Контрольная работа по дисциплины "Оценка недвижимости" на тему "Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры"

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Томский государственный университет

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Дисциплина: Оценка недвижимости

на тему: Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры

Выполнила: Медведева О.

гр. 163а-1

Проверила:

Улан-Удэ

2010 г


План отчёта по оценке

Предпосылка оценки

Основные предположения и ограничивающие условия

Назначение оценки

Цель оценки

Используемое определение стоимости и дата оценки

Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки

("1") Местоположение объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Определение стоимости объекта

Затратный подход

Определение восстановительной стоимости

Определение величины накопленного износа

Сравнительный подход

Доходный подход

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Используемая литература

оценка стоимость рыночный квартира


Предпосылка оценки

Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта Республика Бурятия, Прибайкальский район, с. Ильинка ул. Коммунистическая д.30 кв. 4

Тип объекта недвижимости Трёхкомнатная квартира общей площадью 51,3 кв. м

Оцениваемые права Право собственности

Наилучшее использование с имеющимися улучшениями

Использование в качестве жилой квартиры

Наиболее вероятные покупатели Не выявлены

Опасности, вызванные окружающей средой Не выявлены

("2") Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта Не выявлена

Дата оценки 20 мая 2010 г.

Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчёта.

Общие условия

Настоящий отчёт достоверен в полном объёме и лишь в указанных в отчёте целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчёт (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От Оценщика не требуются появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества на вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагаются полностью соответствующими требованиями законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчёте.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычным визуальным осмотром или путём изучения планов и спецификаций.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчёте, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчёте. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

("3") Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости ОБЪЕКТА для реализации имущественных прав.

Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА.


Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности с РФ» от 01.01.01 г. под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е когда:

    одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 20 мая 2010.

Описание и анализ объекта оценки

Для проведения настоящего анализа Оценщику была предоставлена следующая документация:

Технический паспорт АУ РБ «Гостехинвентаризация-Республиканское БТИ» Прибайкальское отделение на квартиру по адресу Прибайкальский район с. Ильинка.


Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, двух коридоров, ванной, санузла, общей полезной площадью 51,3. Квартира расположена в двухэтажном доме 1977 г. постройки.

("4") Распределение площадей: первый коридор – 2,9 м2 ; второй коридор – 4,7 м2; кухня – 8,3 м2; первая жилая комната – 8,6 м2; вторая жилая комната – 15,4 м2; третья жилая комната – 7,7 м2; туалет – 1,2 м2; ванная – 2,5 м2. Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) – централизованные.

Прихожая – прямоугольная. Полы – ковролин; стены окрашены водно-дисперсной краской; входная дверь – двойная, внутренняя деревянная филенчатая; наружная дверь металлическая; потолок окрашен водно-дисперсной краской. Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроены два шкафа.

Жилая комната зал. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – двойные, створчатые, окрашены масляной краской.

Коридор – квадратный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные. Из коридора имеется вход в спальни.

Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тиснёные; окна – деревянные, двойные, створчатые, окрашены эмалью; электроустановочные изделия.

Жилая комната – спальня. Полы – ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография, потолок – обои бумажные тисненые; окна – деревянные двойные, створчатые, окрашены эмалью; имеется вход на лоджию; электроустановочные изделия.

Коридор – прямоугольный. Полы ковролин по бетонной стяжке; стены – обои шелкография; потолок – обои бумажные тисненые. Из прихожей имеется вход в кухню, ванную, туалет.

Кухня. Полы – линолеум по бетонной стяжке и ДВП; стены – обои виниловые; потолок – обои бумажные тиснёные; имеется арка на лоджию; электроустановочные изделия.

Ванная комната. Пол – керамическая плитка; стены – кафельная плитка, потолок – плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой.

Туалет. Пол – керамическая плитка; стены – кафель; потолок – плитка потолочная; сантехника: унитаз-компакт; дверь – деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурированной полимерной пленкой; полки – деревянные, оклеены текстурированной полимерной пленкой.

Местоположение объекта оценки

Объект оценки расположен в Прибайкальском районе с. Ильинка по адресу ул. Коммунистическая д. 30 кв. 4.

Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Улан-Удэ, с хорошей транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой. Плотность застройки в этом районе достаточно высокая.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость – имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

("5") Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом пятиэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.


Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Затратный подход

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т. д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте; установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений; определить предпринимательский доход; установить величину накопленного износа; рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Определение восстановительной стоимости

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, определение стоимости затратным методом может не учитывать некоторые аспекты, например указанный выше расчет стоимости земельного участка.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям, предоставляемая Региональным центром по ценообразованию в строительстве при АООТ «». По состоянию на 20 мая 2010 г расчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 20000.

("6") Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 20000 руб.

Общая площадь квартиры – 51.3 м2. На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры:

20000*51.3=1026000

В табл. 1.1 приведен расчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта.

Таблица 1.1

№ п/п

Наименование коэффициента

Имеет (+) / не имеет (-)

Факт

Справочно

ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА

1

ПАТОГЕННАЯ ЗОНА

1.10

а)положительная

+

1,1

б)отрицательная

-

0,95

2

СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА

1.02

а)социальные услуги удалены

-

0,95

б)частичное присутствие

-

1

в)присутствие всех социальных услуг

+

1,02

3

УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА

0.98

а)удаленные от центра районы

+

0,98

б)районы, примыкающие к центру

-

1,02

в)центр

-

1,02

4

ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ

1.00

а)трамвай

-

1

б)троллейбус

-

1

в)автобус

+

1

г)все виды транспорта

-

1,1

5

РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м

1.02

а)далее 500

-

0,984

б)в пределах 500

-

1

в)в пределах 100

+

1,02

6

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА

1.03

а)загазованность выше ПДК

-

0,95

б)загазованность в пределах ПДК

-

1

в)отсутствие загазованности

+

1,03

7

БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км

1,02

а)далее 1

-

0,95

б)в пределах 1

-

1

в)в пределах 0.01

+

1,02

8

ШУМОВОЙ МЕШОК

1.01

а)выше уровня ПДУ

-

0,95

б)предельно допустимый уровень ПДУ

-

1

в ночное время 30дБ

-

в дневное время 40дБ

-

в)в пределах нормы ПДУ

-

1,01

Характеристика дома

9

ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА

1.01

а) север

-

1

б) юг

-

1

в) восток

+

1,01

г) запад

+

1,01

10

ГОД ПОСТРОЙКИ, лет

0.83

а) более 25

+

0,83

б) 15-25

-

0,87

в) 10-15

-

0,9

11

МАТЕРИАЛ СТЕН

1.08

а) деревянный

-

0,9

б) панельный (крупноблочный)

-

1

в) панельный утеплённый

+

1,08

г) кирпич

-

1,1

12

СЕРИЯ ДОМА

1,00

а) «хрущёвка» малосемейка, гостинка

-

0,95

б) обычная

+

1

в) старый фонд

-

0,98

13

ОТОПЛЕНИЕ

1.00

а) центральное

+

1

б) печное

-

0,95

14

ВОДОСНАБЖЕНИЕ

1.00

а) центральное

+

1

б) уличная колонка

-

0,95

15

ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ

1.06

а) центральное

+

1,06

б) титан

-

1

в) колонка

-

1,034

г) центральное и колонка

-

1,13

16

КАНАЛИЗАЦИЯ

1.00

а) внутренняя

+

1

б) уборная

-

0,9

17

ЭТАЖ

1.00

а) подвальный

-

0,85

б) цокольный

-

0,87

в) первый

-

0,9

г) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного

-

1,02

д) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного

-

1,02

е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного

+

1

18

ПЛАНИРОВКА КОМНАТ

1.00

а) смежные

-

0,967

б) изолированные

-

1,0367

в) смешанные

+

1

19

ВЫСОТА ПОТОЛКА, м

1.04

а) до 2,5

-

0,97

б) 2,5

+

1

в) до 3,0

-

1,04

г) свыше 3,0

-

1,05

20

ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2

1.03

а) до 5,0

-

0,95

б) до 8,0

-

1

в) свыше 8,0

+

1,03

21

САН. УЗЕЛ

1.01

а) смежный

-

0,98

б) раздельный

+

1,01

22

ВАННАЯ

1.01

а) в кафеле

+

1,01

б) покрашена

-

1

в) декоративная плитка

-

1,005

23

БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ

0,97

а) отсутствие балкона (лоджии)

+

0,97

б) сушилка, балкон

-

1,01

в) лоджия 3,0 м

-

1,01

г) лоджия 6,0 м

-

1,03

д) лоджия 9,0 м

-

1,05

е) две лоджии

_

1,1

24

ВХОДНЫЕ ДВЕРИ

0,95

а) деревянные

+

0,95

б) дерматин, утепленные

-

1

в) металлические

-

1,02

г) двойные

-

1,01

25

ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

1.00

а) антресоли

+

1

б) кладовая

-

1,01

в) встроенные шкафы 3 м2 и др.

-

1,01

г) помещение для сушки

-

1,1

26

ОСВЕЩЕННОСТЬ, %

1,00

а) 100

+

1

б) затемненность 10-15

-

0,95

в) затемненность до 30

-

0,93

г) затемненность до 50

-

0,9

27

НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА

1,01

а) есть

+

1,01

б) нет

-

1

28

ОКНА ВЫХОДЯТ

1,01

а) на улицу

-

0,95

б) во двор

-

1

в) на улицу и двор

+

1,01

29

ПОЛЫ

1,05

а) доски

-

1

б) линолеум

-

1,01

в) паркет

-

1,1

г) ковровое покрытие

+

1,05

30

СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ

1,00

а) хорошее

+

1

б) отличное

-

1,03

в) новая

-

1,02

г) нужен капитальный ремонт

-

0,9

д) нужен косметический ремонт

-

0,95

31

ПРЕСТИЖНОСТЬ

1,00

а) художественная отделка

-

1,2

б) стандартная

+

1

в) непрестижная

-

0,9

Итоговый коэффициент

1,24

("7")
Скорректированная стоимость 1м2 общей площади рассматриваемой квартиры составляет:

20000*1,24=24800

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.2

Таблица 1.2

Наименование материалов

Количе - ство

Пло-щадь

Стои-мость за единицу, руб.

Полная стоимость, руб.

Доля установки работ, % от стоимости материалов

Стоимость матери-алов с работой, руб

Ручки дверные

3

85

255,00

50

382,50

Ручки дверные поворотные

6

360

2160,00

50

3240,00

Ручки дверные

1

318

318,00

50

477,00

Выключатели

10

30

300,00

50

450,00

Звонок электрический

1

168

168,0

60

268,80

Обои потолочные

244,9

150

6805,50

60

80

Обои стеновые высшего качества

187,0

150

5197,16

60

8315,47

Обои стеновые средние

26,2

50

243,03

60

388,86

Клей обойный

6

50

300,00

60

480,00

Двери межкомнатные

4

5,6

3500

14000,00

50

21000,00

Двери в ванную и туалет

2

2,8

550

1100,00

50

1650,00

Дверь входная

1

1,6

5200

1100,00

50

1650,00

Двери в шкафы

2

2,8

156

312,00

60

499,20

Покраска в 2 слоя, кг

3

18,9

363

363,00

60

580,80

Унитаз

1

780

780,00

60

1248,00

Ванна

1

2500

2500,00

60

4000,00

Смеситель

1

660

660,00

60

1056,00

Смеситель на кухню

1

870

870,00

60

1392,00

Плитка керамическая

35,9

100

3590,90

60

5745,44

Клей для плитки

5

95

475,00

60

760, 00

Линолеум

12

185

2223,70

50

3335,55

Мойка

1

550

550,00

60

880,0

Ковролин

53,7

169

9075,30

60

14520,48

Глазок

1

100

100,00

50

150.00

Замок

1

450

450,00

50

675,00

Бачок

1

550

550,00

60

880,00

Раковина

1

490

490,00

60

784,00

Плинтус длиной 3м

81,05

27

80

2161,33

50

3242,00

Блоки оконные

2

1500

3000,00

60

4800,00

Остекление блоков оконных

2

100

200,00

60

320,00

Стоимость материалов с учетом установки 90

("8") С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость квартиры

24800*51.3=1272240 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 90 руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

1272240 +90=19 руб.

Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

    анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Коммунистическая д. 30 кв. 4 анализа технического состояния квартиры № 4 в жилом доме по тому же адресу;

Накопленный износ рассчитывается по формуле

Фз = Фкi li

где Фз – физический износ здания, %;

Фкi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

Расчет физического износа здания представлен в табл. 1.3.

Таблица 1.3

Наименование конструкций

Доля от общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %

Фундаменты

4,00

5

0,20

Стены

18,00

5

0,90

Перегородки

6,00

5

0,30

Перекрытия

10,00

5

0,50

Крыша

6,00

5

0,30

Полы

12,00

10

1,20

Лестницы

6,00

5

0,30

Окна и двери

12,00

10

1,20

Отделка внутренняя

8,00

10

0,80

Прочие работы

9,40

5

0,47

Санитарно-технические устройства

6,40

10

0,64

Электротехнические устройства

2,20

10

0,22

Итого

7,03

("9") В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:

19 *( 1-7,03/100) =1672

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1275967 руб. (один миллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шесть десять семь рублей).

Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому. Выбор параметров сравнения. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 1.4

Портфель

Объект оценки

1

2

3

4

5

Цена продажи

2700

2900

2600

2650

2750

Условия сделки

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Рыночные

Ск. цена

2700

2900

2600

2650

2750

Время продажи

сейчас

3мес

6мес

сейчас

6мес

сейчас

Цена продаж долга

2781

3074

2600

2809

2750

Местоположение

С. ильинка

С ильинка

С. ильинка

С. ильинка

С. ильинка

Ск. цена пр. кв.

2781

3074

2600

2809

2750

Ландшафт

Норм.

Норм.

Норм.

Лучше.

Норм.

Норм.

Скор. ц.

2781

3074

2595

2809

2750

Мусоропровод

нет

нет

нет

нет

нет

Нет

Ск. ц

2781

3074

2600

2809

2750

Ранг, вес

3

3

3

3

4

Средневзвеш. ст-ть 1кв.

("10") Ср. взвеш. цена за 1 кв м=

(20*3+21*3+19*3+19,5*3+21*4)/(3+3+3+3+4)=20,16

Стоимость кв.=20,16*51,3=1034208

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Объект оценки:

V (стоимость недвижимости) = 102тыс. руб/12%=850 тыс. руб;

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход –1672 руб.

сравнительный подход – 1034208 руб.

("11") На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:

V = V1 * Q1 + V2 * Q2

где V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;

Q1 и Q2 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта

V = 1672 *0,38 + 1034208 *0,62 = 126 руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Улан-Удэ, п. Зеленый, д.1а, кв.61 по состоянию на 1 июня 2010 г., с учетом округления составляет: 126 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.


Используемая литература

Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. , . - М.: Финансы и статистика, 2005. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www. ***** Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4.2003г. Паттури недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород. 2002 г Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.1999

preview_end()  



Подпишитесь на рассылку:

Недвижимость

Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью
Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация
Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости






Основные темы


Протоколы

Все документы по ссылкам ниже доступны в открытых источниках
Выписки из протоколов заседаний строительных организаций
Выписки из протоколов правлений некоммерческих партнерств
Выписки из протоколов саморегулируемых организаций
Выписки из протоколов
Протоколы «Нефтегазстрой»
Протоколы альянсов
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы внеочередных собраний
Протоколы вскрытия конвертов
Протоколы закупочных комиссий
Протоколы заседаний конкурсных комиссий
Протоколы заседаний партнерств
Протоколы заседаний по выборам подрядных организаций
Протоколы заседаний по реализации национальных проектов
Протоколы заседаний президиумов партнерств
Протоколы заседаний президиумов советов
Протоколы заседаний проектов "Доступное жилье"
Протоколы заседаний советов
Протоколы заседаний технических советов
Протоколы заседаний
Протоколы застройки муниципальных поселений
Протоколы заявок на ремонт помещений
Протоколы комиссий на размещение заказов
Протоколы конкурсов на договора аренды
Протоколы котировочных заявок на строительные работы
Протоколы котировочных заявок
Протоколы на размещение заказов в области строительства
Протоколы на участие в закрытых аукционах
Протоколы на участие в открытых аукционах
Протоколы некоммерческих организаций
Протоколы некоммерческих партнерств
Протоколы общих собраний
Протоколы отраслевых комиссий
Протоколы оценок и сопоставления заявок
Протоколы оценок котировочных заявок
Протоколы по вскрытию конвертов
Протоколы по проектам генеральных планов
Протоколы проведения котировок цен
Протоколы проведения торгов
Протоколы проектов правил землепользования
Протоколы публичных слушаний
Протоколы рассмотрения заявок
Протоколы решений муниципалитетов
Протоколы саморегулируемых организаций
Протоколы собраний членов правлений
Протоколы совещаний городских округов
Протоколы совещаний по выработке антикризисных предложений
Протоколы союзов строителей
Протоколы строительных организаций
Протоколы участия в закрытых конкурсах
Протоколы участия в открытых конкурсах
Протоколы
Протоколы конкурсов на выполнение монтажных работ
Протоколы аукционов на капитальное строительство
Протоколы аукционов на капитальный ремонт
Протоколы аукционов на техническое переоснащение
Протоколы в отношении безработицы и безработных граждан
Протоколы в отношении многоквартирных домов
Протоколы в отношении субъектов предпринимательства
Протоколы в форме общественного слушания
Протоколы вступительных испытаний
Протоколы договоров страхования
Протоколы допросов
Протоколы заседаний в отношении земельных вопросов
Протоколы заседаний в отношении нормативно-правовых актов
безопасности движени
Протоколы заседаний комиссий по отбору многоквартирных домов
Протоколы заседаний комиссий по размещению запросов котировок
Протоколы заседаний комиссий по студенческим вопросам
Протоколы заседаний обществ архитекторов
Протоколы заседаний по законопроектной деятельности
Протоколы заседаний проектных обществ
Протоколы заседаний сельских поселений
Протоколы заявок на выполнение предварительных работ по ремонту
Протоколы заявок на поставку костюмов
Протоколы конкурсов на поставку строительных материалов
Протоколы конкурсов на право заключения инвестиционных договоров
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости
Протоколы межведомственных комиссий
Протоколы мероприятий в целях поддержки субъектов
Протоколы мероприятий по реализации соглашений
Протоколы о реализации культурного сотрудничества
Протоколы о реализации научно-технического сотрудничества
Протоколы о реализации торгово-экономического сотрудничества
Протоколы общественных обсуждений
Протоколы оценки заявок на участие в тендерах
Протоколы проведения олимпиад
Протоколы проведения слушаний по межеваниям территорий
Протоколы проведения слушаний по проектам планировки
Протоколы публичных слушаний по документациям
Протоколы слушаний бюджетных организаций
Протоколы слушаний министерств и ведомств
Протоколы слушаний о выполнении областных бюджетов
Протоколы собраний по вопросам кредитования
Протоколы собраний учредителей предприятий
Протоколы совещаний в отношении строящегося жилья
Протоколы совещаний об ипотечном кредитовании
Протоколы совещаний Росреестра
Протоколы совещаний участников долевого строительства
Протоколы утвержденных программ

Временные срезы

Протоколы по годам

Протоколы за 2000 год
Протоколы за 2001 год
Протоколы за 2002 год
Протоколы за 2003 год
Протоколы за 2004 год
Протоколы за 2005 год
Протоколы за 2006 год
Протоколы за 2007 год
Протоколы за 2008 год
Протоколы за 2009 год
Протоколы за 2010 год
Протоколы за 2011 год
Протоколы за 2012 год
Протоколы за 2013 год
Протоколы за 2014 год

Протоколы по месяцам

Протоколы за январь-месяц
Протоколы за февраль-месяц
Протоколы за март-месяц
Протоколы за апрель-месяц
Протоколы за май-месяц
Протоколы за июнь-месяц
Протоколы за июль-месяц
Протоколы за август-месяц
Протоколы за сентябрь-месяц
Протоколы за октябрь-месяц
Протоколы за ноябрь-месяц
Протоколы за декабрь-месяц

Смотрите также

Отчетность

Нефтегазовые предприятия, отчеты и статистика
Ежегодные отчеты
Ежеквартальные отчеты
Ежемесячные отчеты
Отчеты о прессе (в СМИ)
Отчеты по практике
Программы развития
Публичные слушания
Рабочие программы
Распорядки
Торги
Целевые программы

Финансы

Аудит
Закупочная документация
Закупочные интервенции
Клиринг
Конкурсная документация
Программы
Протоколы заседаний
Протоколы котировочных заявок
Учет

Прочие документы

Анкета, Бюллетени, Внимание, Дизайн, Заключения, Извещения, Обращения, Письмо, Положения, Постановления, Предисловия, Предписания, Предприятия, Приказы, Проекты постановлений

Бизнес и право:
Банковское правоГосударственная аккредитацияКорпоративные финансыНалоговое правоНалоговый кодексУставы закрытых акционерных обществУставы кредитных обществУставы обществ с ограниченной ответственностьюУставы открытых акционерных обществФинансовое правоХозяйственное право

Проекты по теме:

Отчеты по регионам, датам и планы развития
По регионам
АдыгеяАлтайский крайАмурская обл.Архангельская обл.Астраханская обл.Башкортостан (Башкирия)Белгородская обл.Брянская обл.БурятияВладимирская обл.Волгоградская обл.Вологодская обл.Воронежская обл.Еврейская обл.ДагестанИвановская обл.Иркутская обл.Кабардино-БалкарияКалининградская обл.КалмыкияКалужская обл.Камчатская обл.Карачаево-Черкесская РеспубликаКарелияКемеровская обл.Кировская обл.Костромская обл.Краснодарский крайКрасноярский крайКурская обл.Курганская областьЛенинградская обл.Липецкая обл.Отчеты, Магаданская обл.Марий ЭлМордовияМосковская обл.Мурманская обл.Нижегородская обл.Новгородская областьНовосибирская обл.Омская обл.Оренбургская обл.Орловская обл.Пензенская обл.Пермский крайПриморский крайПсковская обл.Ростовская обл.Рязанская обл.Самарская обл.Саратовская обл.Саха (Якутия)СахалинСвердловская обл.Северная ОсетияСмоленская обл.Ставропольский крайТамбовская обл.ТатарстанТверская обл.Томская обл.Тува (Тувинская Респ.)Тульская обл.Тюменская обл. и Ханты-Мансийский АОУдмуртияУльяновская обл.Уральская обл.Хабаровский крайХакасияЧелябинская обл.Чечено-ИнгушетияЧитинская обл.ЧувашияЧукотский АОЯмало-Ненецкий АОЯрославская обл.
По месяцам
январьфевральмартапрельмайиюньиюльавгустсентябрьоктябрьноябрьдекабрь
(просто по месяцам, без раздела по годам или точным датам. Используйте если знаете только месяц публикации отчета)
Контрольные работы
Недвижимость
Строительство
Архивы:
А АкведукиАрхитекторАрхитектураАрхитектура МосквыАрхитектурно-строительный факультетАрхитектурное проектированиеАсфальтирование ББассейныБетономешалкаБуровзрывные работы ВВодопроводВодоснабжение и водоотводВодостокВыдача планов на земельные участки ГГазопроводГенеральные планыГеоинформационные системы и технологииГидроизоляцияГородское строительство и хозяйство ДДачи и коттеджиДачные домаДвериДеревоДеревообработкаДеревянные домаДизайн интерьераДолевое строительствоДома из клееного брусаДома из оцилиндрованного бревнаДымоход ЖЖилплощадь ЗЗастройкаЗащита прав потребителейЗемлепользованиеЗемлеустройствоЗемляные работыЗвукоизоляция ИИмущественное правоИнвентаризация объектовИнвестиции в строительствеИнженерно-геологические изысканияИнженерные системыИнтерьер ККаминыКвадратный метрКирпичная кладкаКондиционирование и вентиляцияКоттеджные поселкиКровля ЛЛандшафтный дизайнЛенточный фундаментЛесопилка ММалоэтажное строительствоМногоквартирные домаМонтажМонтажникМусоропровод ННормативные материалы ООбследование зданийОбщая площадьОбъекты для ввода в эксплуатациюОкнаОтделочные материалы и работыОтоплениеОхрана труда в строительствеОцилиндрованное бревноОчистка естественных и стоковых вод ППервоочередные объектыПечьПодрядное строительствоПолимербетонПолы и покрытияПотолкиПроектная документацияПроектные декларацииПроектные работыПроизводственная недвижимостьПромышленное и гражданское строительство РРемонтРемонт дорогРемонт жильяРемонт лифтовРемонт помещенийРемонтные работыРемонт жильяРеконструкцииРешения на строительство ССанитарные нормыСантехникаСметные нормативыСметыСоюзы строителейСтеныСтройматериалыСтроитель Строительнная: ТехникаБюджетыРаботыВыставкиКолледжиОрганизацииСтроительство жильяКвартир ТТеплоизоляцияТерриториальное планированиеТехническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданийТраншеяТрубопровод УУправления капитального строительства ФФасадные работыФундамент ЧЧастный сектор ШШпатлевкаШпонШумоизоляция ЭЭкономика предприятий строительстваЭлектроинструментЭлектропроводкаЭлектротехнические работы
Основные порталы, построенные редакторами

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: • АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика
История: СССРИстория РоссииРоссийская Империя
Окружающий мир: Животный мирДомашние животныеНасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организации
МуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммы
Отчеты: • по упоминаниямДокументная базаЦенные бумаги
Положения: • Финансовые документы
Постановления: • Рубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датам
Регламенты
Термины: • Научная терминологияФинансоваяЭкономическая
Время: • Даты2015 год2016 год
Документы в финансовой сферев инвестиционнойФинансовые документы - программы

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШколаПрофессиональное образованиеМотивация учащихся
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказ
Регионы РоссииПрограммы регионовЭкономика

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумаги: • УправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги - контрольЦенные бумаги - оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудит
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьерОрганизация и управление производством

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства

Блокирование содержания является нарушением Правил пользования сайтом. Администрация сайта оставляет за собой право отклонять в доступе к содержанию в случае выявления блокировок.