроме того, формирование рынка земли невозможно без вовлечения земельных участков в оборот. Сейчас в Пермском, Добрянском и Краснокамском районах активно проводятся торги, и земельные участки вовлекаются в хозяйственный оборот.

Из земель поселений выкуплены в частную собственность земли под объектами торговли, бытового обслуживания, общественного питания, приватизация которых осуществлялась на уровне органов местного самоуправления (так называемая малая приватизация).

Органами государственной власти Пермской области принимались решения о приватизации земель строительных организаций, пищевой промышленности. Крупные машиностроительные и химические предприятия, прочие крупные предприятия приватизировались из федеральной собственности. Сегодня часть земель под приватизированными объектами выкуплена – это частные земли. Земельным частным участком распоряжается собственник, при этом он ежегодно уплачивает земельный налог. Строительство на таких земельных участках осуществляется с соблюдением строительных норм и правил градостроительства.

Если земля не частная, а государственная, то управление этой землей осуществляет муниципалитет.

С 1 июля 2006 года в соответствии с Федеральным законом № 53-ФЗ принято решение: всеми неразграниченными землями распоряжаются городской округ и муниципальный район. По вопросам оформления прав на землю Вы обращаетесь в администрации, к примеру, Пермского городского округа, Кунгурского городского округа или Кунгурского муниципального района, Пермского муниципального района и т. д.

Кроме того, указанный закон говорит о том, что в государственной и муниципальной собственности могут находиться только те земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. То есть если на земельном участке находится здание, которое принадлежит государству или муниципалитету, в т. ч. те, на которых размещены бюджетные учреждения, государственные или муниципальные предприятия, имущество казны, то такие земельные участки должны быть в государственной или муниципальной собственности.

Остальные земельные участки должны быть выкуплены в собственность – это и будет результатом разграничения. Это является основным направлением земельной реформы.

Таким образом, должен быть сформирован единый объект управления – объект недвижимости и земельный участок. В результате на объект недвижимости и прочно связанный с ним земельный участок будет установлен единый налог на недвижимость.

В настоящее время отдельно уплачивается налог на имущество и земельный налог. Мы с Вами должны прийти к европейской модели налогообложения объектов недвижимости. В Европе земельный участок и объект недвижимости облагаются единым налогом.

Более того, земельный налог должен быть рассчитан с учетом градостроительного зонирования территории, исходя из наиболее эффективного использования земельного участка. Вы можете чем угодно заниматься на Вашем земельном участке – цветочки выращивать, зелень, но если он расположен в центре города и согласно градостроительному регламенту подлежит застройке офисными многоэтажными помещениями или торгово-развлекательными центрами, то земельный налог должен быть рассчитан, исходя из возможного коммерческого использования. Все должны платить одинаково за этот земельный участок: и коммерсант, и сельхозпроизводитель.

Сегодня в России система налогообложения устроена следующим образом. В квартале, где располагается областная администрация, кадастровая стоимость 1 кв. м земли, занятого офисными помещениями, составляет 10 тыс. рублей, соответственно ставка земельного налога, установленная в размере 1,5%, равна 150 рублям за 1 кв. метр. Если бы на данном земельном участке находился индивидуальный жилой дом, то кадастровая стоимость была бы 600 рублей. Разницу чувствуете? Более чем в 15 раз. Поэтому при составлении бизнес-планов, вы должны знать систему платежей за землю, которая существует в России. При этом вы должны знать не только сложившуюся систему платы за землю, но и перспективы ее изменения.

Например, если у вас срок окупаемости проекта от 5 до 8 лет, а вы не учли, что система налогообложения земли может измениться, то вы можете допустить серьезные ошибки в прогнозировании срока окупаемости проекта. Поэтому все-таки ориентируйтесь на европейские стандарты платежей за землю, но с учетом поправки на существовании в России льготных режимов для отдельных категорий плательщиков налога.

Важным моментом при планировании является принятие решения о том, какой вид платы за землю вы выбираете: земельный налог или арендную плату?

Итак, объект управления нам известен, субъект управления мы с вами тоже определили – это тот, кто управляет земельными ресурсами. Нужно знать еще, кто устанавливает правила игры. Необходимо также знать, кто обладает полномочиями устанавливать размеры платы за землю.

Таким образом, главное направление – это формирование рынка земли (рис. 10).

Рис. 10

Существует 2 варианта продажи земельных участков: уже застроенных и незастроенных земельных участков. При этом упрощены правила продажи земельных участков собственникам объектов недвижимости.

Сегодня практически любой может приобрести землю в собственность. Так что же сдерживает?

Физических лиц сдерживают значительные денежные затраты, связанные с длительной процедурой оформления необходимых документов на земельные участки, высокая стоимость межевания (от 8 до 30 тыс. рублей в зависимости от площади и расположения земельного участка), проблемы регистрации. Если на земельном участке расположены объекты недвижимости, то возникает необходимость проведения технической инвентаризации.

Сегодня в прессе часто звучит понятие «дачная амнистия», условно говоря, это упрощенная процедура оформления прав на земельные участки и объекты недвижимости, используемые в потребительских целях. При этом для регистрации объекта недвижимости не требуются проект и согласованная строительная документация.

Если пять лет назад работа архитектора по проектированию объекта стоила порядка 35 тыс. рублей, да еще и правовая регистрация объекта недвижимости осуществлялась отдельно от земельного участка. Это значительно усложняло всю процедуру.

Сейчас земля вместе с объектом недвижимости является единым объектом купли-продажи.

Для бизнеса сдерживающим фактором является цена выкупа земельного участка. Например, в г. Перми цена 1 кв. м земли равна 5 ставкам земельного налога.

С 1 января 2006 года ставки земельного налога рассчитываются от кадастровой стоимости земельного участка, это привело к тому, что в разных кварталах Перми произошло значительное изменение выкупной цены земли.

Несмотря на то, что размер арендной платы в среднем по области в 1,5–2 раза превышает размер земельного налога, бизнес не торопится выкупать землю. Это связано еще и с тем, что в ближайшее время ожидается принятие законопроекта, обещанного Президентом Российской Федерации, согласно которому выкупная цена 1 кв. м. земли, занятой приватизированными предприятиями, будет равняться 2,5 ставкам земельного налога.

Принятие данного законопроекта приведет к тому, что многие крупные промышленные площадки будут выкупаться в собственность. Сегодня к выкупу земли готовы такие крупные предприятия, как Пермская градостроительная компания, ОАО «ИНКАР» и ряд других.

Значительным ограничением выкупа земли является запрет на выкуп земельных участков, расположенных в водоохранных зонах. Это особо актуально для города Перми, поскольку ширина водоохраной зоны р. Камы в границах города составляет 500 метров. До 2002 года подобного ограничения по выкупу земли не было.

В связи с этим администрация Пермского края готова инициировать внесение изменений в законодательство и отменить запрет на приватизацию земельных участков предприятий, имущество которых было приватизировано еще в 90-х годах и расположено в водоохранных зонах.

Ничем нельзя объяснить тот факт, что часть предприятий успела выкупить земельные участки до 2002 года, а остальные предприятия такого права лишены. Поэтому такие предприятия, как , заводы», з‑д им. Дзержинского, а также предприятия, расположенные в Голованово и Левшино, не могут выкупить и включить в уставной капитал свои земельные участки.

Далее необходимо определиться с вопросом взимания земельного налога. Земельный налог полностью зачисляется в доходы местных бюджетов.

Органы местного самоуправления обязаны финансировать содержание жилья, благоустройство, содержание дорог внутри поселений, объекты культуры, физкультуры и спорта. Источником доходов для финансирования данных мероприятий являются земельные платежи, 10% подоходного налога, перечисляемого в местные бюджеты предприятиями, расположенными на данной территории, и налог на имущество физических лиц.

К сожалению, сегодня ситуация такова, что если права на землю не оформлены, то землепользователи не уплачивают земельный налог.

Кроме того, с этого года за имущество, находящееся а собственности государства, в том числе и за земельные участки, взимается налог на имущество и земельный налог. Это привело к тому, что государственные предприятия и бюджетные учреждения стали отказываться от лишнего имущества, продавать или списывать его.

Если ранее бюджетные учреждения никогда не платили за землю, то с этого года ситуация изменилась. Поэтому те, кто учится на коммерческой основе, увидели, что в договоре появилась новая расходная часть – плата за землю. Следует отметить, что сумма земельного налога является значительной, так как для учебных заведений установлена высокая кадастровая стоимость земельных участков.

В этом случае работает механизм, согласно которому коммерческий и государственный сектор должны функционировать и конкурировать в равных условиях.

В этом случае особое значение имеет оформление прав на землю.

Если земельный участок находится в федеральной собственности, то им распоряжается Минэкономразвития во главе с господином Грефом. Полномочия Минэкономразвития в этой области реализует Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество).

Еще одна проблема – предоставление незастроенных земельных участков на аукционах.

До 1 октября 2005 года аукционы не были обязательным условием при предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Исключение составляет предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства, которое с 1 января 2006 года может осуществляться на основании заявления гражданина. Далее органы местного самоуправления публикуют объявление о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с целью индивидуального строительства, если в течение месяца после опубликования объявления заявки не поступают, то данный земельный участок предоставляется гражданину без проведения аукциона. В случае поступлений других заявок проводится аукцион по продаже права аренды данного земельного участка.

Сегодня заявлено о том, что должен быть обеспечен равный доступ бизнеса и населения к приобретению прав на земельные участки для целей строительства. При этом льготных категорий осталось совсем немного, в основном это инвалиды.

Следует отметить, что органы местного самоуправления саботируют предоставление земельных участков на конкурсах и аукционах. Общее количество предоставленных земельных участков растет, при этом с 2002 года наблюдается устойчивая тенденция к снижению количества участков, предоставленных на торгах (слайд 26).

Наша задача контролировать безусловное соблюдение законодательства.

Сегодня есть понимание коррупционности процесса предоставления земельных участков. Земельные участки представляют определенную ценность, и существует возможность их предоставления в обход процедур аукциона. При этом фактическая стоимость земли очень часто уплачивается чиновнику, который имеет право принять решение о предоставлении земельного участка без проведения торгов. Изменения в действующем законодательстве позволят установить цивилизованные правила на рынке земли.

Далее вопрос платности землепользования.

Мы выяснили, что не допускается бесплатное пользование землей, все землепользователи должны платить земельный налог или арендную плату. Фактическое бесплатное пользование землей является административным правонарушением. Данное правонарушение может быть классифицировано и как налоговое, вплоть до привлечения к уголовной ответственности, если сумма задолженности по плате за землю является значительной.

Юридические лица сами рассчитывают земельный налог и подают налоговую декларацию в налоговые органы. Земельный налог уплачивается авансовыми платежами в течение года. Как правило органы местного самоуправления Пермского края установили своими решениями 4 срока уплаты земельного налога для юридических лиц.

Физические лица уплачивают земельный налог на основании уведомления налоговой инспекции. Таким образом, у физических лиц возникает обязательство по уплате налога только после получения уведомления, если уведомление не получил – платить не обязан.

Земельный налог уплачивается собственниками земельных участков и землепользователями, использующими земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Все остальные должны платить арендную плату.

Ставки арендной платы за земельные участки до разграничения государственной собственности на землю установлены указом губернатора Пермской области.

После разграничения государственной собственности на землю размер арендной платы за землю будут определять органы государственной власти или органы местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности она находится. Если земельный участок находится в муниципальной собственности, то ставки устанавливает муниципалитет, если в областной собственности, – то субъект.

За 4 года платежи за землю в консолидированный бюджет области возросли в 4 раза. Это говорит об увеличении нагрузки на бизнес. При этом доля земельных платежей в себестоимости готовой продукции может составлять от 3 до 9%. В связи с этим для эффективного ведения бизнеса необходимо учитывать плату за землю в расходах и своевременно планировать выкуп земельных участков в собственность.

Анализ фактического дохода (слайд 29) наглядно показывает, что при аренде земельных участков для размещения промышленных объектов вне черты населенных пунктов размер арендной платы за землю будет в 5 раз ниже, чем при размещении его в границах населенного пункта. Это позволит определить цену вопроса, исходя из площади земельного участка.

Таким образом, мы движемся к созданию цивилизованного рынка земли в Пермском крае, к возможности выкупа земельных участков собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках, в том числе и для целей строительства.

При этом мы считаем, что расчет платы за землю с квадратного метра более объективен, чем расчет с выручки. Для администрирования такие платежи более просты и понятны. Нам неважно, какая у бизнесмена будет выручка – 5 рублей или 100 рублей, будет он 1 час в сутки работать или 8 часов, это его проблемы. Мы знаем стоимость земли. В этих обстоятельствах малоэффективный бизнес должен уйти из центральных районов и уступить место тому бизнесу, который будет эффективнее работать на данном земельном участке. В рамках этой концепции мы планируем через 3-4 года перейти к взиманию единого налога на имущество, исходя из более эффективного его использования.

Спасибо за внимание.