Малышка" на миллион

Очередной сюрприз казанской недвижимости

В последние недели аналитиками рынка недвижимости зафиксирована неожиданная тенденция - в новостройках появились очень маленькие квартиры. Что случилось, в чем причины этого явления?

Квартирный вопрос для российских граждан - извечная головная боль. Поэтому рынок недвижимости - неизменный объект пристального внимания: что там происходит и чего ждать дальше? А происходит разное. Вожделенные квадратные метры все растут в цене (кое-где зашкаливая за пределы разумного), инвесторы-спекулянты потирают руки, кто-то справляет новоселье, а кто-то теряет последнюю надежду обрести свою крышу над головой.

Что касается казанского рынка недвижимости, то он более или менее оправился после прошлогоднего шока, вызванного резким повышением цен, - количество объявлений о купле-продаже квартир примерно такое же, как и год назад. Но вот появление на рынке новостроек совсем маленьких, буквально крохотных, однокомнатных квартир общей площадью около 30 кв. метров и даже меньше озадачивает. Что это - единичные предложения или действительно некий новый поворот в застройке столицы Татарстана?

Домик Чиполлино…

Чтобы подтвердить свои подозрения статистикой, по традиции обращаемся к самому доступному и демократичному источнику информации - газете бесплатных объявлений. Из множества предложений вычленяем один сектор: однокомнатные квартиры-новостройки: уже сданные, на стадии сдачи и существующие пока лишь в проекте (но тем не менее уже выставленные на продажу). Затем задаем еще один ограничитель - общая площадь квартиры не более 40 кв. метров. Меньше - пожалуйста. Кстати, самим интересно найти самую маленькую из продающихся квартир: какие же там, любопытно, комната и кухня, есть куда ногу поставить? Забегая вперед, сообщу: средние размеры комнаты -метров, кухни , но нашли даже 11-метровую комнатушку. И это в новостройке!

Арифметические результаты изучения газетных страниц таковы: из 603 объявлений о продаже однокомнатных квартир в строящихся, близких к сдаче и только что сданных домах 141 квартира укладывается в заданные нами параметры. Почти каждая четвертая! Это сенсация. Еще совсем недавно однокомнатные квартиры в новостройках планировались просторные, в среднем площадьюкв. метров. Не редкостью были и квартиры метров по, а то и 100 метров. Конечно, большие квартиры размещались в домах улучшенного типа (некоторые риелторы называют их элитными). Однако и средний метраж вполне солидный для однокомнатной, особенно по сравнению с пресловутыми хрущевками и гостинками. А тут - опять нью-хрущевки и гостинки. В чем же причина появления таких микроапартаментов? И пользуются ли они спросом?

…с отсрочкой платежа

Начинаем обзванивать продавцов. В одной из фирм, выставивших на продажу квартиры площадью около 26 и 28 кв. метров, нас сразу же обескураживают: все уже распродано. И это при том, что срок сдачи дома - в конце 2008 года! Все же интересуемся, почем торговали недвижимостью. Оказалось, по 30 тысяч рублей за квадрат. Путем несложных математических вычислений выясняем: обрести крышу над головой можно было всего за тысяч рублей. Да, соблазнительно, даже с учетом того, что это черновушка и еще придется солидно вложиться в ремонт. Набираем номер другой фирмы. Она предлагает квартиры площадью около 31 кв. метра в двух 16-этажных домах. На том конце провода нам отвечают оптимистично: приезжайте, выбор пока еще есть. Правда, не на всех этажах. К тому же буквально с понедельника они подняли цену квадратного метра. Теперь он стоит от 37 до 41 тысячи рублей. Тем не менее народ это не останавливает. Хватают квартирки, как горячие пирожки! И готовы ждать год, два, а то и больше (учитывая затягивание сроков сдачи домов против обещанного) даже такое скромное жилье. Да что же происходит? Демографический взрыв, резкое увеличение молодых семей, родители иногородних студентов вдруг расщедрились на жилье для своих отпрысков? Сомнительно.

Ветер дует от Урала

Собственно, возвращение к маленьким квартиркам в новостройках - новость только для Казани. Во многих российских городах уже минимум год прослеживается аналогичная тенденция - возврат к жилищным идеалам советского времени. Например, в Екатеринбурге давно реанимировали проекты с квартирками площадью 27 кв. метров. В Уфе, где еще год назад квадрат (заметим, не элитной, а рядовой застройки) стоил около 60 тысяч рублей, скромные однокомнатные идут на ура. То же можно сказать о Барнауле, Новосибирске, Омске и многих других городах восточнее Казани. Разве что еще в Улан-Удэ можно приобрести квартиру в центре города по ценетысяч за квадрат. О Москве и Петербурге говорить просто не будем - это особая песня, государство в государстве - со своими законами и логикой развития рынка недвижимости. В остальных же регионах страны тенденция примерно одинаковая. Но до сих пор считалось, что Казань среди других городов на особом счету. Программа ликвидации ветхого жилья, начало реализации программы социальной ипотеки, активное строительство внесли свою лепту в своеобразие рынка недвижимости. Но…

"Народ не тянет"

Вот что говорят эксперты по недвижимости о появлении маленьких однокомнатных квартир.

Президент "Региональной Гильдии Риелторов-Казань" Вячеслав ЕГОРОВ:

- Недостаток в таком жилье ощущался давно, спрос был изначально. Дело в том, что те, у кого есть деньги, уже приобрели квартиры без оглядки на ограничения по площади. А потом просто стали вкладывать деньги в недвижимость. Когда пошла ипотека, люди, не имеющие жилья, стали искать малогабаритные квартиры. Спрос уловили и использовали застройщики. Кстати, недавно был в Чебоксарах и других городах Поволжья - та же картина.

Развивает мысль советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Валерий ЛЕОНТЬЕВ:

- Сегодня застройщики могут использовать и старые проекты, и заказывать новые. Квартиры площадьюкв. метра - типовые, такие и раньше строили. Были и гостинки площадьюкв. метров. У нас в Казани, в отличие от других регионов, сохранилось много проектных институтов, существуют и творческие архитектурные мастерские. Так что под определенную задачу легко можно заказать нужный проект.

Социальные корни явления увидела и директор фирмы "Эксперт-оценка" Ольга ТРОЯНОВА:

- На мой взгляд, причина возвращения к маленьким квартирам проста: люди "не тянут" установившиеся на рынке цены. Ипотека пока, по большому счету, пробуксовывает. Приобрести большую квартиру могут только весьма состоятельные люди. Видимо, фирмы-застройщики уловили эту проблему и сделали совершенно правильный маркетинговый ход, предлагая совсем маленькие квартирки. Они - прекрасный вариант, например, для молодежи, которая хочет иметь свой угол, жить самостоятельно, или для семьи со скромными доходами.

Купить или снимать?

Для многих казанцев и еще больше для недавно перебравшихся в столицу Татарстана вопрос уже стоит так. Причем многие склоняются ко второй части дилеммы. Во всяком случае, на ближайшие годы. Заманчивая по стоимости квадратного метра социальная ипотека доступна далеко не всем. Классическая предполагает значительные ежемесячные выплаты. Хотя и жалко, по сути, выбрасывать деньги на ветер, но снимают временное жилье. Или ужимают свое жизненное пространство до минимума, покупая в основном маленькие однушки-хрущевки на вторичном рынке. Вот теперь появился вариант - крохотная черновушка. Бесквартирный народ лихорадочно считает и прикидывает: что же выгоднее? Вторичка позволяет сразу въехать в квартиру и жить в ней: все необходимое там уже есть. Обустройство черновушки требует значительных вложений. Но, как выясняется, оборудование новой квартиры и затраты на ремонт старой сопоставимы. Замена проржавевших труб, электропроводки, установка стеклопакетов, новых дверей, настил полов и так далее выливаются в сумму со многими нулями, в сотни тысяч рублей. Так что еще не раз почешет безлошадный казанец затылок…

Дальше - больше?

Каких еще сюрпризов ждать от рынка недвижимости? Слухи самые разные - от обвала цен до резкого скачка вверх. Даже эксперты расходятся во мнениях.

Вячеслав ЕГОРОВ:

- Думаю, что значительного подорожания не будет. В Москве уже идет откат назад, хотя и небольшой, но все же. А в Казани, как мне кажется, в скором времени будут пользоваться повышенным спросом двухкомнатные квартиры - разница в цене с однокомнатными не столь существенная.

Ольга ТРОЯНОВА:

- Мой прогноз - квартиры будут дорожать и дальше. К июлю они подрастут в цене примерно на 20%, потом будет некоторый традиционный спад, а к концу августа-сентябрю вновь стоимость поползет вверх. При этом я бы не стала жестко привязываться к курсу доллара. Сегодня в стране не та ситуация, которая была почти 10 лет назад после дефолта. Сейчас рубль крепкий, и скорее цены на недвижимость могут опосредованно корректироваться колебанием рынка ценных бумаг.

Как видим, будущее туманно. А учитывая российские реалии и мировые тенденции к повышению цен на недвижимость, вряд ли в ближайшее время каждый сможет позволить себе приобрести просторные апартаменты. Так что маленькая квартирка всего за миллион рублей, как предлагают сегодня застройщики, для многих реальный шанс обрести крышу над головой.