 |
1. Российский рынок торговой недвижимости
Торговая недвижимость остается наиболее привлекательным для инвесторов сегментом регионального рынка коммерческой недвижимости. За девять месяцев 2006 года в объекты российской торговой недвижимости было вложено более 1,7 миллиарда долларов или 1,4% от общего объема инвестиций в основной капитал. При этом наиболее востребована торговая недвижимость в городах – миллионниках. Как следствие этого – непрекращающийся рост отечественного рынка торговой недвижимости.
В частности, в 2007 – 2008 годах запланирован ввод в эксплуатацию порядка миллиона квадратных метров торговых площадей в регионах.
При этом рынок торговой недвижимости в России развивается неравномерно: лидерами по уровню обеспеченности торговой недвижимостью в пересчете на душу населения являются Москва, Санкт – Петербург и Казань. За ними следуют Нижний Новгород, Тольятти и Уфа.
Строительство нескольких торговых центров идет в Ульяновске и Набережных Челнах. Отстающими городами можно назвать города с низкой плотностью населения – Чебоксары, Саранск, Ижевск.
2. Нижегородский рынок торговой недвижимости
Особенности рынка. По оценке областного правительства, в 2006 году оборот розничной торговли в регионе составил 171,4 миллиардов рублей, что выше физических объемов к уровню прошлого года на 11,4 % при росте цен на 10 %. Соответственно нижегородский рынок торговой недвижимости – наиболее динамично развивающийся сегмент местного рынка коммерческой недвижимости.
Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс с точки зрения расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер – и гипермаркеты, универмаги, однако по – прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля. Данное обстоятельство во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в верхней части Нижнего Новгорода, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов.
Емкость рынка. Для городов – миллионников порогом первоначального насыщения торговыми центрами можно считать количество площадей выше 700 тысяч квадратных метров. До этого на текущем этапе идет экстенсивное развитие, связанное, прежде всего с освоением площадок. После прохождения этого этапа в городе, как ожидается, вступит в силу конкуренция торговых форматов и концепций, а арендные ставки стабилизируются.
О динамике развития нижегородского рынка торговой недвижимости свидетельствуют следующий данные: рост общего числа объектов коммерческой недвижимости в 2006 году по отношению к 2005 году составил 14,8%, рост емкости рынка в натуральном выражении, выраженный в квадратных метрах, составил 26%. За это же время второй по величине сегмент рынка нежилой недвижимости – индустриальной недвижимости – потерял 50% в количестве объектов, или 4% в площадях.
По данным консалтинговой фирмы «Финсмарт», емкость сегмента торговой недвижимости Нижнего Новгорода по итогам 2006 года увеличилась на 36%. Было открыто несколько крупноформатных торговых центров общей площадью 215 тысяч квадратных метров. Только за девять месяцев 2006 года по данным Администрации Нижнего Новгорода в результате перевода жилой площади в нежилой фонд образовалось 160 предприятий. Из них 112 – магазины, 18 – предприятия общепита, 30 – бытового обслуживания населения.
Сегментация рынка. Торговая недвижимость города Нижнего Новгорода представлена в двух больших сегментах:
отдельно стоящие торговые центры:
встроенные магазины, которые в свою очередь делятся на два формата: «магазины у дома» и специализированные магазины.
Торговые центры. Сфера крупноформатной торговой недвижимости в Нижнем Новгороде, по данным городского департамента внешнеэкономических и межрегиональных связей, представлена 20 торговыми центрами и центрами, близкими к этому формату.
В частности, в 2006 году в Нижнем Новгороде был осуществлен ряд новых проектов: введены в эксплуатацию торговые центры «Муравей», «Парк Авеню», «Мега», «Золотая миля».
Таблица 1
КРУПНЫЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
№ п/п | Торговый центр | Адрес местоположения | Общая площадь, кв. м |
1. | Мега | Поселок Федяково Кстовского района | |
2. | Республика | Площадь Революции, 9 | 32 000 |
3. | Шоколад | Улица Белинского, 124 | 29 000 |
4. | Муравей | Проспект Ленина, 33 | 26 000 |
5. | Золотая миля | Улица Коминтерна, 105 | 24 000 |
6. | Этажи | Улица Белинского, 63 | 16 800 |
7. | Центральный Универмаг | Улица Фильченкова, 10 | 15 000 |
8. | Новая Эра | Сормовское шоссе, 20 | 12 500 |
9. | Аврора | Улица Советская, 12 | 10 000 |
10. | Сормовские зори | Улица Коминтерна, 117 | 9 100 |
Географическое распределение торговых центров в Нижнем Новгороде подтверждает сделанный ранее вывод о неравномерном распределении нижегородской торговли вообще. В частности, в нагорной части города расположены такие элитные торговые центры как «Этажи», «Шоколад», «Покровские ворота», «Алексеевский пассаж» и другие, а также бóльшее по сравнению с другими районами города, количество крупных магазинов. Кроме того, группа компаний «Столица Нижний» в первой половине 2006 года начала строительство нового торгово – развлекательного центра на улице Родионова общей площадью 140 000 квадратных метров. В конце 2006 года уже была введена в эксплуатацию первая очередь объекта. В ближайшее время ожидается открытие торговых центров районного масштаба в Приокском, Московском районах. Реконструируется под торгово – развлекательный центр кинотеатр «Москва».
Ряд проектов находится в разработке, из них самый крупный – это торговый центр на площади Лядова (застройщик – группа компаний «Электроника»), в котором будет не только обширная зона торговли, но и не менее обширная зона развлечений с залом для фитнеса, бассейном и прочими зонами для досуга и развлечений.
Нижегородская компания «Новый город» планирует построить первый в городе торговый центр, в котором будут представлены только товары премиум – класса – «Лобачевский Plaza» площадью 15 625 квадратных метров. Он расположится в одноименном шестиэтажном торгово – офисном центре площадью 40 000 квадратных метров.
Его строительство на пересечении улиц Алексеевской и Октябрьской началось весной 2006 года. Открытие центра планируется на осень 2007 года. Первые три этажа «Лобачевский Plaza» будет занимать fashion – галерея, на остальных этажах расположатся офисы и представительства компаний. Инвестиции в строительство составят 40 миллионов долларов.
Магазины. По данным Администрации Нижнего Новгорода, в городе действуют 2295 предприятий мелкорозничной стационарной торговли (в том числе 1405 минимаркетов и 890 киосков), что вполне сопоставимо с количеством стационарных магазинов. Постановлением мэра Нижнего Новгорода «Концепция размещения временных сооружений на территории Нижнего Новгорода» от 01.01.01 года был установлен перечень из 339 так называемых социальных киосков, торгующих молоком, хлебом, мороженым и печатной продукцией, которые будут сохранены при условии, что они расположены вне «красных линий»[1] и территорий комплексной застройки.
Неприкосновенным павильон может оказаться и в том случае, если поблизости не окажется других магазинов, где бы жители могли купить продукты. Все остальные минимаркеты, не подключенные к сетям водопровода и канализации, будут убраны по истечении срока аренды, то есть в начале 2007 года.
В Нижнем Новгороде насчитывается 9994 многоквартирных жилых дома. Торговые площади присутствуют почти в 1 500 из них и в подавляющем большинстве случаев они расположены именно в зданиях, стоящих на «красных линиях». В наиболее ликвидных местах уже не первый год идет активное расселение квартир на первых этажах и перевод их в нежилой фонд под магазины.
Спрос на первые этажи в дальнейшем может быть удовлетворен двумя путями. Либо за счет коммерческих площадей, которые предлагаются в новостройках, так как первые этажи в них изначально рассчитаны на нежилые помещения, либо за счет скупки квартир на первых этажах жилых зданий, располагающихся в «спальных» районах города.
Конъюнктура рынка купли – продажи торговой недвижимости. За 2006 год в среднем по Нижнему Новгороду цена торговой недвижимости выросла на 34%. Цены на торговую недвижимость в течение 2006 года в среднем росли на 2,5% ежемесячно. Динамика цен на торговую недвижимость в городе Нижнем Новгороде показана на рисунке 1.
Рис. 1. Динамика средней цены продажи торговой недвижимости в Нижнем Новгороде.
Источник: газета «Полезная площадь» и .
В январе 2007 года наиболее высокие цены на торговую недвижимость наблюдались в Нижегородском (максимальная цена одного квадратного метра торговой площади доходила до 3 591,9 долларов) и Советском районах (максимальная цена одного квадратного метра торговой площади доходила до 2 225 долларов).
Рис. 2. Разброс цен продажи торговой недвижимости (минимум/максимум)
в городе Нижнем Новгороде в январе 2007 года.
Источник: .
Как видно на рисунке 2, наблюдается довольно большой разброс цен на торговую недвижимость, как по отдельным районам, так и по городу в целом.
Основными причинами роста цен на торговую недвижимость в Нижнем Новгороде можно назвать:
Рост доходов и благосостояния населения. Улучшение материального положения нижегородцев вызывает увеличение потребительского спроса, что в свою очередь стимулирует предложение, а значит все больше продавцов товаров и услуг стремятся выйти на рынок. Результатом этого является возрастание спроса на торговые площади в городе и рост цен.
Нехватка современных торговых площадей. В Нижний Новгород приходит все больше и больше инвесторов, вкладывающих средства в строительство современных объектов торговой недвижимости (торговые центры), но спрос на торговые площади по-прежнему велик. В настоящее время на нижегородском рынке уже присутствуют крупные отечественные («М – Видео», «Едок») и иностранные («Ашан», «Икеа») ритейлеры. Имидж этих компаний требует, чтобы они размещались в современных торговых центрах. Это является катализатором постройки новых торговых площадей с одной стороны и ростом цен на них с другой.
Политика администрации города. В настоящее время в Нижнем Новгороде предпринимателей вынуждают переносить свои торговые точки на первые этажи жилых домов. В результате этого стоимость квартир на первых этажах возросла на 20 – 30%.С марта 2006 года, когда нижегородское правительство утверждало для владельцев минимаркетов новые правила, стоимость помещений на первых этажах росла в среднем на 1,5% ежемесячно.
Скупка торговой недвижимости с целью сдачи в аренду или последующей перепродажи. У ряда небольших компаний появились свободные средства, и они вкладывают их в недвижимость, стремясь таким образом уберечься от инфляции. Наибольшим спросом у них пользуются небольшие помещения первых этажей, так как торговые центры, как правило, не продают помещений в собственность. В результате предприниматели сталкиваются с проблемой нехватки предложения на рынке торговой недвижимости.
Конъюнктура рынка аренды торговой недвижимости. За 2006 год в среднем по Нижнему Новгороду арендные ставки на торговую недвижимость выросли на 30%.
Динамика арендных ставок для торговых площадей в Нижнем Новгороде показана на рисунке 3.
Рис. 3. Динамика средней ставки аренды торговой недвижимости в Нижнем Новгороде.
Источник: газета «Полезная площадь» и .
В отличие от динамики цен продажи торговых площадей на рынке аренды ситуация более спокойная. В течение всего года наблюдается устойчивая тенденция к повышению арендных ставок, но резких скачков и спадов не наблюдается. Все это свидетельствует о стабилизации арендных ставок на торговую недвижимость.
Разброс величин арендных ставок по состоянию на январь месяц 2007 года показан на рисунке 4.
Рис. 4. Разброс ставок аренды торговой недвижимости (минимум/максимум)
в городе Нижнем Новгороде в январе 2007 года.
Источник: .
С 2006 года торговые центры стали сильнее варьировать ставки аренды в зависимости от этажей. Например, в центральном универмаге самым дорогим является первый этаж старого здания (до $570 за квадратный метр в месяц). На величине арендной ставки сказывается также близость торговой точки к эскалатору.
В то же время ставка будет тем меньше, чем больше площадей занимает арендатор. В Москве якорные арендаторы платят за аренду в три раза меньше базовых ставок. В городе Нижнем Новгороде размер скидок для крупнейших арендаторов в торговых центрах достигает в лучшем случае 50%.
Таблица 2
СТАВКИ АРЕНДЫ
в крупных торговых центрах города Нижнего Новгорода
№ п/п | Торговый центр | Адрес местоположения | Средняя чистая ставка аренды |
1. | Мега | Поселок Федяково Кстовского района | Нет данных |
2. | Республика | Площадь Революции, 9 | $85 / м2 в месяц |
3. | Шоколад | Улица Белинского, 124 | $55 / м2 в месяц |
4. | Муравей | Проспект Ленина, 33 | $58 / м2 в месяц |
5. | Золотая миля | Улица Коминтерна, 105 | Нет данных |
6. | Этажи | Улица Белинского, 63 | $76 / м2 в месяц |
7. | Центральный Универмаг | Улица Фильченкова, 10 | От $114 / м2 в месяц |
8. | Новая Эра | Сормовское шоссе, 20 | $38 / м2 в месяц |
9. | Аврора | Улица Советская, 12 | $40 / м2 в месяц |
10. | Сормовские зори | Улица Коминтерна, 117 | $45 / м2 в месяц |
Основными причинами роста арендных ставок на торговую недвижимость в городе Нижнем Новгороде можно назвать следующие:
Дефицит предложения торговых площадей на рынке недвижимости. В настоящее время, как уже говорилось, спрос на торговые площади в Нижнем Новгороде очень высокий. Вместе с тем для любого торгового центра важно, чтобы на его торговых площадях размещались всем известные торговые марки. Арендодатели более взвешенно стали подходить к подбору арендаторов, то есть собственники стали, наконец, задумываться о концепции своих центров. Предприниматели сталкиваются с проблемой поиска торговых площадей, а собственники торговых центров – с проблемой поиска хороших арендаторов. В результате этого на рынке торговых площадей с одной стороны наблюдаются большой спрос на торговые площади, а с другой, на фоне дефицита предложения, собственники торговых помещений придерживают их либо с целью сдачи по более высоким ценам, либо с целью поиска наиболее подходящих для них арендаторов. Это в конечном итоге приводит к росту арендных ставок.
Повышение цен на энергоресурсы. Как правило, плата за коммунальные услуги входит в структуру арендной ставки, а, следовательно, наметившаяся тенденция к росту цен на энергоресурсы будет подстегивать рост арендных ставок.
Общая ситуация на рынке торговой недвижимости. Рост стоимости торговых площадей не мог не сказаться на росте арендных ставок.
ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ:
Устранить дефицит качественных объектов торговой недвижимости в 2007 году не удастся.
Выход на нижегородский рынок московских и международных торговых компаний увеличит спрос на торговые площади и подстегнет рост цен.
По мере нарастания конкуренции торговые центры будут приобретать более специализированный характер и направленность на определенную целевую группу.
Магазины и минимаркеты актуальны там, где еще нет крупных торговых центров, которые в последнее время пользуются все большим спросом у покупателей.
Наметилась тенденция перевода мелкорозничной торговли в торговые центры и на первые этажи жилых домов.
Перемещение торговых точек на первые этажи жилых зданий вызовет увеличение стоимости продаж квартир «под перевод в нежилое», а вектор спроса сместится от «красных линий» к спальным районам.
Тенденция роста цен на торговую недвижимость сохранится в течение 2007 года до тех пор, пока не наступит насыщение рынка.
ОБЗОР РЫНКА
ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
Нижний Новгород
Февраль
2007
[1] Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации «красные линии» – линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно – кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
