Выбор собственниками помещений способа управления в многоквартирном доме

ВЫБОР СОБСТВЕННИКАМИ ПОМЕЩЕНИЙ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (в соответствии с Жилищным кодексом РФ)

Оптимальное управление многоквартирным домом — наиболее актуальная задача для собственников помещений на сегодняшний день.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

→благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
→надлежащее содержание общего имущества в доме;
→решение вопросов пользования указанным имуществом;
→предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Собственниками помещений могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации.

Для эффективного управления многоквартирным домом собственники помещений должны самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления своим домом.

Жилищный кодекс РФ определяет 3 способа управления:
1) НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВОМ собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) УПРАВЛЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ (может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель).

Выбор способа управления в многоквартирном доме определяется статьями Жилищного кодекса РФ (ст. 161-165 ЖК РФ).

Процедура выбора четко и прямо определяется статьями Жилищного кодекса РФ, имеющего прямое действие.

Основные положения Жилищного Кодекса в части способа управления домом:
1. Способ управления домом выбирается на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме очного и заочного голосования.
2. Инициатором проведения собраний может быть любой собственник жилого или нежилого помещения (либо их группа), в том числе представитель городской собственности.
3. Правомочное решение о выборе способа управления. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Количество голосов собственника помещения при принятии решения пропорционально доле занимаемой им площади (% доли его площади от суммы жилых и нежилых помещений собственников в доме).
Решение общего собрания собственников в форме заочного голосования о выборе способа управления домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном общем собрании. Такое решение обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для собственников, которые участвовали в голосовании или голосовали против принятого решения.
При отсутствии кворума для проведения общего собрания может быть проведена повторная процедура по выбору способа управления многоквартирным домом.
4. Реализация выбора управления. Способ управления считается реализованным, если большинство собственников не только выбрали управляющую организацию, но и реализовали выбор, т. е. заключили договор управления.
В случае, если собственники помещений (жилых и не жилых) не выбрали управляющую организацию до окончания проведения конкурса по отбору управляющей организации, домом продолжает управлять действующая управляющая организация.
5. Цена работ по договору управления. Если собственники, выбирая управляющую организацию, не определили стоимость работ по содержанию и ремонту, то действуют размеры платежей, установленные Правительством Москвы.
6. Организация проведения выбора способа управления:
→ инициатором собрания выбирается форма голосования — очная или заочная. Не может одновременно применяться процедура очного и заочного голосования;
→ инициативная группа собственников может всю предварительную работу по подбору управляющей организации провести самостоятельно и предложить остальным собственникам один из способов управления: управляющей организацией (подобрав ее предварительно), ТСЖ либо непосредственное управление (эффективно только для малоквартирных домов);
→ информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором собрания в виду уведомления не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения;
→ в указанный срок уведомление должно быть направлено каждому собственнику в данном доме заказным письмом или вручено под роспись;
→ участвовать в голосовании могут собственники помещений лично либо через своих представителей. Представитель собственника должен иметь полномочия на участие в собрание, подтвержденные доверенностью, оформленной в соответствии с требованиями п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверенной нотариально. Таким образом, доверенность может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, администрацией лечебного учреждения и т. д.

Собрание в форме заочного голосования наиболее приемлемо для проведения общего собрания в условиях большого количества собственников в доме.

При проведении заочного голосования собственнику помещения рассылаются:
→ уведомление о проведении голосования по выбору способа управления, в котором должно быть указаны инициаторы голосования, а также место сдачи листов голосования;
→ повестка дня, с предложенными кандидатурами счетной комиссии;
→ договор управления домом (либо условия договора). Может быть указано место, где собственники могут с ним ознакомиться;
→ бланк решения собственников о выборе способа управлении. Решение собственника оформляется только в письменном виде на представленном листе голосования.

 Принявшими участие в общем собрании в форме заочного голосования, считаются собственники помещении в данном доме, решения которых получены до даты окончания приема решений (итогов голосования), указанной в уведомлении о проведении общего собрания.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме могут выбрать любую управляющую организацию. Очень важно для собственников квартир не ошибиться и выбрать такую, чья деятельность по управлению многоквартирным домом обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества, предоставляет качественные коммунальные услуги в необходимом объеме.

УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединяющая домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме. Со вступлением в силу 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ собственники жилья приобретают возможность не просто оплачивать расходы на содержание своей недвижимости, но и реально управлять ею.

Стать членом ТСЖ имеет право каждый, что дает ему многочисленные преимущества перед другими домовладельцами. Все жизненно важные вопросы решают сами члены ТСЖ на общих собраниях. На основе принятого годового бюджета устанавливаются размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца. Общим собранием выбирается правление: люди компетентные, ответственные, уважаемые, которым и поручается ведение текущей деятельности.

Инициативная группа собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме:
→ проводит предварительный опрос собственников дома о желании создать ТСЖ;
→ готовит проект устава ТСЖ;
→ принимает решение о форме проведения собрания — очное или заочное голосование;
→ разрабатывает повестку дня собрания;
→ извещает всех собственников о времени и месте проведения собрания;
→ готовит расчет распределения долей (голосов) всех собственников помещений для проведения голосования собственников помещений.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:
▪ принимает решение о создании ТСЖ (решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме);
▪ принимает устав ТСЖ;
▪ выбирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества;
▪ решает другие вопросы, которые могут быть необходимы для дальнейшей деятельности ТСЖ.

Правление ТСЖ:
→ выбирает из членов правления председателя ТСЖ;
→ заключает договоры на управление, обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Представитель правления ТСЖ
▪ регистрирует ТСЖ;
▪ открывает счет ТСЖ в банке;
▪ принимает дом в управление ТСЖ;
▪ заключает от имени ТСЖ договора управления с собственниками помещений в доме, не являющимися членами ТСЖ.

Деятельность товариществ собственников жилья регламентируется Жилищным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральными законами «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», «О некоммерческих организациях» и другими нормативно-правовыми актами.

● ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

● ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества.

● Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Устав товарищества собственников жилья (ТСЖ) является учредительным документом и содержит следующие разделы:
→ наименование юридического лица (полное наименование, местонахождение (почтовый адрес);
→ правовой статус товарищества;
→ общее имущество (его состав); цели и предмет деятельности товарищества;
→ образование, использование средств и фондов товарищества;
→ участие членов товарищества в финансировании расходов по содержанию и ремонту общего имущества;
→ область хозяйственной деятельности товарищества;
→ членство в товариществе;
→ права и обязанности членов и не членов товарищества;
→ порядок управления товариществом;
→ органы управления и контроля товарищества;
→ общее собрание членов товарищества;
→ правление товарищества, председатель правления, ревизионная комиссия (ревизор).

СРЕДСТВА И ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Требования, предъявляемые к договору управления:
→ Заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
→ Условия устанавливаются собственниками помещений на основании решения общего собрания собственников и являются одинаковыми для всех собственников помещений.
→ Заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет с учетом возможности его пролонгации.
→ Изменение и (или) расторжение договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством РФ.

Документы, необходимые при заключении договора:
→ правоустанавливающий документ (свидетельство(а) о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, договор(а) мены, договор(а) дарения, документы, подтверждающие полную выплату паевого взноса в ЖСК и другие документы);
→ документ, удостоверяющий личность или доверенность, оформленная в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ или удостоверенная нотариально.

Структура договора управления многоквартирным домом:
1. Общие положения.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности сторон.
4. Ответственность сторон.
5. Цена договора, размер платы за помещение и коммунальные услуги, порядок ее внесения.
6. Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления и порядок регистрации факта нарушения условий договора.
7. Порядок изменения и расторжения договора.
8. Особые условия.
9. Форс-мажор.
10. Срок действия договора.
11. Реквизиты сторон.
12. Приложения к договору управления многоквартирным домом:
→ №1. Состав и состояние общего имущества. 
→ №2. Перечень технической документации на дом.
→ №3. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества.
→ №4. Перечень работ по текущему ремонту общего имущества.
→ №5. Порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
→ №6. Сведения о доле собственника в доме по правоустанавливающим документам.

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ВЕЛЮЧАЕТ В СЕБЯ

Требования к содержанию общего имущества:
→ соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
→ безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
→ доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен дом;
→ соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
→ постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) граждан, проживающим в доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
→ поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции дома.

В состав услуг и работ управляющей организации не взодят:
→ содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, НЕ являющегося помещением общего пользования;
→ утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, НЕ являющихся помещениями общего пользования;
→ уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, НЕ входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками земельных участков.

СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДОМЕ: