Как построить дом военнослужащему

Как построить дом военнослужащему

, майор, слушатель Военного университета

Тематическая направленность журнала, безусловно, определяет содержание публикуемых материалов. Соответственно в данной статье отражены не строительные особенности возведения индивидуального жилого дома, а порядок и условия оформления этого строительства.

Оформление необходимой документации состоит из двух этапов:

1) получение свидетельства о праве собственности на земельный участок (либо свидетельства о передаче земельного участка в пожизненное наследуемое владение);

2) получение разрешения на строительство и утверждение проектной документации.

Использование земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, а также строительство индивидуальных жилых домов производится в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом РСФСР, постановлением Совета Министров СССР “Об индивидуальном жилищном строительстве” от 5 октября 1981 г. № 000 и Правилами застройки сельских населенных пунктов РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 01.01.01 г. № 000.

Однако необходимо учитывать, что согласно ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости находятся в ведении муниципальных образований. Иными словами, порядок и условия оформления необходимой документации будут различными не только в разных субъектах РФ, но даже в соседних населенных пунктах, расположенных на территории одного субъекта. Таким образом, в одной статье невозможно учесть все особенности, существующие на местах, которые, несомненно, отражены в нормативных актах органов местного самоуправления. Поэтому для сохранения объективности изложения при описании указанных этапов оформления документов использовались нормативные акты органов власти различных уровней, а именно:

1. Порядок предоставления и изъятия земельных участков, распоряжения земельными участками на территории г. Подольска, утвержденный Решением Подольской городской Думы Московской области от 11октября 1996 г. № 17/4.

2. Закон Московской области “Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области” от 01.01.01 г. (принят решением Московской областной Думы от 01.01.01 г. № 7/85).

Рассмотрим первый этап.

Очевидно, что именно на первом этапе, т. е. при получении свидетельства о праве собственности на земельный участок (либо свидетельства о передаче земельного участка в пожизненное наследуемое владение), проявляется единственное отличие застройщиков-военнослужащих (а также лиц, уволенных с военной службы) от других категорий застройщиков. Это отличие заключается в том, что при выполнении определенных условий военнослужащий имеет право на получение земельного участка бесплатно.

Указанные условия содержатся в ст. 17 Федерального закона “О статусе военнослужащих” от 01.01.01 г. . П.2 этой статьи гласит, что военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, бесплатно по месту военной службы* предоставляются в собственность* или пожизненное наследуемое владение* земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства.

Военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, общая продолжительность военной службы которых составляет 15 лет и более, за три года до увольнения с военной службы по возрасту, а также гражданам, уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 15 лет и более, по месту военной службы* или избранному месту жительства* бесплатно предоставляются в собственность* земельные участки по их желанию для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства или индивидуального (коллективного) садоводства. Размеры земельных участков определяются по нормам, установленным органами местного самоуправления, но не менее 0,10 гектара в городах и поселках городского типа и не менее 0,25 гектара в сельской местности.

Важно учитывать, что разница в общей продолжительности военной службы у военнослужащих влечет за собой разницу в объеме правомочий. При общей продолжительности военной службы свыше 10, но менее 15 лет земельные участки предоставляются только по месту военной службы (о содержании этого понятия см. статью “Место военной службы: что это такое?”, опубликованную в № 3 журнала за 2000 г.). Очевидно, что в этом случае объем правомочий вправе определять органы местного самоуправления: предоставлять земельный участок в собственность или только в пожизненное наследуемое владение. Рассмотрим разницу между правом собственности и правом на пожизненное наследуемое владение земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения является правомочием гражданина по владению, пользованию и распоряжению землей, находящейся в государственной собственности, по основаниям и в порядке, установленным земельным законодательством. Субъект этого права (в данном случае – военнослужащий) обладает почти всеми правами собственника, за исключением двух – он не вправе отчуждать (продавать, закладывать и т. д.) земельный участок и не имеет права на получение стоимости земельного участка в случае его изъятия для государственных и общественных нужд. Граждане, именуемые землевладельцами, вправе передавать права владения и пользования землей по наследству; возводить на земле здания, строения и сооружения, если иное не установлено условиями пользования землей.

Данное вещное право установлено Земельным кодексом РСФСР 1991 г. Несмотря на то, что статьи, регулирующие пожизненное наследуемое владение земельным участком, были признаны недействующими (см. Указ Президента РФ “О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации” от 01.01.01 г. № 000), понятие “пожизненное наследуемое владение” встречается в некоторых других действующих нормативных правовых актах (например, в Указе Президента РФ “О реализации конституционных прав граждан на землю” от 7 марта 1996 г. № 000). Гражданский кодекс РФ 1994 г. также признал действующим указанное вещное право (см. п.1 ст.216).

Таким образом, предоставляя земельный участок в пожизненное наследуемое владение, органы местного самоуправления уменьшают объем правомочий, которым мог бы обладать военнослужащий, будь у него право собственности на землю, но при этом их действия не противоречат действующему законодательству.

Другая ситуация складывается в отношении военнослужащих (а также граждан, уволенных с военной службы по указанным выше основаниям), общая продолжительность военной службы которых составляет 15 лет и более. В этом случае право выбора местонахождения земельного участка принадлежит им, а сам участок передается им в собственность.

Военнослужащие, заинтересованные в предоставлении им земельного участка для индивидуального жилищного строительства, обращаются с ходатайством (заявлением) в местную администрацию. В заявлении указываются: цель использования участка, правовое положение земельного участка (собственность, пожизненное наследуемое владение), предполагаемые размеры, его местоположение.

Администрация города в семидневный срок рассматривает ходатайство (заявление) и дает поручение городскому комитету по земельным ресурсам и землеустройству (Горкомзем) на подготовку землеустроительной документации.

В процессе подготовки материалы согласовываются с районным (городским) комитетом по экологии и природопользованию, органами архитектуры и градостроительства, санитарного и пожарного надзора, охраны природы и памятников истории и культуры, собственниками земли, землевладельцами, землепользователями, чьи интересы затрагиваются предстоящим отводом земельного участка. Процедура согласования возлагается на будущего застройщика, соответственно и оплачивается им же в каждой из инстанций.

П 2.3.6. вышеупомянутых Правил застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области, в частности, указывает, что “необходимые топографо-геодезические и проектные работы, выдача технических условий и технической документации для индивидуальных застройщиков производятся по расценкам, утвержденным в порядке, установленном администрацией Московской области, за счет средств граждан, которым предоставляются земельные участки”.

Варианты размещения определяются органами архитектуры и градостроительства в соответствии с Генеральным планом, схемой размещения первоочередного строительства и проектов детальной планировки территории города.

Городское управление архитектуры и градостроительства (ГУАиГ) на средства заказчика готовит картографические материалы (выкопировки) по месту расположения объекта, а при отсутствии их выполняет геодезическую съемку участка.

После согласования с городскими службами (трест газового хозяйства, ГТС, городские электрические и теплосети, управление водного хозяйства, управление канализационного хозяйства и т. п.) на выкопировке или письменно ГУАиГ готовит акт выбора земельного участка и совместно с Горкомземом проект постановления главы города, которые представляет на утверждение в администрацию города. Принятое главой города постановление или распоряжение о предоставлении земельного участка выдается военнослужащему в семидневный срок с момента его принятия. Горкомзем или ГУАиГ на основании постановления проводит разбивку земельного участка и закрепление его на местности с вручением акта разбивки.

В случае отказа главы местной администрации в предоставлении земельного участка военнослужащему выдается постановление или выписка из него с обоснованием причин отказа.

Отказ местной администрации в предоставлении военнослужащему в собственность или аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства может быть обжалован военнослужащим в суд в соответствии с ч. 1 ст. 33 Земельного кодекса РСФСР.

Суд также вправе принять к производству и рассмотреть по существу требование военнослужащего, если его заявление о предоставлении земельного участка не было рассмотрено местной администрацией в предусмотренный ст. 35 Земельного кодекса РСФСР месячный срок.

Исходя из пп. 4 и 5 ст. 126 ГПК РСФСР в заявлении, с которым гражданин обращается в суд в случае отказа в предоставлении земельного участка, должны быть указаны цель использования и размеры земельного участка, который истец просит обязать местную администрацию предоставить ему в собственность или пожизненное наследуемое владение, а также местоположение этого участка.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, в соответствии с ч. 2 ст. 33 Земельного кодекса РСФСР суд вправе вынести решение, подтверждающее правильность отказа в предоставлении земельного участка либо о неправомерности принятого решения об отказе.

В случае удовлетворения иска решение суда является основанием для оформления соответствующей местной администрацией отвода истцу земельного участка и выдачи документов, подтверждающих его право на этот участок (пп. 3, 4, 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ “О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе” от 01.01.01 г. № 6).

Право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения удостоверяется государственным актом или свидетельством, которые выдаются и регистрируются Горкомземом.

Здесь необходимо уточнение. Ранее права собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения удостоверялись государственным актом, который действительно выдавал Горкомзем. Этот порядок был установлен нормативными актами, принятыми в субъектах РФ и муниципальных образованиях, в том числе и теми нормативными актами, которые использовались при написании данной статьи. Однако издание Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 01.01.01 г. (далее – Закон о регистрации) требует приведения в соответствие с ним других нормативных правовых актов. Поэтому Президент РФ своим Указом “О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации” от 01.01.01 г. № 000 привел в соответствие с Законом о регистрации земельно-правовое регулирование в области регистрации прав на землю.

Признаны утратившими силу некоторые указы Президента РФ, а именно: “О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость” от 01.01.01 г. № 000, “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 01.01.01 г. № 000, “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования” от 01.01.01г. № 000. Кроме того, перестали действовать определенные положения других указов, посвященные правоудостоверяющим документам на землю в виде государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей, выдаваемым соответствующими органами по земельным ресурсам и землеустройству и касающимся правомочий органов по земельным ресурсам и землеустройству в области регистрации этих прав на землю.

Тот факт, что ряд правовых актов, касающихся правоудостоверяющих документов на землю, утратил силу, не означает, что указанные документы, полученные ранее, являются недействительными, даже если они выданы после введения в действие Закона о регистрации. Главное, чтобы государственные акты на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования землей не выдавались соответствующими органами по земельным ресурсам и землеустройству после начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав по установленной форме.

Процесс регистрации недвижимого имущества детально регламентируется указанным Законом о регистрации. После принятия этого Закона в каждом населенном пункте было создано соответствующее учреждение юстиции – городской (сельский) комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Главной задачей этого органа является государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, а также создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 13 данного Закона устанавливает следующий порядок регистрации:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона;

2) регистрация представленных документов;

3) правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;

4) сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

5) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления – внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

6) совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации.

Согласно ст.16 Закона о регистрации государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если, как в случае, которому посвящена данная статья, право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт, т. е. самим военнослужащим.

Далее рассмотрим второй этап, который заключается в оформлении разрешения на строительство и утверждении проектной документации. В соответствии с п. 2 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ на территориях городских и сельских поселений градостроительная деятельность осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки, государственными градостроительными нормативами и правилами, экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями. Соответствие планируемого индивидуального жилищного строительства требованиям указанных документов проверяется во время уже упомянутого согласования материалов по изъятию и предоставлению земельного участка в данных органах.

Приступать к строительству и использованию земельного участка разрешается после установления границ этого участка в натуре и при наличии следующих документов: государственного акта (свидетельства) на право собственности (пожизненного наследуемого владения) на земельный участок, строительного паспорта (проекта жилого дома, сооружения). Указанные документы входят в состав землеустроительного дела.

Разрешение на строительство выдается в соответствии со ст. 62 Градостроительного кодекса РФ на основании заявлений заинтересованных лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года (см. п. 8 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Оформление и согласование проектной документации осуществляется городским управлением архитектуры и градостроительства (ГУАиГ).

Для получения разрешения на производство работ по строительству жилых домов и хозяйственных построек индивидуальные застройщики обязаны представить районному архитектору:

– заявление застройщика о выдаче разрешения на производство строительных работ;

– решение о предоставлении земельного участка под застройку;

– типовой или рекомендуемый органами по делам строительства и архитектуры проект жилого дома;

– план застройки земельного участка, проект оформления фасадной части здания (дома, гаража, хозпостроек), согласованные с районным архитектором;

– документ, удостоверяющий право пользования земельным участком;

– разрешение на специальное водопользование при устройстве на приусадебном участке копаных шахтных колодцев, забивных фильтровых колодцев, каптажей источников и других малых сооружений.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.

Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:

– несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;

– несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.

Решение органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд (см. пп. 6 и 7 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Индивидуальные застройщики в процессе строительства могут внести изменения в проект жилого дома только с разрешения районного архитектора, а при увеличении площади застройки – с разрешения органа, предоставившего земельный участок (см. п.55 Правил застройки сельских населенных пунктов РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 01.01.01г. № 000).

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется государственными приемочными комиссиями.

В случае самовольного строительства, несоблюдения строительных норм и правил и совершения иных нарушений при осуществлении индивидуального жилищного строительства виновные лица привлекаются к ответственности в соответствии с действующим законодательством (например, см. ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

В заключение необходимо отметить, что с точки зрения строителя-профессионала1 (речь не идет об авторе данной статьи), при ведении индивидуального жилищного строительства проявляются определенные особенности, которые заключаются в следующем:

– отсутствуют строительные механизмы и оборудование, такие как строительные краны, инвентарные подмостья, растворонасосы, компрессоры, лебедки и т. д.

– работы по инженерному обеспечению возводимого объекта – газоснабжению, энергоснабжению, водоснабжению – выполняются без проектной документации, что нередко влечет за собой переделку отдельных конструктивных элементов или части здания;

– при возведении здания часто используются строительные материалы низкого качества или материалы и детали разобранных домов, а также некондиционные;

– строительные работы выполняются с привлечением малоквалифицированных специалистов – застройщиком, родственниками, друзьями, соседями;

– из-за отсутствия специальных механизмов или оборудования (бетономешалок, вибраторов и др.) используется упрощенная технология изготовления отдельных конструкций.

Конечно, все это снижает надежность конструкции, но, с другой стороны, позволяет снизить затраты на строительство. Поскольку недостаток денежных средств является для военнослужащих одним из главных препятствий для решения своих жилищных проблем, то при выборе проекта необходимо учитывать следующее. Наиболее экономичным по стоимости строительства и эксплуатации является двухквартирный дом, имеющий глухую капитальную стену, разделяющую квартиры, а также два отдельных входа в квартиры при симметричной планировке. Снижение стоимости 1 кв. м полезной площади в таком доме по сравнению с одноквартирным уменьшается на 10 – 18% за счет того, что четвертая стена в этом доме является общей для двух квартир. В таком доме снижаются и расходы на отопление, устройство инженерных коммуникаций и общее благоустройство. К тому же отсутствие четвертой наружной стены приводит к сокращению расхода топлива на 12 – 16%.

В настоящее время существует много проектов для индивидуальных застройщиков, отличающихся размерами в плане, количеством комнат, этажностью, материалами и конструкциями. Из этого многообразия можно выбрать проект, который бы удовлетворял вашим требованиям и финансовым возможностям. Типовые проекты для данного города, района можно получить у главного архитектора города или в Центральном институте типовых проектов по адресу: ЦИТП Москва А-445, Смольная ул., 22.