Об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости
Кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков.
Согласно положениям ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев определения рыночной стоимости земельного участка, при которых кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 24.12 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков может изменяться в связи с проведением новой государственной кадастровой оценки земель.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель». Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации , определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, в частности для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
Для целей государственной кадастровой оценки применяется методика «массовой оценки». Суть ее в том, что кадастровая стоимость определяется исходя из средней стоимости аналогичных объектов в каждом кадастровом квартале.
Согласно ст. 24.17 Закона об оценочной деятельности утверждение результатов определения кадастровой стоимости осуществляет заказчик работ по определению кадастровой стоимости.
В 2012 году на территории Сахалинской области организовано проведение государственной кадастровой оценки земельных участков в составе трех категорий земель: земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли водного фонда. Работы проведены в полном объеме за счет средств бюджета Сахалинской области, заказчиком работ является Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области.
Результаты работ утверждены:
- приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области -П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель водного фонда Сахалинской области»;
- приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области 18.10.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Сахалинской области»;
- приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области 12.11.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Сахалинской области».
Перечисленные акты об утверждении результатов государственной кадастровой оценки вступили в действие с 01 января 2013 года.
В связи с предстоящим введением единого налога на недвижимость, основой взимания которого должна являться рыночная стоимость объекта, в 2012 году в Сахалинской области организовано проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, квартир и помещений).
Работы выполнены за счет средств федерального бюджета, заказчиком работ выступала Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона -ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» и отдельные законодательные акты Российской федерации» в случае принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки и реализации полномочий заказчика работ по определению кадастровой стоимости уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, полномочия заказчика указанных работ, установленные ст. 24.17 и 24.18 Закона об оценочной деятельности (утверждение и публикация результатов государственной кадастровой оценки), реализует орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого проводится такая государственная кадастровая оценка.
Таким образом, результаты работ по оценке объектов недвижимости утверждены Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области как органом, на который возложены функции заказчика работ по государственной кадастровой оценке в Сахалинской области (приказ -П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Сахалинской области»). Настоящий приказ вступил в силу 07 января 2013 года.
По результатам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков представляются налогоплательщикам в порядке, определенном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (п. 14 ст. 396 Налогового кодекса Российской Федерации).
В настоящее время представление налогоплательщикам сведений о кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» (далее – Постановление).
Согласно п. 1 Постановления сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения предоставляются по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном ст. 14 Федерального закона -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В частности, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости и кадастровом номере земельного участка предоставляются бесплатно в виде кадастровой справки (ее форма утверждена приказом Минэкономразвития России ). В этой справке указываются последние по дате внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о величине кадастровой стоимости земельного участка на дату заполнения кадастровой справки.
Для получения указанной справки необходимо направить запрос в орган кадастрового учета – филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области (адрес: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, пр-кт Коммунистический, д. 39, корпус «В»; По выбору заявителя запрос может быть представлен:
- в виде бумажного документа при личном обращении;
- в виде бумажного документа путем его отправки по почте;
- в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www. *****);
- в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.
Форма запроса утверждена приказом Минэкономразвития России .
Наряду с этим, п. 2 Постановления установлено, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.
В справочном порядке информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости можно узнать на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www. *****) в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Поиск объекта осуществляется по одному из трех критериев: кадастровому номеру, условному номеру или адресу.
Акты об утверждении результатов государственной кадастровой оценки размещены на официальном сайте Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление) (www. *****) в подразделах «Кадастровая оценка земель и земельный налог. Результаты кадастровой оценки земель» и «Кадастровая оценка объектов недвижимости» раздела «Кадастровый учет».
Если Вы не согласны с результатами произведенной оценки, то их можно оспорить, обратившись в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, а также приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» предусматривают порядок подачи документов, необходимых для пересмотра кадастровой стоимости, и работу комиссии.
В Сахалинской области такая комиссия создана при Управлении. В настоящее время на официальном сайте Управления (www. *****) создан специальный подраздел «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости». В дальнейшем вся информация о работе комиссии (в том числе, решения комиссии по каждому заявлению) будет размещаться в этом подразделе.
Заявление в комиссию может быть подано правообладателем или иным заинтересованным лицом, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и обязанности. Таким образом, в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости могут обратиться не только собственники, арендаторы земельных участков но и иные заинтересованные лица. Например, собственники объектов недвижимости, у которых не оформлено право пользования земельным участком под объектом недвижимости, поскольку от размера кадастровой стоимости напрямую зависит стоимость выкупа земельного участка из государственной собственности.
Обратиться в комиссию можно в течение 6 месяцев с даты внесения результатов кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Закон об оценочной деятельности предусматривает только два основания для пересмотра кадастровой стоимости в административном порядке:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются следующие документы:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его государственной кадастровой оценки (для первого случая);
- альтернативный отчет об оценке (для второго случая). В случае, если отклонение рыночной стоимости по данному отчету составило более 30 процентов, то к пакету документов прилагается положительное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Необходимо помнить, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
Документы предоставляются в комиссию лично заявителем либо посредством их направления почтовой связью г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 250.
Для выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости или в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.
В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости или орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе принять одно из следующих решений:
1) об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
2) о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.
В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, то комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Следует отметить, что положения Закона об оценочной деятельности не применяются к государственной кадастровой оценке земель на территории Сахалинской области, результаты которой утверждены ранее 2012 года.
Начальник отдела
кадастровой оценки недвижимости
