Аналитический материал

Аналитический материал

Praedium ONCOR International

07 июля 2011 года

Обзор инвестиционного рынка коммерческой недвижимости

в 1-м полугодии 2011 года

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International объем инвестиционных транзакций на рынке коммерческой недвижимости России в первом полугодии 2011 года достиг значения $3024,1 млн. Примечательно, что во втором квартале текущего года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость ($2435 млн.) более чем вчетверо превысил аналогичный показатель первого квартала ($589,1 млн.). Большое число крупных инвестиционных сделок, закрытых во втором квартале года, а также находящихся на стадии переговоров, позволяет говорить о том, что общий объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам 2011 года может значительно превысить прогнозируемые ранее $5 млрд. и достигнуть $6,5-7 млрд.

Источник/ Source: Praedium Oncor International

По итогам первых двух кварталов 2011 года 35% от общего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость пришлось на офисный сегмент. Во втором квартале года в данном сегменте был закрыт ряд знаковых инвестиционных сделок. Так, например, компания «ВТБ Капитал» выкупила доли девелопера Coalco в бизнес-центре «Белая Площадь» общей площадью около 111 000 кв. м, а также в проекте «Белые Сады» (общая площадь – 105 000 кв. м). Оба проекта расположены в районе станции метро «Белорусская». Объем сделки по приобретению данных активов оценивается в сумму порядка $675 млн. Также в качестве одной и самых крупных в первом полугодии 2011 года в офисном сегменте сделок можно назвать приобретение компанией «Промсвязьнедвижимость» бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» общей площадью более 47 000 кв. м на улице Арбат. Объем сделки составил порядка $230 млн.

Как отмечают аналитики компании Praedium Oncor International, в сегменте торговой недвижимости (на долю которого пришлось 25% от общего объема капиталовложений) инвестиционная активность также очень высока. Компанией МТЗ «Рубин» были проданы сразу два крупных торговых центра: ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион», совокупная стоимость которых оценивается в сумму порядка $400 млн. Кроме того, можно отметить крупномасштабную портфельную транзакцию - инвестиционную покупку компанией «РМБ-Инвест» трех торговых центров «МетроМаркет» у компании Capital Group[1].

Доля сегмента гостиничной недвижимости в общем объеме инвестиций – 26%. Для сравнения: в 2009 году это значение составляло 4,5%, в 2010 – 2,4%. Столь значительный рост доли этого сегмента обусловлен совершением крупной транзакции по продаже компанией Capital Partners пятизвездочного отеля Ritz-Carlton на улице Тверская в Москве. Согласно данным из открытых источников, сумма сделки составила $700 млн.

Источник/ Source: Praedium Oncor International

7% от общего объема инвестиционных транзакций (или около $200 млн. в абсолютном выражении) было осуществлено в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Так, например, фонд Hines Global REIT стал новым собственником складского комплекса FM Logistic в Химках общей площадью 75 000 кв. м. Объем сделки составил порядка $80 млн. Кроме того, британский фонд Raven Russia планировал выкупить контрольный пакет акций крупного складского комплекса «Южные Врата» общей площадью 76 550 кв. м. Сделка не состоялась, так как миноритарии девелопера - Van Riet Capital и Latidge Investments Limited - совместно владевшие пакетом акций в 6,6% Giffels Management Russia (девелопер объекта), увеличили свою долю в компании до 100%, воспользовавшись преимущественным правом выкупа. Тот факт, что международные инвестиционные фонды обратили свое внимание на качественные объекты складской недвижимости, может свидетельствовать о возобновлении инвестиционной активности в данном сегменте. В то же время следует отметить, что это справедливо только для проектов высокого класса.

На долю сегмента многофункциональной недвижимости в первом полугодии 2011 года пришлось также 7% от общего объема инвестиций. Так, можно отметить приобретение «НОМОС-банком» 32,5% в проекте «Парк-Сити» в Москве. Объем транзакции составил $76 млн. «Система-галс» подписала соглашение о приобретении 50% плюс одна акция в проекте мультифункционального комплекса, включающего транспортный терминал в «Москва-сити», общей площадью 228 000 кв. м. Сумма сделки могла составить $100-150 млн.

Доля инвестиционных транзакций в отношении региональных проектов в сфере коммерческой недвижимости по итогам первых двух кварталов 2011 года составила 2% от общего объема. Причем подавляющий объем инвестиций в регионах России – 80,2% - был осуществлен в сегменте торговой недвижимости.

Источник/ Source: Praedium Oncor International

Акцент в распределении инвестиций по источнику капитала по-прежнему смещен в сторону российских инвесторов, однако доля иностранного капитала в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 1 полугодия – 29% - значительно выше, чем в предыдущих отчетных периодах (в 2009 году – 17%, в 2010 году – 14%). Этот факт благоприятен для дальнейшего роста инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости.

Источник/ Source: Praedium Oncor International

Доля сделок, заключенных в инвестиционных целях, постепенно растет. Если в 2009 году ее значение составляло 75%, в 2010 – 87%, то в первом полугодии 2011 года этот показатель равен 97%. Соответственно, снижается доля сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости для собственного размещения: в 2009 году – 25%, в 2010 году – 13%, в первом полугодии 2011 года – 3%.

Источник/ Source: Praedium Oncor International

Минимальные ставки капитализации для наиболее качественных объектов коммерческой недвижимости в Москве с конца 2010 года снизились в среднем на 25-50 базисных пунктов. На конец первого полугодия 2011 года их значения составляют: для офисных объектов высокого класса – 9,5-9,75%, для качественных торговых объектов – 10-10,5%, для активов институционального качества в сегменте складской недвижимости – 11-11,25%. В регионах минимальные ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости высокого класса также претерпели незначительную коррекцию в сторону снижения.

Сегмент	Минимальные ставки капитализации для качественных объектов коммерческой недвижимости
Москва	Санкт-Петербург	Другие регионы
Офисная недвижимость	9,5-9,75%	10-10,5%	12-12,5%
Торговая недвижимость	10-10,5%	10,5-11%	12-12,5%
Складская недвижимость	11-11,5%	11,5-12%	13,5-14%

Источник/ Source: Praedium Oncor International

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 1 квартале 2011 года/

Examples of Investment Transactions closed in 1st Half of 2011

ОБЪЕКТ/ PROPERTY NAME	ГОРОД/ CITY	СТОИМОСТЬ ($ млн.)/ PRICE ($ mln)*	ПРОДАВЕЦ/ VENDOR	ИНВЕСТОР/ INVESTOR
32,5% в проекте «Парк Сити»/ 32,5% of Park City project	Москва/ Moscow	76	Группа компаний ПИК/ PIK Group of Companies	НОМОС-банк/ NOMOS-bank
ТК «Esfera»/ Esfera SC	Санкт-Петербург/ Saint-Petersburg	12	RBI	Группа инвесторов/ Group of Investors
БЦ «Белые ночи»/ Belye Nochi BC	Санкт-Петербург/ Saint-Petersburg	6,8	КУГИ Санкт-Петербурга/KUGI of Saint-Petersburg	, 23»/ ZAO «Gogolya, 23»
Гостиница «Союз»/ Soyuz Hotel	Москва/ Moscow	19*	Гостиничный комплекс «Лефортово»/ Lefortovo hotel complex	Захар Илиев, Год Нисанов/ Zakhar Iliev, God Nisanov
Гостиница «Пекин»/ Pekin Hotel	Москва/ Moscow	75*	ВАО «Интурист»/ VAO Inturist	Система-Галс/ Sistema-Hals
Складской комплекс «Южные Врата»/ South Gate Warehouse Complex	Москва/ Moscow	99,3	Giffels	Van Riet Capital and Latidge Investments Limited
3 торговых центра «МетроМаркет»/ 3 MetroMarket Shopping Centers[2]	Москва/ Moscow	confidential	Capital Group	РМБ-Инвест/ RMB-Invest
50% + 1 акция в проекте МФК в «Москва-Сити»	Москва/ Moscow	125*	Emmomax InternationalN. V.	Система-галс/ Sistema-Hals
Альфа Арбат Центр/ Alfa Arbat Center	Москва/ Moscow	230	ТНК-ВР/ TNK-BP	Промсвязьнедвижимость/ Promsvyaznedvizhimost’
Отель Ritz-Carlton/ Ritz-Carlton Hotel	Москва/ Moscow	700	Capital Partners	ТОО Verny Investments Holding
Складской комплекс FM Logistic/ FM Logistic warehouse complex	Химки (МО)/ Khimki (Moscow Region)	80	AIG European Real Estate Partners	Hines Global REIT
Доля в БЦ «Белая Площадь» и часть проекта «Белые Сады»/ Part of White Square BC and a part of White Gardens project	Москва/ Moscow	675	Coalco	ВТБ Капитал/ VTB Capital
Проект ТЦ/ SC project	Иркутск/ Irkutsk	30*	Торговый квартал – Иркутск/ Torgovy Kvartal Irkutsk	DVI Group
3я фаза ТЦ «Комсомолл»/ 3d phase of Comsomall SC	Волгоград/ Volgograd	7*	DVI Group	Castorama
ТЦ «Горбушкин Двор» и ТЦ «Филион»/ Gorbushkin Dvor SC and Philion SC	Москва/ Moscow	400*	МТЗ «Рубин»/ Rubin MTZ	confidential

Источник/ Source: Praedium Oncor International

*Инвестиционная стоимость некоторых активов экспертная/Sale price of some assets is an expert valuation

Справка о компании:

Praedium ONCOR International – международная консалтинговая компания, предоставляющая полный спектр услуг на рынке коммерческой недвижимости России: структурирование инвестиционных транзакций, привлечение финансирования, стратегический консалтинг и оценка, аналитика, брокеридж. Компания работает во всех сегментах качественной коммерческой недвижимости - офисной, торговой, складской, индустриальной и гостиничной.

Praedium ONCOR International – является членом международной Ассоциации Oncor International и представляет ее интересы на территории Российской Федерации. Oncor International работает на крупнейших рынках коммерческой недвижимости и имеет 170 офисов в 35 странах мира. По данным National Real Estate Investor, ONCOR International заняла 11-е место в рейтинге 25 крупнейших брокерских компаний по объему сделок с недвижимостью в 2008 г. ($ 20.1 млрд.).

Praedium ONCOR International успешно реализовала большое количество проектов в сфере инвестиций, стратегического консалтинга и брокериджа в Москве и регионах России: Самаре, Новосибирске, Казани, Челябинске, Волгограде, Екатеринбурге, Воронеже, Краснодаре, Сочи, Череповце. География деятельности компании выходит за пределы России и распространяется на рынки стран СНГ.

Клиентами Praedium ONCOR International являются крупные российские и международные компании, такие как Merrill Lynch, Fleming Family & Partners, Capital Partners, IKEA, Capital Group, TNT Express, Hines, Visa International, Svenska Handelsbanken, Millennium Properties, KR Properties, Интеркомплекс, MLP, РосЕвроДевелопмент, Томилино, и другие.

Компания Praedium ONCOR International является активным участником всех крупнейших деловых мероприятий рынка коммерческой недвижимости: CRE Awards, The Moscow Times Conferences, ExpoReal, MIPIM.

Компания Praedium ONCOR International является членом Association of European Businesses (AEB).

Номинант на премию «Сделка года» Commercial Real Estate Awards 2010 г.

Номинант на премию «Лучший консультант года» Commercial Real Estate Awards 2006 и 2007 гг.

За дополнительной информацией обращайтесь, пожалуйста:

Селькина Юлия

Руководитель отдела рекламы и PR

Praedium ONCOR International

Тел.: +7 (4

Моб: +7  

Факс: +7 (4

Email: Julia. *****@***ru

www. *****

[1] Представление интересов собственника в транзакции, а также привлечение финансирования для инвестора осуществляла компания Praedium Oncor International

[2] Представление интересов собственника в транзакции, а также привлечение финансирования для инвестора осуществляла компания Praedium Oncor International