Вы решили купить квартиру?

Вы решили купить квартиру?

ПОКУПКА квартиры – очень важное и нечастое событие в жизни любого человека, так как изменение условий жизни, как, например, продажа имеющейся квартиры и покупка другой, более подходящей для того или иного человека, – является ответственным событием в жизни человека. Кроме того, стоимость квартир такова, что они являются наиболее дорогой собственностью для основной части населения страны. Следовательно, прежде, чем приниматься за совершение сделки купли-продажи квартиры, необходимо детально вникнуть в её правила.

Если объект недвижимости (квартира) уже найден и определен, то, прежде всего, необходимо проверить наличие необходимых документов, без которых реальное приобретение этого жилья будет невозможным, и покупатель не станет его полноценным собственником.

В первую очередь, собираются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, то есть те документы, которые подтверждают право собственности продавца на отчуждаемую недвижимость. Это могут быть различные виды оснований (договоры купли-продажи, дарения, мены, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.), зарегистрированные в установленном порядке и имеющие в некоторых случаях, с 1998 г. свидетельство о государственной регистрации права собственности установленного образца. Все эти документы служат доказательством принадлежности квартиры на праве собственности продавцу или продавцам, если их несколько. Принадлежность квартиры подтверждается также справкой из органов, которые регистрировали право до 1999 г.(Государственное предприятие Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства), если право было зарегистрировано там; или информацией из Росреестра, если право было зарегистрировано после 1999 г. Важно убедиться в отсутствии ограничений и обременений на квартиру, обратившись в вышеназванные органы для предоставления необходимой информации, что в значительной степени обезопасит покупателя квартиры. Если ранее право собственности на квартиру у продавца не было зарегистрировано в Росреестре, и не было заведено дело правоустанавливающих документов с технической документацией на квартиру, то необходимо заказать кадастровый паспорт на квартиру, который отобразит технические характеристики продаваемого и покупаемого объекта недвижимого имущества.

Если в сделке участвует юридическое лицо, необходимо установить его правоспособность. Для этого юридическое лицо представляет устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации, выписку из Единого государственного Реестра юридических лиц, протокол избрания руководителя, протокол общего собрания либо собрания учредителей с решением о передаче имущества определенному лицу. Все эти документы при заключении договора предъявляются в Росреестр в подлиннике либо нотариально заверенные. От имени юридического лица действует его представитель или руководитель. Представитель юридического лица должен предъявить паспорт и доверенность на право совершения сделки.

ПОДРОБНЕЕ остановимся на сделках купли-продажи с участием несовершеннолетних.

За несовершеннолетних сделки совершают их родители или лица, их заменяющие (усыновители, опекуны, попечители), причем при заключении договора купли-продажи квартиры несовершеннолетним продавцом необходимо также согласие органов опеки и попечительства. ГК РФ предоставляет несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет право самостоятельно заключать сделки с письменного согласия их законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей.

Не могут заключать самостоятельно договоры купли-продажи жилья (как и другие сделки) недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане (ст. I7l, 172, 175, 176 ГК РФ), за них это делают опекуны и попечители с согласия органов опеки и попечительства.

Дееспособность гражданина определена в ГК РФ как его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). Полная дееспособность гражданина наступает с момента достижения им возраста 18 лет. Здесь – два исключения: лица, вступившие в брак в возрасте до 18 лет, приобретают дееспособность в полном объеме до достижения 18 лет (ст. 21 ГК РФ); лица, достигшие 16 лет и работающие по трудовому контракту, могут быть объявлены полностью дееспособными с согласия родителей, а при отсутствии такого согласия – по решению суда (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ). Такие лица могут быть самостоятельной стороной в договоре.

СУПРУГИ могут приобретать квартиру в совместную собственность при предъявлении в регистрирующий орган документа, подтверждающего их брак. Немаловажным является наличие и предоставление в регистрирующий орган согласия супруга на отчуждение квартиры, если на момент покупки продавец состоял в браке и если с момента расторжения брака прошло не более трех лет. Также согласно ст.35 Семейного кодекса РФ требуется нотариально удостоверенное согласие супруга и на приобретение жилого помещения, если квартира приобретается ими не вместе. Если квартира приобретается в долевую собственность между супругами, то также необходимо предоставление документа, подтверждающего их брак.

Если при продаже квартиры по правоустанавливающим документам у продавцов зарегистрировано право общей совместной собственности, и они не являются супругами, то им необходимо определить свои доли продаваемой квартиры. Это можно сделать соглашением об определении долей или непосредственно в договоре купли-продажи отдельным пунктом определить свои доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

ПРЕДСТАВИТЕЛИ физических и юридических лиц в силу полномочий, основанных на доверенности, могут обладать как полномочиями на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации. Доверенности оформляются в соответствии с требованиями ст. 185-187 ГК РФ с обязательным указанием срока выдачи. На совершение сделки купли-продажи недвижимости требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ). В доверенности рекомендуется указывать, помимо обязательных данных, год рождения и паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в Единый реестр и в Свидетельство о праве собственности.

Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно также на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки, представлять доверителя во всех компетентных органах.

Существенные условия договора купли-продажи

При составлении договора купли-продажи сторонам договора необходимо обязательно отображать в нем существенные условия, которые являются обязательными. В договоре купли-продажи это предмет и цена договора. Кроме того, существует перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Такими лицами могут быть:

–отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ),

–члены семьи, в том числе бывшие члены семьи продавца приватизированного помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом (ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного Кодекса),

–недееспособные граждане и граждане, состоящие под опекой и попечительством.

Из этого следует, что покупатель, не уведомленный до заключения договора купли-продажи жилья о правах третьих лиц на проживание, вправе требовать расторжения договора.

Договор купли-продажи квартиры – документ, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороны (покупатель) квартиру, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В этом и заключается основное отличие договора купли-продажи от других видов договоров, то есть договор купли-продажи всегда является возмездным. Он может быть как с отметкой о полном расчете между продавцом и покупателем, так и с рассрочкой платежа, то есть с залогом в пользу продавца или с ипотекой (залогом в пользу кредитной организации).

Передача недвижимости от продавца и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК РФ). Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акт приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором. Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Обязательная государственная регистрация договора

Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи от продавца к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Сделка купли-продажи считается совершенной и заключенной только с момента ее государственной регистрации. Порядок этой регистрации определяется Федеральным законом от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор купли-продажи квартиры достаточно составить в простой письменной форме. Обязательного нотариального удостоверения не требуется, но оно возможно при желании сторон.

Регистрация договора купли-продажи квартиры включает в себя следующие регистрационные действия:

1. Регистрация самой сделки, что подтверждается совершением специальной регистрационной надписи на документе (штамп), выражающем содержание сделки (договор купли-продажи);

2. Регистрация права собственности на квартиру покупателя – проставление соответствующего регистрационного штампа и выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности.

При регистрации сделки купли-продажи жилой недвижимости в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) вносятся две записи: о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности.

Предметом договора купли-продажи квартиры может быть только жилое помещение, находящееся в собственности физического или юридического лица. Не может быть предметом такого договора квартира, находящаяся под арестом или запрещением. Квартира, находящаяся в залоге, может быть продана только с разрешения залогодержателя (то есть лица, кому она заложена), а в случае, если договором о залоге установлен запрет на продажу, не может быть продана вообще.

Таким образом, покупка квартиры – очень серьезный и ответственный шаг, к которому нужно подойти вдумчиво и ответственно, ведь от этого зависит благополучие гражданина. Соблюдение сторонами договора правил и норм законодательства при заключении сделки купли-продажи с учётом её индивидуальных особенностей способствует нормальному, своевременному процессу государственной регистрации сделки и переходу права собственности к покупателю, что, в свою очередь, приводит к увеличению числа новых, законных собственников квартир и к повышению благополучия граждан, участвующих в гражданско-правовом обороте недвижимого имущества.

сп.1 разряда Колосовского сектора

Тарского отдела

29.10.2012 с 9.00-12.00 в Колосовском секторе Тарского отдела Управления Росреестра по Омской области будет работать прямая Горячая линия. На все интересующие вас вопросы, касающиеся государственного земельного контроля, фонда данных а также оформления прав на недвижимое имущество, ответят заместитель начальника Тарского отдела Управления Росреестра по Омской области и специалисты 1 разряда Колосовского сектора Тарского отдела Управления Росреестра по Омской области ,

Телефоны горячий линии – 8(38160)21-2-09 (по вопросу оформления прав на недвижимое имущество)

8(38160)21-2-85 (по вопросам

государственного земельного

контроля и фонду данных)