ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
В третьем квартале 2010 года темпы роста экономики страны несколько снизились. По заявлению Минэкономразвития, по итогам августа Российский ВВП сократился на 0,4% с учетом очищенной сезонности. В результате общеэкономического спада были пересмотрены прогнозы по росту экономики РФ в 2010 году в сторону уменьшения, до 4%. В 2011 году, согласно официальным прогнозам, рост ВВП России составит также около 4%. Однако при негативном сценарии развития мировой экономики рост может составить 1,5-2%. Международный валютный фонд также понизил прогноз по росту ВВП Российской Федерации с 4,3% до 4% в текущем году из-за ущерба, нанесенного экономике летней засухой. При этом оценка роста российской экономики в 2011 году, напротив, повышена с 4,1 до 4,3%. В то же время, к положительным факторам МЭР относит возобновление роста инвестиций и строительства.
Если на протяжении первой половины текущего года реальные располагаемые денежные доходы населения демонстрировали рост, то в августе и сентябре, по предварительной оценке, была отмечена отрицательная динамика. Тем не менее, по сравнению с соответствующим периодом 2009 года в сентябре текущего года реальные располагаемые денежные доходы увеличились на 1,5%, в январе-сентябре 2010 - на 4,8%. Сбережения за этот период составили на 1,7% больше, чем в соответствующем периоде предыдущего года.
В то же время, на протяжении текущего года уровень безработицы в России постепенно сокращался. По данным Росстата, в сентябре 2010 года уровень безработицы составил 6,6%, а в январе текущего года - порядка 9,2%. В январе-сентябре 2010 года безработица уменьшилась на 12,8% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года.
Сокращение уровня безработицы и рост реальных доходов населения в текущем году позитивно сказались и на оборотах розничной торговли. По данным Федеральной службы государственной статистики РФ, оборот розничной торговли в январе-сентябре текущего года составил 11737 млрд. рублей, 104,4% к соответствующему периоду предыдущего года.
Начиная со второй половины текущего года, темпы роста инфляции возросли. По данным Федеральной службы государственной статистики, в последние несколько месяцев инфляция стабильно увеличивалась на 0,2% в неделю. За первые три квартала 2010 года инфляция составила 6,4%, а за аналогичный период предыдущего - 8,1%. По итогам текущего года уровень инфляции прогнозируется на уровне 8%.
В текущем году на рынке кредитования наметились положительные тенденции: по предварительной оценке ЦБ РФ, рост кредитования в России за 9 месяцев 2010 года составил 6,6%. В то же время, по оценке Министерства финансов, до конца текущего года рост объема кредитов в России составит от 5% до 10%. По прогнозам международного агентства Moody's Investors Service, рост кредитования в РФ не превысит 10% в текущем году.
В сентябре международное рейтинговое агентство Fitch Ratings подтвердило долгосрочные рейтинги дефолта эмитента РФ на уровне BBB и изменило прогноз по ним со "стабильного" на "позитивный". По мнению Fitch, снижение инфляции, переход к более гибкой политике валютных курсов, значительное погашение частным сектором внешнего долга, стабилизация банковского сектора и растущие золотовалютные резервы должны сделать Россию менее уязвимой с финансовой точки зрения. Кроме того, после принудительной отставки мэра Москвы агентство подтвердило долгосрочный рейтинг столицы по национальной шкале на уровне AAA (rus) со "стабильным" прогнозом.
Таблица 1. Основные показатели развития экономики России
Показатель | Значение 2009 | Прогноз 2010[1] |
ВВП млрд. USD | 1 217 | 1 438 |
ИПЦ | 8.8% | 8% |
Безработица в среднем за месяц | 8.4% | 7.3% |
Источник: Росстат, МЭР
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
После рекордных объемов инвестиций, вложенных в коммерческую недвижимость в 2007 и 2008 годах, начиная с 2009 года налицо резкое сокращение активности инвесторов, объем инвестиционных сделок упал более чем в два раза. Тем не менее, в текущем году, по сравнению с показателями прошлого года, инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. Всего за первые три квартала 2010 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил около 1,19 млрд. долл., а до конца года ожидается заключение инвестиционных сделок объемом еще около 1,2 млрд. долл. При этом, стоит отметить, что ряд сделок, заключенных в текущем году, были совершены по цене ниже рыночной оценки. Таким образом, не все сделки можно отнести к чисто инвестиционным и, соответственно, объем чистых инвестиционных сделок на рынке меньше.
Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость, млн. USD
За прошедшие девять месяцев текущего года около 78% от общего объема инвестиционных сделок было заключено в офисном сегменте рынка. До конца года распределение интересов по сегментам сохранится, и в краткосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости останется наиболее привлекательным.
Доля инвестиций в коммерческую недвижимость по сегментам, 1-3 кварталы 2010
Что касается типа инвесторов, по сравнению с докризисным периодом, соотношение долей российских и иностранных инвесторов в общем объеме инвестиций заметно изменилось. Если в 2008 году доля иностранных инвесторов составляла порядка 75-80%, то в 2009 и 2010 – не более 15%.
Распределение объема инвестиций в недвижимость,
В третьем квартале 2010 года продолжилось снижение ставок капитализации. Так, в офисном сегменте ставки капитализации снизились до 10%, в торговом – 10,7%, в складском – 12,3%.
Развитие ставок капитализации по сегментам[2]
Таблица 2. Инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости, 1-3 кварталы 2010г.
Объект | Продавец | Покупатель | Сумма сделки | Общая площадь объекта, кв. м | Дата сделки |
Офисный сегмент | |||||
Офисный комплекс, Настасьинский пер. 7, корп. 2 | н/д | Инвестхолдинг «Финам» | н/д | 7 500 | Q1 2010 |
«Волна» | ИПГ «Евразия» | «Согаз» | $140 млн. | 19 200 | Q1 2010 |
Офисный комплекс, Садовническая ул., 79 | «Большой город» | Структуры, близкие к «Прогресс-капитал» | н/д | 8 000 (GLA) | Q1 2010 |
БЦ, ул. Красная Пресня | «Альфа-групп» | «Стройкредит Банк» | $45 млн. | 15 000 | Q1 2010 |
Бахрушин Хауз | Akron Group | UFG Real Estate | $35 млн. | 5 078 | Q2 2010 |
Комплекс из трех зданий, Подсосенский переулок | Dresdner Bank | «Росэнергобанк» | Сумма сделки не раскрывается, | 3 000 | Q2 2010 |
«Западные ворота» | «Центурион» | Evraz Group | Сумма сделки не раскрывается, | 61 795 | Q2 2010 |
Capital Plaza | Capital Group | «ВТБ Капитал» | $180 млн. | 49 000 | Q2 2010 |
«Северная башня» | башня» | «Фармстандарт» | Сумма сделки не раскрывается, по оценкам $260 млн. | Q2 2010 | |
Торговый сегмент | |||||
«Европарк» | Deutsche Bank | ГК «Ташир» | $60 млн. | 86 000 | Q1 2010 |
«Формат»[3] (мебельный ТЦ) | Мoon-invest | н/д Инвестиционный холдинг с российским капиталом | Сумма сделки не раскрывается | 21 000 | Q3 2010 |
Складской сегмент | |||||
53 тысячи кв. м в ЛП «Томилино» | ИК Immofinanz | «Сбербанк» | $39 млн. | 53 000 | Q2 2010 |
· В третьем квартале стало известно, что НПФ «Норильского никеля» может купить БЦ Marr Plaza (класс A, 34,5 тыс. кв. м, ведутся отделочные работы) у компании Marr Capital.
· Кроме того, выставлен на продажу бизнес-центр NordStar Tower компании «Дон-строй» (класс А, 147 тыс. кв. м).
· Также до конца года возможно подписание сделки по продаже бизнес-центра «Альфа Арбат Центр» (47,2 тыс. кв. м, класс А), принадлежащего ТНК-BP, компании «Транснефть».
· В складском сегменте до конца 2010 года планируется закрыть сделку по продаже складского комплекса «Балтия». Raven Russia продает комплекс компании Casebre Holdings Limited, сумма сделки составит $42 млн.
[1] Данные пересмотрены в 3 квартале 2010г.
[2]2010 год - ожидания продавцов
[3] Московская обл., г. Мытищи
