Личная собственность или общее имущество?

Личная собственность или общее имущество?

В советское время многоквартирные дома находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости. Домовладение считалось объектом технического учета.

Закон СССР «О собственности в СССР» от 01.01.2001г. № 000-1 (п.2 ст.7) установил, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество. С введением Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 01.01.2001г. № 000-1 граждане получили право приобрести в собственность жилые помещения, занимаемые ими в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Таким образом, жилищный фонд перестал быть односубъектным и неделимым.

Помимо квартир и нежилых помещений, принадлежащих гражданам, организациям, публично-правовым образованиям на праве собственности, в многоквартирном доме также находится внутридомовая инфраструктура, целевым назначением которой является обеспечение эксплуатации и благоустройство дома и придомовой территории.

В связи с этим возникла необходимость регулировать правоотношения общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование в многоквартирных домах.

Согласно действующему законодательству в результате приобретения права собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме собственник приобретает также право общей долевой собственности на места общего пользования в таком доме, т. е. на лестничные пролеты, чердаки, подвалы, лифты, и иное.

К примеру, если в построенном доме имеются подвалы и чердаки, а

также, если в доме, квартиры в котором принадлежат не только муниципальному образованию, но и гражданам и юридическим лицам на праве собственности, то всегда встает вопрос о том, кому должны принадлежать места общего пользования, а именно: указанные выше подвал, чердак, цокольное помещение и т. д.

Законодательство и судебная практика по-разному трактуют понятия мест общего пользования и их принадлежность, в связи с этим ответ на данный вопрос нельзя назвать однозначным.

В соответствии с п. .1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности;

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Более подробное определение состава общего имущества в, многоквартирном доме содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001г. № 000.

Согласно п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая

фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения {включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Итак, для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков:

— помещение не должно являться частью квартиры (т. е. это не квартира), а также частью офиса, магазина, аптеки и т. п. нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику;

— помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме.

На практике возникают вопросы о правовом режиме подвалов в связи с тем, что часть подвального помещения предназначена для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения.

Проведенный анализ судебных постановлений свидетельствуют о том, что для правильного разрешения спора необходимо определить назначение определенной части подвального помещения многоквартирного дома: относится ли оно к общему имуществу многоквартирного дома или предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием и эксплуатацией помещений многоквартирного дома (например, проверить проектную документацию на данный дом и определить целевое назначение данного помещения).

При этом, если в нежилом помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а равно отсутствуют иные принадлежности, позволяющие отнести помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и являться общим имуществом всех собственников многоквартирного дома. Само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке еще не свидетельствует об его исключительно техническом и обслуживающем назначении.

Судебная практика исходит из признания нежилых помещений, в которых нет коммуникаций по обслуживанию дома, принадлежащими на праве собственности лицу, осуществившему строительство такого дома, либо лицу, приобретшему данное нежилое помещение на иных законных основаниях.

Главный специалист-эксперт

отдела регистрации прав