Силы, угрожающие риэлторскому бизнесу: кто они и как с ними бороться
-I-
Для того, чтобы разобраться в освещаемом мной вопросе, совершим небольшой экскурс по профессии – риэлтор.
Историческая справка:
В 1996 году между Российской Гильдией Риэлторов и Национальной Ассоциацией риэлторов (НАР) США был подписан договор о взаимовыгодном сотрудничестве, где НАР предоставил РГР исключительное право (лицензию) на использование знака «РИЭЛТОР». 8 февраля в нашей стране отмечается праздник – день риэлтора.
слайд
В июле 2007г. Фонд общественного мнения провел опрос населения в 100 населенных пунктах 44 областей, краев и республик России. Интервью по месту жительства дали 1500 респондентов. Статистическая погрешность не превышает 3,6%.
По результатам опроса фонда «Общественное мнение», в представлении 42% наших сограждан работа риэлтора — «нужная, без нее в обществе не обойтись». Так считают 66% имеющих личный опыт общения с риэлторами россиян и 55% «просто знакомых с услугой риэлтора». Четверть (24%) опрошенных считают эту профессию ненужной, без нее, уверены они, общество может обойтись. Больше половины (53%) тех, кто пользовался услугами риэлтора, остались довольны. Но около 30% остались недовольны качеством услуги. Респонденты, убежденные в необходимости обсуждаемой профессии, аргументируя свою точку зрения, говорили прежде всего о том, что без риэлтора «…было бы сложно купить и продать недвижимость»: «люди нуждаются в консультациях»; «сам замучаешься продавать»; «трудно разобраться в современном жилье без него» (14%).
Некоторые (1%) убеждены, что вопросы купли-продажи и аренды недвижимости должно полностью взять на себя государство. 4% респондентов считают, что риэлторы не нужны, потому что за их услуги приходится платить большие суммы. Среди тех, кто говорит о дороговизне услуг риэлторов, есть люди, которые полагают, что именно «риэлторы взвинчивают цены на рынке недвижимости». Риэлтор – это профессия жуликов и аферистов, считают 6% респондентов. По мнению одного из опрошенных, эта профессия не только не нужна, но занятие ею даже должно быть уголовно наказуемо: 'я считаю, что про них в Уголовном кодексе надо ввести статью и давать им не меньше десяти <лет>'.
Нередко звучали нейтральные суждения о риэлторе, в которых характеризовалась сама эта профессия: 'человек помогает выбрать жилье, проверить правильность документов, помогает юридически правильно оформить документы'; 'это человек, благодаря которому клиент приобретает жилье, помогает найти те варианты, которые ему подходят'; 'обычный посредник между продавцом и покупателем квартиры' (13%).
-1-
Каждый второй респондент полагает, что работа риэлторов – трудная.
Вопрос о материальном положении риэлторов вызвал у респондентов меньше затруднений. Почти две трети опрошенных (59%) убеждены, что материально риэлторы живут лучше большинства россиян, и лишь 1% – что хуже; 17% думают, что они живут, 'как все'. Не смогли ответить на вопрос 23% россиян.
слайд
6% респондентов называли положительные профессиональные и личностные качества, присущие сегодняшнему российскому риэлтору, – такие, как энергичность, знание рынка жилья и Жилищного кодекса, коммуникабельность и умение убеждать, эрудиция и высокий уровень образования.
Риэлтор, подчеркивали 5% опрошенных, обеспечивает юридическую безопасность сделки, он экономит время клиента, освобождает его от необходимости изучения рыночной конъюнктуры, юридических аспектов сделок с недвижимостью и т. п.
Не думаю, что что-то изменилось в сознании людей с 2007 г. в отношении риэлтора в лучшую сторону. Возможно даже наоборот.
Так доверять ли агенту по недвижимости? По каким критериям оценивать его профессионализм? И нужен ли вообще риэлтор. Отношение к этой профессии сегодня неоднозначно. Можно сказать, что адекватное восприятие людей этой специальности у клиентов – еще только в стадии формирования. И сама эта специальность достаточно молода. Поэтому кому как не нам – профессионалам, необходимо формировать позитивный образ риэлтора у наших клиентов, и повышать уровень знаний и умений наших сотрудников.
Сегодня не хватает нормативной базы, не регламентированы отношения в профессиональной среде и на уровне государства, нет должного уровня образования у значительного количества участников рынка. И все-таки чем сложнее ситуация на рынке, тем выше потребность в профессионалах высокого уровня.
-II-
слайд
В среднем, объектов недвижимости, предлагаемых для реализации на рынке Екатеринбурга 8-10 тысяч, срок экспозиции – 3-4 месяца, сделок совершаемых в месяц, 2, с участием риэлторов более 60%. Так в Екатеринбурге. В других городах Свердловской области ситуация другая.
Приведу пример: в небольшом городе, с численностью населения – 17 тыс. человек, к риэлторской услуге обращается каждый 20-тый, а в городе с численностью более 300 000 человек в 10 раз меньше.
Почему так происходит?
-2-
слайд
Конечно, для развития любого направления в стране важно состояние экономики, благополучие граждан, в том числе их социальная защищенность и грамотность. Но важна еще одна составляющая: гражданская позиция, в том числе и активность каждого человека, а в нашем случае тех, кто профессионально занимается в сфере недвижимости.
слайд
1.Новый законопроект «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ» вернет обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Однако, целиком полагаться на нотариусов, которые удостоверили предыдущие сделки, и удостоверяют сделку настоящую, увы, не стоит. Государство возложило на нотариусов исключительно ответственность за законность самой процедуры удостоверения договора, а не юридическую доброкачественность перехода собственности.
Более того, нотариус - не следователь. Он не врач – психиатр, хотя и пишет в договоре фразу «дееспособность проверена», пообщавшись с продавцом/покупателем всего несколько минут. Нотариус не обращается к соседям, не задает вопросов дворникам, участковым, милиционерам и мастерам ЖЭКов, не ведет переговоры с контрагентами (потенциальными покупателями или продавцами), не анализирует рынок недвижимости, в конце концов не ведет торг по цене, не организует цепочки и т. д. Все это должен проделать риэлтор-профессионал.
Нужно заметить, что исследовать историю квартиры очень непросто, т. к. сегодня, при отсутствии Закона «О риэлторской деятельности», необходимость которого у меня не вызывает сомнения, сложно получить сведения в различных инстанциях, в том числе, даже посмотреть дело у нотариуса, совершавшего предыдущую сделку. Если же архивные документы все же получены, то для проверки их легитимности и подлинности нужно произвести качественную экспертизу, которая потребует дополнительных, иногда существенных материальных и временных затрат. Как же будет происходить взаимодействие риэлторов и нотариусов? Есть мнение, что для риэлторов нотариат — это облегчение их ответственности. Нотариальное удостоверение сделки, безусловно, необходимо в ряде случаев, но оно не должно быть обязательным. Вообще, чем больше сделок с недвижимым имуществом удостоверяется у нотариусов — тем лучше. В этом случае уменьшится число мошенничеств на рынке недвижимости, улучшится качество и скорость регистрации сделок Росреестром.
В случае, если нотариусам разрешат собирать документы по всем сделкам с недвижимым имуществом, начнется конкуренция с риэлторами. Тем не менее, нотариусы будут заниматься только своей работой, ведь поиск и продажа объектов недвижимости не их обязанность. Это и объясняет отсутствие столкновения интересов между двумя сферами деятельности.
Так, в США риэлторы занимаются исключительно маркетингом — поиском и продажей объектов недвижимости. И при этом берут гораздо больший процент, чем в России (4—7% от стоимости объекта). Оформлением сделок там занимаются нотариусы и другие специалисты.
Т. е. нотариус во всех случаях не сможет заменить риэлтора, значит нотариус не противник для риэлтора, наоборот – коллега, партнер, участник рынка недвижимости. Участников сделки на рынке недвижимости не один и не два, и риэлтору здесь одно из самых почетных мест. Он организатор и проводник своего клиента.
-3-
2.Может быть, наш гражданин сам способен совершать сделки, без помощи риэлтора? Наверное,
да. Но, далеко не каждый гражданин имеет столько времени и сил, обладает всей информацией,
необходимой для совершения сделки, далеко не у каждого юридическое образование или образование в сфере недвижимости. Тем более надо обладать познаниями в ценообразовании и в переговорах.
слайд
3.Иногда предлагают выступить в роли консультанта на рынке недвижимости – адвокаты. Ничего не имею против юристов высокой квалификации, но это опять из серии многостаночности. Чтобы адвокат грамотно оказал юридическую услугу в сфере недвижимости, ему надо знать не только юридический документооборот, но и многие тонкости риэлторской работы, такие, например, как обеспечить на сделку за короткие сроки полный пакет документов, когда один из членов семьи малолетний, а другой в местах лишения свободы. На практике, как правило, адвокаты редко идут на компромиссы с риэлтором. Не надо забывать, что профессиональный риэлтор имеет познания в юриспруденции и именно в сфере недвижимости, поэтому ему несложно аргументировано, с практической точки зрения, объяснять ту или иную позицию, если он не согласен с высказыванием адвоката. В итоге, отрицательную роль сыграет человеческий фактор и пострадает клиент.
слайд
4.Может быть, риэлторские компании могут заменить агенты, работающие частным порядком. Конечно, агент-одиночка на рынке присутствует и комиссия у него, как правило ниже, чем у АН. Однако, следует помнить, что частный агент, как правило не страхует свою деятельность, работает в одиночку без заключения договора с клиентом, не соблюдает правила и стандарты, которые есть у риэлторского сообщества (например, за одну и ту же квартиру, он может взять несколько авансов, и будет совершать сделку с тем клиентом, который будет для него более удобен). Т. е. риски для граждан, обратившихся к частному агенту, возрастают в несколько раз.
Проблемы любой деятельности сферы услуг всегда сказываются на потребителях. Как правило, это воздействие носит неоднозначный характер: в чем-то вредит, а в чем-то идет на пользу. Нынешний кризис в этом плане типичен.
Однако применительно к рынку риэлторских услуг будет неверным утверждать, что крысы первыми покидают тонущий корабль. «Черные маклеры» первыми пришли на рынок недвижимости, благополучно пережили все кризисы и вряд ли напугаются на этот раз. При этом «черным маклерам» всегда было безразлично, какие проблемы возникнут у покупателя жилья. Поэтому для покупателей, которые обращаются к незнакомому частному риэлтору, колоссально возрастает опасность нарваться на мошенника.
Когда сделка легальна, все важные документы подписываются в агентстве, а не на дому. Денежные операции производятся в специальном отведенном для расчетов месте, а не на коленке. Комиссионные вносятся в агентство после совершения сделки, причем клиент получает на руки соответствующий документ.
Очень важно оформить отношения официально. В этом случае человек вправе рассчитывать на поддержку юридической службы, если возникнет недовольство работой риэлтора, можно будет обратиться к руководству компании. Агентство недвижимости дорожит своей репутацией, а агент, решившийся на левую сделку, руководствуется только соображениями собственной выгоды.
-4-
5.Хочется обратить внимание еще на один, с моей точки зрения «больной» момент: уровень культуры и профессионализма самих риэлторов. Порой в погоне за клиентом и доходом, в пылу конкурентной борьбы, мы не соблюдаем этические нормы и правила, которые сами же и установили. Наша задача, профессионально решать вопросы клиентов и корректно выстраивать взаимоотношения как с коллегами по цеху, так и с другими участниками рынка. Самое правильное – всегда отказаться от участия в сделке, и, соответственно, от заработка риэлтору, если возникает угроза опасности для клиента. Работать нужно только на клиента, а не на совершение сделки любым способом, в том числе и за счет его безопасности.
Еще одно важное умение агента - работать в команде. Сегодня на рынке все больше сделок, для проведения которых надо формировать рабочие группы. К примеру, мы занимались реализацией строящегося жилого дома, застройщик которого был признан банкротом – представьте, с чем пришлось столкнуться и возможно ли решить такой вопрос одному человеку. К сожалению, многие специалисты, которые хорошо работают поодиночке, плохо уживаются в команде.
слайд
7. Сегодня хочется поблагодарить службу Росреестра (ФРС) за грамотный и оперативный подход при регистрации прав на объекты недвижимости, с участием риэлторов. Сегодня у нас есть возможность сдавать документы на регистрацию по программе Ассистент и пакетные сделки.
-III-
слайд
Я заметила, что во время кризиса профессионалы рынка стали чаще и больше общаться между собой, в том числе в рамках Ассоциации риэлторов. Обсуждаются совместные маркетинговые ходы, возможности PR-технологий, перспективы развития информационных сервисов и интернет-порталов, способы и методы улучшения качества обслуживания клиента.
А главная проблема для риэлторского профессионального сообщества сегодня – это дискредитация профессии Риэлтора и размывание профессиональных ценностей.
Некоммерческие объединения профессиональных участников рынка недвижимости стараются преодолеть эти проблемы : в 2002 году на базе РГР создана система добровольной сертификации услуг, Единый национальный реестр профессиональных участников рынка недвижимости, но, как в любом живом организме, то не хватает сотрудников, то времени и средств, а порой и просто интеллекта для использования самых эффективных методов исправления имеющихся проблем. То, что риэлторское сообщество способно влиять на рынок и иметь политический вес, подтверждают попытки дискредитации профессии Риэлтора в прошлом и в этом годах определёнными силами в различных СМИ, пытающимися сформировать в сознании зрителей образ риэлтора-врага. И то, что мы все вместе смогли отстоять нашу профессию, сохранив все демократические инструменты управления в некоммерческих объединениях, только сделало нас сильнее и жизнеспособнее.
А подобные «расследования» и шоу заводят в тупик не только зрителей, но и самих журналистов. В погоне за рейтингом они жертвуют самой важной составляющей своего дела – объективностью и достоверностью. В итоге ценность и важность любого сообщения с телеэкрана и доверие граждан к журналистскому слову неизбежно снижаются.
-5-
Нужно ли лицензирование риэлторской деятельности, думаю, что сейчас уже нет. Например, в США оно есть. А в Европе нет жесткого требования о наличии лицензирования.
Лицензирование не имело никакого отношения к качеству риэлторской услуги. Равно как лицензии на строительство: они покупаются, продаются, переоформляются и никакого отношения к падающим кранам не имеют.
Качество может дать лишь профессиональное саморегулирование.
И саморегулирование, и лицензирование не исключают, а лишь способны ограничить доступ на рынок криминальных элементов, а с ними должны бороться правоохранительные органы. Но квалификационное ограничение доступа на рынок необходимо, так же, как и ограничение доступа к предпринимательской деятельности в этой сфере услуг.
Задача профессионального риэлторского сообщества – соблюдение норм и правил работы с клиентом каждым риэлтором; популяризация самой профессии риэлтора, в том числе путем лоббирования принятия закона «О риэлторской деятельности», корректности в отношении всех участников рынка недвижимости и между собой в том числе.
Для того, чтобы никакие внутренние или внешние силы не имели возможности не то что уничтожить нашу профессию, а наносить ей вред, дискредитировать ее, трактовать действия риэлтора, как человека, способного по газетке найти квартиру и организовать показ, НАДО прежде всего начать с себя: быть ПРОФЕССИОНАЛОМ!
Быть социально-ответственным и активным гражданином своего государства и своего сообщества!
Берегите себя, свою собственность и свою профессию.
Спасибо.
