Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве.
Октябрь 2009 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября 2009 г.
В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.
Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.
На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв. м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.
Торговая недвижимость.
В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв. м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.
При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв. м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул. Мясницкой (1200 кв. м.) и на Никитском бульваре (1680 кв. м.).
За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс. кв. м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.
Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв. м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв. м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на 50 $/кв. м.), на 00 $/кв. м), на 00 $/кв. м), на 00 $/кв. м).
Офисная недвижимость
Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв. м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.
Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв. м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.
Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв. м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.
Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв. м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской 0 $/кв. м.), на 0 $/кв. м.) и на 0 $/кв. м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв. м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв. м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст. м. Авиаматорной (1500 кв. м., 9300 $/кв. м., действующая нефтебаза) и на 0 $/кв. м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.
Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв. м.
Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв. м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на 67 $/кв. м.) и на 00 $/кв. м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на 0 $/кв. м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв. м., 2577 $/кв. м.), $/кв. м.) и на 4 $/кв. м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.
Рынок в целом
Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 1 438 | 12 107 | 2 891 | 2,01 | 4 187 |
+ 15% | + 13% | + 9% | − 5% | + 4% | |
+ 3% | − 27% | + 14% | + 11% | − 36% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 74 | 389 | 25 | 0,34 | 15 243 |
к сентябрю 2009 | + 37% | + 49% | + 46% | + 7% | + 2% |
к октябрю 2008 | − 4% | − 27% | + 1% | + 5% | − 28% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
Торговые вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 364 | 1 490 | 324 | 0,89 | 4 592 |
к сентябрю 2009 | + 20% | + 36% | + 34% | + 12% | + 2% |
к октябрю 2008 | − 5% | − 28% | + 13% | + 18% | − 36% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
Офисные внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 226 | 3 421 | 444 | 1,97 | 7 696 |
к сентябрю 2009 | + 10% | + 7% | + 7% | − 3% | 0% |
к октябрю 2008 | + 10% | − 8% | + 74% | + 57% | − 47% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
Офисные вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 428 | 5 228 | 1 384 | 3,23 | 3 777 |
к сентябрю 2009 | + 9% | + 9% | + 6% | − 3% | + 3% |
к октябрю 2008 | + 2% | − 35% | + 8% | + 6% | − 40% |
Производственно-складские помещения
ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
Значение | 101 | 921 | 561 | 5,55 | 1 642 |
к сентябрю 2009 | + 10% | + 5% | + 1% | − 8% | + 3% |
к октябрю 2008 | + 12% | − 34% | + 1% | − 10% | − 35% |
Помещения свободного назначения
ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, $/м2 |
значение | 245 | 659 | 152 | 0,62 | 4 334 |
к сентябрю 2009 | + 23% | + 26% | + 33% | + 8% | − 5% |
к октябрю 2008 | + 7% | − 24% | + 17% | + 9% | − 35% |
